BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG
—o0o—
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI
GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ
PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM MARITIME BANK
– CHI NHÁNH HÀ NỘI
SINH VIÊN THỰC HIỆN : NGUYỄN THỊ ÁNH HỒNG
MÃ SINH VIÊN
: A16766
CHUYÊN NGÀNH
:TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
HÀ NỘI – 2014
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Việt Nam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân số cao, hiện nay dân số
Việt Nam đạt khoảng 90 triệu người, mật độ dân số là gần 280 người/km2 cao gấp 6-7
lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ, năng động, thu nhập
không ngừng được cải thiện. Tương ứng với đó là tỷ lệ dân số ở đô thị tăng lên nhanh
chóng, ước tính đạt mức 45% vào năm 2020. Dân số gia tăng tại đô thị sẽ tạo sức ép
lớn về nhà ở.
Cả nước hiện tại có khoảng 1,5 triệu cán bộ, công chức và khoảng 800 nghìn
công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao. Trong đó có khoảng 330 nghìn người có khó khăn về nhà ở cần có sự hỗ trợ,
tạo điều kiện để cải thiện nhà ở. Tại Hà Nội có một số dự án với tổng số 1564 căn hộ
với mức vốn đầu tư 50 tỷ đồng thì đến nay mới hoàn thành 168 căn, bố trí cho 1700
công nhân thuê. Theo Sở Tài Nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho biết
từ năm 2003 đến nay toàn thành phố mới giải quyết được 2.780 căn hộ và nền nhà ở xã
hội trong khi đó nhu cầu nhà xã hội đến 25.000 căn. Tình hình xây dựng nhà ở xã hội
cho cán bộ công nhân viên, nhà lưu trú cho công nhân và nhà ở tái định cư đều lâm
vào tình trạng cung không đáp ứng nổi cầu, hiện thành phố có khoảng 11.000 cán bộ
có nhu cầu bức xúc về nhà ở.
Mặc dù hiện nay thị trường bất động sản đang trong giai đoạn “đóng băng”, tuy
nhiên nhu cầu về nhà của người dân vẫn rất lớn. Để có một ngôi nhà mua bằng vốn
tích cóp của mình với nhiều gia đình công nhân viên chức và nhiều cặp vợ chồng trẻ
thì đây vẫn là một giấc mơ xa vời. Và có một ngôi nhà của riêng mình đối với người
sống tại các thành phố lớn là một bài toán khá nan giải. Hiện nay phần lớn các giao
dịch về bất động sản đang bị chững lại. Nắm bắt được nhu cầu về nhà ở của người dân,
trong thời gian gần đây có rất nhiều NHTM mở gói dịch vụ cho vay mua nhà, đây là
giải pháp tối ưu nhất giúp người dân có thể mua được nhà ở cho bản thân và gia đình
mình. Hoạt động cho vay mua nhà là một lĩnh vực khá mới mẻ nhưng cũng đầy tiềm
năng, đầy triển vọng đối với các NHTM, đem lại cho các NHTM nhiều lợi ích. Tuy
nhiên hoạt động này cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Tại NH Maritime Bank – Chi nhánh
Hà Nội thì trong thời gian qua mảng cho vay mua nhà đã được ngân hàng quan tâm và
phát triển. Tuy nhiên kết quả đạt được vẫn chưa xứng với tiềm năng nhu cầu của người
dân sống ở thành phố Hà Nội. Qua tìm hiểu thực tế và qua một thời gian thực tập tại
NH Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội, em đã nhận thấy được tiềm năng cũng như
tầm quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà. Vì vậy em đã quyết định chọn đề tài:
“Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh
Hà Nội” để làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
Khoá luận của em được nghiên cứu nhằm mục đích:
Thứ nhất, tìm hiểu và phân tích hoạt động kết quả kinh doanh của ngân hàng
Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội
Thứ hai, phân tích chi tiết về hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng
Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội
Thứ ba, đề ra những giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển và mở rộng hoạt
động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu: hoạt động mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng
Maritime Bank – Chi nhánh Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động mở rộng cho vay mua nhà của Ngân hàng
Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng để nghiên cứu bao gồm:
-Thu thập số liệu các báo cáo tài chính, báo cáo chi tiết về hoạt động cho vay
mua nhà, báo cáo chi tiết của hoạt động tín dụng của ngân hàng Maritime Bank – chi
nhánh Hà Nội.
– Phân tích số liệu và đánh giá số liệu tuyệt đối và số liệu tương đối của các số
liệu đã thu thập được. Từ đó rút ra nhận xét về hoạt động cho vay mua nhà của ngân
hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội cũng như các hoạt động khác của ngân hàng có
liên quan.
– Phương pháp sử dụng: Thống kê, diễn giải, quy nạp, tổng hợp.
2. Kết cấu đề tài gồm 3 chƣơng
Kết cầu của luận văn ngoài Lời mở đầu và Kết luận được chia thành 3 chương :
Chƣơng 1: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng thƣơng
mại
Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà của NH Maritime Bank chi
nhánh Hà Nội
Chƣơng 3: Giải pháp phát trển và mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng
Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội
Mặc dù đã rất cố gắng nhưng trong quá trình nghiên cứu, tìm hiểu và phân tích
của em không tránh khỏi sai sót, em rất mong được sự góp ý và thông cảm của các
thầy cô. Em cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các bác, các anh, các chị nhân
viên trong ngân hàng, và cô giáo Thạc sỹ Nguyễn Thị Tuyết, cùng các thầy cô trong
khoa Kinh tế – Quản lý của trường Đại học Thăng Long đã giúp em hoàn thành đề tài
của mình.
Sinh Viên
Nguyễn Thị Ánh Hồng
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU …………………………………………………………………………………………………….
CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI ……………………………………………………………………………………..
1
1.1 Khái niệm về Ngân hàng thƣơng mại
……………………………………………………….
1
1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại
…………………………………………………….
1
1.1.2 Vai trò của Ngân hàng thương mại trong nền kinh tế ………………………………
1
1.1.3 Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại
…………………………………..
2
1.2 Nghiệp vụ cho vay mua nhà …………………………………………………………………….
5
1.2.1 Tổng quát về nghiệp vụ cho vay mua nhà
………………………………………………
5
1.3 Mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng thƣơng mại
…………………………….
11
1.3.1 Khái niệm mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM
…………………………………..
11
1.3.2 Một số chỉ tiêu đánh giá sự mở rộng trong hoạt động cho vay mua nhà tại
NHTM …………………………………………………………………………………………………….
12
1.4 Các nhân tố ảnh hƣởng tới hoạt động cho vay mua nhà
………………………….
16
1.4.1 Nhân tố khách quan …………………………………………………………………………..
16
1.4.2 Nhân tố chủ quan
………………………………………………………………………………
18
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM
NHTM MARITIMEBANK CHI NHÁNH HÀ NỘI ……………………………………………
21
2.1 Tổng quan về NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội
………………………..
21
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội21
2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức …………………………………………………………………………
22
2.2 Thực trạng hoạt động kinh doanh của NHTM Maritime bank chi nhánh
Hà Nội ……………………………………………………………………………………………………………
24
2.2.1 Hoạt động huy động vốn ……………………………………………………………………
24
2.2.2. Hoạt động sử dụng vốn (chủ yếu là hoạt động cho vay)
………………………..
27
2.3 Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại NH Maritime bank – chi nhánh
Hà Nội ……………………………………………………………………………………………………………
29
2.3.1 Cơ sở pháp lý của cho vay mua nhà …………………………………………………….
29
2.3.2 Quy chế cho vay mua nhà của Maritime bank ………………………………………
31
2.3.3 Hình thức cấp tín dụng ………………………………………………………………………
32
2.3.4 Quy trình cho vay mua nhà tại NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội .
33
2.3.5 Chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà tại Marime bank – chi nhánh
Hà Nội……………………………………………………………………………………………………..
35
2.3.6 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay mua nhà ……………………………………………
38
2.3.7 Chỉ tiêu phản ánh chất lượng cho vay mua nhà …………………………………….
39
2.3 Đánh giá kết quả hoạt động cho vay mua nhà của NHTM Maritime bank
chi nhánh Hà Nội ……………………………………………………………………………………………
45
2.3.1 Kết quả đạt được
……………………………………………………………………………….
45
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân…………………………………………………………………….
47
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI
NHTM MARITIMEBANK CHI NHÁNH LÁNG HẠ
…………………………………………
51
3.1 Dự đoán về tình hình bất động sản trong tƣơng lai và nhu cầu của tiêu
dùng về cho vay mua nhà
……………………………………………………………………………….
51
3.2 Định hƣớng phát triển cho vay mua nhà tại NHTM Maritime bank chi
nhánh Hà Nội …………………………………………………………………………………………………
52
3.3 Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà của ngân hàng ………………………………
53
3.3.1 Ngân hàng Maritime bank chi nhánh Hà Nội cần chú trọng đánh giá nhu cầu
của người tiêu dùng đặc biệt là nhu cầu mua nhà trong thời gian tới ……………….
53
3.3.2. Các giải pháp cơ chế, chính sách cho vay ……………………………………………
54
3.3.3 Các giải pháp về quản trị điều hành …………………………………………………….
55
3.3.4 Các giải pháp về nguồn vốn ……………………………………………………………….
56
3.3.5 Các giải pháp về sản phẩm …………………………………………………………………
57
3.3.6 Mở rộng quan hệ với các đơn vị có quan hệ với ngân hàng ……………………
58
3.3.7 Đẩy mạnh công tác Marketing ngân hàng
…………………………………………….
58
3.3.8 Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, phong cách phục vụ cũng như
đạo đức nghề nghiệp của nhân viên ngân hàng
……………………………………………..
60
3.3.9 Hiện đại hoá công nghệ ngân hàng …………………………………………………….
61
3.3.10 Giải pháp phòng ngừa rủi ro
…………………………………………………………….
62
3.4. Một số kiến nghị với Ngân hàng nhà nƣớc và với chính phủ ………………….
64
3.4.1 Cần đổi mới hệ thống tài chính đất đai
…………………………………………………
64
3.4.2 Một số biện pháp quản lý vĩ mô của chính phủ và ngân hàng nhà nước …..
64
3.4.3 Ban hành các văn bản tháo gỡ để thị trường bất động sản thoát khỏi tình
trạng “đóng băng”
……………………………………………………………………………………..
65
3.4.4 Cần đẩy nhanh tốc độ cấp “Sổ đỏ”
………………………………………………………
65
3.5
Kiến nghị đối với Ngân hàng nhà nƣớc. …………………………………………….
66
3.6 Một số kiến nghị đối với Ngân hàng Maritime bank ……………………………….
67
KẾT LUẬN…………………………………………………………………………………………………………
DANH MỤC VIẾT TẮT
Kí hiệu viết tắt
Tên đầy đủ
NHTM
Ngân hàng thương mại
NHNN
Ngân hàng nhà nước
NH
Ngân hàng
NHTW
Ngân hàng trung ương
KT
Kinh tế
FDI
Vốn đầu tư ngước ngoài
BĐS
Bất động sản
TCTD
Tổ chức tín dụng
NHTG
Ngân hàng thế giới
TCTC
Tổ chức tín dụng
TMCP
Thương mại cổ phần
HĐQT
Hội đồng quản trị
ĐHĐCĐ
Đại hội đồng cổ đông
TCKT
Tổ chức kinh tế
TGDC
Tiền gửi dân cư
VND
Việt Nam đồng
CVMN
Cho vay mua nhà
QĐ
Quyết định
TSĐB
Tài sản đảm bảo
DANH MỤC CÁC KIỂU, HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, CÔNG THỨC
Sơ đồ 2.1 : Cơ cấu tổ chức ngân hàng Maritime Bank …………………………………………….. 22
Bảng 2.1 : Tình hình huy động vốn của ngân hàng Maritime bank – Chi nhánh Hà Nội
các năm 2010, 2011 và 2012
………………………………………………………………………………… 24
Bảng 2.2: Hoạt động sử dụng vốn của ngân hàng Maritime bank – Chi nhánh Hà Nội
các năm 2010, 2011 và 2012
………………………………………………………………………………… 27
Bảng 2.3 :Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime bank – Chi
nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 ………………………………………………………………. 35
Bảng 2.4: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime bank chi nhánh
Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 ………………………………………………………………………… 38
Bảng 2.5: Tình hình nợ xấu mua và nợ quá hạn của hoạt động cho vay mua nhà của
ngân hàng Maritime bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 …………………… 39
Bảng 2.6: Doanh thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime bank
– chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012
……………………………………………………….. 41
Bảng 2.7: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà theo đối tượng của NH Maritime Bank
Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 ………………………………………………………… 43
Biểu đồ 2.1: Mức tăng trưởng vốn của ngân hàng Maritime bank – Chi nhánh Hà Nội
các năm 2010, 2011 và 2012
…………………………………………………………………………………
25
Biểu đồ 2.2: Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime bank chi
nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 ………………………………………………………………. 35
Biểu đồ 2.3: Sự thay đổi tỉ trọng dư nợ cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime
bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012
…………………………………………… 38
Biểu đồ 2.4: Tỉ lệ nợ xấu và nợ quá hạn của ngân hàng Maritime bank – chi nhánh
Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 ………………………………………………………………………… 40
Biểu đồ 2.5: Tình hình thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime
bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 …………………………………………………. 42
Biểu đồ 2.6: Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà theo đối tượng của NH Maritime Bank
Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 ………………………………………………………… 43
1
CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1 Khái niệm về Ngân hàng thƣơng mại
1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thƣơng mại
Trên thế giới đã có rất nhiều định nghĩa về NHTM với những cách nhìn nhận
khác nhau, chẳng hạn như:
– Ở Mỹ: NHTM là một công ty kinh doanh chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và
hoạt động trong ngành dịch vụ tài chính.
– Ở Pháp: NHTM là những xí nghiệp thường xuyên nhận của công chúng dưới
hình thức gửi tiền hay hình thức khác và họ dùng vào nghiệp vụ chiết khấu, tín dụng
hay dịch vụ tài chính.
– Ở Ấn Độ: NHTM là cơ sở xác nhận các khoản tiền gửi để cho vay, tài trợ đầu tư.
– Ở Việt Nam (theo Luật NHNN và các Luật các tổ chức tín dụng): NHTM là
một loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các
hoạt động kinh doanh khác liên quan.
Trong đó hoạt động ngân hàng là các hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ
ngân hàng với nội dung thường xuyên là nhận tiền gửi và sử dụng số tiền này để cung
cấp dịch vụ thanh toán và dịch vụ tín dụng.
Tuy các định nghĩa có khác nhau về ngôn từ, diễn đạt và một số nội dung, tuy
nhiên về cơ bản đều phản ánh hoạt động của NHTM là Kinh doanh tiền tệ – tín dụng,
dịch vụ ngân hàng khác.
Từ đó NHTM có thể định nghĩa một cách ngắn gọn là: “NHTM là một doanh
nghiệp kinh doanh tiền tệ – tín dụng, với các hoạt động thƣờng xuyên là nhận tiền
gửi, cho vay và cung cấp các dịch vụ ngân hàng cho nền kinh tế quốc dân”.
1.1.2 Vai trò của Ngân hàng thƣơng mại trong nền kinh tế
Trong nền kinh tế hiện đại ngày nay, NHTM và cơ cấu hoạt động của nó đóng
vai trò quan trọng nhất trong các hệ thống tài chính của mỗi nước. Hoạt động của
NHTM đa dạng phong phú và có phạm vi rộng khắp, trong khi các tổ chức tài chính
khác thường hoạt động trên một vài lĩnh vực hẹp và chuyên sâu. Đối với nền kinh tế
NHTM có các vai trò quan trọng như sau:
NHTM là nơi cung cấp vốn cho nền kinh tế
NHTM đứng ra huy động các nguồn vốn nhàn rỗi ở mọi tổ chức, cá nhân, mọi
thành phần kinh tế như: vốn tạm thời được giải phóng ra từ quá trình sản xuất, vốn từ
nguốn tiết kiệm cá nhân. Bằng vốn huy động được trong nền kinh tế, thông qua hoạt
động tín dụng NHTM sẽ cung cấp vốn cho mọi thành phần kinh tế và đáp ứng nhu cầu
vốn một cách kịp thời cho quá trình tái sản xuất. Nhờ vậy mà các doanh nghiệp có cơ
2
hội để mở rộng sản xuất kinh doanh, cải tiến máy móc công nghệ, tăng năng suất lao
động và tăng hiệu quả KT.
NHTM là cầu nối giữa các doanh nghiệp với thị trường
Để đáp ứng tốt yêu cầu của thị trường, doanh nghiệp không những cần nâng cao
chất lượng lao động, củng cố hoàn thiện cơ chế quản lý kinh tế, chế độ hạch toán kế
toán… mà còn phải không ngừng cải tiến máy móc thiết bị, dây truyền công nghệ, tìm
tòi sử dụng nguyên vật liệu mới, mở rộng quy mô… những hoạt động này đòi hỏi phải
có một nguồn vốn lớn đầu tư và thường thì nó vượt quá khả năng đầu tư của doanh
nghiệp, vì vậy các doanh nghiệp đã tìm đến NHTM để thỏa mãn nhu cầu đầu tư của
mình. Thông qua hoạt động tín dụng NHTM đã giúp được doanh nghiệp đứng vững
trong thị trường bằng việc nâng cao chất lượng sản xuất, từ đó nền kinh tế luôn luôn
được phát triển.
NHTM là công cụ để nhà nước điều tiết vĩ mô
Bằng hoạt động tín dụng và thanh toán giữa các NHTM trong hệ thống, các
NHTM đã góp phần mở rộng khối lượng tiền cung ứng trong lưu thông, thông qua
việc cung ứng tín dụng cho các ngành trong nền kinh tế, NHTM thực hiện việc dẫn dắt
các luồng tiền, tập hợp và phân chia vốn của thị trường và thực thi gián tiếp vi mô:
“Nhà nước điều tiết ngân hàng, ngân hàng dẫn dắt thị trường”.
NHTM là cầu nối nền tài chính quốc gia và nền tài chính quốc tế
Trong nền kinh tế thị trường mà khi các mối quan hệ hàng hóa tiền tệ ngày càng
được mở rộng thì nhu cầu giao lưu kinh tế – xã hội giữa các nước trên thế giới ngày
càng cần thiết. Việc phát triển nền kinh tế quốc gia luôn gắn với sự phát triển của nền
kinh tế thế giới và bộ phận cấu thành nên nó. Vì vậy, nền tài chính của mỗi nước cũng
phải hòa nhập với nền tài chính quốc tế và NHTM cũng các hoạt động kinh doanh của
mình đã đóng một vai trò rất quan trọng trong sự hòa nhập này.
1.1.3 Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thƣơng mại
Những hoạt động sơ khai của NHTM là đổi tiền, đúc tiền, giữ hộ tiền và cho vay.
Ngày nay bản chất các hoạt động của NHTM vẫn vậy, tuy nhiên nhu cầu về dịch vụ
trong ngân hàng của con người ngày càng phát triển vì thế các hoạt động ngân hàng
cũng ngày càng được đa dạng hóa để phù hợp với các nhu cầu đó. Hoạt động của ngân
hàng ngày nay bao gồm các lĩnh vực khác như: bảo hiểm, mua giới, đầu tư,…
1.1.3.1 Hoạt động huy động vốn
Huy động vốn là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của NHTM. Vì
nó ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động của toàn bộ ngân hàng . NHTM huy
động vốn thông qua các loại hình huy động tiền gửi và đi vay. Vốn từ hoạt động này
chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng
3
hàng năm của ngân hàng. Có nhiều hình thức huy động vốn khác nhau trong ngân
hàng đó là:
Vốn huy động từ tiền gửi: vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn
vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng hàng năm của ngân hàng. Có
nhiều hình thức huy động khác nhau trong ngân hàng: Tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết
kiệm của dân cư, tiền gửi có kỳ hạn của các doanh nghiệp và nhiều loại tiền gửi khác
Vốn vay từ NHNN: Đây là khoản vay nhằm phục vụ cho nhu cầu cấp bách trong
chi trả của NHTM. Trong trường hợp thiếu hụt dự trữ (thiếu hụt dữ trữ bắt buộc, dự
trữ thanh toán), NHTM thường vay NHNN. Ngân hàng nhà nước có thể cấp tín dụng
cho mỗi NHTM với một hạn mức tín dụng và để vay các NH trả lãi suất theo quy định.
Vốn vay từ các TCTD: Đây là nguồn vốn các ngân hàng vay mượn lẫn nhau và
vay các tổ chức tín dụng trên thị trường liên ngân hàng. Các ngân hàng đang thiếu hụt
có nhu cầu vay mượn tức thời để đảm bảo khả năng thanh toán.
Vay trên thị trƣờng vốn: Cũng gống như nhiều doanh nghiệp khác, các NHTM
cũng vay mượn bằng cách phát hành các giấy nợ như kỳ phiếu, trái phiếu, tín phiếu…
đây là các khoản vay mà các ngân hàng tương đối chủ động trong kinh doanh của
mình. Ngân hàng thường vay trung dài hạn với quy mô lớn, lãi suất cao… để phục vụ
cho ngân hàng tài trợ cho các dự án công trình… đảm bảo khả năng cung cấp vốn của
ngân hàng.
1.1.3.2 Hoạt động cho vay
Cho vay của NHTM là việc chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ NHTM
(người sở hữu) sang khách hàng (người đi sử dụng) sau một thời gian nhất định quay
trở lại NHTM để hoàn trả lượng vốn vay ban đầu và lãi.
Căn cứ theo mụch đích sử dụng khoản vay của khách hàng, NH có các hoạt động
cho vay như sau:
Cho vay thƣơng mại: là hoạt động mà NH chiết khấu thương phiếu, cho khách
hàng sử dụng tiền, tài sản đảm bảo là khoản phải thu trên thương phiếu mà khách hàng
cung cấp cho NH.
Cho vay tiêu dùng: là hoạt động mà NH cho khách hàng vay vào mục đích chi
tiêu vào các nhu cầu như sinh hoạt, mua sắm, mua nhà, học tập… Do xã hội ngày càng
phát triển vì thế nhu cầu sinh hoạt của người dân ngày càng phong phú nên hoạt động
cho vay tiêu dùng của NH ngày càng phát triển. Tuy nhiên đây là hoạt động cho vay
mà rủi ro cũng rất cao. Thời hạn trong cho vay tiêu dùng khá đa dạng bao gồm cả ngắn
hạn, trung hạn và dài hạn.
Cho vay tài trợ: Bên cạnh hoạt động cho vay ngắn hạn NH càng ngày càng quan
tâm đến cho vay trung và dài hạn. Các hoạt động cho vay trung và dài hạn chủ yếu là
4
cho khách hàng vay để sử dụng vào mụch đích như: xây dựng nhà máy, phát triển
công nghệ cao, đầu tư…
Bên cạnh các hình thức cho vay trên, tuỳ theo cách phân loại mà NHTM có rất
nhiều hình thức cho vay khác nữa như:
– Căn cứ theo thời hạn: bao gồm cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Các
hình thức cho vay này dựa vào thời gian thoả thuận của NH và khách hàng trong hợp
đồng tín dụng từ đó khách hàng phải trả gốc và lãi theo thỏa thuận
– Căn cứ vào khách hàng vay vốn: bao gồm cho vay khách hàng cá nhân, doanh
nghiệp, chính phủ và các tổ chức tài chính khác.
– Căn cứ theo mức độ tín nhiệm đối với khách hàng: bao gồm cho vay có đảm
bảo và cho vay không đảm bảo…
– Căn cứ theo phương thức vay: bao gồm cho vay từng lần, cho vay theo hạn mức
tín dụng, cho vay thấu chi, cho vay luân chuyển, cho vay trả góp, cho vay gián tiếp.
Tuỳ vào mụch đích quản lý khác nhau mà mỗi NH có thể phân loại các khoản
vay theo các tiêu thức khác nhau phù hợp với mục đích đó. Trên thực tế việc kết hợp
nhiều tiêu thức với nhau thường được các NH sử dụng. Trong tất cả các hình thức cho
vay thì vấn đề được NH và khách hàng quan tâm nhiều nhất đó chính là lãi suất của
khoản vay.
1.1.3.3 Các hoạt động khác
Ngoài 2 hoạt động chính của NH là huy động vốn và cho vay, NH còn có rất nhiều
các hoạt động khác như:
– Thanh toán: Trong hoạt động này NH làm vai trò trung gian để thực hiện sự
trao đổi giữa các khách hàng của mình bằng các hình thức như thu, chi dùng tiền mặt
và không dùng tiền mặt, quản lý các công cụ kinh doanh tín dụng như séc, giấy chuyển
tiền, thẻ thanh toán… Ngoài ra NH còn thực hiện các hình thức thanh toán giữa các
ngân hàng với nhau trong hệ thống liên NH.
– Đầu tư: Giúp các NH sử dụng và khai thác tối đa các nguồn vốn huy động,
đồng thời mang lại thu nhập cho NH. NH thường đầu tư vào chứng khoán Chính phủ
ngắn hạn, cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp.
– Mua bán ngoại tệ: là một trong những hoạt động NH được ưu tiên hàng đầu.
Trong hoạt động này NH thực hiện trao đổi giữa các ngoại tệ với nhau, và đổi đồng
ngoại tệ lấy động nội tệ.
Ngoài ra tại NH còn có rất nhiều hoạt động khác như: Bảo lãnh, thanh toán quốc
tế, đầu tư, cho thuê tài chính…
5
Hoạt động cho vay của NH luôn mang lại thu nhập cao, tuy nhiên hoạt động này
lại chứa đựng không ít rủi ro cho NH. Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay, bên cạnh
việc phải xây dựng và sử dụng các chính sách tín dụng đúng đắn phải không ngừng đa
dạng hoá các loại hình cho vay của NHTM phù hợp với nhu cầu của khách hàng và
mục tiêu quản lý của NH.
1.2 Nghiệp vụ cho vay mua nhà
1.2.1 Tổng quát về nghiệp vụ cho vay mua nhà
1.2.1.1 Khái quát về thị trường nhà ở Việt Nam
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà ở ngày càng được hình
thành và phát triển. Thị trường nhà ở được coi là một bộ phận của thị trường BĐS và
là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn
liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi – mua và bán nhà ở luôn vận động và phát
triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
Thị trường nhà ở là một phân khúc quan trọng của thị trường BĐS. Từ khi nước
ta bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa từ
năm 1986 đến nay, cùng với sự thăng trầm của thị trường BĐS, thị trường nhà đất Việt
Nam cũng đã từng trả qua 3 kỳ tăng trưởng nóng và suy giảm mạnh. Giai đoạn 1 là từ
năm 1993 đến năm 1999, trong giai đoạn này thị trường nhà đất tăng trưởng từ năm
1993 đến năm 1996 và suy giảm từ năm 1996 đến năm 1999. Giai đoạn 2 là từ năm
2000 đến năm 2006, trong giai đoạn này thị trường nhà ở tăng từ năm 2000 đến năm
2003 và giảm từ năm 2004 đến 2006. Giai đoạn 3 từ năm 2007 đến nay. Từ năm 2007
Việt Nam ra nhập WTO đã tạo một lực đẩy lớn khiến cả thị trường BĐS nóng lên và
không ngoại trừ thị trường nhà ở. Trong thời gian đó, thị trường nhà ở bắt đầu nóng
dần lên sau một thời gian dài đóng băng. Thị trường BĐS bắt đầu huy động được các
nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các
ngành kinh tế phát triển. Vốn FDI đăng ký BĐS vào năm 2007 chiếm 42% trong tổng
số vốn đăng ký là 20,3 tỷ USD. Riêng 3 tháng đầu năm 2008 FDI đăng ký đầu tư vào
BĐS khoảng 5 tỷ USD. Thu ngân sách từ thị trường BĐS ngày càng tăng trong thời
điểm đó. Nhiều khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay
đổi bộ mặt đô thị. Hiện nay trong cả nước đã và đang triển khai 1.500 dự án nhà ở và
khu đô thị mới, hàng năm xây được khoảng từ 20 – 25 triệu
nhà ở. Nhiều khu đô
thị mới có sơ sở hạ tầng hiện đại, môi trường sống văn minh đã hình thành dự án Phú
Mỹ Hưng, Ciputra, Linh Đàm,… đến quý 2/ 2007 thị trường nhà đất đã nóng lên thực
sự. Giá nhà đất tăng lên chóng mặt, có nơi tăng 30% giá trước, có nơi tăng đến 80%
thậm chí là 100% giá thật. Thị trường nhà ở nhộn nhịp với nhu cầu ngày càng tăng,
mọi người đổ xô đi mua một phần là do tâm lý là nếu không mua sẽ tiếp tục tăng. Đặc
6
biệt giá của các căn hộ chung cư cao cấp tăng vọt. Nắm bắt được thị trường đầy tiềm
năng như thế nên các NHTM bắt tay vào khai thác thị trường đầy tiềm năng.
Vào thời điểm thị trường bất động sản đóng băng năm 2008, quan hệ hợp tác
giữa ngân hàng và các công ty bất động sản bị ngưng trệ. Có rất nhiều lý do, nhưng
quan trọng nhất là chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hàng nhà nước, buộc các ngân
hàng thương mại không được “vung tay quá trán” trong tín dụng bất động sản. Cuối
năm 2009 cùng với sự phục hồi của nền kinh tế, thị trường nhà ở lại bắt đầu có dấu
hiệu khởi sắc trở lại và dự đoán sẽ tăng trưởng mạnh trong năm 2010, tuy nhiên cuộc
suy thoái nền kinh tế toàn cầu lần này mặc dù diễn ra không quá mạnh mẽ nhưng cũng
ảnh hưởng rất lớn và đến nay năm 2013 thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà
đất nói riêng tại Việt Nam vẫn đang trầm lắng mặc dù Nhà nước và các doanh nghiệp
đã đề ra rất nhiều biện pháp để cố gắng cứu cho thị trường BĐS. Với nhu cầu về nhà ở
của người dân ở một số thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Tp Hồ Chí Minh… các
khu nhà cao cấp vẫn được xây dựng ngày càng nhiều, vì thế cơ hội để phát triển hoạt
động cho vay mua nhà của NHTM cũng tăng lên.
Về tổng quan thị trường nhà ở Việt Nam có giai đoạn hình thành và phát triển với
nhiều động thái phức tạp bao gồm cả sự tiếp nối lẫn đan xen do những cơn sốt nóng
cũng như sự trầm lắng khá mạnh với dư âm dài, đã và đang tác động nhiều tới đời
sống kinh tế – xã hội. Là thị trường mới phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây,
nhưng thị trường nhà ở đã có những đóng góp nhất định cho nền kinh tế và là một thị
trường còn hứa hẹn nhiều tiềm năng lớn.
1.2.1.2 Khái niệm cho vay mua nhà
Mục 2 – Điều 3 quyết định 1627/QĐ – NHNN về quy chế cho vay của TCTD
với khách hàng quy định: “cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng
cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích nhất định theo thoả thuận
với nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi”.
Hiện nay cho vay mua nhà thường được phân vào là một trong những hoạt động
của cho vay tiêu dùng của NHTM. Cho vay tiêu dùng là hình thức tài trợ cho mục đích
chi tiêu cho người tiêu dùng bao gồm cá nhân và hộ gia đình. Các khoản vay tiêu dùng
là nguồn tài chính quan trọng giúp người tiêu dùng có thể trang trải nhu cầu trong cuộc
sống như là: nhà ở, học tập, đi lại, mua sắm… trước khi họ có khả năng về tài chính để
thụ hưởng.
Như vậy “cho vay mua nhà là việc mà NHTM cho khách hàng sử dụng một số
tiền của NH vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà ở với cam kết trả đầy đủ cả gốc lẫn
lãi cho ngân hàng theo đúng thoả thuận trong hợp đồng tín dụng”. Cho vay mua nhà
thường có thời hạn dài và trả nợ theo phương thức trả góp bằng thu nhập. Việc đánh
7
giá giá trị tài sản nợ có vai trò vô cùng quan trọng đối với NH. Nếu như cho vay tiêu
dùng thông thường thì thu nhập tương lai của người vay là yếu tố quan trọng để NH
quyết định có cho khách hàng đó vay hay không thì trong cho vay mua nhà giá trị và
tình hình biến động giá của tài sản là yếu tố mà NH rất quan tâm. Vì khoản tín dụng
cho vay này có giá trị lớn, nên sự biến động theo hướng không có lợi sẽ dẫn đến những
rủi ro và thiệt hại lớn cho NH.
1.2.1.3 Vai trò và ý nghĩa của hoạt động cho vay mua nhà
Đối với nền kinh tế:
Trong khi thị trường BĐS đang “đóng băng” thì việc các NH tung ra các sản
phẩm cho vay mua nhà là một yếu tố quan trọng kích cầu thị trường nhà ở, đẩy mạnh
giao dịch. Hiện nay các NH còn liên kết với các công ty kinh doanh nhà và công ty
bảo hiểm để cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất, tạo thêm công ăn
việc làm cho người lao động. Từ đó giúp Nhà nước đạt được những mục tiêu kinh tế –
xã hội như: Giảm thất nghiệp, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, xoá đói
giảm nghèo… Ngoài ra hoạt động cho vay mua nhà còn giúp khách hàng thoả mãn tối
đa nhu cầu của mình, hăng hái lao động sáng tạo, tạo ra của cải vật chất, làm tăng phúc
lợi xã hội, phát triển kinh tế.
Đối với khách hàng
Với tư cách là một cá nhân ta thấy loại hình tín dụng này có rất nhiều ưu điểm,
đặc biệt là đối với những cá nhân và hộ gia đình có mức thu nhập thấp và trung bình.
Nhờ sự tài trợ của NH mà những cá nhân hay hộ gia đình có thu nhập thấp sẽ mua
được một căn nhà có giá trị như là các căn hộ thuộc khu chung cư hay những căn hộ
mà họ mong muốn mà giá trị của nó cao hơn hẳn so với mức lương mà họ nhận được
hàng tháng, từ đó họ có thể giảm chi phí đi thuê nhà tại các thành phố đông dân cư,
hay gia đình có một ngôi nhà vững chắc để là nền tảng xây dựng một gia đình đầm ấm
hạnh phúc.
Đối với ngân hàng thƣơng mại
Đa dạng hoá các hoạt động của NH là một chiến lược kinh doanh nhằm thoả mãn
càng tốt các nhu cầu của người dân, tạo thói quen cho nhân dân khi tiếp cận dịch vụ, tiện
ích NH. Và hoạt động cho vay mua nhà của NH là một giải pháp có tính khả thi cao.
Hiện nay, các NH của Việt Nam vẫn đang đứng trước nhiều rủi ro. Tình trạng cho
vay quá tập trung vào một số khách hàng lớn là một thực trạng. Đó là điều đáng lo ngại vì
nó đi ngược lại với nguyên tắc phân tán rủi ro. Chỉ cần một dự án vay dài hạn với vài trăm
tỷ chứ chưa nói đến dự án hàng nghìn tỷ đồng không hiệu quả là NH sẽ lao đao ngay.
Việc NH đa dạng hoá các sản phẩm dịch vụ NH để phân tán rủi ro là cần thiết, cho vay
mua nhà là một hình thức cho vay với món tiền lớn. Theo thống kê của NHTG, đầu tư nhà
8
ở chiếm khoảng 30% tổng tài sản thế giới, lớn hơn trái phiếu (27%) và vốn cổ phần
(19%). Mặc dù thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều bất cập nhưng nhu cầu về nhà ở của
người dân vẫn rất lớn. Mỗi căn nhà có giá trị hàng trăm triệu đồng sẽ kèm với nó là những
hợp đồng tín dụng lớn. Việc chung cư hàng trăm căn hộ hay những biệt thự hàng trăm tỉ
đồng sẽ đem lại cho NH các khoản hời cao từ hoạt động này.
Ngân hàng là một loại hình doanh nghiệp đặc biệt nên hai mối quan tâm chính
trong quản trị là an toàn và lợi nhuận. Qua nghiên cứu ở trên thì chúng ta thấy nếu
càng mở rộng cho vay mua nhà thì hoàn toàn có thể giúp cho NH an toàn và hiệu quả.
Thông qua hoạt động cho vay mua nhà, NH gián tiếp thực hiện hợp tác với các
Công ty kinh doanh nhà, BĐS. Đây là một cơ hội tốt để NH có được một hệ thống
thông tin phong phú và đa dạng về khách hàng đồng thời tạo thêm cơ hội thu hút
khách hàng từ chính các công ty này. Thêm vào đó, cho vay mua nhà tạo thói quen cho
người dân khi tiếp cận với các dịch vụ NH. Đây là cơ hội giúp NH mở rộng các mối
quan hệ, tăng thêm nguồn thu từ các hoạt động giao dịch, nâng cao uy tín, tạo dựng
hình ảnh của mình trong mắt khách hàng.
1.2.1.4
Đặc điểm cơ bản của hoạt động cho vay mua nhà tại NHTM Việt Nam
Về đối tƣợng cho vay
Cho vay mua nhà thuộc hoạt động cho vay để mua BĐS nên đối tượng cho vay có
thể là người tiêu dùng, người kinh doanh hay các doanh nghiệp kinh doanh nhà. Tuy
nhiên với hoạt động cho vay mua nhà thì đối tượng cho vay chủ yếu là người tiêu dùng
vì thế nhiều đặc điểm của đối tượng cho vay mang tính chất của cho vay tiêu dùng.
Đối tượng cho vay mua nhà là những cá nhân có đủ năng lực pháp lý và thuộc
diện pháp luật cho phép. Có rất nhiều tiêu chí để phân loại đối tượng cho vay, tuy
nhiên trong bài luận văn này em phân loại các đối tượng cho vay như sau:
– Phân loại theo thu nhập:
Các đối tƣợng có thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn, rất
muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ để thoả mãn
nhu cầu. Do đó, NH cũng cần có những hoạt động và chính sách cho vay phù hợp để
thu hút nguồn khách hàng này vì trong thời kỳ kinh tế đang khủng hoảng như hiện nay
thì đây là nguồn khách hàng tiềm năng. Mặt khác hiện nay Nhà nước ta đang có rất
nhiều chính sách lớn để đẩy mạnh việc tạo điều kiện mua nhà cho những người có thu
nhập thấp bằng cách xây dựng các khu nhà dành cho người có thu nhập thấp để họ yên
tâm trong công việc và cuộc sống. Nếu các NHTM có thể liên kết được với các công
ty xây dựng để tài trợ đối với đối tượng khách hàng trên thì lượng khách hàng không
hề nhỏ.
9
Các đối tƣợng có thu nhập trung bình: khi thu nhập tăng thì nhu cầu cải thiện
cuộc sống của người tiêu dùng cũng tăng theo. Đối với nhũng phân khúc người dân có
thu nhập trung bình thì cho vay mua nhà là thị trường mục tiêu bởi nhu cầu của họ lớn,
đồng thời thu nhập của họ cao hơn nhóm trên.
Các đối tƣợng có thu nhập cao: họ vay khi mà tiền vốn tích luỹ của mình làm
tăng thanh toán và coi đó như một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà vốn tích luỹ của
mình đã đầu tư trung và dài hạn với mức lãi suất cao hơn nhiều so với mức lãi suất
phải chi ra từ hoạt động cho vay này. Những ngôi nhà mà họ quan tâm là những căn
hộ chung cư cao cấp có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt…Tại Việt Nam có
nhiều người đến NH vay nhiều tỷ đồng để mua biệt thự hay chung cư lớn và họ sẽ trả
dựa vào tình hình kinh doanh, thu nhập của mình. Hiện nay loại hình này càng ngày
càng phát triển.
– Phân theo tình trạng công tác hay lao động:
Nhu cầu mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề nghiệp
hoặc nơi công tác. Xét theo đặc điểm phân loại trên ta có các nhóm khách hàng sau:
Những khách hàng làm công ăn lương
Những người có công việc kinh doanh riêng
Những người trong giới nghệ thuật
Những người lao động tự do
Theo cách phân loại trên thì trên thực tế khách hàng thuộc nhóm 1 thì có thu nhập
ổn định hơn 3 nhóm còn lại. Và còn tuỳ vào từng hoàn cảnh cụ thể mà nhu cầu của của
mỗi nhóm khách hàng là khác nhau.
Về khoản vay
Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô của khoản vay mua nhà
thường lớn hơn nhiều. Điều đó là do căn nhà thường có giá trị lớn. Vì thế, trong vay
tiêu dùng thì cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói chung do số
lượng món vay nhiều và quy mô món vay không nhỏ.
Cho vay mua nhà thường có kỳ hạn rất dài (có thể từ 10 năm đến 30 năm) trong
danh mục cho vay của NH. Nhìn chung với khoảng thời gian dài như trên thì loại hình
cho vay này có rủi ro cũng rất lớn vì trong thời hạn cho vay nền kinh tế luôn luôn thay
đổi, không những thế những vấn đề khách quan như sức khoẻ khách hàng vay cũng có
thể ảnh hưởng tới khoản nợ của họ.
Về lãi suất cho vay
Vì cho vay mua nhà là hoạt động cho vay có thời hạn trả nợ tương đối dài vì vậy
NH có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi. Đây chính là điểm khác biệt của
10
hoạt động cho vay mua nhà với các hoạt động cho vay tiêu dùng khác, vì các hoạt động
cho vay tiêu dùng khác chỉ áp dụng với mức lãi suất cố định. NH và khách hàng ký hợp
đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất cơ sở cộng với một mức lãi suất cố định.
Về phƣơng thức thanh toán
NH có rất nhiều phương thức thanh toán cho khách hàng, vì thế khách hàng có
thể chọn cho nhình một phương thức phù hợp nhất. Các hình thức khách hàng có thể
chọn đó là:
– Trả đều: Trong hợp đồng tín dụng được ký kết của NH và khách hàng sẽ có cách
tính toán phù hợp dựa vào thời gian vay và mức lãi suất từ đó NH sẽ đưa ra một khoản
cố định để khách hàng trả đều vào hàng kỳ. Như vậy khách hàng phải luôn luôn trả
một khoản tiền từ đợt trả đầu tiên cho đến đợt trả cuối cùng.
– Trả không đều: trong hình thức này bao gồm nhiều hình thức khác nhau. Thực
chất đó chỉ là thoả thuận giữa NH với khách hàng sao cho phù hợp với khả năng trả nợ
của khách hàng.
Hiện nay các NH đang áp dụng một trong các phương thức trả nợ:
– Trả góp cho NH số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi.
– Trả nợ gốc cố định hàng tháng cho NH, lãi tính theo dư nợ giảm dần và trả cùng
kỳ với gốc.
– Trả nợ gốc vào cuối thời hạn vay, lãi được tính trên dư nợ và được trả hàng tháng.
1.2.1.5
Hình thức cho vay
Hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại có 2 hình thức cho vay
đó là:
–
Cho vay trực tiếp: là các khoản cho vay trong đó NH trực tiếp tiếp xúc và cho
khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ người vay.
–
Cho vay gián tiếp: là hình thức cho vay trong đó NH mua các khoản nợ phát
sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hoá hay dịch vụ cho người có nhu cầu
mua nhà. Trong trường hợp này công ty bán lẻ và NH ký kết hợp đồng mua bán nợ.
Trong hợp đồng, NH đưa ra các điều kiện về đối tượng kỹ thương được bán chịu số
tiền bán chịu và loại tài sản bán chịu. Sau đó công ty nhà đất và khách hàng mua nhà
ký kết hợp đồng bán chịu hàng hoá, thông thường người mua nhà phải trả trước một
phần giá trị tài sản, công ty nhà đất sẽ giao tài sản cho người mua nhà và bán bộ chứng
từ cho NH. NH dựa trên bộ chứng từ đó sẽ thanh toán tiền cho công ty nhà đất, cuối
cùng người mua nhà thanh toán định kỳ cho NH.
1.2.1.6 Những rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà
Rủi ro về đạo đức nhân viên
Là khi nhân viên tín dụng không làm đúng quy trình cho vay đối với các mối
quan hệ thân quen, từ đó thông tin của khách hàng không chính xác, dẫn đến các
11
khoản nợ gốc và lãi của khách hàng không thể chi trả. Hoặc nhân viên làm giả hồ sơ
khách hàng, chiếm dụng vốn của NH.
Rủi ro trong quá trình thẩm định hồ sơ khách hàng.
Thông tin không chính xác từ nhân viên thu thập thông tin và từ khách hàng
trong quá trình kê khai hồ sơ và thẩm định hồ sơ. Từ đó NH giải ngân cho vay không
đúng người, hoặc sau khi vay khách hàng không có khả năng trả nợ.
Rủi ro về tài sản và trả nợ
Hiện nay hầu như các ngân hàng có dịch vụ cho vay mua nhà hầu như đều cho
khách hàng thế chấp chính căn hộ đó, việc cho khách hàng mua căn hộ vay vốn và
được thế chấp bằng chính căn hộ đó, ngân hàng phải chịu hai loại rủi ro. Thứ nhất là
rủi ro về tài sản. Không ai đảm bảo được chủ đầu tư triển khai dự án và hoàn tất đúng
tiến độ. Thứ hai là rủi ro về trả nợ. Nếu khách hàng vay không trả được nợ, ngân hàng
chỉ còn một cách duy nhất là “nắm” chủ đầu tư, vì tài sản thế chấp của khách hàng
chính là căn hộ, trong khi nó chưa hình thành. Ngân hàng chẳng có gì phát mãi để thu
hồi nợ…
Rủi ro về lãi suất: vì lãi suất trong thị trường luôn luôn biến đổi còn lãi suất
ngân hàng cho khách hàng vay mua nhà là một mức lãi suất cố định. Vì vậy hiện nay
các NH đã ứng phó với rủi ro này bằng cách là áp dụng cả lãi suất thả nổi và lãi suất
cố định tuỳ thuộc vào thoả thuận với khách hàng.
1.3 Mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng thƣơng mại
1.3.1 Khái niệm mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM
Khái niệm mở rộng được hiểu một cách khái quát nhất là việc làm cho quy mô và
phạm vi rộng lớn hơn trước. Tuy nhiên tuỳ theo từng đối tượng khác nhau, trong các
lĩnh vực khác nhau thì khái niệm mở rộng sẽ khác nhau.
Vì vậy, xét trong lĩnh vực NH “Mở rộng cho vay mua nhà của NH là việc
tăng cƣờng hoạt động cho vay mua nhà trên nhiều phƣơng diện nhằm nâng cao
doanh số, chất lƣợng và lợi nhuận từ dịch vụ này”.
Việc mở rộng cho vay mua nhà của NH được thể hiện cụ thể như sau:
Đối với khách hàng
Mở rộng cho vay mua nhà có nghĩa là phải thoả mãn được tối đa hoá nhu cầu
hợp lý của khách hàng về vốn vay để đáp ứng được nhu cầu mua nhà của họ.
Đối với nền kinh tế
Mở rộng cho vay mua nhà phải đáp ứng được nhu cầu về vốn của thị trường
BĐS. Là kênh dẫn vốn quan trọng trọng trong việc dịch chuyển một khối lượng lớn
các nguồn vốn tới thị trường BĐS làm ổn định hơn nền kinh tế, tạo điều kiện thúc đẩy
12
tăng trưởng kinh tế, góp phần cải thiện nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư, thực
hiện các mục tiêu về ổn định nhà ở của người dân để người dân “An cư lạc nghiệp”.
Đối với ngân hàng thƣơng mại
NHTM phải đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng, cũng như phải có chính sách
tín dụng hợp lý để thu hút được tất cả các đối tượng khách hàng. Tuy nhiên bên cạnh
đó NH cũng phải cần chú ý tới chất lượng cho vay mua nhà ngày càng được nâng cao.
Việc mở rộng cho vay mua nhà là một trong những mục tiêu được đánh giá là quan
trọng đối với ngân hàng.
Mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM được thực hiện qua hai phương thức đó là
mở rộng theo chiều rộng và mở rộng theo chiều sâu. Mở rộng theo chiều rộng có thể
xem như sự mở rộng về mặt địa lý. Với phương thức này NH cố gắng mở rộng hoạt
động cho vay mua nhà của mình rộng khắp cả nước, từ các vùng kinh tế cao tới các
vùng kinh tế thấp sao cho hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng có thể đáp ứng
được tất cả các nhu cầu mua nhà của mọi người dân. Đó là mục đích phát triển của NH
với hoạt động cho vay mua nhà. Mở rộng theo chiều sâu tạm hiểu là phát triển về số
lượng phải đi kèm với chất lượng, tức là ngoài sự phát triển về doanh số cho vay mua
nhà của ngân hàng thì quy mô các khoản vay cũng phải được nâng cao đi cùng với nó
là chất lượng dịch vụ của ngân hàng phải đáp ứng đầy đủ nhất nhu cầu của khách
hàng. Quá trình mở rộng cho vay mua nhà của NHTM phải kết hợp với các yếu tố
khác như chính sách cho vay, chính sách khách hàng… nhằm đảm bảo hiểu quả và chất
lượng các khoản vay.
1.3.2 Một số chỉ tiêu đánh giá sự mở rộng trong hoạt động cho vay mua nhà
tại NHTM
1.3.2.1 Chỉ tiêu phản ánh về doanh số cho vay mua nhà
Doanh số cho vay mua nhà: là tổng số tiền mà NH cho vay mua nhà trong kỳ. Nó
phản ánh một cách khái quát về hoạt động cho vay mua nhà của NH trong một thời kỳ
nhất định, thường tính theo năm tài chính.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng doanh số cho vay mua nhà tuyệt đối
Giá trị tăng
trưởng doanh số
tuyệt đối
=
Tổng doanh số
cho vay mua nhà
năm (t)
–
Tổng doanh số
cho vay mua nhà
năm (t-1)
Chỉ tiêu này cho biết doanh số cho vay mua nhà năm (t) tăng hoặc giảm so với
năm (t-1) về giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà
NH cung cấp cho khách hàng cũng tăng lên, thoả mãn tốt hơn nhu cầu của khách hàng,
và nó cũng thể hiện hoạt động cho vay mua nhà đã được mở rộng.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng doanh số cho vay mua nhà tƣơng đối
13
Giá trị tăng trưởng
doanh số tương đối
=
Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt
đối
Tổng doanh số cho vay mua nhà
năm (t-1)
*100
Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà năm (t) so với
năm (t-1). Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số cho vay mua nhà qua
các năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng về tỉ trọng
Tỷ trọng
=
Doanh số cho vay mua nhà
Tổng doanh số của hoạt động cho vay
*100
Chỉ tiêu này cho biết doanh số hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ lệ bao nhiêu
trong tổng doanh số cho vay của ngân hàng. Khi tỉ trọng của hoạt động cho vay mua
nhà tăng lên qua các năm điều đó thể hiện rằng hoạt động cho vay mua nhà đã được
mở rộng.
Tóm lại, mở rộng doanh số cho vay mua nhà là kết quả của sự gia tăng về giá trị
món vay và số lượng các khoản vay. Đây là chỉ tiêu thể hiện rõ nhất tốc độ mở rông
của cho vay mua nhà nguồn vốn NH phục vụ trong hoạt động cho vay mua nhà càng
lớn thì chứng tỏ nhu cầu vay của khách hàng càng đáp ứng được ngày càng tốt, đồng
thời cũng cho thấy khả năng tăng lợi nhuận từ NH.
1.3.2.2 Chỉ tiêu phản ánh về dư nợ cho vay mua nhà
Dư nợ cho vay mua nhà: là số tiền mà khách hàng đang nợ NH
tại một thời điểm.
Chỉ tiêu này thường được sử dụng kết hợp với chỉ tiêu doanh số cho vay mua nhà
nhằm phản ánh tình hình mở rộng cho vay mua nhà của NH.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng dƣ nợ tuyệt đối
Giá trị tăng
trưởng dư nợ
tuyệt đối
=
Tổng dư nợ cho
vay mua nhà
năm (t)
–
Tổng dư nợ cho
vay mua nhà
năm (t-1)
Chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) chênh lệch tăng bao nhiêu so với năm (t-1) về
giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền khách hàng đang
nợ NH qua các năm đã tăng lên, điều đó chứng tỏ rằng hoạt động cho vay mua nhà đã
được mở rộng.
14
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng dƣ nợ tƣơng đối:
Giá trị tăng trưởng
dư nợ tương đối
=
Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối
Tổng dư nợ cho vay mua nhà năm
(t-1)
* 100
Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng dư nợ năm (t) so với năm (t-1). Khi chỉ tiêu
này tăng lên, nó thể hiện rằng dư nợ qua các năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng về tỉ trọng
Tỷ trọng
=
Dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà
Tổng dư nợ của hoạt động cho vay
*100
Chỉ tiêu này cho biết dư nợ hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ lệ bao nhiêu
trong tổng dư nợ cho vay của ngân hàng. Khi tỉ trọng dư nợ của hoạt động cho vay
mua nhà tăng lên qua các năm, chứng tỏ tỉ lệ của hoạt động cho vay mua nhà đã tăng
lên và điều đó thể hiện rằng hoạt động cho vay mua nhà đã được mở rộng.
1.3.2.3 Chỉ tiêu phản ánh về chất lượng cho vay mua nhà
Nợ xấu
Là chỉ tiêu phản ánh chất lượng của nghiệp vụ tín dụng của Ngân hàng. Theo cách
phân loại của Ngân hàng là từ nhóm 3 trở đi bao gồm: nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi ngờ
nợ có khả năng mất vốn.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng về tỷ trọng nợ xấu
Tỷ trọng
=
Nợ xấu của hoạt động cho vay mua nhà
Tổng dư nợ của hoạt động cho vay mua
nhà
*100
Chỉ tiêu này cho biết nợ xấu của hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ lệ bao
nhiêu trong tổng dư nợ cho vay mua nhà của ngân hàng. Khi tỉ trọng nợ xấu của hoạt
động cho vay mua nhà tăng lên qua các năm, điều đó chứng tỏ rằng lượng vốn của
ngân hàng đang bị chiếm dụng, và khả năng mất vốn tăng. Nếu tỉ lệ này lớn cho thấy
chất lượng vay của Ngân hàng chưa thực sự hiệu quả. Thông thường chỉ tiêu này dưới
3% được coi là tốt.
15
Nợ quá hạn
Khi các khoản cho vay mua nhà đã đến hạn thanh toán mà khách hàng chưa trả
được nợ và NH không có quyết định cơ cấu lại thời hạn nợ thì khoản vay đó chuyển
thành nợ quá hạn. Nợ quá hạn bao gồm nợ nhóm 2, nhóm 3, nhóm 4, nhóm 5.
Tỷ lệ nợ quá hạn
cho vay mua nhà
=
Nợ quá hạn của hoạt động cho vay mua nhà
Tổng dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà
*100
Đây là một trong những chỉ tiêu quan trọng để đánh giá chất lượng cho vay và
khả năng thu hồi nợ của NH. Từ đó NH có thể ra quyết định có mở rộng hoạt động cho
vay mua nhà hay không. Nếu tỉ lệ nợ quá hạn vượt quá giới hạn cho phép thì phản ánh
chất lượng cho vay của NH còn yếu kém, chứa đựng nhiều rủi ro và ngược lại.
Tỉ lệ lãi thu từ hoạt động cho vay mua nhà so với tổng lãi của hoạt động cho vay
Tỷ
lệ lãi từ hoạt
động cho vay
mua nhà thu
được (%)
=
Lãi thu từ hoạt động cho vay
mua nhà
*100
Tổng lãi thu từ hoạt động
cho vay
Tỷ lệ thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà càng lớn chứng tỏ ngân hàng đã và
đang từng bước mở rộng thành công hoạt động cho vay mua nhà. Và hoạt động cho
vay mua nhà ngày càng hoạt động hiệu quả hơn.
Chất lƣợng dịch vụ
Đây là yếu tố ảnh hưởng tới tâm lý và quyết định đi vay của khách hàng. Chỉ tiêu
này bao gồm mức độ hợp lý của lãi suất, thái độ của nhân viên tín dụng, các tiện ích về
không gian và thời gian mà người sử dụng được hưởng… Chất lượng dịch vụ càng cao
thì độ hài lòng và độ thoả mãn mà nó mang lại cho người sử dụng càng lớn. Chỉ tiêu
này tác động rất lớn tới thị phần của NH trong hoạt động cho vay mua nhà.
1.2.3.4 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua nhà
Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về loại hình cho vay mua nhà mà NH cung cấp
cho khách hàng, đó là các loại hình như:
– Mua nhà trả góp
– Cho vay mua nhà dự án
– Cho vay xây sửa nhà…
Những loại hình cho vay mua nhà phản ánh khả năng mở rộng quy mô cũng như
phạm vi hoạt động cho vay mua nhà của NH. Nó phản ánh sự đa dạng về cách thức mà
16
NH cung cấp dịch vụ cho vay mua nhà, qua đó phản ánh khả năng nắm bắt nhu cầu
khách hàng của NH. Khi loại hình cho vay này được mở rộng thì sẽ thoả mãn tốt hơn
nhu cầu, mong muốn đa dạng của khách hàng, qua đó cũng thể hiện hoạt động cho vay
mua nhà của NH ngày càng được mở rộng.
1.2.3.5 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về đối tượng khách hàng cho vay mua nhà
Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về các đối tượng là khách hàng chính trong
hoạt động cho vay mua nhà như:
– Khách hàng là cá nhân: trong nhóm khách hàng là cá nhân thì có những cá nhân
có thu nhập thấp, cá nhân có thu nhập trung bình và cá nhân có thu nhập cao… mỗi cá
nhân có mục đích vay tiền của NH để mua nhà với quy mô khác nhau. Từ đó khách
hàng tạo cũng tạo nên sự đa dạng cho hoạt động mua nhà.
– Khách hàng là các công ty BĐS tư nhân: Trong nhóm khách hàng này thì hầu
hết mức vốn vay khá cao. Họ vay tiền để đầu tư mua nhà vào các mục đích khác nhau
như vay mua nhà để cho thuê, vay mua nhà để làm văn phòng…
Khách hàng là một trong những yếu tố rất quan trọng trong hoạt động của NH,
NH rất cần thiết mở rộng và tiếp cận khách hàng từ đó NH mới có thể mở rộng về hoạt
động cho vay mua nhà của mình.
1.4 Các nhân tố ảnh hƣởng tới hoạt động cho vay mua nhà
Quá trình hình thành và phát triển bất cứ một loại hình dịch vụ nào của NH cũng
đều bị chi phối bởi rất nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Vì vậy, khi mở rộng hoạt
động kinh doanh nói chung hay mở rộng hoạt động cho vay mua nhà nói riêng, các
NH luôn phải nghiên cứu, phân tích các yếu tố ảnh hưởng để có các chiến lược, kế
hoạch phù hợp, mang lại hiệu quả cao cho NH.
1.4.1 Nhân tố khách quan
Các nhân tố khách quan ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà của NH là các
nhân tố bên ngoài có tác động tới hoạt động cho vay mua nhà. Các nhân tố này không
có quan hệ trực tiếp và không nằm bên trong nội bộ NH, tuy nhiên nó vẫn có những
tác động cụ thể tới hoạt động của NH. Những nhân tố này khi ảnh hưởng tới hoạt động
của NH thì NH không thể tránh khỏi mà NH chỉ có những biện pháp để phòng ngừa
những rủi ro do các nhân tố này tác động.
1.4.1.1Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế bao gồm mọi hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế mà
đặc trưng của nó là trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu nhập bình quân
đầu người cùng mức sống dân cư. Hoạt động tín dụng của NHTM rất nhạy cảm với
những biến động của nền kinh tế. Khi nền kinh tế ở giai đoạn hưng thịnh, tốc độ tăng
trưởng cao và ổn định thì nhu cầu thoả mãn tiêu dùng tăng khi đời sống người dân
17
được nâng cao. Kéo theo đó là nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng của cá nhân hay hộ
gia đình sẽ tăng lên do đó họ yên tâm rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện
kinh tế khác sẽ có nhiều lợi nhuận. Ngược lại, khi nền kinh tế ở tình trạng không ổn
định và trì trệ thì nhu cầu sẽ giảm đi vì họ dự đoán có nhiều khó khăn đang chờ đợi.
Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng đến nhiều hoạt
động của ngân hàng. Đặc biệt, dưới góc độ nghiên cứu của luận văn là cho vay mua
nhà – tài sản có giá trị lớn thì thu nhập có ảnh hưởng rất quan trọng.
1.4.1.2 Môi trường pháp lý
Bất cứ hoạt động kinh doanh dịch vụ đều nằm trong kuôn khổ của luật pháp.
Hoạt động cho vay mua nhà của NH cũng phải tuân theo quy định của nhà nước và
luật của các tổ chức tín dụng, luật dân sự và những quy định khác. Nếu những văn bản
pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo những khe hở pháp luật gây rắc rối và
tồn tại đến lợi ích các bên tham gia hệ tín dụng. Ngược lại sự chặt chẽ và đồng bộ của
luật pháp sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định
của thị trường để hoạt động cho vay tiêu dùng nói riêng và hoạt động kinh tế – xã hội
nói chung dược diễn ra hiệu quả nhất.
Chủ trương và chính sách của Nhà Nước cũng có tác động đáng kể tới hoạt động
cho vay mua nhà. Các chính sách mà chính phủ đưa ra nhằm điều chỉnh thị trường
trong một thời kỳ, điều chỉnh thị trường trong một thời kỳ, điều chỉnh về cung cầu thị
trường BĐS, các chính sách đưa ra làm giảm nhiệt hoặc hâm nóng thị trường BĐS,
như luật đất đai, thuế đất, đưa ra các chính sách về làm thủ tục xác nhận quyền sở hữu
đất, cấp sổ đỏ.
1.4.1.3 Môi trường xã hội
Môi trường xã hội bao gồm: tình hình trật tự xã hội, thói quen, tâm lý, trình độ
học vấn, bản sắc dân tộc (thể hiện qua những nét tính cách tiêu biểu của người dân như
niềm tin, tính cần cù, trung thực, ham lao động, thích du lịch và ưa hưởng thụ…) hoặc
các yếu tố về nơi ở hay làm việc… cũng ảnh hưởng đến thói quen tiêu dùng của người
dân. Thông thường nơi nào tập trung nhiều người có địa vị trong xã hội thì nơi đó có
nhu cầu lớn hơn, vì thế nhu cầu vốn sẽ lớn hơn các nơi khác, từ đó tạo ra khả năng mở
rộng cho vay tiêu dùng.
1.4.1.4 Đối thủ cạnh tranh
Không chỉ NHTM cung cấp tín dụng mua nhà mà nhiều TCTC khác cũng tham gia
vào lĩnh vực này như công ty tiết kiệm bưu điện, các công ty bảo hiểm, các quỹ tín
dụng, các công ty kinh doanh BĐS cũng cho khách hàng mua trả góp. Trong nền KT thị
trường, sự cạnh tranh hoạt động giữa các tổ cức tài chính trong và ngoài nước với nhau
là nhân tố khách quan khó có thể tác động. Chúng ta cần tạo ra sân chơi lành mạnh để
