VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
BÙI HOÀNG TRÍ THIÊN
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT THEO
PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN
HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ
Hà Nội, năm 2019
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
BÙI HOÀNG TRÍ THIÊN
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT THEO
PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN
HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG
Ngành: Luật Kinh Tế
Mã số: 8.38.01.07
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN
Hà Nội, năm 2019
LỜI CAM ĐOAN
Luận văn này là công trình nghiên cứu, tổng hợp của cá nhân học viên Bùi
Hoàng Trí Thiên và được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn
Quang Tuyến. Số liệu thể hiện, sử dụng trong luận văn là hoàn toàn trung thực. Các
kết luận dựa trên những số liệu thực tế, đúc kết dựa vào những lý luận thực tiễn cá
nhân. Xin cam đoan luận văn này hoàn toàn trung thực.
Học viên
Bùi Hoàng Trí Thiên
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ……………………………………………………………………………………………………..
1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ
TỤC TÁCH THỬA ĐẤT Ở VIỆT NAM ……………………………………………………….
8
1.1. Lý luận về tách thửa đất và trình tự, thủ tục tách thửa đất
………………………….
8
1.1.1. Lý luận về tách thửa đất
………………………………………………………………….
8
1.1.2. Lý luận về trình tự, thủ tục tách thửa đất
…………………………………………
14
1.2. Lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất …………………………………
21
1.3.1. Cơ sở hình thành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất
…………….
21
1.3.2. Khái niệm pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất
………………………
22
1.3.3. Cấu trúc pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ………………………..
24
1.3.4. Các điều kiện đảm bảo thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất
……………………………………………………………………………………………………………
24
Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT VÀ
THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIẾN GIANG…
32
2.1. Nội dung pháp luật về trình tự, thủ tục, tách thửa đất
………………………………
32
2.1.1. Nội dung quy định chung về thủ tục hành chính đất đai nói chung và trình
tự, thủ tục tách thửa đất nói riêng
……………………………………………………………
32
2.1.2. Nội dung quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa
đất
……………………………………………………………………………………………………….
37
2.1.3. Nội dung quy định trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn
liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê
biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án;
chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất
hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ
gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất ………………………………….
39
2.1.4. Nội dung quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với
đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
sau khi thực hiện thủ tục tách thửa đất …………………………………………………….
40
2.1.5. Nội dung quy định về khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo liên
quan đến trình tự, thủ tục về tách thửa đất ……………………………………………….
43
2.1.6. Nội dung quy định về xử lý vi phạm pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa
đất
……………………………………………………………………………………………………….
44
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú
Quốc, tỉnh Kiên Giang ………………………………………………………………………………
45
2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và sự tác động đến việc
thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh
Kiên Giang …………………………………………………………………………………………..
45
2.2.2. Thực trạng thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện
Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang
…………………………………………………………………….
53
2.2.3. Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất
tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang ………………………………………………………
54
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ
TỤC TÁCH THỬA ĐÂT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI
HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG
………………………………………………..
59
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và nâng cao
hiệu quả thi hành tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang…………………………………
59
3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ……
59
3.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục tách
thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang
………………………………………….
61
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và nâng cao
hiệu quả thi hành tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang…………………………………
63
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ………
63
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách
thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang
………………………………………….
64
KẾT LUẬN ………………………………………………………………………………………………..
72
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
Bất động sản
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KT-XH
Kinh tế – xã hội
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
SX-KD
Sản xuất – kinh doanh
TN&MT
Tài nguyên và môi trường
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong thực tiễn sử dụng đất (SDĐ) hiện nay, việc tách thửa đất là điều khó
tránh khỏi. Bởi lẽ, trong một hộ gia đình khi con cái lớn lên lập gia đình; bố mẹ
thường cho vợ chồng người con đất để làm nhà ra ở riêng hoặc sử dụng vào mục đích
sản xuất – kinh doanh (SX-KD); có trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng
một phần diện tích đất để có tiền trang trải nhu cầu sinh sống, kinh doanh…. Đối với
tổ chức thì việc chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất
nhằm đáp ứng yêu cầu của hoạt động đầu tư, SX-KD v.v. Tách thửa đất là một hoạt
động mang tính pháp lý, kỹ thuật chuyên môn nghiệp vụ do cơ quan quản lý nhà nước
về đất đai thực hiện trong quá trình quản lý nhằm đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân SDĐ. Hậu quả pháp lý của việc tách thửa đất là diện tích đất được
phân chia thành các mảnh nhỏ hơn và xuất hiện chủ thể SDĐ mới (tổ chức, cá nhân
được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ). Để việc tách
thửa đất thực hiện khách quan, chính xác, công khai minh bạch; pháp luật đất đai quy
định về trình tự, thủ tục về đất đai nói chung và trình tự, thủ tục về tách thửa đất nói
riêng. So với các chế định pháp luật đất đai khác, chế định về trình tự, thủ tục tách
thửa đất dường như chưa nhận được nhiều sự quan tâm, nghiên cứu của giới luật học
nước ta. Hiện còn ít các công trình khoa học, luận văn thạc sĩ luật học nghiên cứu có
hệ thống, đầy đủ, toàn diện pháp luật về vấn đề này.
Huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang được xác định là một trong ba đơn vị hành
chính, kinh tế đặc biệt có nhiều tiềm năng, lợi thế về đất đai, thiên nhiên… để phát
triển kinh tế biển, du lịch, thương mại, dịch vụ v.v. Trong những năm gần đây, bộ
mặt của huyện Phú Quốc thay đổi chóng mặt theo hướng văn minh hiện đại với sự
hiện diện của nhiều tập đoàn lớn trong và ngoài nước như Tập Đoàn Vin Group, Tập
đoàn Sun Group, Tập đoàn CEO Group, Tập đoàn FLC v.v đầu tư xây dựng các tổ
hợp khách sạn 5 sao, resort, căn hộ cao cấp, codotel, officetel, khu nghỉ dưỡng sang
trọng… Điều này góp phần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) hoạt động sôi
động, nhộn nhịp. Các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ, kinh doanh QSDĐ… phát
2
triển kéo theo nhu cầu tách thửa đất, chuyển đổi chủ SDĐ ngày càng gia tăng tạo áp
lực đối với các cơ quan quản lý đất đai tại huyện Phú Quốc trong việc giải quyết
nhanh chóng, thuận tiện, đúng pháp luật hoạt động tách thửa đất. Mặc dù đã có nhiều
nỗ lực, cố gắng song trên thực tế việc thực thi pháp luật về tách thửa đất ở địa phương
này không tránh khỏi những hạn chế, yếu kém; thậm chí vi phạm pháp luật khiến một
số cán bộ lãnh đạo, công chức của huyện vướng vào vòng lao lý, bị truy cứu trách
nhiệm hình sự. Hậu quả là quản lý đất đai tại huyện Phú Quốc đạt hiệu quả thấp; làm
suy giảm lòng tin của người dân và các nhà đầu tư vào sự quản lý đất đai của Nhà
nước. Muốn khắc phục những hạn chế này cần phải nghiên cứu, đánh giá một cách
có hệ thống, đầy đủ, toàn diện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất về phương
diện lý luận và thực tiễn để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi. Hơn nữa,
đặt trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành được
ban hành với những sửa đổi, bổ sung về trình tự, thủ tục chia tách thửa đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) thì việc nghiên cứu vấn đề này là cần
thiết nhằm góp phần nâng cao hiệu quả thi hành Luật Đất đai năm 2013 trong cả nước
nói chung và tại huyện Phú Quốc nói riêng. Từ lý do nêu trên, học viên chọn đề tài:
“Trình tự, thủ tục tách thửa đất theo pháp luật đất đai hiện nay từ thực tiễn huyện
Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang” làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Liên quan đến lĩnh vực pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất đã có một
số công trình khoa học được công bố ở nước ta trong thời gian qua mà tiêu biểu phải
kể đến một số công trình cụ thể sau: i) Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo
số 193/BC-BTNMT về tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng
sửa đổi Luật Đất đai, ngày 06/09; ii) Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình
Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội; iii) Phạm Thị Phương Lan (chủ biên) (2018),
Bình luận Khoa học Luật Đất đai năm 2013, Nxb Lao động, Hà Nội; iv) Nguyễn
Quang Tuyến và Nguyễn Vĩnh Diện (2015), Trình tự, thủ tục thu hồi đất và giải
phóng mặt bằng theo Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2;
v) Trần Quang Huy (chủ biên) (2017), Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất
3
đai trong Luật Đất đai 2013, Nxb Tư pháp, Hà Nội; vi) Nguyễn Quang Tuyến (chủ
biên) (2014), Tìm hiểu về Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;
vii) Nguyễn Đình Bồng (chủ biên) (2014), Quản lý nhà nước về đất đai từ năm 1945
– nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; viii) Nguyễn Ngọc Minh (2015), Pháp luật về
quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đai, Luận án tiến sĩ luật học –
Trường Đại học Luật Hà Nội; ix) Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp (2006), Từ
điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội; x) Viện Khoa học
Hành chính – Học viện Hành chính Quốc gia (2011), Từ điển Hành chính học, Nxb
Khoa học kỹ thuật, Hà Nội; xi) Nguyễn Đình Cung (2015), Báo cáo nghiên cứu “Đổi
mới tư duy và tháo gỡ nút thắt thể chế để chuyển mạnh nền kinh tế nước ta sang kinh
tế thị trường đầy đủ, hiện đại” tại Diễn đàn Kinh tế mùa xuân 2015 “Cải thiện môi
trường đầu tư kinh doanh: Biến lời nói thành hành động” do Ủy ban Kinh tế của Quốc
hội khóa XIII tổ chức tại Thành phố Vinh – Tỉnh Nghệ An ngày 21 – 22/04; xii)
Chương trình Phát triển Dự án Mêkông (Ngân hàng Thế giới) – Chuyên đề nghiên
cứu kinh tế tư nhân (2001), Kinh doanh dưới Luật doanh nghiệp mới: Khảo sát về
các doanh nghiệp mới đăng ký, (12), Hà Nội; xiii) Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam
(2011), Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai
ở Việt Nam (Sách tham khảo), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; xiv) Đặng Anh Quân
(2011), “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển”,
Luận án Tiến sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Lund, Thụy Điển và Trường Đại học
Luật TP. Hồ Chí Minh; v.v.
Các công trình khoa học công bố trên đây đã giải quyết một số vấn đề lý luận
về trình tự, thủ tục tách thửa đất như phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của việc
tách thửa đất; trình tự, thủ tục tách thửa đất; cơ sở ra đời các quy định về trình tự, thủ
tục tách thửa đất; khái niệm, đặc điểm; nội dung và các điều kiện đảm bảo thực hiện
các quy định về trình tự, thurc tục tách thửa đất…; đánh giá thực trạng pháp luật về
trình tự, thủ tục tách thửa đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện v.v. Tuy nhiên, nghiên
cứu một cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện về lý luận và thực tiễn pháp luật hiện
hành về trình tự, thủ tục tách thửa đất tham chiếu với thực tiễn thi hành tại huyện Phú
4
Quốc, tỉnh Kiên Giang thì dường như còn ít công trình như vậy. Trên cơ sở kế thừa
những kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài, luận văn
đi sâu tìm hiểu trình tự, thủ tục tách thửa đất theo pháp luật đất đai hiện nay từ thực
tiễn huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích tổng quát của luận văn là đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện
về trình tự, thủ tục tách thửa đất theo pháp luật đất đai hiện nay và nâng cao hiệu quả
thi hành tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang trong thời gian tới.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Căn cứ mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ
thể sau đây:
Một là, nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận về trình tự, thủ tục tách
thửa đất như phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và nội dung của việc tách thửa
đất; trình tự, thủ tục tách thửa đất v.v.
Hai là, phân tích một số vấn đề lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa
đất bao gồm: luận giải khái niệm và đặc điểm của pháp luật về trình tự, thủ tục tách
thửa đất; nội dung và yêu cầu của pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất; các điều
kiện đảm bảo thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất …
Ba là, phân tích thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và đánh
giá thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ở huyện Phú Quốc,
tỉnh Kiên Giang.
Bốn là, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất
và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ở huyện Phú
Quốc, tỉnh Kiên Giang.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn xác định đối tương nghiên
cứu gồm những nội dung cụ thể sau đây:
5
– Quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất
đai (trong đó có đổi mới các quy định về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai)
trong công cuộc đổi mới toàn diện đất nước hiện nay.
– Hệ thống cơ sở lý luận, trường phái lý thuyết, quan điểm khoa học về trình
tự, thủ tục tách thửa đất và pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất.
– Kinh nghiệm của một số nước về cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực
đất đai.
– Nội dung các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất của Luật Đất đai năm
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
– Nội dung các quy định về thủ tục hành chính của pháp luật hành chính; pháp
luật công nghệ thông tin … có liên quan đến đề tài luận văn.
– Thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú
Quốc, tỉnh Kiên Giang trong thời gian qua.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, luận văn giới hạn
phạm vi nghiên cứu vào những vấn đề cụ thể sau đây:
Thứ nhất, giới hạn về nội dung. Luận văn tập trung nghiên cứu và đánh giá
việc thực thi các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất của Luật Đất đai năm 2013
và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Thứ hai, giới hạn về phạm vi. Luận văn nghiên cứu và đánh giá thực tiễn thi
hành các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất của Luật Đất đai năm 2013 và các
văn bản hướng dẫn thi hành trong phạm vi huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
Thứ ba, giới hạn về thời gian. Luận văn nghiên cứu và đánh giá việc thực thi
các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất từ năm 2003 (năm ban hành Luật Đất
đai 2003) đến nay.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu của đề tài, luận văn dựa trên phương pháp luận
nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lê
Nin.
6
Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
– Phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối
chiếu… được sử dụng để nghiên cứu Chương 1. Một số vấn đề lý luận pháp luật về
trình tự, thủ tục tách thửa đất ở Việt Nam;
– Phương pháp điều tra, thống kê, so sánh, đánh giá, bình luận được sử dụng
để nghiên cứu Chương 2. Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và
thực tiễn thi hành ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang;
– Phương pháp bình luận, tổng hợp, quy nạp, diễn giải được sử dụng khi nghiên
cứu Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và
nâng cao hiệu quả thi hành ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
6. Những đóng góp của luận văn
Luận văn có một số đóng góp chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, về lý luận. Luận văn hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện hệ thống
cơ sở lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất thông qua việc phân tích lý
luận về tách thửa đất; trình tự, thủ tục tách thửa đất và lý luận pháp luật về trình tự,
thủ tục tách thửa đất ở Việt Nam.
Thứ hai, về thực tiễn. Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về trình
tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang trong thời gian qua chỉ
ra những kết quả, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân. Trên cơ sở đó, luận văn
đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành lĩnh vực pháp luật này ở huyện Phú Quốc,
tỉnh Kiên Giang.
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho các nhà hoạch định chính sách, pháp
luật đất đai; đội ngũ cán bộ quản lý đất đai các cấp nói chung và cán bộ quản lý đất
đai tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang nói riêng; phục vụ cho công tác học tập,
giảng dạy và nghiên cứu khoa học về lĩnh vực pháp luật đất đai ở các cơ sở đào tạo
luật của Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục các từ viết tắt, kết luận và danh mục
7
tài liệu tham khảo; luận văn được kết cấu gồm 3 chương cụ thể như sau:
– Chương 1. Một số vấn đề lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất
ở Việt Nam;
– Chương 2. Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và thực tiễn
thi hành ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang;
– Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất
và nâng cao hiệu quả thi hành ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
8
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC
TÁCH THỬA ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1. Lý luận về tách thửa đất và trình tự, thủ tục tách thửa đất
1.1.1. Lý luận về tách thửa đất
1.1.1.1. Khái niệm về tách thửa đất
Tách thửa đất là một trường hợp cụ thể về biến động đất đai trong quá trình sử
dụng đất. Thuật ngữ “tách thửa đất” đối lập với thuật ngữ “sáp nhập thửa đất”. Theo
ngôn ngữ tiếng Việt “Tách: Làm cho rời hẳn ra khỏi một khối, một chỉnh thể” [22,
tr.685]; trong khi đó, “Nhập: Gộp lại, hợp nhất làm một” [22, tr.532]. Thuật ngữ “tách
thửa đất” được sử dụng khá thông dụng trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản
hướng dẫn thi hành song tại Điều 3 giải thích từ ngữ của đạo Luật này lại không đưa
ra cách hiểu chính thức như thế nào là tách thửa đất. Dựa vào cách hiểu của ngôn ngữ
tiếng Việt và nội dung các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về quá trình tách
thửa đất có thể hiểu về khái niệm tách thửa đất như sau: Tách thửa đất là quá trình
phân chia quyền chiếm hữu, quyền quản lý và quyền sử dụng đất từ một người đứng
tên chủ sử dụng một mảnh đất cụ thể sang nhiều đối tượng sử dụng đất khác nhau
dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận và tuân thủ các quy định của pháp luật.
Tách thửa đất có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Một là, hậu quả của việc tách thửa đất là sau khi thực hiện việc tách thửa thì
một mảnh đất được phân chia thành ít nhất hai mảnh đất có diện tích nhỏ hơn diện
tích đất ban đầu. Đồng thời, mảnh đất có một chủ sử dụng chuyển thành hai hay nhiều
chủ sử dụng các thửa đất khác nhau.
Hai là, việc tách thửa đất dựa trên sự tự nguyện của người sử dụng đất và thỏa
thuận giữa họ với người nhận phần đất được tách thửa. Có nghĩa là việc tách thửa đất
có thực hiện được hay không thì trước hết phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người
sử dụng đất. Họ có mong muốn tách thửa đất hay không. Mong muốn này được thể
hiện thông qua đơn xin tách thửa đất đứng tên người sử dụng đất. Hơn nữa, việc tách
thửa đất còn phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất và những người
9
nhận phần đất được tách thửa. Những người này có đồng ý đứng tên đối với phần đất
sau khi được thách thửa đất hay không.
Ba là, đối tượng của việc tách thửa đất là một thửa đất cụ thể được xác định rõ
ràng diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng đất và chủ sử dụng đất v.v. Theo khoản 1
Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh
giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.
Bốn là, việc tách thửa đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về
trình tự, thủ tục tách thửa đất. Điều này có nghĩa là tách thửa đất không phải là việc
làm tùy tiện, phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người sử dụng đất mà phải tuân thủ
pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất. Người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa
đất phải làm đơn xin tách thửa đất, hồ sơ tách thửa đất gồm đầy đủ các giấy tờ theo
quy định; tuân thủ các quy định về điều kiện, thẩm quyền, các bước thực hiện việc
tách thửa đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi tách thửa đất do pháp luật quy
định …
Năm là, sau khi thực hiện việc tách thửa đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải chỉnh lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và hiệu chỉnh lại
các thông tin, số liệu về thửa đất cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất; thực tế sử
dụng đất v.v.
1.1.1.2. Mục đích của việc tách thửa đất
Thứ nhất, đối với người sử dụng đất.
Tách thửa đất là kết quả của việc người sử dụng đất thực hiện việc tặng cho
quyền sử dụng đất (QSDĐ); chuyển nhượng QSDĐ; thừa kế QSDĐ. Theo đó, khi
người sử dụng đất tự nguyện chuyển giao một phần diện tích đất mà mình đứng tên
chủ sử dụng sang cho người khác chiếm hữu, quản lý và sử dụng thì phải thực hiện
việc tác thửa đất. Mục đích của hoạt động này nhằm phân định rõ ranh giới, mốc giới,
diện tích, hình thể của từng mảnh đất đối với các chủ sử dụng đất khác nhau, ngăn
ngừa tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai có thể xảy ra. Hơn nữa, tách thửa đất
còn tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ do pháp luật đất
đai quy định đối với mảnh đất mình đứng tên chủ sử dụng và góp phần thúc đẩy các
10
giao dịch dân sự về QSDĐ phát triển.
Thứ hai, đối với Nhà nước.
Tách thửa đất là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thực hiện. Nó khẳng định vai trò và vị trí của Nhà nước về quản
lý đối với đất đai. Thông qua hoạt động tách thửa đất, Nhà nước nắm bắt được kịp
thời hiện trạng sử dụng đất, mọi biến động trong quá trình sử dụng đất đến từng thửa
đất, từng chủ sử dụng đất cụ thể. Trên cơ sở tách thửa đất, các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền chỉnh lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và hệ thống
thông tin đất đai phù hợp với thực tế sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà
nước về đất đai. Mặt khác, việc thực hiện tách thửa đất, động viên nguồn thu từ đất
đai vào ngân sách nhà nước thông qua việc thực hiện nghĩa vụ tài chính như lệ phí đo
vẽ, lệ phí địa chính cấp GCNQSDĐ và nộp tiền sử dụng đất … của người sử dụng
đất.
1.1.1.3. Các trường hợp tách thửa đất
i). Trường hợp tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất
Đây là trường hợp tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất (phụ thuộc
vào ý chí chủ quan của người sử dụng đất). Trong trường hợp này, người sử dụng đất
có quyền làm đơn xin tách thửa đất nhằm đáp ứng mong muốn của mình trong sử
dụng đất. Các trường hợp tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất bao gồm:
– Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho, tặng một phần
QSDĐ của mình;
– Phân chia thừa kế QSDD theo di chúc.
– Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất
mà minh đang sử dụng sang mục đích khác;
– Nhóm người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất cho các thành viên đồng
sử dụng đất;
– Hộ gia đình sử dụng đất muốn cho con cái một phần đất của hộ gia đình; ví
dụ: Cho một phần đất ở để làm nhà ở khi con cái lập gia đình ra ở riêng hoặc cho một
phần đất nông nghiệp để con cái canh tác khi lập gia đình ra ở riêng v.v;
11
– Người sử dụng đất muốn cho, tặng cho Nhà nước, cồng đồng dân cư, tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân trong nước một phần diện tích đất đang sử dụng;
– Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng
nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết v.v.
ii). Trường hợp tách thửa đất theo yêu cầu của pháp luật
Tách thửa đất theo yêu cầu của pháp luật bao gồm các trường hợp cụ thể sau
đây:
– Trong trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng một
phần đất đang sử dụng thì phải thực hiện thủ tục tách thửa trước rồi mới làm thủ tục
xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên phần đất mới vừa được tách thửa.
– Trường hợp Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan nhà nước có
trách nhiệm thực hiện tách thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.
– Trường hợp tách thửa đất do phân chia QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng
khi ly hôn.
– Trường hợp tách thửa đất do phân chia QSDĐ theo pháp luật v.v
iii). Các trường hợp không được tách thửa đất
Bên cạnh các trường hợp tách thửa đất, theo quy định của pháp luật có các
trường hợp không được tách thửa đất, cụ thể:
– Thửa đất xin tách thửa đã có quyết định thu hồi đất hoặc có văn bản về chủ
trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.
– Thửa đất đang có tranh chấp và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý xem
xét giải quyết.
– Thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền niêm
phong tài sản để thực hiện bản án có hiệu lực của Tòa án nhân dân (có quyết định kê
biên QSDĐ để bảo đảm thi hành án của cơ quan thi hành án).
– Thửa đất do cơ quan có thẩm quyền giao hoặc cho người sử dụng đất thuê để
thực hiện dự án, nhưng người sử dụng đất không thực hiện đầu tư dự án.
12
– Thửa đất sau khi tách thành thửa đất mới sẽ không có đường đi chung.
– Diện tích thửa đất nhỏ hơn quy định tối thiểu của một thửa đất được tách
thửa. Ví dụ: Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (UBND thành phố Hà Nội) quy định
không xem xét việc tách thửa đối với thửa đất có diện tích dưới 30 m2 để tránh tình
trạng “nhà siêu mỏng” vi phạm quy hoạch kiến trúc đô thị ….
1.1.1.4. Nguyên tắc của việc tách thửa đất
Thứ nhất, việc tách thửa đất phải căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy
hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà
ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện
và tập quán tại địa phương [13, khoản 2 điều 143].
Việc tách thửa đất phải dựa trên quỹ đất của địa phương và quy hoạch
phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều này
có nghĩa là tách thửa đất có được thực hiện hay không trước hết phải căn cứ vào quỹ
đất của địa phương. Nếu quỹ đất của địa phương không còn hoặc quỹ đất này có diện
tích quá nhỏ thì việc tách thửa đất không thực hiện; bởi nó sẽ làm cho đất đai bị phân
tán, chia nhỏ (đặc biệt, hiện trạng sử dụng đất canh tác hiện nay ở khu vực đồng bằng
Bắc Bộ và khu IV cũ (Bao gồm các tỉnh Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tình, Quảng Bình,
Quảng Trị) manh mún, phân tán) gây khó khăn trong quá trình quản lý và sử dụng
đất. Mặt khác, việc tách thửa đất còn phải căn cứ vào quy hoạch phát triển nông thôn
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để tránh tình trạng tách thửa đất
bừa bãi phá vỡ quy hoạch sử dụng đất và làm xáo trộn trật tự quản lý, sử dụng đất đã
được thiết lập.
Trên thực tế, việc tách thửa đất thường diễn ra chủ yếu đối với đất ở do sự phát
triển dân số và nhu cầu tặng cho đất của người sử dụng đất ở cho con cái làm nhà khi
lập gia đình ra ở riêng. Để đảm bảo diện tích đất ở tối thiểu cho mỗi hộ gia đình, tránh
tình trạng tách thửa đất ra làm nhiều mảnh quá nhỏ gây trở ngại cho việc quản lý nhà
nước về đất đai, các nhà làm luật Việt Nam đã trao quyền xác định hạn mức đất ở cho
mỗi hộ gia đình, cá nhân cho UBND cấp tỉnh phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh cụ
13
thể của địa phương. Theo đó, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ
gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối
với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Điều này là hợp lý, bởi
lẽ, Chính phủ không thể ấn định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để
làm nhà ở tại nông thôn khi không nắm rõ, cụ thể điều kiện, tập quán đặc thù của từng
địa phương.
Thứ hai, UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia
đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất
theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở”
[13, Khoản 4 Điều 144].
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở thì UBND cấp tỉnh
căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa
phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà
ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà
ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. Nguyên tắc này đảm bảo thực hiện
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thông nhất
quản lý đất đai ở nước ta.
Thứ ba, UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối
với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương” [3, Khoản 31 Điều
2].
Có nghĩa là việc tách thửa đất phải dựa trên nguyên tác tuân thủ theo đúng
diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định. Đây là nguyên tắc rất quan trọng.
Việc tuân thủ nguyên tắc này thể hiện ý thức chấp hành pháp luật và sự thương tôn
pháp luật không chỉ của các cơ quan nhà nước, công chức nhà nước có thẩm quyền
mà còn của người sử dụng đất và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác trong việc
tách thửa đất. Điều này còn ngăn ngừa tình trạng tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm
trong việc tách thửa đất. Trên thực tế đã xảy ra không ít trường hợp tồn tại nhà “siêu
mỏng”, siêu nhỏ không chỉ gây mất mỹ quan đô thị, phá vỡ quy hoạch kiến trúc đô
14
thị mà còn lại sự minh chứng cho việc quản lý đất đai kém hiệu quả của bộ máy công
quyền ở một số địa phương. Nguyên nhân sâu xa của tình tragj này là do một số cơ
quan nhà nước, cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền đã cố tình vi phạm quy
định về diện tích đất tối thiểu khi tách thửa đất với ý thức thiếu công tâm, khách quan
do nhận tiền lót tay, bôi trơn của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
1.1.2. Lý luận về trình tự, thủ tục tách thửa đất
1.1.2.1. Khái niệm về trình tự, thủ tục tách thửa đất
i) Khái niệm về trình tự, thủ tục
Trình tự, thủ tục tách thửa đất là một dạng cụ thể của trình tự, thủ tục nói
chung. Trước khi tìm hiểu về trình tự, thủ tục tách thửa đất cần phải giải mã về trình
tự, thủ tục là gì?. Thuật ngữ trình tự, thủ tục được sử dụng phổ biến trong đời sống
xã hội và trong các văn bản pháp luật. Nó được sách báo pháp lý giải nghĩa như sau:
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Thủ tục: Cách thức tiến hành một công
việc với nội dung, trình tự nhất định, theo quy định của cơ quan nhà nước” [22,
tr.761]; còn “Trình tự: Sự sắp xếp trước sau theo một quy tắc nhất định” [22, tr.816].
Trong hoạt động quản lý xuất hiện khái niệm thủ tục hành chính. Vậy thủ tục hành
chính là gì?.
Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ luật học: “Thủ tục hành chính: Trình tự
thực hiện thẩm quyền của cơ quan hành chính nhà nước hoặc cá nhân, tổ chức được
ủy quyền hành pháp trong giải quyết công việc của Nhà nước, giải quyết kiến nghị,
yêu cầu của công dân, tổ chức. Thủ tục hành chính do pháp luật quy định. Toàn bộ
các quy phạm pháp luật về thủ tục hành chính tạo thành chế định thủ tục hành chính,
là chế định quan trọng của luật hành chính. Chế định thủ tục hành chính bao gồm các
nhóm quy phạm quy định: i) Nguyên tắc thủ tục hành chính và thẩm quyền của các
cơ quan tiến hành thủ tục hành chính; ii) Quyền của các bên tham gia thủ tục hành
chính; iii) Trình tự tiến hành thủ tục hành chính và nội dung, hình thức văn bản phù
hợp với thủ tục; iv) Việc thông qua quyết định cho từng loại thủ tục, truyền đạt đến
người thi hành, việc thực hiện và trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại đối với quyết
định hành chính, hành vi hành chính” [16, tr.115-116] .
15
Theo Giáo trình Luật Hành chính: “Thủ tục hành chính được hiểu là cách thức,
trình tự thực hiện thẩm quyền quản lý hành chính nhà nước và cách thức tham gia
vào công việc quản lý hành chính của các tổ chức, cá nhân nhằm thực hiện quyền và
nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật” v.v. [15, tr.144]
Như vậy, cho dù trình tự, thủ tục có nghĩa không hoàn tòan giống nhau nhưng
nó có nhiều điểm tương đồng và được sử dụng đi liền với nhau nhằm biểu đạt sự sắp
xếp theo một trật tự trước sau nhất định đối với một quy trình cụ thể do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thực hiện.
Trình tự, thủ tục có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Một là, trình tự, thủ tục hình thành nên một quy trình chặt chẽ, hợp lý, lô gic
bao gồm các công đoạn, các bước, công việc cụ thể được thực hiện trước, được thực
hiện sau theo một quy tắc nhất định. Nó thể hiện sự làm việc chuyên nghiệp, tác
phong, nề lối làm việc bài bản, quy củ, chặt chẽ.
Hai là, trình tự, thủ tục có thể do cá nhân, cộng đồng xã hội, tổ chức, cơ quan,
đoàn thể hoặc hộ gia đình thiết lập nên dựa trên quy định của pháp luật, quy tắc đạo
đức, hương ước, quy ước, gia phong … và có đối tượng và phạm vi áp dụng cụ thể ở
các mức độ khác nhau.
Ba là, trình tự, thủ tục góp phần tạo nên tính kỷ luật, tổ chức của mỗi cá nhân,
mỗi cộng đồng hoặc mỗi cơ quan, tổ chức. Trên cơ sở đó, cấu trúc xã hội được xác
lập một cách bài bản, quy củ, chặt chẽ không bị rơi vào tình trạng bừa bãi, lộn xộn,
vô tổ chức, vô chính phủ và thiếu sự kiểm soát, chủ huy, điều hành …
ii) Quan niệm về trình tự, thủ tục tách thửa đất
Trong văn bản pháp luật đất đai song song tồn tại hai khái niệm thủ tục hành
chính về đất đai và trình tự, thủ tục tách thửa đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013
lại không đưa ra giải thích chính thức về hai khái niệm này.
Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Thủ tục hành
chính về đất đai được hiểu là tổng hợp các quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền ban hành nhằm quy định trình tự, cách thực thực hiện thẩm quyền của
các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình quản lý đất đai và những
16
công việc mà người sử dụng đất phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất” [14,
tr.259-260].
Trên cơ sở khái niệm trình tự, thủ tục nói chung và thủ tục hành chính nói
riêng (bao gồm thủ tục hành chính về đất đai); đồng thời, tìm hiểu nội dung các quy
định hiện hành về trình tự, thủ tục tách thửa đất có thể hiểu khái niệm trình tự, thủ tục
tách thửa đất như sau: Trình tự, thủ tục tách thửa đất là cách thức, trình tự thực hiện
thẩm quyền của các tổ chức, cá nhân nhằm thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình
theo quy định của pháp luật đất đai trong việc tách thửa đất của tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất.
Bên cạnh các đặc điểm của trình tự, thủ tục hành chính, trình tự, thủ tục tách
thửa đất còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:
Một là, trình tự, thủ tục tách thửa đất được áp dụng trong lĩnh vực đất đai đối
với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa đất. Điều này có nghĩa là
các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất là một nội dung của pháp luật đất đai
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Hai là, trình tự, thủ tục tách thửa đất là một hoạt động mang tính chuyên môn,
kỹ thuật nghiệp vụ do cơ quan quản lý nhà nước về đất đai thực hiện trong quá trình
quản lý đất đai. Có nghĩa là cơ quan quản lý đất đai ban hành các quy định về trình
tự, thủ tục tách thửa đất và cũng chính các cơ quan này lại là chủ thể áp dụng các quy
định này trên thực tế để tách thửa đất cho người sử dụng đất.
Ba là, mục đích của trình tự, thủ tục tách thửa đất không chỉ đáp ứng nhu cầu
tách thửa đất của người sử dụng đất mà còn phục vụ quá trình quản lý đất đai của Nhà
nước. Không phải bất cứ cơ quan, tổ chức nào cũng có thẩm quyền thực hiện trình tự,
thủ tục tách thửa đất mà chỉ các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền
theo quy định của pháp luật mới được làm việc này. Điều này ngằm ngăn ngừa tình
trạng tách thửa đất bừa bãi, tùy tiện, không đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất khiến việc sử dụng đất vượt khỏi tầm quản lý của Nhà nước.
1.1.2.2. Ý nghĩa của trình tự, thủ tục tách thửa đất
Thứ nhất, đối với người sử dụng đất.
17
Một là, trình tự, thủ tục tách thửa đất ra đời giúp người sử dụng đất khi có nhu
cầu tách thửa đất biết được quy trình, các bước cụ thể thực hiện; hồ sơ xin tách thửa
đất bao gồm những loại giấy tờ gì; thế nào là hồ sơ đầy đủ, hợp lệ; hồ sơ này được
gửi đến cơ quan nào, ở đâu và trong thời hạn bao lâu sẽ được xem xét, giải quyết;
trường hợp không giải quyết thì sẽ khiếu nại như thế nào, đến ai để được giải quyết
v.v. Từ sự hiểu rõ, nắm bắt đầy đủ trình tự, thủ tục tách thửa đất không chỉ giúp người
dân thuận tiện, dễ dàng khi thực hiện thủ tục hành chính về tách thửa đất mà còn góp
phần nâng cao ý thức pháp luật đất đai, thực hiện đúng quy định của pháp luật về tách
thửa đất. Hơn nữa, việc ra đời trình tự, thủ tục tách thửa đất giúp người dân tiết kiệm
chi phí về thời gian, công sức, tiền bạc không phải làm đi làm lại hồ sơ, giất tờ và đi
lại quá nhiều lần để xin tách thửa đất .
Hai là, việc ra đời trình tự, thủ tục tách thửa đất giúp người sử dụng đất theo
dõi, giám sát việc thực hiện pháp luật đất đai của các cơ quan, công chức nhà nước
có thẩm quyền trong việc tách thửa đất. Bởi lẽ, người sử dụng đất đối chiếu giữa các
quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất với việc thực hiện trên thực
tế của các cơ quan, công chức nhà nước có thẩm quyền xem họ có thực hiện đúng
hay không?; Có sai xót, vi phạm ở khâu nào, bước nào cụ thể; có phát inh tình trạng
tham nhũng, vòi vĩnh, tiêu cực không? v.v để kịp thời góp ý, kiến nghị và tố cáo với
cơ quan, người có thẩm quyền để xử lý. Thông qua đón không chỉ phát huy vai trò
làm chủ của Nhân dân, thực hiện quyền theo dõi, giám sát được Luật Đất đai năm
2013 quy định mà còn đấu tranh ngăn chặn hành vi tham nhũng, tiêu cực, vi phạm
pháp luật trong việc thực hiện tách thửa đất góp phần xây dựng bộ máy cơ quan nhà
nước và nền công vụ trong sạch, liêm khiết và công tâm.
Thứ hai, đối với Nhà nước.
Một là, trình tự, thủ tục tách thửa đất là cơ sở, điều kiện và phương thức cần
thiết để các cơ quan, cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai thực
hiện đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình trong việc tách thửa đất.
Hai là, các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất xác lập khung pháp lý góp
phần xây dựng trật tự quản lý nhà nước về đất đai. Điều này có nghĩa là nếu các quy
18
định về trình tự, thủ tục tách thửa đất được thực thi nghiêm chỉnh sẽ khắc phục được
tình trạng tách thửa đất bữa bãi, tùy tiện vượt ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước; qua
đó góp phần nâng cap hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
Ba là, quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất góp phần nâng cao sự hiểu biết
pháp luật đất đai và ý thức chấp hành pháp luật của đội ngũ cán bộ, công chức làm
nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Mọi hành vi của con người chịu sự sai khiến, điều khiển của bộ não. Khi con
người nhận thức đúng thì sẽ có hành động đúng và ngược lại. Để thực hiện đúng các
quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất và hạn chế đến mức thấp nhất những vi phạm
có thể xảy ra thì trước hết cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền phải được bồi
dưỡng hoặc tự tìm hiểu các quy định về vấn đề này. Thông qua đó, nhận thức và ý thức
chấp hành pháp luật của họ được nâng nên.
Bốn là, việc quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất sẽ xác định rõ ai, cơ quan
nào làm việc gì, tiến hành công đoạn cụ thể nào và làm trong bao lâu trong quy trình
tách thửa đất … Điều này giúp xác định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của
các cơ quan nhà nước trong việc tách thửa đất, ngăn ngừa tình trạng mâu thuẫn, chồng
chéo, lấn sân nhau … và tạo lập cơ chế phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng, có hiệu quả
trong việc thực hiện tách thửa đất.
Năm là, trình tự, thủ tục tách thửa đất góp phần đưa pháp luật đất đai đến gần
với người dân. Pháp luật có tính khả thi, phù hợp với thực tiễn hay không phải đáp ứng
được nhu cầu của người dân mà một trong các nhu cầu đó là việc tách thửa đất. Trình
tự, thủ tục tách thửa đất chính là một nội dung của pháp luật để giải quyết nhu cầu của
người sử dụng đất.
1.1.2.3. Nguyên tắc của việc xây dựng trình tự, thủ tục tách thửa đất
Thứ nhất, nguyên tắc pháp chế XHCN.
Việc tuân thủ nguyên tắc này đòi hỏi khi xây dựng các quy định trình tự, thủ
tục tách thửa đất không được trái hoặc mâu thuẫn với Hiến pháp năm 2013, Luật Đất
đai năm 2013, các đạo luật có liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành. Hơn nữa,
các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất phải tuân thủ Luật Ban hành văn bản quy
