9681_Cho vay kinh doanh bất động sản tại các NHTM TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

—————————–

TRẦN THỊ KIM ĐÀO

CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2009
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRẦN THỊ KIM ĐÀO

CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
MÃ SỐ: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS. TS DƯƠNG THỊ BÌNH MINH

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2009

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi
Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kỳ hình thức, công trình nào khác
Các số liệu được trình bày trong luận văn là trung thực, và có nguồn trích dẫn
rõ ràng.
Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 10 năm 2009

Tác giả luận văn

Trần Thị Kim Đào

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
———-WX———-
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………………..
Tp.Hồ Chí Minh, ngày ….tháng .… năm 2009

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Vốn FDI đầu tư vào bất động sản ……………………………………………………Trang 27
Hình 2.2. Biểu đồ dư nợ bất động sản qua các năm …………………………………………Trang 30
Hình 2.3 Biểu đồ nợ xấu của các Ngân hàng thương mại qua các năm ………………Trang 34

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1. FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 1988-2008 …………………………….27
Bảng 2.2. FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 2006-T7/2009………………………..28
Bảng 2.3 : Kết quả lợi nhuận một số doanh nghiệp ngành bất động sản………………….29
Bảng 2.4 : Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại …………………………. 31
Bảng 2.5 Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản ……………………………………………………31

Bảng 2.6 Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các NHTM…………………………32

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
DANH MỤC CÁC HÌNH
LỜI MỞ ĐẦU……………………………………………………………………………………………….1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH……………………….3
BẤT ĐỘNG SẢN ………………………………………………………………………………………….3
1.1. Thị trường bất động sản ……………………………………………………………………………3
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản…………………………………………………………..3
1.1.2. Phân loại thị trường bất động sản…………………………………………………………….3
1.1.3. Đặc điểm thị trường bất động sản……………………………………………………………5
1.1.4. Vai trò của thị trường bất động sản………………………………………………………….9
1.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại………10
1.2.1. Các hình thức phát triển của thị trường tín dụng bất động sản…………………..10
1.2.1.1.Thị trường trực tiếp (hay thị trường cầm cố sơ cấp)……………………………….10
1.2.1.2. Thị trường cầm cố thứ cấp …………………………………………………………………11
1.2.1.3. Chứng khoán hóa các khoản tín dụng………………………………………………….11
1.2.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại……13
1.2.2.1. Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản……………………….13
1.2.2.2. Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản …………………………………..14
1.2.3. Rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản …………………………14
1.2.3.1. Rủi ro tín dụng do nguyên nhân khách quan ………………………………………..14
1.2.3.2. Rủi ro tín dụng do nguyên nhân chủ quan ……………………………………………15
1.3. Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng
thương mại ………………………………………………………………………………………………….19
1.3.1. Kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản ………………………….19
1.3.2. Các thủ tục kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản………….20
1.3.2.1. Xây dựng mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản phù hợp…………………20
1.3.2.2. Xây dựng các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản…………20
1.3.2.3. Tổ chức quy trình nghiệp vụ tín dụng chặt chẽ……………………………………..21
1.3.2.4. Hình thành cơ sở dữ liệu, dự báo thị trường bất động sản………………………22
1.4. Khái quát về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với cho vay bất động sản và bài học
kinh nghiệm đối với Việt Nam……………………………………………………………………….23
1.4.1. Khái quát về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản tại Mỹ……………23
1.4.2. Các bài học kinh nghiệm về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản từ
các ngân hàng Mỹ………………………………………………………………………………………..25

Kết luận Chương I………………………………………………………………………………………..26
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH…………………….26
2.1. Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam ……………………………………….26
2.1.1. Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam……………………………………26
2.1.2. Kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản………………………28
2.2. Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại
Thành phố Hồ Chí Minh ……………………………………………………………………………….30
2.2.1. Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại ……30
2.2.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại
TP Hồ Chí Minh…………………………………………………………………………………………..32
2.2.3. Thực trạng rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản………….35
2.2.3.1. Số liệu về nợ xấu của các ngân hàng thương mại………………………………….35
2.2.3.2. Rủi ro do thị trường bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp……………………37
2.2.3.3. Rủi ro từ phía khách hàng vay ……………………………………………………………38
2.2.3.4. Rủi ro từ phía ngân hàng thương mại ………………………………………………….39
2.2.4. Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng
thương mại Thành phố Hồ Chí Minh………………………………………………………………42
2.3. Đánh giá kiểm soát rủi ro của các Ngân hàng thương…………………………………44
2.3.1. Ưu điểm……………………………………………………………………………………………..44
2.3.2. Hạn chế………………………………………………………………………………………………45
2.3.2.1. Liên quan đến góc độ quản trị tín dụng ……………………………………………….45
2.3.2.2. Liên quan đến vấn đề tác nghiệp…………………………………………………………46
2.3.3. Nguyên nhân ………………………………………………………………………………………47
2.3.3.1 Nguyên nhân từ phía doanh nghiệp đi vay ……………………………………………47
2.3.3.2. Các nguyên nhân từ phía ngân hàng thương mại…………………………………..47
Kết luận Chương II……………………………………………………………………………………….50
CHƯƠNG III: CÁC GIẢI PHÁP CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ………….50
3.1. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản………………………………………..50
3.2. Các giải pháp cho vay kinh doanh bất động sản của các Ngân hàng thương mại
TP Hồ Chí Minh…………………………………………………………………………………………..51
3.2.1. Phát triển các nghiệp vụ tín dụng phù hợp với thị trường kinh doanh bất động
sản………………………………………………………………………………………………………………51
3.2.1.1. Nghiệp vụ tín thác bất động sản………………………………………………………….51

3.2.1.2. Xây dựng và phát triển thị trường tài chính nhà ở, thị trường thế chấp thứ
cấp bất động sản…………………………………………………………………………………………..53
3.2.2. Tổ chức quy trình cho vay hiệu quả……………………………………………………….54
3.2.3. Xây dựng phương pháp định giá bất động sản phù hợp ……………………………58
3.2.4. Xây dựng đội ngũ cán bộ tín dụng có chất lượng…………………………………….58
3.2.5. Xây dựng biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả……………………………………..60
3.2.6. Quản lý cân đối thanh khoản…………………………………………………………………61
3.3. Các giải pháp kiểm soát rủi ro của Ngân hàng Nhà nước…………………………….62
3.3.1. Tăng cường công tác quản lý, giám sát cho vay kinh doanh bất động sản…..62
3.3.2. Phát triển thị trường vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản………….64
3.4. Các giải pháp vĩ mô của Nhà nước đối với cho vay kinh doanh bất động sản..64
3.4.1. Nhà nước cần tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng……64
3.4.2. Các biện pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản ………………..65
3.4.3. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản ……………………………………………..67
KẾT LUẬN CHƯƠNG III…………………………………………………………………………….70
KẾT LUẬN…………………………………………………………………………………………………………71
Trang 1

LỜI MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến
đời sống kinh tế- xã hội. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản dù mang lại nhiều lợi
nhuận nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn,
mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả trên thị trường bất động sản.
Đối với các ngân hàng thương mại trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực bất
động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản, nhìn chung là nghiệp vụ phổ
biến. Ở Việt Nam, do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị
trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngân hàng thương mại. Tỷ
trọng dư nợ tín dụng đối với cho vay trong lĩnh vực bất động sản và cho vay có bảo
đảm bằng tài sản là bất động sản chiếm đa số trong nghiệp vụ tín dụng của ngân
hàng thương mại. Do đó tác động của thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn
đến hoạt động của các ngân hàng thương mại.
Đó cũng là lý do mà tác giả đã lựa chọn đề tài: “Cho vay kinh doanh bất
động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh”. Trên cơ sở
nghiên cứu lý luận và đánh giá thực tế, tác giả đã đề xuất một số biện pháp nhằm
kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp phần ổn
định hiệu quả hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Thứ nhất: Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, những lý luận về
việc cung cấp tín dụng và kiểm soát tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động
sản, trong đó có nghiên cứu kinh nghiệm của các ngân hàng trên thế giới, điển hình
là Mỹ
Thứ hai: Đề tài phân tích thực tế hoạt động tín dụng; nhận diện và đánh giá
rủi ro đối với tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh.
Trang 2

Thứ ba: Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, và nghiên cứu những tồn tại, vướng
mắc khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản, đề tài đề xuất một số giải pháp
nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, góp phần nâng cao hiệu
quả vốn tín dụng ngân hàng và góp phần phát triển thị trường bất động lành mạnh,
bền vững.
3. Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu, đề tài chỉ giới hạn ở:
1. Đối tượng nghiên cứu: Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi các Ngân hàng
thương mại và thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
2. Thời gian: Số liệu nghiên cứu được sử dụng từ năm 2006-tháng 06/2009
3. Đề tài giới hạn ở việc đề xuất những giải pháp để kiểm soát rủi ro mà không
đi sâu vào nghiên cứu các công cụ, kỹ thuật phòng chống rủi ro.
4. Phương pháp nghiên cứu
– Phương pháp luận theo chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch
sử để nhìn nhận sự việc theo sự vận động và phát triển.
– Phương pháp tổng hợp số liệu dựa trên: các báo cáo của các cơ quan chức
năng, tài liệu trên các phương tiện thông tin đại chúng: trên báo, tạp chí
chuyên ngành, Internet…
– Phương pháp thống kê so sánh: theo thời gian, theo chỉ tiêu…
– Tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, ngân hàng;
các công trình tài liệu được công bố trên báo chí.
5. Nội dung nghiên cứu
Luận văn có khối lượng 70 trang, được trình bày với kết cấu như sau:
Chương I: Cơ sở lý luận về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh
bất động sản
Chương II: Thực trạng kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh bất
động sản tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM
Chương III: Các giải pháp kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh
bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM
Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, luận văn còn nhiều thiếu sót,
rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy cô và các bạn đọc quan tâm.

Trang 3

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản:
Hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, dựa trên cơ sở
nghiên cứu lý luận, các nhà nghiên cứu về bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã
đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường bất động sản
Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai
tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích
gì.
Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị
của hàng hoá bất động sản.
Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi”diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh đối với thị trường bất động sản.
Khái niệm 4: thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về bất động
sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn.
Như vậy, khái niệm về thị trường bất động sản có thể được khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các
bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư
vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động
quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị
trường bất động sản.
1.1.2. Phân loại thị trường bất động sản:
¾ Phân loại dựa vào hàng hoá trên thị trường, gồm:
– Thị trường đất đai, nhà ở
Trang 4

– Thị trường bất động sản dịch vụ
– Thị trường bất động sản văn phòng, cho thuê
– Thị trường bất động sản công nghiệp
– Thị trường bất động sản du lịch
¾ Phân loại theo trình tự tham gia thị trường
– Thị trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho đất tạo nguồn cung đầu vào về đất
đai bất động sản cho doanh nghiệp, người dân)
– Thị trường thứ cấp (nơi diễn ra các giao dịch của các bên về mua bán…)
¾ Phân loại theo mức độ đầu tư
– Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà
xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v.v.. Trong bất động sản có
đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, mang tính
chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhóm bất động sản này chiếm đại đa
số các giao dịch trên thị trường bất động sản.
– Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư
liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ
sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
– Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc
gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v..
Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
¾ Phân loại theo mục đích sử dụng:
–
Bất động sản xây dựng cơ sở hạ tầng: bao gồm đầu tư các hạng mục cầu
đường..
–
Bất động sản dự án nhà ở, bao gồm dự án đầu tư khu dân cư, khu căn hộ…
Trang 5

–
Bất động sản sản xuất thương mại bao gồm đầu tư nhà xưởng, khu công
nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê…
–
Bất động sản du lịch bao gồm đầu tư nhà hàng khách sạn, khu nghỉ dưỡng,
resort…
Việc phân chia bất động sản theo các hình thức trên đây là rất cần thiết bảo
đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất
động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội.
1.1.3. Đặc điểm thị trường bất động sản
Thứ nhất, thị trường bất động sản mang tính khu vực một cách sâu sắc
Bất động sản gắn liền với tình hình kinh tế xã hội tại một khu vực nhất định.
Điều này thể hiện qua sự chênh lệch giá cả bất động sản rất rõ rệt giữa các địa
phương, thậm chí ngay trong một khu vực.
Sự chênh lệch về giá của thị trường bất động sản được gắn liền với nhu cầu,
tâm lý, thị hiếu, tập quán của người sở hữu; với tình trạng phát triển cơ sở hạ tầng
và vệ sinh môi trường của khu vực có bất động sản muốn mua-bán; với hình dạng,
khuôn khổ, quy mô bất động sản; thậm chí cả với các yếu tố tâm linh và tín ngưỡng
khác của địa phương và cá nhân…
Thứ hai, thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, và
chính sách quản lý của Nhà nước
Vì có giá trị lớn nên việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản phải nằm
trong sự quản lý, giám sát của Nhà nước. Các hợp đồng giao dịch liên quan đến bất
động sản phải tuân thủ các thủ tục pháp lý như công chứng, đăng ký giao dịch. Nhà
Nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua cấp các giấy tờ
về sở hữu, sử dụng bất động sản.
Đối với thị trường bất động sản thì vai trò quản lý nhà nước có tác động lớn hơn
nhiều so với nhiều thị trường khác và mang tính định hướng, thậm chí quyết định sự phát
triển của thị trường, thị trường phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố do các cơ quan quản lý
nhà nước quyết định như: hệ thống cơ sở hạ tầng: điện, đường, trường, trạm… ; các luật
liên quan đến chuyển nhượng, thuế và các chính sách tiền tệ…
Trang 6

Nhà nước tạo hành lang pháp lý cho sự vận hành của thị trường, quản lý điều
hành thị trường, điều tiết các chủ thể tham gia thị trường và định hướng phát triển
thị trường bất động sản phục vụ phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội.
Ngoài ra, Nhà nước cũng có vai trò tham gia thị trường với tư cách là bên
cung và bên cầu trên thị trường bất động sản. Nhà nước tham gia cung đất đai và
một số bất động sản thiết yếu cho nhu cầu phát triển kinh tế mà thị trường không
muốn hoặc không đủ sức tham gia như hạ tầng kỹ thuật, nhà ở cho người thu nhập
thấp và cung ứng bất động sản để chủ động điều tiết thị trường… Nhà nước cũng
đóng vai trò là bên cầu lớn của thị trường bất động sản như các công trình công
cộng, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước…
Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một
hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường bất động
sản như công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch, dịch vụ công v.v.. nhằm giải
quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị
trường bất động sản cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế
và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế với giữ gìn môi trường sinh
thái v.v..
Giá cả trên thị trường bất động sản còn có quan hệ chặt chẽ với việc lập quy
hoạch của Nhà nước như: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch
phát triển ngành, quy hoạch giao thông vận tải, quy hoạch cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô
thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết kiến trúc…
Việc đầu tư cơ sở hạ tầng ở khu vực nào đó, chẳng hạn như phát triển giao thông,
xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp….sẽ dẫn đến sự tăng giá trên thị trường bất động
sản của khu vực có liên quan.
Thứ ba, thị trường bất động sản liên quan mật thiết với thị trường vốn, và
nhiều thị trường khác trong nền kinh tế
Đất đai và bất động sản là hàng hoá đặc biệt do đây là nguồn tài nguyên đặc
biệt, con người không thể sản xuất ra đất, không thể tái chế đất. Trong khi đó, đất
lại tham gia vào tất cả mọi hoạt động kinh tế – nông nghiệp, công nghiệp, giao thông
Trang 7

vận tải, dịch vụ với tư cách là một yếu tố đầu vào quan trọng bậc nhất và không thể
thay thế. Vì mọi hoạt động sinh sống và phát triển không thể thiếu đất mà đất lại rất
khan hiếm nên bất động sản trở thành hàng hoá có hình thái vận động đặc biệt linh
hoạt để có thể chuyển đổi hình thức sử dụng vào bất cứ mục đích gì. Do đó các
ngân hàng có thể yên tâm cho vay có thế chấp bằng loại tài sản đặc biệt này.
Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường, các giá trị cũng như các
quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết
vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao
dịch. Do đó thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Mặt khác, thị trường bất động sản phát triển là cơ sở để huy động được nguồn
tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp bất động sản (Theo thống kê,
ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản
chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ diễn ra trong giới đầu tư-đầu
cơ-kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư,
ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp. Các dòng sản phẩm tài chính cho bất
động sản cũng linh hoạt, đa dạng hơn, cung cấp thêm lựa chọn tín dụng (theo các
chi tiết kỹ thuật khác nhau) cho người vay.
Bất động sản được xem như một phương tiện lưu trữ giá trị bên cạnh vàng và ngoại
tệ mạnh. Xu hướng tăng giá bất động sản cũng là động lực quan trọng khiến thị trường
này ngày một sôi động và lấn át các hình thức đầu tư và tiết kiệm truyền thống.
Là ngành hàng chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, bất động sản có thể được
xem là hạ tầng của nền kinh tế, có tác động trực tiếp đến thị trường tài chính và chi
phối mạnh mẽ đến thị trường vốn và đời sống. Hầu hết các khoản thế chấp vay vốn
ngân hàng là bất động sản. Do đó thị trường bất động sản suy thoái sẽ là khởi đầu
tác động đến các ngành hàng quan trọng khác của nền kinh tế như ngành vật liệu
xây dựng: xi măng, thép, kính xây dựng, trang trí nội thất, đồ gỗ… và do đó có ảnh
hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân
Trang 8

Thứ tư, giống như các loại thị trường hàng hoá khác, sự phát triển của thị
trường bất động sản cũng có tính chu kỳ
Giống như các loại thị trường hàng hoá khác, thị trường bất động sản cũng có
chu kỳ phát triển gồm 4 giai đoạn: hình thành, tăng trưởng, phát triển, suy thoái.
Do nền kinh tế các nước phát triển không giống nhau nên tần suất dao động
theo chu kỳ của thị trường bất động sản của mỗi nước cũng khác nhau.
Thứ năm, xét tổng quát, thị trường bất động sản hình thành và phát triển qua
03 cấp độ: tập trung hoá, tiền tệ hoá, và tài chính hoá
Cấp độ tập trung hoá: Là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong
giai đoạn này, các doanh nghiệp xây dựng là nhân tố thúc đẩy sự hình thành và phát
triển dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các
doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Cấp độ tiền tệ hoá: Là giai đoạn của các ngân hàng thương mại. Với sự phát
triển mạnh mẽ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng do hạn chế về
năng lực tài chính, nên các doanh nghiệp bất động sản phải huy động vốn từ bên
ngoài để phát triển các dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các ngân hàng thương
mại, và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc thúc
đẩy sự phát triển của thị trường.
Cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị
trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất
động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá
các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường
bất động sản nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thể
chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý
tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Tuy nhiên không nhất thiết bất kỳ nền kinh tế, bất kỳ thị trường bất động sản
nào cũng tuần tự trải qua từng giai đoạn như trên. Cũng không nhất thiết, các cấp độ
Trang 9

phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai
đoạn khác.
1.1.4. Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản góp phần kích thích sản xuất phát triển
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường vì liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô,
tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân.
Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau
nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt
động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình, từng cá nhân. Trong điều
kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở của gia đình,
nơi tổ chức hoạt động kinh tế, mà còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt
động thế chấp.
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường
tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động… Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy
tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công
trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng
về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
Thị trường bất động sản phát triển góp phần huy động vốn đáp ứng nhu cầu
phát triển kinh tế, và tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước
Ở các nước phát triển, nguồn vốn ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất
động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư,
kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành
nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là
đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Do đó Nhà nước cần có các giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản
có đủ điều kiện trở thành hàng hoá đúng tiêu chuẩn, từ đó tạo cho nền kinh tế có
Trang 10

nguồn huy động vốn để phát triển, và từ đó tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà
nước.
Thu Ngân sách Nhà nước từ thị trường bất động sản gồm các mảng sau:
Thu thuế bất động sản gồm thuế thu nhập, thuế sử dụng đất, thuế nhà đất, thuế
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thu phí và lệ phí từ giao dịch bất động sản
Các khoản thu từ giao đất, thuê đất, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người
mua, người thuê
Thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân
dân:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất
động sản, và là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt”
bất động sản hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động
sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý
có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà
ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý
nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở.
1.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại:
1.2.1. Các hình thức phát triển của thị trường tín dụng bất động sản
1.2.1.1.Thị trường trực tiếp (hay thị trường cầm cố sơ cấp)
Đây là hình thức cho vay trực tiếp của tổ chức tín dụng đến người mua hoặc
doanh nghiệp đi vay. Nghiệp vụ tín dụng này được bảo đảm bởi chính các tài sản là
nhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai nhằm tạo ra các
nguồn tài chính phục vụ cho mục đích tiêu dùng, mua sắm, sửa chữa hoặc xây
dựng, mua nhà ở (đối với cá nhân); hoặc cho các doanh nghiệp vay sản xuất kinh
doanh đầu tư tài sản cố định, bổ sung vốn lưu động; hoặc cho vay để thực hiện các
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Trong quá trình trả nợ, nếu người vay mất
khả năng thanh toán, tổ chức tín dụng sẽ phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi gốc và
lãi vay.
Trang 11

Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín
dụng khi người vay trả lãi – gốc không đúng hạn, hoặc khi tổ chức tài chính cần tiền
cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, khi
đó tổ chức tín dụng sẽ bị thiếu tiền mặt.
1.2.1.2. Thị trường cầm cố thứ cấp
Là thị trường mà tại đây, các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản
cho vay cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này theo
hình thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian
đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản. Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển
thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng
dồi dào.
1.2.1.3. Chứng khoán hóa các khoản tín dụng:
Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng
khoán hoá các khoản tín dụng tại thị trường cầm cố sơ cấp, và giao dịch các chứng
khoán này trên thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng cầm cố bất
động sản.
Chứng khoán hóa là một quá trình tài chính cơ cấu, tại đó các tài sản thế chấp
khác nhau của những người đi vay được tập hợp làm đảm bảo để phát hành các trái
phiếu (gọi chung là trái phiếu đảm bảo bằng tài sản). Tiền từ người mua các chứng
khoán này sẽ được chuyển đến các tổ chức tài chính cho vay thế chấp để các tổ
chức này cho người đem thế chấp tài sản vay tiền. Chứng khoán hóa chính là quá
trình đưa các tài sản thế chấp sang thị trường thứ cấp nơi mà chúng có thể trao đi
đổi lại. Nó đã biến các tài sản kém thanh khoản thành những chứng khoán thanh
khoản cao
Có 4 loại chủ thể kinh tế chủ yếu liên quan đến quá trình chứng khoán hóa, đó
là: 1) người thế chấp và đi vay, 2) tổ chức tập hợp một nhóm các tài sản thế chấp rồi
phát hành chứng khoán, 3) nhà đầu tư mua bán chứng khoán, và 4) tổ chức tín dụng
cho vay. Với 4 loại chủ thể kinh tế thay vì 2 loại chủ thể là người thế chấp – đi vay
và tổ chức tín dụng cho vay, rủi ro được chuyển từ tổ chức tài chính sang nhà đầu tư
Trang 12

trái phiếu đảm bảo bằng tài sản. Việc gộp nhiều loại tài sản thế chấp khác nhau vào
một tập hợp cũng là một hình thức phân tán rủi ro. Vì thế, đã có cách gọi các trung
gian tài chính tham gia vào chứng khoán hóa là những người tạo ra và phân tán rủi
ro. Hai loại chủ thể kinh tế trung gian giữa người đi vay và tổ chức tín dụng cho vay
đóng vai trò trung gian-môi giới, nên giúp cho người vay và tổ chức tín dụng dễ kết
nối với nhau hơn. Ngoài ra, chứng khoán hóa còn giúp giảm chi phí huy động tài
chính. Dù người đi vay có mức xếp hạng tín nhiệm không cao nhưng với tài sản
đem thế chấp tốt thì chứng khoán đảm bảo bằng tài sản này vẫn có thể được xếp
hạng tín nhiệm cao và dễ bán. Chính vì thế, chứng khoán hóa tạo thuận lợi cho việc
vay và cho vay có thế chấp.
¾
Nhận xét
Ở các nước phát triển, thị trường cầm cố cả sơ cấp lẫn thứ cấp rất phát triển
nên các khoản vay dành cho mua nhà với lãi suất thấp và được kéo dài đến 20-30
năm, nhờ đó giải quyết khá tốt nhu cầu nhà ở của người dân. Ở Việt Nam mới chỉ
có thị trường cầm cố sơ cấp thô sơ và nhiều rủi ro do thiếu tính thanh khoản, sự hỗ
trợ của luật pháp không đủ mạnh… nên thị trường bất động sản phát triển yếu, sức
mua kém và sản phẩm ít ỏi, dẫn đến thường xảy ra biến động giá cả và nhu cầu nhà
ở của người dân không được đáp ứng, nhà đầu tư cũng không huy động được vốn
nhàn rỗi của người dân vào thị trường nhà đất.
Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp gồm các tổ chức tài chính, các quỹ
nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm, hưu trí, công ty tài chính…,
và kể cả các quỹ của Nhà nước.Như vậy, thị trường tín dụng cầm cố thứ cấp càng
phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm
nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận được, sức mua của thị trường từ
đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất và phát triển nhà ở, và Nhà nước mới đủ sức
giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.

Trang 13

1.2.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại:
1.2.2.1.
Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản:
Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay bất động sản (cùng với nghiệp vụ cho vay
tiêu dùng) là những dịch vụ tài chính phổ biến nhất của ngân hàng. Những ngân
hàng có khả năng cho vay bất động sản thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi
dài hạn và có một đội ngũ nhân viên thông thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và
am hiểu luật pháp về bất động sản.
Khi thẩm định đối với các khoản cho vay bất động sản, ngân hàng thường dựa
trên các tiêu chí sau:
Đối tượng khách hàng: cá nhân, hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân, Công
ty, tổ chức…có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, có uy tín trong kinh
doanh và trong lịch sử tín dụng (chưa từng phát sinh nợ quá hạn)
Mục đích vay vốn: nhằm bổ sung vốn kinh doanh, đầu tư dự án, hay cho vay
tiêu dùng hay cho các mục đích khác không trái với quy định của pháp luật. Đối với
các dự án đầu tư bất động sản, ngoài việc đáp ứng các quy định tín dụng ngân hàng,
dự án còn phải đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng.
Hiệu quả của phương án/dự án vay vốn: Đây là nguồn trả nợ quan trọng của
dự án, ngân hàng chỉ xem xét cho vay đối với những kế hoạch kinh doanh khả thi,
các rủi ro ở mức có thể kiểm soát.
Khả năng tài chính hiện tại và trong tương lai của khách hàng. Mức độ ổn định
nguồn thu nhập (từ lương, từ cho thuê nhà, từ tính khả thi của phương án kinh
doanh…)
Thời hạn cho vay được ngân hàng xác định phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh
doanh, đặc điểm kinh doanh, khả năng trả nợ của khách hàng và nguồn vốn cho vay
của ngân hàng
Tài sản thế chấp là bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của người vay hoặc
được bảo lãnh của bên thứ 3 (cha, mẹ, anh chị em ruột, hoặc người hôn phối) và tài
sản hình thành từ vốn vay. Tài sản đảm bảo có thể là nhà ở, nhà xưởng, nhà văn
phòng, quyền sử dụng đất…
Trang 14

Giá trị tài sản đảm bảo do ngân hàng định giá hoặc thông qua cơ quan định giá
độc lập. Tùy theo chính sách khách hàng, ngân hàng sẽ quyết định tỷ lệ cho vay so
với giá trị tài sản đảm bảo.
1.2.2.2.
Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản:
Cho vay đầu tư các dự án bất động sản nhà ở: Đây là lĩnh vực cho vay các
doanh nghiệp để đầu tư kinh doanh các dự án bất động sản tạo lập nhà ở như: khu
đô thị, khu chung cư, dự án dân cư…
Cho vay đầu tư bất động sản sản xuất thương mại gồm cho vay để đầu tư nhà
xưởng, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê…
Cho vay bất động sản du lịch bao gồm cho vay để đầu tư nhà hàng khách sạn,
khu nghỉ dưỡng, resort…
Cho vay mua bán kinh doanh bất động sản (đầu cơ bất động sản): mục đích
của khách hàng vay vốn để mua bất động sản và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá
từ việc kỳ vọng xu hướng tăng giá của bất động sản, thời hạn vay ngắn (từ 1-2
năm). Nguồn trả nợ chủ yếu từ nguồn bán bất động sản.
Cho vay sản xuất kinh doanh có thế chấp bằng bất động sản: Doanh nghiệp thế
chấp bất động sản để vay vốn bổ sung nguồn vốn kinh doanh hoặc cho mục đích
đầu tư khác
1.2.3. Rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản
Về lý luận, rủi ro tín dụng, là khả năng khách hàng vay vốn không thực hiện,
hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đối với ngân hàng, gây tổn thất cho ngân
hàng. Hay nói cách khác, đó là khả năng khách hàng không trả hoặc trả không đầy
đủ, đúng hạn cả gốc và lãi cho ngân hàng.
Về cơ bản, rủi ro tín dụng xuất phát từ những nguyên nhân sau:
1.2.3.1. Rủi ro tín dụng do nguyên nhân khách quan
¾ Rủi ro do môi trường kinh tế không ổn định
Quá trình tự do hoá tài chính và hội nhập quốc tế có thể làm cho nợ xấu gia
tăng khi tạo ra một môi trường cạnh tranh gay gắt, làm cho doanh nghiệp – khách
hàng của ngân hàng phải đối mặt với quy luật cạnh tranh, và có nguy cơ thua lỗ.
Trang 15

Bên cạnh đó, bản thân các ngân hàng trong nước với hệ thống quản lý yếu kém gặp
phải nguy cơ rủi ro nợ xấu tăng lên bởi hầu hết các khách hàng có tiềm lực tài chính
lớn sẽ bị các ngân hàng nước ngoài thu hút.
Mặt khác, sự yếu kém trong quy hoạch kinh tế vĩ mô, phân bổ đầu tư không
hợp lý đã dẫn đến khủng hoảng thừa về đầu tư trong một số ngành. Mặc dù, nền
kinh tế thị trường thị trường tất yếu sẽ dẫn đến cạnh tranh, nguồn vốn đầu tư sẽ tự
điều tiết ở ngành nào có lợi nhất để đầu tư và sẽ từ bỏ những ngành không đem lại
lợi nhuận, và do đó có sự chuyển dịch vốn từ ngành này qua ngành khác và đây
cũng là một hiện tượng khách quan.
Chu kỳ kinh tế còn có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá bất động sản.
Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi
dào và giá bất động sản tăng cao, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng bất động
sản. Ngược lại khi nền kinh tế phát triển quá nóng, Ngân hàng nhà nước thực hiện
thắt chặt tiền tệ thì bất động sản là thị trường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá bất động
sản sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả năng trả nợ của các khoản vay gặp
khó khăn, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ.
¾ Rủi ro do môi trường pháp lý chưa hiệu quả
Mặc dù Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan đã ban
hành nhiều luật, văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành luật liên quan đến hoạt động
tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, việc triển khai vào hoạt động ngân hàng thì rất
chậm chạp và còn gặp phải nhiều vướng mắc bất cập, chính sách tín dụng không ổn
định, và cũng chưa có một cơ chế công bố thông tin đầy đủ về doanh nghiệp, chưa
có cơ quan định mức tín nhiệm doanh nghiệp một cách độc lập và hiệu quả. Các yếu
tố này làm cho thị trường phát triển thiếu ổn định. Và do đó gây khó khăn cho hệ
thống ngân hàng trong việc mở rộng và kiểm soát tín dụng cho nền kinh tế trong
điều kiện thiếu một hệ thống thông tin tương xứng.
1.2.3.2. Rủi ro tín dụng do nguyên nhân chủ quan
Rủi ro do nguyên nhân từ phía khách hàng vay
¾ Sử dụng vốn sai mục đích, không có thiện chí trong việc trả nợ vay:
Trang 16

Rủi ro này xảy ra khi khách hàng không tuân thủ các quy định của Nhà nước,
quy chế, quy trình nghiệp vụ của ngân hàng, sử dụng vốn vay không đúng mục
đích. Mặc dù đa số các doanh nghiệp khi vay vốn ngân hàng đều có các phương án
kinh doanh cụ thể, khả thi. Tuy nhiên cũng không loại trừ một số các doanh nghiệp
được thành lập với ý đồ bất chính, sử dụng vốn sai mục đích, cố ý lừa đảo ngân
hàng để chiếm đoạt tài sản.
¾ Khả năng quản lý kinh doanh kém:
Rủi ro xảy ra khi khách hàng yếu kém về trình độ quản lý và năng lực kinh
doanh, không có khả năng cạnh tranh. Khi các doanh nghiệp vay tiền ngân hàng để
mở rộng quy mô kinh doanh, đa phần là tập trung vốn đầu tư vào tài sản vật chất
chứ ít doanh nghiệp nào mạnh dạn đổi mới cung cách quản lý, đầu tư cho bộ máy
giám sát kinh doanh, tài chính, kế toán theo đúng chuẩn mực. Quy mô kinh doanh
gia tăng nhanh chóng so với tư duy quản lý cũng là nguyên nhân dẫn đến sự phá sản
của các phương án kinh doanh đầy khả thi mà lẽ ra nó phải thành công trên thực tế.
Rủi ro do nguyên nhân từ phía ngân hàng cho vay
¾ Rủi ro do ngân hàng không chấp hành đầy đủ các nguyên tắc tín dụng
Rủi ro này xảy ra khi ngân hàng không thực hiện đúng quy trình, quy chế cho
vay, gia hạn nợ sai quy định, che dấu nợ quá hạn. Các khoản vay được cơ cấu
không phù hợp với tính chất của phương án vay, kế hoạch trả nợ không căn cứ dòng
tiền của dự án, phương án sản xuất kinh doanh.
Các Ngân hàng không định giá khoản vay trên cơ sở đảm bảo lãi cho vay đủ
bù đắp chi phí biên của vốn, chi phí quản lý khoản vay, phần bù rủi ro và lợi nhuận
hợp lý cho Ngân hàng. Việc định giá khoản vay được thực hiện một cách cảm tính
hoặc cứng nhắc áp dụng chung cho tất cả mọi khách hàng; chứ không dựa vào việc
lượng hoá độ rủi ro của mỗi khách hàng, mỗi dự án.
¾ Bố trí cán bộ thiếu đạo đức và trình độ chuyên môn nghiệp vụ:
Công tác ngân hàng (đặc biệt là đối với hoạt động tín dụng) yêu cầu nguồn
nhân lực chất lượng cao vì ngân hàng là một doanh nghiệp đặc biệt, kinh doanh
trong lĩnh vực tiền tệ. Đối tượng khách hàng rất đa dạng, có quy mô, trình quản lý