VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
TƯỞNG THỊ THANH THẢO
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
HUYỆN ỨNG HÒA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. NGUYỄN THỊ NGA
HÀ NỘI – 2019
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung
thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
TƯỞNG THỊ THANH THẢO
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ……………………………………………………………………………………………….. 1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT
VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
………………………………………………………………………… 6
1.1. Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ……………………….. 6
1.2. Lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ ………………………….. 16
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TỪ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI
TAND HUYỆN ỨNG HOÀ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
……………………………… 37
2.1. Thực trạng Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ
……….. 37
2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND huyện
Ứng Hòa, Thành phố Hà Nội. ………………………………………………………………….. 39
Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG , GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QSDĐ VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI
HUYỆN ỨNG HOÀ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ………………………………………… 57
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ. …………………………………………………………………………………………….. 57
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa – Thành
phố Hà Nội. …………………………………………………………………………………………… 59
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả xét xử của TAND từ thực tiễn xét xử của
Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa – Thành phố Hà Nội. ………………………………. 60
KẾT LUẬN ………………………………………………………………………………………….. 72
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
………………………………………………… 64
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS
: Bộ luật Dân sự
BLTTDS
: Bộ luật Tố tụng dân sự
CNQSDĐ
: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
HĐTP
: Hội đồng Thẩm phán
LĐĐ
: Luật Đất đai
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
TANDTC
: Tòa án nhân dân tối cao
TTDS
: Tố tụng dân sự
VADS
: Vụ án dân sự
VKSND
: Viện Kiểm sát nhân dân
TAND : Toà án nhân dân
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng là
hiện tượng rất phức tạp xảy ra phổ biến trong xã hội đồng thời là yếu tố quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Hiện nay, hệ thống các
văn bản pháp luật về đất đai luôn được sửa đổi, bổ sung và ngày càng hoàn thiện,
việc CNQSDĐ ở không đúng với quy định của pháp luật (không đăng ký với cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng của
đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế; thị trường BĐS chính quy mới
hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính quy (thị trường ngầm) hoạt
động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm
soát của Nhà nước. Điều này đã làm cho thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai, đặc
biệt là giải quyết những tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ cơ bản chưa được
thống nhất, hiệu quả, thậm chí để lại nhiều hệ lụy, bất ổn trong xã hội.
Thực tiễn cho thấy, cần nhiều hơn vai trò của TAND trong giải quyết các
tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ trong bối cảnh đẩy mạnh cải cách tư pháp và
hoàn thiện thể chế của Nhà nước pháp quyền ở Việt Nam hiện nay. Thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng đặc biệt là các chủ trương về đổi mới công tác tư
pháp, hoạt động xét xử nói chung và hoạt động giải quyết các vụ án tranh chấp
dân sự trong đó có các vụ án về tranh chấp đất đai đã đạt được nhiều thành tựu.
Những kết quả trong hoạt động xét xử về tranh chấp đất đai của TAND đã góp
phần bảo đảm quyền tự do, dân chủ và quyền sở hữu về tài sản của công dân; giữ
vững trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp
pháp của nhân dân.
Bên cạnh những kết quả đạt được thời gian qua, việc xét xử các tranh chấp
hợp đồng CNQSDĐ vẫn còn xảy ra sai sót, xét xử thiếu thống nhất hoặc lúng
túng khi vận dụng pháp luật nên dẫn đến giải quyết các vụ án gặp nhiều khó
khăn, kéo dài, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc biệt là
2
tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ ngày càng gia tăng với tính chất và mức độ
khá phức tạp. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND
huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội đối với các dạng tranh chấp này ngày càng
gia tăng và chiếm tỷ lệ lớn nhất trong các dạng tranh chấp đất đai. Tổng kết đánh
giá công tác xét xử cho thấy, dù rằng công tác xét xử đã đạt được một số thành
tựu nhất định, song cũng còn những hạn chế: số lượng án bị hủy, sửa vẫn còn
xảy ra. Xảy ra tình trạng nêu trên, bởi việc thực thi công tác còn gặp nhiều khó
khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án bởi những
nguyên nhân như: Quy định pháp luật vẫn còn bộc lộ nhiều vấn bất cập, các quy
định có sự chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều lúng túng trong việc áp dụng
pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều đó gây ảnh hưởng
đến việc nhận thức đánh giá của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải
quyết tranh chấp, yếu kém trong công tác tổ chức thực thi pháp luật, ý thức của
người dân chưa cao…
Sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ các quy định về hợp đồng CNQSDĐ là cấp
thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong
hoạt động xét xử của Toà án, đưa ra được những kiến nghị, các giải pháp giúp cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền có những điều chỉnh phù hợp, góp phần tiếp tục
hoàn thiện các văn bản pháp luật về đất đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế – xã
hội của đất nước trong điều kiện hội nhập hiện nay. Chính vì thế, học viên chọn đề
tài “ Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp
luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa,
thành phố Hà Nội ” để làm đề tài luận văn cao học luật của mình.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài.
– Đề tài nhằm nghiên cứu những vấn đề liên quan đến việc áp dụng pháp
luật trong hoạt động xét xử thực tế tại Toà án, ngoài ra còn được một số nhà
khoa học nghiên cứu và có các công trình đóng góp rất thiết thực nhằm hoàn
thiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng, làm
cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng
3
chuyển nhượng QSDĐ. Một số công trình tiêu biểu của các tác giả sau đây:
– Doãn Hồng Nhung (2008),“Những dạng tranh chấp đất đai chủ yếu ở
nước ta hiện nay và khuôn khổ pháp luật liên quan” báo cáo tham luận tại hội
thảo “Tình trạng tranh chấp và kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải
pháp”, tại Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc.
– Tưởng Duy Lượng (2006), “Một vài suy nghĩ về những quy định chung
trong phần chuyển quyền sử dụng đất, thẩm quyền giải quyết và hướng xử lý một
vài tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất được quy định trong Bộ luật Dân sự
năm 2005”, Tạp chí Tòa án nhân dân (23), tr. 29-37 và (24), tr. 16-27.
– Tưởng Duy Lượng (2007),“Hòa giải ở cơ sở khi có tranh chấp quyền sử
dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân (4), tr. 23-26.
– Luận án tiến sĩ luật học của Mai Thị Tú Oanh (2013), Viện Nhà nước và
pháp luật “Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng toà án ở
nước ta”
Ngoài ra, trên các tạp chí khác như: Tạp chí Kiểm sát, Tạp chí Dân chủ và
pháp luật cũng có những bài viết nghiên cứu về việc áp dụng pháp luật trong giải
quyết tranh chấp đất đai. Chính vì lẽ đó, nghiên cứu đề tài “Giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn
xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội” có ý nghĩa lý luận
và mang tính thiết thực. Việc lựa chọn đề tài nêu trên để làm luận văn thạc s luật
học không trùng lặp với các công trình khoa học đã được công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu:
Phân tích, đánh giá pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng
thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở
đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ đề xuất định hướng và một số giải
pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
thông qua hoạt động xét xử tại TAND huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội.
Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài:
4
– Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thông qua
hoạt động xét xử tại Tòa án.
– Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ tại tòa án, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình
giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ của tòa án hiện nay qua thực tiễn tại
huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội.
– Đề ra những yêu cầu chung nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp
đồng CNQSDĐ đồng thời kiến nghị những giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng
như những giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu:
Các quan điểm lý luận, trường phái lý thuyết, các văn bản quy phạm pháp
luật về tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai từ hoạt động xét xử của
Toà án nhân dân huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu:
– Thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND huyện Ứng
Hoà, thành phố Hà Nội. Phạm vi thời gian nghiên cứu từ Luật Đất đai năm 2003
đến nay.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp thống kê,
phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, đồng thời ứng dụng những thành
tựu của khoa học Luật đất đai, Bộ luật tố tụng dân sự… trong các công trình của
các nhà khoa học, các sách tham khảo, tạp chí chuyên ngành để làm rõ những tri
thức khoa học liên quan đến đề tài.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn.
– Luận văn góp phần bổ sung và phát triển lý luận phục vụ yêu cầu thực tiễn
của việc không ngừng nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật trong hoạt động
5
xét xử nói chung và trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai tại Toà án nhân
dân huyện Ứng Hoà nói riêng trong công cuộc cải cách tư pháp hiện nay. Kết
quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tư liệu tham khảo phục vụ cho công tác
nghiên cứu giảng dạy khoa học pháp lý nói chung và đào tạo chức danh tư pháp
nói riêng.
– Luận văn đánh giá thực trạng chất lượng áp dụng pháp luật trong việc giải
quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân huyện Ứng Hoà; đề xuất giải pháp
phù hợp thực tiễn hiện nay nhằm nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật của Toà
án nhân dân huyện Ứng Hoà trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai.
7. Kết cấu của luận văn
Kết cấu luận văn gồm 3 chương chính và phần Mở đầu, Kết luận, Danh
mục tài liệu tham khảo.
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về tranh chấp chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất;
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết
tranh chấp tại Toà án nhân dân huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội;
Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả giải
quyết tranh chấp tại huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội.
6
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng CNQSDĐ
Các quan hệ chuyển giao quyền sử dụng đất với tính chất là một tài sản đặc
biệt, là tư liệu sản xuất, tư liệu lao động quan trọng của người sử dụng đất cũng
là những giao dịch diễn ra phổ biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ lớn trong các
giao dịch tài sản diễn ra trong đời sống xã hội. Khi nghiên cứu các quy định của
Luật Đất đai 2013 về các quyền của người sử dụng đất thì quyền được thực hiện
các giao dịch dân sự về QSDĐ là quyền cơ bản, quan trọng và được các chủ thể
sử dụng đất đặc biệt quan tâm, chú trọng khi có được QSDĐ hợp pháp của mình.
Các giao dịch về QSDĐ bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thế chấp, góp vốn, tặng cho và để thừa kế QSDĐ. Trong các giao dịch
ấy, CNQSDĐ được xác định là giao dịch tạo cho người sử dụng đất linh hoạt
nhất trong việc quyết định khai thác và sử dụng đất sao cho hiệu quả nhất, phù
hợp nhất với thực tế và diễn biến của thị trường.
Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật chất đó sẽ không hình thành
nếu không xuất hiện những hành vi có sự thống nhất ý chí của các chủ thể. Do
đó, chỉ khi nào có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên (bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng) thì quan hệ trao đổi vật chất mới hình
thành. Quan hệ đó được xác lập và thể hiện thông qua hợp đồng dân sự.
Theo từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt, “contrat”: “hợp đồng là một
thỏa thuận từ đó dẫn tới việc phát sinh một hay nhiều nghĩa vụ hoặc tạo ra hay
chuyển giao một quyền đối vật”[29]. Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 cũng ghi
nhận: “Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”[4]. Hợp đồng dân sự có nhiều loại, trong đó
7
bao gồm cả các hợp đồng về QSDĐ. Như trên đã đề cập, CNQSDĐ là một trong
các quyền về chuyển QSDĐ và khi thực hiện quyền này thì buộc các chủ thể
phải thiết lập với nhau hợp đồng CNQSDĐ trên cơ sở tuân thủ đầy đủ các quy
định của Luật Đất đai (LĐĐ) 2013 về chuyển QSDĐ nói chung và CNQSDĐ
nói riêng. Đồng thời, tuân thủ các quy định của BLDS 2015 về hợp đồng nói
chung và hợp đồng về QSDĐ nói riêng. Theo đó, sự tuân thủ các quy định của
BLDS 2015 chủ yếu ở các nội dung cơ bản như: hình thức pháp lý của giao dịch
CNQSDĐ; nội dung và các điều khoản cơ bản trong hợp đồng CNQSDĐ; các
nguyên tắc và yêu cầu đối với các chủ thể khi ký kết hợp đồng CNQSDĐ. Sự
tuân thủ các quy định của LĐĐ 2013 chủ yếu ở các nội dung cơ bản như điều
kiện về chủ thể chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng; đối tượng (QSDĐ) được
phép chuyển nhượng; điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng và các
yêu cầu cụ thể về quy trình, thủ tục và quyền, nghĩa vụ của các bên khi ký kết và
thực hiện giao dịch CNQSDĐ. Mọi trường hợp ký kết hợp đồng CNQSDĐ
không thực hiện theo tôn chỉ mục đích nêu trên đều có nguy cơ dẫn đến các
tranh chấp, bất đồng giữa các bên; hơn thế nữa, hợp đồng có thể bị tuyên là vô
hiệu hoặc bị hủy bỏ bởi quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Với những phân tích trên có thể đưa ra khái niệm hợp đồng CNQSDĐ như
sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng là sự thỏa thuận giữa các bên
tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai; theo đó, bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của
mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả
cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng
đất.
Với khái niệm này, có thể rút ra một số đặc điểm về hợp đồng CNQSDĐ như
sau:
Thứ nhất, đối với từng loại đất khác nhau thì điều kiện chuyển nhượng là
khác nhau.
Thứ hai, trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên CNQSDĐ chấm dứt
8
quan hệ QSDĐ, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định
mới được chuyển nhượng.
Thứ ba, hợp đồng CNQSDĐ là hợp đồng song vụ: cả bên chuyển nhượng
lẫn bên nhận chuyển nhượng đều có quyền và nghĩa vụ tương ứng với nhau,
quyền của bên này sẽ tương ứng với nghĩa vụ của bên kia. Bên chuyển nhượng
có nghĩa vụ giao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển
nhượng sẽ có nghĩa vụ chuyển giao tiền thanh toán cho bên chuyển nhượng đúng
như hai bên đã thỏa thuận. Đây là mối quan hệ “đổi đất lấy tiền” và việc thực
hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt QSDĐ của bên chuyển nhượng và thiết
lập QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng.
Thứ tư, hình thức của hợp đồng chuyển QSDĐ được thực hiện bằng văn
bản, phải được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền. Đây là quy định thể hiện sự chặt chẽ hơn của giao dịch CNQSDĐ
nói riêng và các giao dịch về chuyển QSDĐ nói chung so với các giao dịch tài
sản khác. Theo đó, các giao dịch về mua bán, cho thuê các tài sản không phải là
đất đai có thể không công chứng hoặc công chứng tại cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền là phát sinh hiệu lực, phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên
tham gia giao dịch, song CNQSDĐ thì công chứng hợp đồng thôi chưa đủ, hợp
đồng chỉ phát sinh hiệu lực khi hai bên thực hiện việc đăng ký tại cơ quan đăng
ký QSDĐ và vào sổ địa chính. Điều này xuất phát từ đặc thù của QSDĐ – tài sản
đặc biệt với chủ thể đại diện sở hữu và quản lý là Nhà nước. Mặt khác, đây là
loại tài sản có giá trị lớn, hồ sơ, thủ tục, giấy tờ và hiện trạng sử dụng đất thường
phức tạp, có nhiều biến động trên thực tế. Vì vậy, việc ghi nhận thực hiện bằng
văn bản đảm bảo sự ràng buộc pháp lý giữa các bên trong quan hệ CNQSDĐ
một cách chặt chẽ và đảm bảo quyền, nghĩa vụ hơn của mỗi chủ thể; mặt khác,
thể hiện sự kiểm soát sát sao của Nhà nước đối với các giao dịch.
Thứ năm, mục đích của hợp đồng chuyển QSDĐ là các bên giao kết hợp
đồng để nhận được những lợi ích nhất định theo mong muốn của chính bản thân
chủ thể đó khi xác lập hợp đồng. Cụ thể, bên chuyển nhượng trao quyền trọn vẹn
9
về quyền quản lý, khai thác, sử dụng và định đoạt đối với một QSDĐ hợp pháp
của mình cho bên nhận chuyển nhượng và nhận lại một khoản lợi ích vật chất
nhất định mà mình mong muốn để đáp ứng nhu cầu của mình, còn bên nhận
chuyển nhượng sẽ được xác lập QSDĐ hợp pháp mảnh đất đó cho mình và được
quyền thực hiện các ý đồ đầu tư, khai thác theo mục đích đã được xác định nhằm
thu lợi nhuận.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ
Theo từ điển pháp luật Việt Pháp: “Litige” – vụ tranh chấp được giải thích
như sau: Người ta nói tới vụ tranh chấp khi mà một người không được hưởng
một quyền hay lợi ích hợp pháp của mình bằng thỏa thuận và dự định đưa vụ
việc ra Tòa án phân xử[30]. Dù không định nghĩa trực tiếp tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, song với tính chất phát sinh của tranh
chấp này như đã nêu trên, cùng với định nghĩa về tranh chấp đất đai nói riêng, có
thể hiểu tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ như sau:
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự bất đồng,
mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể
tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
* Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất: Các chủ thể tranh chấp đất đai là chủ thể quản lý và sử dụng đất,
không có quyền sở hữu đối với đất đai. QSDĐ của các chủ thể được xác lập dựa
trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước công
nhận QSDĐ. Trên cơ sở quyền sử dụng đất được Nhà nước trao cho, người sử
dụng đất bên cạnh quyền được tiến hành khai thác các giá trị và khả năng sinh
lời của đất, họ còn được thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ, trong đó có
quyền CNQSDĐ. Vì vậy, khi tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ xảy ra thì chủ
thể tranh chấp trong trường hợp này chỉ là chủ thể có QSDĐ chứ không phải là
chủ thể có quyền sở hữu đất đai.
Thứ hai: Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng
và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai theo quy định của pháp
10
luật. Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh
chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Đối tượng của tranh chấp được biểu
hiện dưới dạng quyền – QSDĐ chứ không phải bản thân đất đai. Điều này hoàn
toàn khác biệt với các tranh chấp các tài sản thông thường khác, chúng thuộc
quyền sở hữu của chính chủ thể tranh chấp. Đây cũng là yếu tố đặc biệt, chi phối
lớn tới quá trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp
đất hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án nói riêng. Theo đó, việc giải quyết tranh
chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ
mà còn còn bảo vệ cho chủ thể có quyền sở hữu – đó là Nhà nước.
Thứ ba: Tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của
các bên tham gia tranh chấp, mà còn phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt
như: Có thể gây mất ổn định về xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân,
gây đình trệ sản xuất, xâm phạm trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của các bên tranh
chấp. Vì vậy, giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ phải hướng tới ổn định
kinh tế, chính trị, xã hội.
Thứ tư: Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ
nói riêng ảnh hưởng đến lợi ích, hoạt động quản lý của Nhà nước. Nhà nước với
tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý đất đai thông qua hệ thống pháp
luật như: Hiến pháp, Luật Đất đai, Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Kinh
doanh Bất động sản, Luật Công chứng, Luật Hôn nhân và Gia đình…Tranh chấp
hợp đồng CNQSDĐ làm cho những quy định của pháp luật đất đai và chính sách
của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để, ảnh hưởng tới trật tự quản
lý hành chính mà Nhà nước đã thiết lập.
1.1.3. Phân loại tranh chấp hợp đồng QSDĐ
– Tranh chấp hợp đồng về đất đai rất đa dạng, nó phát sinh trong quá trình
người đang sử dụng đất và người nhận QSDĐ thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyện nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất.
Ngoài ra còn phát sinh không thông qua một hợp đồng như đất bị lấn
11
chiếm, chiếm dụng trái phép….Ở đây chỉ đề cập phân loại tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ, bao gồm các loại sau đây:
– Tranh chấp dạng hợp đồng vô hiệu do giấy tờ chuyển nhượng không
thông qua cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất mà có giá trị quan trọng tạo lập nơi ở
cho các hộ gia đình, trong quá trình phát triển của xã hội đất này ngày càng có
giá và được mọi người đặc biệt quan tâm. Cũng chính vì vậy, các giao dịch
chuyển nhượng cũng được coi trọng. Ít thấy trường hợp hai bên chuyển nhượng
chỉ đưa cho nhau giấy tờ đất mà hầu hết đều bằng văn bản viết, trước đây thông
thường viết tay giao kèo gọi là văn tự chuyển nhượng đất, sau khi thanh toán
nhận đất việc đó coi là xong, sẽ không xảy ra tranh chấp gì nếu hai hoặc một bên
không lật lọng. Sau này, do đất đai là tài sản quý giá, là tài sản rất lớn của cá
nhân, hộ gia đình. Mặt khác, nhận thức xã hội được nâng lên thì hai bên chuyển
nhượng cho nhau thông qua một hợp đồng. Người ta rất ngại đến cơ quan công
chứng, chứng thực vì vừa mất tiền lệ phí, vừa mất thời gian chưa kể đến việc cơ
quan công chứng đòi hỏi đủ các loại giấy tờ. Người thừa kế, nhân chứng….và “
Người mua – người bán” trong cùng làng nước cũng không muốn để mọi người
biết mang tiếng là bán đất của ông cha để làm ăn, chơi. Ngoài ra còn có động cơ
khác là giấu diếm những người được hưởng thừa kế, hoặc có quyền lợi liên
quan. Rõ ràng là một khi hợp đồng CNQSDĐ có sự công chứng, chứng thực của
cơ quan, văn phòng có thẩm quyền sẽ hạn chế phát sinh tranh chấp. Cá biệt hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp, có công chứng hoặc chứng
thực nhưng sau đó phát sinh tranh chấp vì bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng không thực hiện đúng hoặc chưa đầy đủ quyền và nghĩa vụ được
nêu trong hợp đồng như không giao đất, không nhận đất vì khi giao dịch giá đất
thấp hoặc cao do biến động của thị trường hai bên đều thấy mình bị “hớ” hoặc
đến hạn không thanh toán, chây ì, giao không đầy đủ diện tích vị trí như đã nêu
trong hợp đồng.
12
– Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ do đối tượng trong hợp đồng là QSDĐ bị
vô hiệu bởi giấy CNQSDĐ bị sai, giấy tờ bị giả mạo.
Trong thực tế các đáng tin nhất lại là cái nghi ngờ nhất. Có những địa
phương giấy chứng nhận QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền cấp, bị huỷ bỏ, bị thu
hồi vì người có thẩm quyền bị vi phạm pháp luật về đất đai, cấp không đúng
thẩm quyền (Uỷ ban nhân dân huyện tự ý chuyển đổi mục đích canh tác từ đất
canh tác sang đất thổ cư) đất ở mà không báo cáo xin phép của cấp tỉnh, tự ý cấp
chia chác cho cán bộ công nhân viên chức của huyện rồi cấp giấy chứng nhận
QSDĐ). Ngoài ra, các giấy tờ, giấy chứng nhận QSDĐ bị làm giả, cũng dẫn đến
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tranh chấp.
– Tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ do hình thức hợp đồng không đúng
pháp luật – hoạt động công chứng, chứng thực không hợp pháp. Như
GCNQSDĐ ghi hộ gia đình thì khi công chứng buộc những người có hộ khẩu
trong hộ gia đình phải ký vào hợp đồng công chứng nhưng bị tẩy xoá. Khi thành
viên trong gia đình biết phát sinh tranh chấp). Chẳng hạn: Lợi dụng làm ăn cẩu
thả, tắc trách, thiếu kinh nghiệm…của văn phòng công chứng dẫn đến các
trường hợp một mảnh đất được chuyển nhượng cho nhiều người, tất cả đều được
công chứng, đây là sự lừa đảo.
– Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ do đối tượng chuyển nhượng là QSDĐ
chưa đủ điều kiện được chuyển nhượng nhưng các bên vẫn xác lập giao dịch.
Những địa phương có dự án mà Nhà nước tiến hành thu hồi đất, trả đất dịch
vụ vì đất dịch vụ được đứng tên trên cơ sở đất thu hồi, diện tích nhỏ, manh mún,
phân tán phức tạp, được sự tiếp tay của Uỷ ban nhân dân xã, phường không đúng
pháp luật, giao dịch chuyển nhượng này diễn ra khá phức tạp, người ta “mua bán
lúa non” người bán cầm chắc trong tay quyền, người mua được giá cho là rẻ hơn
nhưng không có đất để trả vì tất cả chỉ còn trên giấy, đấy là chưa nói đến, vì xảy
ra thời gian tương đối dài, chính sách thay đổi, đang tiến hành thì bị dừng dẫn
đến tranh chấp rất phức tạp.
13
– Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ giả tạo nhằm che dấu một quan hệ hợp
đồng khác như hợp đồng cho vay nặng lãi. Sau đó khi không thực hiện được hợp
đồng cho vay nặng lãi họ khởi kiện hợp đồng CNQSDĐ.
– Hợp đồng CNQSDĐ do một hoặc hai cá nhân trong hộ gia đình tự ý giao
dịch mà không được sự đồng ý của các thành viên khác trong hộ gia đình, người
mua không biết, hợp đồng vẫn được công chứng, chứng thực vì vậy cũng xảy ra
tranh chấp và dẫn đến hợp đồng vô hiệu.
1.1.4. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ
Trong những năm gần đây trên các phương tiện thông tin đại chúng đưa
không ít những cán bộ sai phạm nghiêm trọng, đặc biệt nghiêm trọng đến lĩnh
vực quản lý đất đai, thậm chí có kẻ phạt đi tù vì chiếm “đất” gây thiệt hại cho
Nhà nước rất lớn.
Đất đai đang nóng lên không chỉ do sự biến đổi khí hậu mà chính con người
đã tạo nên không khí ấy.
Thật khó tách bạch nguyên nhân làm phát sinh tranh chấp đất đai nói chung
với tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ ở bối cảnh như hiện nay. Vì vậy, nguyên
nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nằm chung trong tổng thể nguyên
nhân tranh chấp đất đai. Có thể nhận diện ở một số biểu hiện cơ bản sau đây:
Thứ nhất, các văn bản pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan
thiếu tính thống nhất, chưa hợp lý và nhiều quy định còn xa rời thực tế.
Do vậy để quản lý tốt đất đai Nhà nước phải ban hành Luật, Nghị quyết và
các văn bản hướng dẫn”.
Đạo luật gốc quy định như vậy song thật đáng tiếc bên cạnh những ưu điểm
đã đạt được thì còn nhiều tồn tại. Việc ban hành pháp luật, các Nghị quyết, các
văn bản hướng dẫn về đất đai chưa kịp thời, chưa phù hợp với thực tế xã hội, ít
mang tính ổn định, thay đổi nhiều, tính thống nhất chưa cao. Đường lối chính
sách về quản lý đất đai còn có nhiều điểm bất cập, chung chung, không rõ ràng,
cùng một nội dung bị kiện nếu ủng hộ bị đơn thì bị đơn thắng, nếu ủng hộ
nguyên đơn thì nguyên đơn thắng, dẫn đến câu nói “xử kiểu gì cũng được”.
14
Thứ hai, một bộ phận cán bộ thực thi hoạt động quản lý Nhà nước về đất
đai còn tắc trách, chưa nghiêm chỉnh tuân thủ pháp luật.
Quy định là vậy song khách quan có thể nhận thấy rằng, trên thực tế, công
tác lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp về vấn đề này còn nhiều hạn chế, có phần do
năng lực và có phần do tiêu cực, thậm chí có những hợp đồng cho thuê đất thời
gian nhiều hơn so với quy định của Luật Đất đai.
Bên cạnh đó, vấn đề tham nhũng, lợi ích nhóm, sân sau, sân trước xảy ra không
ít gây cản trở đến việc quản lý đất đai, đến sự phát triển kinh tế của Nhà nước và đây
cũng chính là sự châm ngòi cho những tranh chấp hợp đồng về đất đai phát sinh.
Thứ ba, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, kéo theo giá đất trên thị
trường cũng tăng nhanh đã tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất Nhà nước và giá
đất thị trường cũng là nguyên nhân của những gian lận và tranh chấp.
Luật Đất đai năm 2018 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất,
bảng giá đất và giá đất cụ thể. Việc vận dụng không đúng, tuỳ tiện, không phù
hợp với thực tế, có những mét đất chỉ vài trăm nghìn nhưng sau khi dự án xây
nhà ở thì năm sáu chục triệu hoặc hơn, cùng khu đất sự chênh lệch vị trí cũng
dẫn đến chênh lệch quá lớn về tiền gây bức xúc cho người dân. Thậm chí có gia
đình tôn trọng quyết định của Uỷ ban nhân dân nhận ngay tiền Nhà nước thanh
toán, song có người cố tình chây ỳ kéo dài hàng năm thì lại thanh toán mức cao
hơn nên có câu: “ thật thà ăn cháo, láo nháo ăn cơm” là vậy.
– Thứ tư, năng lực, trình độ của một bộ phận cán bộ còn hạn chế.
Cán bộ chuyên trách thực hiện quyền làm quản lý đất nhất là ở cơ sở không
chỉ yếu kém về năng lực, trách nhiệm lại còn tham nhũng vặt. Chính vì thế, từ
cấp lãnh đạo chính quyền đến Trưởng thôn, Chủ nhiệm hợp tác xã, Cán bộ địa
chính ai cũng có quyền bán đất, bán hết đất ao, đất canh tác….có người đứng ra
mua hết ao, đất canh tác…bán dần cho người có nhu cầu sử dụng, không có giấy
tờ hợp pháp cũng dẫn đến tranh chấp. Phải nói nghiêm túc là tình trạng phổ biến
trên cả nước, ở đâu đó dân êm không khiếu kiện thì cũng qua, nơi nào khiếu kiện
cơ quan có thẩm quyền làm ra thì cũng không được.
15
Ở mức độ cao hơn, cũng không ít cơ quan cấp trên như UBND, huyện uỷ
cũng thống nhất chủ trương (vì đây là tập thể) tự ý có Nghị quyết rõ ràng, đàng
hoàng thu hồi đất chia chác cho các các cán bộ không hề báo cáo và chưa được
sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền. Đối với cấp cao hơn hiện tượng tham
nhũng vẫn xảy ra và chính tham nhũng này mới nghiêm trọng và gây thiệt hại
lớn cho Nhà nước. Lợi dụng chủ trương kêu gọi đầu tư kể cả các doanh nghiệp
nước ngoài có đất đai đẹp người ta gọi là bờ xôi, ruộng mật bị chuyển nhượng đã
đành cả công viên, nhà triển lãm, nhà văn hoá, sân vận động….đều có thể
chuyển nhượng được.
– Do lịch sử để lại.
Đất đai có từ ngàn đời nay, do chiến tranh…..nên có sự biến động, xáo trộn
rất lớn về đất đai. Đây là trở ngại lớn lại thêm việc quản lý đất đai của Nhà nước
chưa đáp ứng được yêu cầu nên thực sự việc giải quyết tranh chấp đất đai đã là
khó khăn càng khó khăn hơn (công tác quy hoạch, công tác lưu trữ hồ sơ….).
Mặt khác, đất đai có hạn thậm chí còn mất đi do thiên nhiên xói mòn, sụt
lở….dân số ngày càng tăng do nhu cầu về chỗ ở, sản xuất ngày càng lớn. Trình
độ dân trí ngày càng nâng cao nên xuất hiện nhiều chuyển nhượng QSDĐ và
cũng vì thế mà việc kiện tranh chấp đất đai phát sinh nhiều hơn so với trước đây.
– Thị trường tín dụng hoạt động còn nhiều dấu hiệu sai phạm.
Một nguyên nhân ảnh hưởng đến nợ xấu của nhiều ngân hàng là do cá nhân
buôn bán bất động sản để có tiền họ phải thế chấp tài sản chủ yếu là nhà cửa,
một số cán bộ có trách nhiệm của ngân hàng định giá nhà được thế chấp rất cao
để tạo điều kiện cho người vay được vay vì vay càng nhiều thì phần trăm theo tỷ
lệ thuận tiền vay phải trích trả. Cũng vì tiêu cực này khi người vay không trả nợ
được thì việc thu hồi nợ, xử lý tài sản thế chấp là một điều kiện rất khó khăn.
– Các cơ quan công quyền khi xử lý giải quyết còn lúng túng, không kịp
thời, áp dụng pháp luật còn bị hạn chế dẫn đến giải quyết chậm, kéo dài.
16
1.2. Lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ
1.2.1. Sự cần thiết khách quan phải giải quyết tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ tại Toà án khi có tranh chấp xảy ra
Có thể nhận thấy sự cần thiết này ở những phương diện sau đây:
Thứ nhất, xét dưới góc độ kinh tế:
Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, các bên tranh chấp sẽ mất thời
gian tiền bạc để có thể giải quyết được tranh chấp. Mà các vụ việc giải quyết
tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng thường
kéo dài, hệ quả là dẫn đến những thiệt hại kinh tế nặng nề cho các bên tranh
chấp. Ngoài ra, trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai có thể làm
ngưng trệ các hoạt động sản xuất kinh doanh, làm thiệt hại đến lợi ích của các
bên, lợi ích Nhà nước và lợi ích của xã hội. Mặt khác, nếu không giải quyết tốt
những tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ sẽ gây ảnh hưởng xấu, bất lợi cho hoạt
động của thị trường QSDĐ. Như vậy, rõ ràng tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ
gây ra những thiệt hại cho các bên trong tranh chấp và cũng gián tiếp gây ra
những bất lợi cho hoạt động của thị trường QSDĐ. Xong nếu công tác giải quyết
những tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng
được giải quyết tốt sẽ góp phần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể
sử dụng đất đồng thời cũng làm lành mạnh thị trường giao dịch QSDĐ.
Thứ hai, về mặt chính trị – xã hội:
Tất cả những tranh chấp đất đai nếu giải quyết tốt thì các tranh chấp đó sẽ
đảm bảo trật tự chính trị – xã hội, đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa, tạo được
lòng tin trong nhân dân với chính sách của Đảng và Nhà nước.
Như vậy, rõ ràng việc giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là sự cần
thiết khách quan.
Thứ ba, xuất phát từ chính vai trò của tòa án trong hoạt động giải quyết
tranh chấp.
Điều 102 Hiến pháp 2013 quy định:
“1) TAND là cơ quan xét xử của Nước Cộng hoà Xã hội CNVN, thực hiện
17
quyền tư pháp.
2) TAND gồm TAND Tối cao và các Toà án khác do luật định.
3) TAND có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công
dân, bảo vệ chế độ XHCN, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp
pháp của tổ chức, cá nhân”.
Về thẩm quyền giải quyết của Toà án
Điều 136 Luật Đất đai 2003 quy định các tranh chấp về đất đai trước khi
đưa đến Toà án phải qua UBND cấp xã hoà giải. Toà án chỉ thụ lý những tranh
chấp về đất đai thuộc thẩm quyền của TAND mà một bên không nhất trí với sự
hoà giải của UBND cấp xã, phường. Theo công văn số: 116/2004/KHXX ngày
22/07/2004 của TANDTC thì các tranh chấp về đất đai chưa qua UBND cấp xã
hoà giải nếu đương sự khởi kiện tại Toà án thì Toà án trả lại đơn và hướng dẫn
cho đương sự thực hiện theo quy định tài Điều 135, 136 Luật Đất đai 2003.
Tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ là vụ án dân sự, là tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ dân sự.
Về thẩm quyền của Toà án các cấp:
Điều 35 BLTTDS 2015 quy định thẩm quyền của TAND cấp huyện:
1) TAND cấp huyện có thẩm quyền theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp
sau đây:
“Tranh chấp về dân sự, hôn nhân gia đình quy định tài Điều 26 và Điều 28
của Bộ Luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ Luật này”.
Như vậy, căn cứ vào Hiến pháp, BLDS và BLTTDS thì các cấp TAND có
thẩm quyền giải quyết tranh chấp các vụ án dân sự trong đó có giải quyết hợp
đồng CNQSDĐ.
Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là một tranh chấp thuộc nội bộ nhân dân.
Trên cơ sở quy định của pháp luật, thông qua chức năng, nhiệm vụ và bằng
hoạt động xét xử Toà án đã góp phần tích cực giải quyết các mâu thuẫn xảy ra
trong nội bộ nhân dân, thông qua công tác xét xử và bảo đảm quyền, lợi ích hợp
pháp của công dân, tổ chức ổn định an ninh trật tự, giáo dục và nâng cao sự hiểu
18
biết về luật pháp, nhằm đẩy mạnh lưu thông dân sự phát triển mạnh mẽ về kinh
tế, văn hoá xã hội ở địa phương.
Từ những hiệu quả, chất lượng xét xử của hệ thống Toà án cho thấy đây là
sự cần thiết, khách quan phải giải quyết tốt các vụ án tranh chấp dân sự nói
chung và các vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng.
1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ thông qua hoạt động xét xử của toà án.
Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là một hiện tượng thường xảy ra trong đời
sống xã hội và ở mọi thời kỳ lịch sử. Qua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ mà các quan hệ hợp đồng được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của
Nhà nước, lợi ích xã hội và của người sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nội
bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai được thực hiện trong
cuộc sống.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thực chất là cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền dùng những cách thức phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết
những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích
hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu
quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh
vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, Giải quyết tranh
chấp hợp đồng CNQSDĐ là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật
vào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp
luật hợp đồng CNQSDĐ nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người
chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng.
Trong quan hệ pháp luật hợp đồng CNQSDĐ, việc giải quyết các tranh chấp
là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò
trong đời sống xã hội. Để nâng cao chất lượng, hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp
đồng CNQSDĐ, góp phần thực hiện cải cách hành chính, cải cách tư pháp, phù hợp
với thực tiễn và các quy định của pháp luật, đảm bảo đúng với tinh thần của nghị
quyết Hội nghị lần thứ 6 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá XI về chính
19
sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước,
trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định của Luật Đất đai năm 1993, 2003
Luật Đất đai năm 2013 đã sửa đổi, bổ sung những quy định mới về giải quyết
tranh chấp đất đai nói chung, trong đó có tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ.
Theo đó, Luật đất đai năm 2013 đã quy định các tranh chấp đất đai có thể được
giải quyết thông qua ba phương thức: Hoà giải, Giải quyết bởi cơ quan hành
chính và Giải quyết bằng TAND.
Toà án nhân dân là cơ quan Nhà nước có chức năng giải quyết tranh chấp.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ của TAND được Luật
Đất đai năm 2013 quy định rõ ràng và theo hướng ngày càng mở rộng thẩm
quyền. Đây là xu hướng chung rất phù hợp với thực tiễn. Theo khoản 1, 2 điều
203 Luật Đất đai năm 2013 thì TAND không chỉ giải quyết các tranh chấp đất
đai mà người sử dụng đất có GCNQSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ quy
định tại điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền đất, mà
còn giải quyết cả trường hợp các đương sự không có giấy chứng nhận hoặc
không có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 thì đương sự được lựa
chọn một trong hai cơ quan giải quyết đó là ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
hoặc tòa án nhân dân dân có thẩm quyền.
Như vậy, việc quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong đó
có quan hệ hợp đồng CNQSDĐ của TAND trong Luật Đất đai năm 2013 là phù
hợp, thể hiện được bản chất quan hệ pháp luật và đáp ứng được phần lớn yêu cầu
của thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ trong giai đoạn hiện nay.
Từ các phân tích trên, có thể hiểu: “ iải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án là hoạt động
của hệ thống Tòa án nhân dân các cấp nhằm giải quyết những bất đồng, mâu
thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và các chủ thể khác có liên quan, thông qua đó đảm bảo vệ và
khôi phục quyền và lợi ích cho người bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm
pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai”.
20
Với khái niệm nêu trên, có thể nhận thấy, giải quyết tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
– Giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ mang tính quyền lực Nhà
nước. Đó là cách thức giải quyết thông qua Tòa án. Mà Tòa án là cơ quan thực
hiện quyền tư pháp, đưa ra xét xử các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xét xử.
Trong bản Hiến pháp 2013 ở Điều 102 quy định: TAND là cơ quan xét xử của
nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp. TAND có
nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, chế độ xã
hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ
chức, cá nhân. Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải
hay tự thỏa thuận. Phán quyết của Tòa án có hiệu lực buộc các bên phải thi hành,
nếu không thi hành thì bị cưỡng chế. Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ có thể là bằng quyết định hay bán án. Quyết định, bản án có hiệu lực
thì các bên phải nghiêm túc chấp hành.
– Giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ được tiến hành theo trình tự,
thủ tục nghiêm ngặt và chặt chẽ. Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ theo trình tự thủ tục được quy định trong pháp luật tố tụng dân sự.
Trình tự giải quyết được tiến hành từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ án, chuyển bị
xét xử, đưa vụ án ra xét xử, mở phiên tòa sơ thẩm, tuyên án, kháng cáo, xét xử
phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm. Tất cả các trình tự thủ tục đều phải
được thực hiện theo quy định của pháp luật TTDS. Yêu cầu đặt ra là các bên
tham gia quá trình tố tụng phải chấp hành các quy định của pháp luật TTDS theo
từng giai đoạn.
– Giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ đảm bảo quyền tự định đoạt
của đương sự. Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ bằng
hình thức khởi kiện tại Tòa án, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các
yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp
luật và đạo đức xã hội. Trong quá trình giải quyết đương sự có quyền đưa ra
những yêu cầu và những tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là
21
có căn cứ; có quyền thay đổi, bổ sung hay rút yêu cầu của mình đưa ra. Nhưng
việc tự định đoạt này phải nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép, như không
thay đổi vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu. Tòa án có trách nhiệm bảo đảm
cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt của mình.
– Khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ không buộc
phải hòa giải tại UBND cấp xã. Đây là điểm khác biệt giữa tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ với các loại tranh chấp đất đai khác. Nhà nước khuyến khích hòa giải
tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu không hòa giải được ở cơ sở thì giải quyết tại
UBND. Điều 203 LĐĐ 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
xác định giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã. Tranh
chấp hợp đồng CNQSDĐ cũng là một loại tranh chấp đất đai. Tuy nhiên thực tế
xét xử thì khởi kiện, thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ không cần có
sự hòa giải. Theo pháp luật đất đai mục đích của hòa giải trong tranh chấp đất
đai là nhằm giữ gìn mối quan hệ hòa thuận giữa các bên, mục đích này sẽ có ý
nghĩa nhiều hơn đối với tranh chấp về ranh giới đất hay về việc ai là người có
QSDĐ. Còn đối với tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ, bản chất là tranh chấp về
một giao dịch dân sự giữa các bên về quyền và nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp
đồng. Do đó, việc giải quyết cần phải có một cơ quan nắm vững về pháp luật dân
sự, đất đai, yêu cầu này khó có thể thực hiện đối với UBND cấp xã. Dẫn đến sự
ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các bên tranh chấp, việc hòa giải kéo dài có
thể làm cho đương sự mất quyền khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện.
– Quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ được
đảm bảo thực hiện bằng cưỡng chế Nhà nước. Khi bản án hoặc quyết định giải
quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực pháp luật các bên phải tự giác
thực hiện. Nếu các bên không tự thi hành án được với nhau, theo quy định của
pháp luật thi hành án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có
thẩm quyền thi hành. Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều
kiện thi hành mà không tự nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có quyền áp
dụng các biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy định.
