BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG
—o0o—
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
HOÀN THIỆN VIỆC VẬN DỤNG QUY
TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ
SINH VIÊN THỰC HIỆN : NGUYỄN THỊ KIM DUNG
MÃ SINH VIÊN
: A19902
CHUYÊN NGÀNH
: TÀI CHÍNH
HÀ NỘI – 2014
BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG
—o0o—
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
HOÀN THIỆN VIỆC VẬN DỤNG QUY
TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ
Giáo viên hƣớng dẫn
: ThS. Trần Thị Thùy Linh
Sinh viên thực hiện
: Nguyễn Thị Kim Dung
Mã sinh viên
: A19902
Chuyên ngành
: Tài chính
HÀ NỘI – 2014
Thang Long University Library
LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, em xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn – Thạc sĩ Trần Thị
Thùy Linh đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt thời gian nghiên cứu và thực
hiện khóa luận này.
Ngoài ra, em cũng mong muốn thông qua khóa luận này, gửi lời cám ơn sâu sắc
đến các thầy cô giáo đang giảng dạy tại trường Đại Học Thăng Long, những người đã
trực tiếp truyền đạt cho em các kiến thức về kinh tế từ những môn học cơ bản nhất,
giúp em có được một nền tảng về chuyên ngành học như hiện tại để có thể hoàn thành
đề tài nghiên cứu này.
Bên cạnh đó, em xin cảm ơn các anh chị trong phòng nghiệp vụ của Công ty cổ
phần Thẩm định giá Thế Kỉ đã tạo điều kiện, giúp đỡ cũng như cung cấp số liệu, thông
tin và tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian làm khóa luận.
Cuối cùng, em xin cám ơn những thành viên trong gia đình và những người bạn
đã luôn bên cạnh, giúp đỡ và ủng hộ em trong suốt thời gian qua.
Em xin chân thành cảm ơn !
Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2014
Sinh viên
Nguyễn Thị Kim Dung
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các tài liệu, trích
dẫn, kết quả nêu trong khóa luận đều có nguồn gốc rõ ràng và trung thực, xuất phát
từ tình hình thực tế của Công ty.
Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này.
Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2014
Sinh viên
Nguyễn Thị Kim Dung
Thang Long University Library
MỤC LỤC
LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM
CHƢƠNG 1.
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ………………………………………………………………………… 1
1.1.
Tổng quan về bất động sản và thẩm định giá bất động sản ……………………. 1
1.1.1.
Bất động sản
……………………………………………………………………………………. 1
1.2.
Thẩm định giá bất động sản
………………………………………………………………… 7
1.2.1.
Khái niệm thẩm định giá bất động sản
……………………………………………….. 7
1.2.2.
Vai trò của thẩm định giá bất động sản ……………………………………………… 8
1.2.3.
Cơ sở thẩm định giá bất động sản ……………………………………………………… 8
1.2.4.
Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản ……………………………………….. 9
1.2.5.
Quy trình thẩm định giá bất động sản
………………………………………………. 10
1.2.6.
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản ………………………………….. 15
1.2.7.
Các yếu tố ảnh hưởng đến việc vận dụng quy trình và phương pháp thẩm
định giá bất động sản.
…………………………………………………………………………………… 24
THỰC TRẠNG VIỆC VẬN DỤNG QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG
CHƢƠNG 2.
PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM
ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ ……………………………………………………………………………………. 28
2.1.
Khái quát về sự hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Thẩm định
giá Thế Kỷ ………………………………………………………………………………………………….. 28
2.1.1.
Sự ra đời và phát triển của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ …… 28
2.1.2.
Cơ cấu tổ chức của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ ……………… 31
2.2.
Thực trạng việc vận dụng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất
động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ
……………………………………. 33
2.2.1.
Các cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty
Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ …………………………………………………………………….. 33
2.2.2.
Thực trạng việc vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất
động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ
………………………………………. 34
2.2.3.
Nghiên cứu tình huống: Định giá BĐS qua hợp đồng cụ thể tại Công ty
Thẩm định giá Thể Kỷ ………………………………………………………………………………….. 37
2.3.
Đánh giá về quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản đƣợc
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ ………………………………………………………. 47
2.3.1.
Những kết quả đạt được trong việc dụng quy trình và phương pháp thẩm
định giá bất động sản ở Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ. …………………….. 47
2.3.2.
Hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong việc vận dụng quy trình và
phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế
Kỷ
………………………………………………………………………………48
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VIỆC VẬN DỤNG QUY TRÌNH VÀ
CHƢƠNG 3.
PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ
……………………………………………………………… 53
3.1.
Định hƣớng phát triển công ty trong thời gian tới ………………………………. 53
3.1.1.
Công tác chuyên môn……………………………………………………………………… 53
3.1.2.
Các công tác khác ………………………………………………………………………….. 54
3.2.
Giải pháp hoàn thiện việc vận dụng quy trình và phƣơng pháp Thẩm định
giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ
………………………… 54
3.2.1.
Hoàn thiện việc vận dụng phương pháp …………………………………………… 54
3.2.2.
Hoàn thiện việc vận dụng quy trình …………………………………………………. 59
3.2.3.
Các giải pháp khác
…………………………………………………………………………. 63
3.3.
Một số kiến nghị ……………………………………………………………………………….. 65
3.3.1.
Kiến nghị về phía Nhà nước ……………………………………………………………. 65
3.3.2.
Kiến nghị về phía Bộ Tài chính
……………………………………………………….. 67
Thang Long University Library
DANH MỤC VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt
Tên đầy đủ
BĐS
Bất động sản
CTXD
Công trình xây dựng
TĐV
Thẩm định viên
TSTĐ
Tài sản thẩm định
TSSS
Tài sản so sánh
TĐG
Thẩm định giá
NVL
Nguyên vật liệu
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH, SƠ ĐỒ
Bảng 2.2.2.3: Kết quả hoạt động thẩm định giá của Công ty Cổ phần Thẩm định giá
Thế Kỷ…………………………………………………………………………………32
Bảng 2.2.3.2: Đánh giá chất lượng còn lại của BĐS nhà ở 31/9 – Trần Quốc Hoàn…45
Bảng 3.2.1.2: Bảng so sánh và điều chỉnh BĐS theo đơn giá cho thuê/ tháng………56
Hình 2.2.2.1: Quy trình thẩm định giá Bất Động Sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định
giá Thế Kỷ…………………………………………………………………………… 35
Sơ đồ 2.1.2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ….31
Thang Long University Library
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005, bất động sản bao gồm đất đai
và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản, công trình trên
đất như các tòa nhà, công trình xây dựng. Đây là nguồn tài sản lớn đối với mỗi quốc
gia nói chung và mỗi cá nhân nói riêng. Do đó nên chúng ta cần có một tổ chức trung
gian, độc lập, khách quan để đưa ra những giá trị thị trường của bất động sản nhằm
phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như: mua, bán, thanh lý, góp vốn, liên doanh,
thế chấp,… Do hiện nay công tác định giá vẫn chỉ ở trong giai đoạn đầu của quá trình
hình thành và phát triển nên nó vẫn còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp, ảnh hưởng
không nhỏ tới hoạt động của thị trường bất động sản. Bởi vậy, việc nghiên cứu những
vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta là rất quan trọng và cấp thiết để từ
đó có thể đưa ra những giải pháp khắc phục những hạn chế và khó khăn đó.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE) trực thuộc tập đoàn
CENGROUP có đội ngũ chuyên viên thẩm định được đào tạo chuyên nghiệp. Do vậy,
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ là một trong những công ty có uy tín, dẫn đầu
về chất lượng cũng như tổng doanh thu trong hoạt động thẩm định giá.
Trong quá trình học tập tại trường Đại học Thăng Long cùng với thời gian đi thực
tập tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, em đã nhận thức được tầm quan trọng
của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và tại Công
ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ nói riêng. Do vậy, em đã lựa chọn đề tài: “Hoàn
thiện việc vận dụng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản tại
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu hoạt động định giá tại Công ty tập trung giải quyết các mục tiêu cơ
bản sau đây:
Hệ thống, khái quát hóa những vấn đề lý luận chung, nghiên cứu cơ sở khoa học
về thẩm định giá BĐS.
Nêu và phân tích thực trạng về việc vận dụng quy trình và phương pháp thẩm
định giá BĐS tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.
Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện việc vận dụng quy trình và phương pháp
thẩm định giá BĐS tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ có rất nhiều hoạt động thẩm định giá
như: định giá bất động sản, máy móc, thiết bị, dự án, giá trị doanh nghiệp. Tuy nhiên
với đề tài này, chúng ta chỉ tập trung vào việc vận dụng quy trình và áp dụng các
phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty.
4. Phƣơng pháp và phạm vi nghiên cứu
Phương pháp chủ yếu trong khóa luận là phương pháp phân tích tổng hợp, so
sánh khái quát hóa, nghiên cứu tình huống dựa trên số liệu được cung cấp và tình hình
thực tế của Công ty.
Phạm vi nghiên cứu trong bài khóa luận dựa vào 2 tình huống thực tế tại Công ty.
5. Kết cấu khóa luận
Khóa luận tốt nghiệp bao gồm 3 chương
Chƣơng 1: Lý luận chung về quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động
sản
Chƣơng 2: Thực trạng việc vận dụng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá
bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ
Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện việc vận dụng quy trình và phƣơng pháp thẩm
định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.cnềiòeionckeon
Thang Long University Library
1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP
CHƢƠNG 1.
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về bất động sản và thẩm định giá bất động sản
1.1.
Bất động sản
1.1.1.
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản
Theo Viện Ngôn Ngữ học: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối
với chủ sở hữu. Việc phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” có nguồn
gốc từ Luật La Mã cổ đại, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng
đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng
với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
1.1.1.2. Phân loại BĐS
Thuật ngữ BĐS trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với
đất. Bất động sản bao gồm hai mặt vật chất và pháp lý. Mặt vật chất bao gồm những
vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với
đất đai. Mặt pháp lý bao gồm các quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến BĐS như
quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê…
Về mặt vật chất
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
chương 11 về phân loại tài sản, Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao
gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác
do pháp luật quy định”.
Đất đai là tài sản quốc gia, loại hình tư liệu sản xuất đặc biệt thuộc sở hữu toàn
dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai. Đất đai bao
gồm: đất nông nghiệp, lâm nghiệp, khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên
dùng, đất chưa sử dụng.
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó bao gồm:
Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở,
trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,… (những nhà bạt di động của gánh
xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là
BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động).
2
Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như: đường xá, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… được xây dựng gắn liền với đất đai.
Các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó là: máy
điều hồ trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các
cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo
rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: các
chậu cây cảnh trong vườn, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác).
Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm; các công trình nuôi
trồng thuỷ sản, cách đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi thể thao và
những tài sản khác do Nhà nước quy định.
Các tài sản khác theo quy định của pháp luận phải có đầy đủ những điều kiện để
được coi là BĐS như: không thể di dời hay di dời hạn chế để công năng, tính chất,
hình thái của nó không bị thay đổi; chúng tồn tại lâu dài, được đo lường bằng giá trị
nhất định, mang lại lợi ích cho con người, được sở hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng.
Về mặt pháp lý:
Đối với đất đai: về mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm hữu đất đai:
Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận
quyền sở hữu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thức chiếm
hữu cao nhất.
Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhà nước
có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn.
Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồng nhưng thường gắn
liền với một hoạt động nhất định trên vùng đất cho thuê.
Đối với các công trình:
Sở hữu vĩnh viễn: Quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn
các công trình ở trên khu đất ấy.
Thuê theo hợp đồng: Các công trình nằm trên khu đất được cho thuê theo hợp
đồng.
1.1.1.3. Đặc điểm của BĐS
Tính khác biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính khác biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn, cụ thể hơn là giới
Thang Long University Library
3
hạn về diện tích đất đai của từng mảnh đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ,… Do
vậy mà tính khan hiếm của BĐS là một thuộc tính khá nổi bật, tạo ra sự mất cân đối
tương đối của mối quan hệ cung cầu BĐS trên thị trường, khiến cho giá BĐS tăng
trong dài hạn.
Hơn nữa, cũng chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của
đất đai nên hàng hoá BĐS có tính khác biệt như vậy. Không thể có hai BĐS nào đó có
các đặc điểm giống hệt nhau một cách tuyệt đối. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến
trúc sư tự tạo ra tính khác biệt để tạo sự hấp dẫn hơn đối với khách hàng hoặc thoả
mãn sở thích cá nhân,…
Tính bền vững, đời sống kinh tế dài:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được
cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu
của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Tính cố định về vị trí
Do BĐS luôn gắn liền với đất đai và các CTXD cố định trên đất nên không thể
thay đổi về vị trí, không thể di dời từ nơi này qua nơi khác được. Chính vì vậy giá trị
và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và
lợi ích mang lại của BĐS. Do đó mà yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu
thức đo lường địa lý thông thường mà còn được đánh giá bởi khoảng cách đến các
trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, công trình công cộng,… Khi những yếu tố này
thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi và do đó giá trị của BĐS sẽ thay đổi theo.
Tính chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau:
Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí. Giá trị của một
BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu
tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử
dụng của các BĐS trong khu vực đó.
Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng
thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu
sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
4
BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường
khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ
thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm
chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức
BĐS.
Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nƣớc
Đối với loại tài sản đặc biệt này, Nhà nước có những quy định và quản lý chặt
chẽ đối với việc sử dụng và chuyển nhượng BĐS được quy định trong bộ luật dân sự
năm 2005 có hiệu lực từ ngày 1/1/2006 quy định về việc giao dịch dân sự về đất đai;
luật đất đai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 hình thành các quy định của hệ
thống pháp luật về đất đai; luật thuế thu nhập cá nhân 04/2007/QH 12 ngày
21/11/2007; nghị định 88/2009 ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nghị định 69/2009/NĐ-
CPNGÀY 13/08/2009/NĐ-CP NGÀY 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hộ trợ và tái định cư;… và nhiều văn bản
dưới luật như Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư hướng dẫn thực hiện có liên quan.
1.1.1.4. Giá trị BĐS và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS
Giá trị BĐS
Theo quan điểm cổ điển: giá trị hàng hóa là hao phí lao động kết tinh trong hàng
hóa. Đối với đất đâi sử dụng trong nông nghiệp: giá đất chính là chi phí để bỏ ra cải
tạo đất và đưa đất vào sử dụng. Theo tiến trình phát triển của lịch sử, sự chuyển đổi
mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp ngày càng tăng đã làm mất
một lượng tư liệu sản xuất trong nông nghiệp. Vậy giá đất phi nông nghiệp chính là giá
trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất đai do chuyển
sang mục đích phi nông nghiệp đó. Ta thấy quan điểm cổ điển về giá đất tách rời với
giá thị trường; lấy giá trị sản phẩm trong nông nghiệp làm thước đo.
Theo quan điểm cổ điển: Giá trị bất động sản là hao phí lao động xã hội kết tinh
trong bất động sản
Giá trị BĐS = Giá đất + Giá trị CTXD trên đất
Trong lĩnh vực nông nghiệp:
Giá trị = Chi phí bỏ ra để cải tạo đất + Chi phí đƣa đất vào sản xuất
Trong phi nông nghiệp
Giá trị đất = Giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tƣơng đƣơng với
phần đất phải chuyển sang mục đích phi nông nghiệp
Thang Long University Library
5
Theo qua điểm thị trường: Giá trị BĐS là phụ thuộc vào luồng thu nhập mang lại
cho người sở hữu. Luồng thu nhập tính cả luồng thu nhập hiện tại và luồng thu nhập
kỳ vọng.
Giá cả BĐS
Giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung-cầu về BĐS trên thị trường.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra,
một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai”
(địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao.
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có
“giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là
giá cả dùng trong giao dịch mua bán;
Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại
thông dụng sau đây:
Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự
thoả thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được tính như sau:
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn
Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi mà các
công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác). Khi xác
định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ thuật của
công trình.
Giá hạch toán: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân đối tài
sản. Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu BĐS sử dụng cho mục đích
kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó.
Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sử dụng
trong xây dựng công trình. Đối với công trình nhiều tầng thì giá cần được điều
chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ công trình đó.
Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhà nước và điều
kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35
của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu
tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33
6
của Luật Đất đai năm 2003; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài
sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai
năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật
Đất đai năm 2003;
Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể
thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người
mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy
luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng
(bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một
thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ
kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển
nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố
như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị
ép buộc, quan hệ huyết thống;
Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá của BĐS
Giá trị của BĐS tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường.
Khi cung lớn hơn cầu, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ
thuộc vào nhiều yếu tố khác như nhưng yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị
trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… có những yếu tố
xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư
(đường giao thông, cấp thoát nước, cấp điện,…), tăng hoặc giảm cho các doanh nghiệp
kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước,
chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp…; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý,
thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất cho ông để lại, hoặc không thích
ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên đường quốc lộ, tỉnh lộ… Có 3 nhóm
nhân tốt chính tác động ảnh hưởng tới giá trị của BĐS là:
Các yếu tố mang tính vật chất như: vị trí; kích thước, hình thể, diện tích thửa đất
hay lô đất; địa hình của BĐS tọa lạc; hình thức, kiến trúc bên ngoài của BĐS (đối
với BĐS là nhà hoặc các công trình xây dựng khác); đặc điểm trên mặt đất và dưới
lòng đất (độ dày của các lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, vật lý,…); tình trạng môi
Thang Long University Library
7
trường; các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên. Nói chung tùy thuộc vào mục
đích sử dụng, công dụng của BĐS mà giá trị của BĐS là khác nhau.
Các yếu tố mang tính kinh tế: khả năng mang lại thu nhập và những tiện nghi gắn
liền với BĐS đó. Yếu tố kinh tế này càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Tuy
nhiên những tiện nghi được đem ra đánh giá, định giá phải là những tiện nghi không
hoặc khó có thể di dời như hệ thống điện, nước, lò sưởi, …
Các yếu tố mang tính pháp lý: các giấy tờ chứng thư về pháp lý, về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… Đây là một yếu tố hết sức quan trọng
đối với việc thẩm định giá nên bắt buộc thẩm định viên phải nắm bắt được những
quyền mà chủ thể hiện có đối với BĐS cần thẩm định.
Các yếu tố liên quan đến thị trường như: mối quan hệ cung – cầu, tính cạnh tranh
của hàng hóa trên thị trường. Đây là yếu tố rất quan trọng giúp cho chúng ta có thể
dự báo sự thay đổi các yếu tố này trong tương lai và từ đó là căn cứ quan trọng
trong việc dự báo, ước tính chính xác giá trị của BĐS cần thẩm định.
Các yếu tố khác như: chính trị pháp lý, các yếu tố xã hội, các yếu tố vĩ mô, …
Những yếu tố này cũng ảnh hưởng đáng kể tới giá trị của BĐS. Ví dụ như tình hình
an ninh xã hội, phong thủy,… rất được nhiều người quan tâm, chú trọng nên đòi hỏi
các TĐV phải có những am hiểu nhất định về vùng nơi có BĐS cần thẩm định.
Thẩm định giá bất động sản
1.2.
Khái niệm thẩm định giá bất động sản
1.2.1.
Theo khoản 2, điều 4, chương 1, Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH thì:
“Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông
lệ quốc tế.”
Theo tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, Q2 –
NXB HN, 2007 thì: “Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các
quyền tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác
định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp
phù hợp.”
Từ đó ta có thể tóm tắt lại các khái niệm cơ bản về thẩm định giá BĐS là khoa
học ước tình giá trị BĐS, được thể hiện bằng tiền, theo thị trường, tại một địa điểm và
thời gian cụ thể, phục vụ cho mục đích xác định trước, bằng những phương pháp phù
hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
8
Vai trò của thẩm định giá bất động sản
1.2.2.
Thẩm định giá BĐS là một trong những việc rất quan trọng đối với mỗi quốc gia
nói riêng và toàn thế giới nói chung. Thẩm định giá là công việc đòi hỏi phải có
chuyên môn cao và đạo đức nghề nghiệp lớn bởi nó nắm giữ một số vai trò như sau:
Thẩm định giá là một trong những công cụ quản lý vĩ mô góp phần ngăn chặn sự
lợi dụng để đưa giá trị tài sản chênh lệch quá cao hoặc quá thấp so với thị trường.
Thực tiễn cho thấy thẩm định giá có vai trò quan trọng làm căn cứ cho các hoạt
động: chuyển quyền sử dụng BĐS; chuyển nhượng BĐS; thế chấp BĐS; thẩm định
giá để cho thuê; thẩm định giá bảo hiểm; phục vụ cho lập báo cáo tài chính và các
lĩnh vực tái phát triển; …
Thẩm định giá BĐS sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa
trên thị trường.
Thẩm định giá BĐS giúp Nhà nước thực hiện các chủ trương chính sách như cổ
phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung
thực hơn.
Thẩm định giá và tư vấn giá góp phần làm công khai minh bạch giá đất, đảm bảo
thông tin đến người có như cầu là chính xác và khách quan.
Như vậy, công tác thẩm định giá BĐS có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế,
giúp các chủ thể có thể đưa ra các quyết định đúng đắn trong quản lý cũng như giao
dịch BĐS.
Cơ sở thẩm định giá bất động sản
1.2.3.
1.2.3.1. Giá trị thị trường
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 (TĐGVN 01) đã định nghĩa: “Giá
trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người
bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện
thương mại bình thường”.
Theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC thì: “Giá trị thị trường của một tài sản là
mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa
một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một
giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
Có thể nói tóm lại giá thị trường là giá trị ước tính thể hiện bằng tiền được lấy từ
các chứng cứ dữ liệu thị trường, tại một thời điểm, giữa các bên tham gia giao dịch
BĐS thực hiện trên quan điểm sẵn lòng, khách quan, độc lập, thông tin minh bạch và
thị trường ổn định.
Thang Long University Library
9
1.2.3.2. Gía trị phi thị trường
Phần lớn các cơ sở giá trị được vận dụng trong thẩm định giá trị BĐS là giá trị thị
trường, tuy nhiên trong một số trường hợp nhất định TĐV phải sử dụng giá trị phi thị
trường là cơ sở để thẩm định giá trị của BĐS như khi BĐS đó là BĐS đặc biệt ít có
giao dịch trên thị trường, thẩm định giá trị căn cứ trên chức năng, công năng, tình
trạng khai thác sử dụng là chủ đạo, nhiều hơn khả năng mua bán BĐS đó trên thị
trường mở, thẩm định giá trị trong tình trạng giảm phát hay siêu lạm phát, thẩm định
trong điều kiện không độc lập trong giao dịch mua bán.
Theo quy định số 77/2005/QĐ-BTC, tiêu chuẩn số 2: “Giá trị phi thị trường của
tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường
hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường
như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị
đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị
tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…”
Tóm lại giá trị tài sản được đánh giá chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật
hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị
trường của tài sản đó.
Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
1.2.4.
1.2.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác một cách
tối đa lợi ích tài sản.
Nội dung của nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đem
lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị chỉ được thừa nhận trong điều kiện sử dụng
một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Vận dụng nguyên tắc: Trong hoạt đông thẩm định giá, các TĐV phải chỉ ra các
khả năng thực tế và những lợi ích của việc sử dụng đó và khẳng định tình huống
nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
1.2.4.2. Nguyên tắc thay thế
Cơ sở của nguyên tắc: Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn
để mua một tài sản nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản
tương tự như vậy
Nội dung của nguyên tắc: Giới hạn trên về giá trị (hay giá trị cao nhất) của một
tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương.
Vận dụng nguyên tắc: Nguyên tắc này yêu cầu TĐV phải nắm được các thông tin
về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự gần với thời điểm định giá
10
(trong vòng 1 năm) và nhất thiệt phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh
sự khác biệt giữa các loại tài sản.
1.2.4.3. Nguyên tắc dự kiến cá khoản lợi ích tương lai
Cơ sở của nguyên tắc: giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích
mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng.
Nội dung của nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà
tài sản có thể mang lại cho chủ thể làm cơ sở để ước tính giá trị tài sản.
Vận dụng nguyên tắc: Các TĐV phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết
phải dựa vào các khoản lợi ich đó để ước tính giá trị tài sản. Hơn nữa, TĐV cần
phải thu thập những chứng cơ thị trường của các tài sản tương tự để tiến hành so
sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản.
1.2.4.4. Nguyên tắc đóng góp
Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ cao
hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ (theo lý thuyết hệ thống).
Nội dung của nguyên tắc: giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành
một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của
toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Vận dụng nguyên tắc: Trong nguyên tắc đóng góp thì không được phép cộng giá
trị của các tài sản riêng lẻ lại với nhau.
1.2.4.5. Nguyên tắc cung cầu
Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị
tài sản là dựa vào giá trị thị trường. Gía trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với
yếu tố cầu và tỷ tệ nghịch với yêu tố cung.
Nội dung của nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của
các yếu tố cung cầu.
Vận dụng nguyên tắc: Cần phải đánh giá được sự tác động của yêu tố cung cầu
đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai.
Quy trình thẩm định giá bất động sản
1.2.5.
Quy trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, theo từng bước
phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ. Vì vậ, tổ chức thẩm định giá cần
tuân theo một quy trình khung cơ bản được quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 05
(TĐGVN 05). Bao gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường và giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Thang Long University Library
11
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
Cụ thể nhƣ sau:
1.2.5.1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần TĐG.
Mục đích thẩm định giá: TĐV phải xác định và nhận thức mục đích TĐG của
khách hàng. Mục đích TĐG phải được nêu rõ trong báo cáo TĐG.
Đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc dựa trên:
Sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng
những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá.
Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có
liên quan.
Xác định thời điểm TĐG: Ngay sau khi ký hợp đồng TĐG và ý kiến đánh giá về
giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho TĐG.
Xác định cơ sở giá trị của tài sản: Giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy
định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền ban hành.
1.2.5.2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công
việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian
cho cuộc thẩm định giá.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các
quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy
và phải được kiểm chứng.
12
Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,
thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
1.2.5.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Khảo sát hiện trường: TĐV phải trực tiếp khảo sát hiện trường và thu thập số
liệu về:
+ Vị trí thực tế của TSSS với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên
quan đến BĐS.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công
trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông,
điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa
chữa…
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, TĐV phải kết hợp giữa khảo sát thực địa
với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc TĐG, TĐV cần
chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
Thu thập thông tin: Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường,
TĐV phải thu thập các thông tin sau:
Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của TSSS
Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua – người bán tiềm năng.
Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,
những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài
sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục
đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành
chính, cơ sở hạ tầng…).
TĐV phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm
chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.
1.2.5.4. Phân tích thông tin.
Là quá trình đánh giá sự tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần
thẩm định.
Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
Thang Long University Library
13
Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.
Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường: Đối với tài
sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của
nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những
người mua tiềm năng.
Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản: Những xu hướng tăng giảm về
nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tương tự hiện có trên thị
trường. Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá.
Phân tích về khách hàng: Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng. Sở thích
của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản. Nhu
cầu, sức mua về tài sản.
Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
TĐV cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự
nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho
tài sản.
Cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh: Sự hợp lý, tính
khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện
tại và sử dụng trong tương lai. Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc
sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của
tài sản. Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo
hợp đồng, theo quy định của pháp luật. Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích
việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu
tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị
còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản. Hiệu quả tối đa
trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi
phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.
1.2.5.5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
TĐV phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài
sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các
phương pháp thẩm định giá.”
Phương pháp so sánh
Phương pháp vốn hóa
Phương pháp chi phí
14
Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp thặng dư
TĐV cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong
thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục
đích thẩm định giá.
TĐV cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được
sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm
tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
1.2.5.6. Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
Báo cáo kết quả thẩm định giá: là văn bản do TĐV lập để nêu rõ ý kiến chính
thức của mình về quá trình thẩm định giá và mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền
hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá.
Những yêu cầu đối với một báo cáo thẩm định giá:
Rõ ràng, chính xác, không được dẫn đến hiểu lầm từ phía người đọc.
Chứa đựng những thông tin đầy đủ để khách hàng hoặc bên thứ ba liên quan
hiểu nội dung của báo cáo một cách rõ ràng.
Công bố một cách rõ ràng, chính xác bất kỳ một giả thiết mang tính bất khả
kháng, một điều kiện mang tính giả thiết hoặc một điều kiện hạn chế nào ảnh
hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến giá BĐS cần thẩm định giá.
Nội dung của báo cáo thẩm định giá:
Khách hàng và bên thứ 3 liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá.
Mục tiêu của việc thẩm định giá.
Mô tả chính xác BĐS cần thẩm định giá.
Cơ sở giá trị của việc thẩm định giá.
Các các căn cứ dùng để thẩm định giá.
Số liệu minh hoạ và phân tích.
Các phương pháp thẩm định giá và cơ sở của việc sử dụng các phương pháp này.
Kết quả của việc thẩm định giá BĐS.
Thời hiệu của giá trị BĐS ước tính.
Những giả thiết, điều kiện mang tính giả thiết, những điều kiện hạn chế có ảnh
hưởng đến quá trình phân tích, đưa ra các ý kiến và kết luận về giá trị.
Chữ ký của TĐV và giám đốc tổ chức thẩm định giá.
Thang Long University Library
15
Chứng thƣ thẩm định giá.
Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập
nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan
đến kêt quả thẩm định giá BĐS.
Nội dung chứng thư thẩm định giá:
Mục đích thẩm định giá.
Thời điểm thẩm định giá.
Cơ sở thẩm định giá.
Thực trạng đất, nhà, tài sản trên đất.
Phương pháp thẩm định giá.
Kết quả thẩm định giá.
Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản
1.2.6.
1.2.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm
cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định
giá trị thị trường của tài sản.
Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc thay thế: giá trị của BĐS có xu hướng được hình thành thông qua giá
của tập hợp BĐS có khả năng thay thế BĐS đó trên thị trường trong một khoảng thời
gian nhất định. Nguyên tắc này khẳng định: Không có người mua nào trả giá cao hơn
chi phí để có một địa điểm tương tự và các công trình cải thiện có mong muốn và sử
dụng tương đương với BĐS mục tiêu mà không phải chậm trễ quá mức. Đây là nguyên
tắc cơ bản của phương pháp định giá so sánh cho nên muốn áp dụng phương pháp này,
BĐS mục tiêu cần phải có thị truoèng, có các BĐS thay thế.
Các bƣớc tiến hành
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những BĐS tương tự với BĐS cần
thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các BĐS
cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với BĐS cần thẩm định giá đã giao
