BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
LẠI HỮU HIỆP
PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN VỀ THU HỒI GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CẤP KHÔNG
ĐÚNG PHÁP LUẬT TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
LẠI HỮU HIỆP
PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN VỀ THU HỒI GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CẤP KHÔNG
ĐÚNG PHÁP LUẬT TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8380107
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS TS VÕ TRÍ HẢO
TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là Lại Hữu Hiệp mã số học viên: 7701240953A là học viên lớp Cao
học Luật Kinh tế Khóa 24 chuyên ngành Luật Kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học
Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật kinh tế với đề tài
“Pháp luật và thực tiễn về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không
đúng pháp luật tại huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh (Sau đây gọi tắt là
“Luận văn”).
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là
kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn
khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học
của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và
có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn
khách quan và trung thực.
Học viên thực hiện
Lại Hữu Hiệp
ii
MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
TÓM TẮT LUẬN VĂN
SUMMARY OF THESIS
PHẦN MỞ ĐẦU …………………………………………………………………………………………..1
CHƯƠNG 1: KHÁT QUÁT QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI VÀ XỬ
LÝ TRÁCH NHIỆM TRONG VIỆC GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CẤP KHÔNG ĐÚNG PHÁP LUẬT ………………………………………….6
1.1. Quy định pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp
không đúng pháp luật …………………………………………………………………………………..6
1.1.1. Khái niệm về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không
đúng pháp luật ……………………………………………………………………………………………….6
1.1.2. Phân loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật
…………………………………………………………………………………………………………………….8
1.1.2.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật
được phép thu hồi
…………………………………………………………………………………………..8
1.1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật
không được thu hồi
…………………………………………………………………………………………9
1.1.3. Thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không
đúng pháp luật ……………………………………………………………………………………………..10
1.1.4. Trình tự thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không
đúng pháp luật ……………………………………………………………………………………………..12
1.2. Khát quát quy định pháp luật về xử lý trách nhiệm trong việc thu hồi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật
……………………20
1.2.1. Khái niệm về trách nhiệm công vụ của cán bộ, công chức
………………..20
1.2.2. Quy định pháp luật về trách nhiệm công vụ của cán bộ, công chức
……23
1.2.3. Quy định pháp luật về xử lý trách nhiệm trong việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất không đúng pháp luật…………………………………………………………25
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
…………………………………………………………………………….32
iii
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ THU HỒI,
XỬ LÝ TRÁCH NHIỆM TRONG VIỆC GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CẤP KHÔNG ĐÚNG PHÁP LUẬT TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH
…………………………………………………………………………………………………………………..33
2.1. Thực trạng và giải pháp hoàn thiện về thu hồi giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cấp không đúng pháp luật
………………………………………………………..33
2.1.1. Thực trạng về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không
đúng pháp luật ……………………………………………………………………………………………..33
2.1.1.1. Đặc điểm chung của huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 33
2.1.1.2. Tình hình thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không
đúng pháp luật
……………………………………………………………………………………………..34
2.1.2. Giải pháp khắc phục nguyên nhân, bất cập ……………………………………..51
2.1.2.1. Đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
………….51
2.1.2.2. Đối với công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …….54
2.1.2.3. Kiến nghị đối với Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh ……………..59
2.2. Thực trạng và giải pháp hoàn thiện về xử lý trách nhiệm trong việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng pháp luật
………………………….59
2.2.1. Thực trạng về xử lý trách nhiệm cá nhân, cơ quan trong việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng pháp luật
……………………………………….59
2.2.1.1. Áp dụng quy định về xử lý trách nhiệm cá nhân, cơ quan trong việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng pháp luật
………………………….59
2.2.1.2. Tình hình xử lý trách nhiệm cán bộ, công chức, viên chức liên quan
đến thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật ………..62
2.2.2. Giải pháp khắc phục các tồn tại, hạn chế ………………………………………..64
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
…………………………………………………………………………….66
KẾT LUẬN ………………………………………………………………………………………………..68
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
iv
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người, còn là nguồn của
cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm
bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ. Để công nhận và
bảo hộ quyền sử dụng đất, giao dịch tài sản về quyền sử dụng đất; tăng khả năng
quản lý của nhà nước về đất đai. Nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, trong quá
trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không tránh khỏi sai sót, cấp không
đúng quy định pháp luật dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng, không thể khắc
phục, phát sinh việc khiếu kiện của công dân, yêu cầu bồi thường thiệt hại của công
dân bị ảnh hưởng do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật,
đồng thời, ảnh hưởng đến quản lý về đất đai, an ninh – chính trị, kinh tế – xã hội.
Tuy nhiên, việc phát hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không
đúng pháp luật còn nhiều khó khăn, bị động, thông thường là thông qua tranh chấp
đất, khiếu nại, giải quyết hồ sơ có liên quan hoặc người dân trong quá trình sử dụng
phát hiện. Để hạn chế việc cấp sai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời
kịp thời phát hiện những giấy chứng nhận đã cấp sai để xử lý, thu hồi, tránh phát
sinh hậu quả, gây thiệt hại là một yêu cầu cần thiết, cấp bách.
Từ khi Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm
2014. Theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai năm 2013 quy
định Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận trong trường hợp: “Giấy chứng nhận đã
cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện
tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời
hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai,
trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất
đai”. Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng quy định pháp
luật có trường hợp thu hồi được, có trường hợp không thu hồi được.
Do đó, tác giả nghiên cứu nguyên nhân vì sao cơ quan nhà nước cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định vẫn diễn ra, việc xử lý trách
nhiệm đối với cơ quan nhà nước, cá nhân dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền
v
sử dụng đất không đúng quy định pháp luật như thế nào và những giải pháp nào hạn
chế việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật,
kịp thời phát hiện để thu hồi tránh phát sinh hậu quả khó khắc phục, gây thiệt hại
nhiều.
Bản thân đang công tác tại Thanh tra huyện Bình Chánh, cơ quan có trách
nhiệm thẩm tra, kết luận việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không
đúng quy định pháp luật. Đồng thời, huyện Bình Chánh là một trong năm huyện
ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh, đang trong quá đô thị hóa nhanh nhu cầu
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng cao. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất không tránh khỏi cấp chưa đúng về thủ tục, điều kiện, quy định
pháp luật do nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất không đúng quy định sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy về sau, hậu quả lớn,
không thể khắc phục. Để hạn chế việc cấp sai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
đồng thời kịp thời phát hiện những giấy chứng nhận đã cấp sai để xử lý, thu hồi,
tránh phát sinh hậu quả, gây thiệt hại là một yêu cầu cần thiết, cấp bách.
Do đó, tác giả chọn đề tài: “Pháp luật và thực tiễn về thu hồi giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật tại huyện Bình Chánh,
thành phố Hồ Chí Minh” gồm 2 chương:
Chương 1: Khát quát quy định pháp luật về thu hồi và xử lý trách nhiệm
trong việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật.
Chương 2: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện về thu hồi, xử lý trách nhiệm
trong việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng quy định pháp luật
tại huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.
Từ khóa:
– Nguyên nhân dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không
đúng pháp luật.
– Việc xử lý trách nhiệm, xử lý hậu quả đối với giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cấp không đúng pháp luật.
– Giải pháp hạn chế, khắc phục.
vi
SUMMARY OF THESIS
Land is a precious natural resource of each country and it is also a
determinant of human existence and development, the source of wealth, land use
rights are the materials of the real estate market, it is a secure financial asset that
can be transferred over generations. To recognize and protect land use rights, asset
exchange of land use rights, to improve the State management of land, the State
shall issue certificates of land use rights to individuals and organizations to use land
in accordance with the law. However, there are inevitably errors in the process of
issuing certificates of land use rights, such as issuing certificates in contravention of
legal regulations leads to serious consequences that can not be remedied, resulting
in the citizen’s complaint, claim for damages of the affected citizen due to the
incorrect certificate of land use right, these also affect the management of land,
security – politics, economy – society.
However, the detection of land use certificates issued incorrectly is difficult,
passive. It is usually detected by land disputes, complaints, processing of relevant
documents or people in the process of using. Limiting the errors in issuing land use
rights certificates, meanwhile, timely detection of incorrect certificates issued to
handle, withdraw, avoid consequences and cause damage is a necessary and urgent
request.
Since the Land Law 2013 has been in effect since July 1, 2014, the
provisions of Point D, Clause 2, Article 106 of the Land Law 2013 stipulate that the
State shall revoke the certificates in the following cases: “Certificate has been
issued ultra vires, issued to incorrect land user, incorrect land area, ineligible for
issuance, land use purpose, or land use duration, or origin of land is not in
accordance with the provisions of the land law, except for cases that the person
who has been issued the certificate has transferred the land use right or the
ownership of assets attached to the land in accordance with the provisions of the
land law”. Therefore, in some cases, land use right certificates that are not issued in
accordance with the law can be recovered and, in some cases, can not be recovered.
Therefore, the author investigated why the phenomenon of issuing a land use
right certificates by a government agencies in violation of regulations still occurs,
how to deal with the responsibilities of state agencies and individuals who issued
vii
certificates of land use not in accordance with the law, and what solutions to restrict
this phenomenon, timely detect of incorrect certificates to handle, withdraw, avoid
insurmountable consequences, cause great damage.
I am working at the Inspectorate Department of Binh Chanh District, which
is responsible for verifying and concluding the issuing of land use right certificates
that violates the law. And Binh Chanh District is one of the five suburbs of Ho Chi
Minh City, it is in the stage of rapid urbanization and the demand for land use right
certificates is increasing. There are inevitably errors in the process of issuing
certificates of land use rights, such as incorrect procedures, conditions and
regulations due to many subjective and objective factors. Issuing certificates in
contravention of legal regulations will lead to many consequences in the future,
great damage that can not be remedied. Limiting the errors in issuing land use rights
certificates, meanwhile, timely detection of incorrect certificates issued to handle,
withdraw, avoid consequences and cause damage is a necessary and urgent request.
Therefore, the author selected the topic: “Legislation and practice on
revocation of land use right certificates in Binh Chanh District, Ho Chi Minh
City” consists of two chapters:
Chapter 1: Overview of legal provisions on the withdrawal and handling of
liability in granting certificates of land use rights not in accordance with law.
Chapter 2: Situation and complete solutions on recovery and handling of land
use right certificates in Binh Chanh district, Ho Chi Minh city.
Keyword:
– The reasons for the granting of land use right certificates are not in
compliance with the law
– The handling of responsibility and dealing with the consequences of the
certificate of land use right is not in accordance with the law
– Solutions limited, overcome
1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người. Các Mác
viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều
kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm
nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào,
con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và
duy trì nòi giống đến ngày nay. Đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như
đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ
bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của
quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là
nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài
sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ.
Để công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất, giao dịch tài sản về quyền sử
dụng đất; tăng khả năng quản lý của nhà nước về đất đai. Nhà nước sẽ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất theo quy định pháp
luật. Tuy nhiên, trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không tránh
khỏi sai sót, cấp không đúng quy định pháp luật dẫn đến những hậu quả nghiêm
trọng, không thể khắc phục, phát sinh việc khiếu kiện của công dân, yêu cầu bồi
thường thiệt hại của công dân bị ảnh hưởng do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cấp không đúng pháp luật, đồng thời, ảnh hưởng đến quản lý về đất đai, an ninh –
chính trị, kinh tế – xã hội.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013,
có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014. Theo quy định tại Điểm d Khoản
2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận
trong trường hợp: “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng
đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp,
không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử
dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy
chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”. Như vậy, giấy chứng nhận quyền
2
sử dụng đất cấp không đúng quy định pháp luật có trường hợp thu hồi được, có
trường hợp không thu hồi được. So với các quy định pháp luật trước Luật Đất đai
năm 2013, đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trái pháp luật (không
quy định cụ thể như thế nào là trái pháp luật) thì đều phải thu hồi. Luật Đất đai năm
2013 quy định cụ thể hơn trường hợp nào được thu hồi và trường hợp nào không
được thu hồi giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định pháp luật.
Từ nhận thức trên và bản thân đang công tác tại Thanh tra huyện Bình
Chánh, cơ quan có trách nhiệm thẩm tra, kết luận việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cấp không đúng quy định pháp luật. Đồng thời, huyện Bình Chánh là
một trong năm huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh, đang trong quá đô
thị hóa nhanh nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng cao. Việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không tránh khỏi cấp chưa đúng về thủ tục,
điều kiện, quy định pháp luật do nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy
về sau, hậu quả lớn, không thể khắc phục. Để hạn chế việc cấp sai giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đồng thời kịp thời phát hiện những giấy chứng nhận đã cấp sai
để xử lý, thu hồi, tránh phát sinh hậu quả, gây thiệt hại là một yêu cầu cần thiết, cấp
bách. Như vậy, cần phải nghiên cứu nguyên nhân vì sao cơ quan nhà nước cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định vẫn diễn ra, việc xử lý trách
nhiệm đối với cơ quan nhà nước, cá nhân dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất không đúng quy định pháp luật như thế nào và những giải pháp nào hạn
chế việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật,
kịp thời phát hiện để thu hồi tránh phát sinh hậu quả khó khắc phục, gây thiệt hại
nhiều. Do đó, tôi chọn đề tài: “Pháp luật và thực tiễn về thu hồi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật tại huyện Bình Chánh, thành phố
Hồ Chí Minh” để nghiên cứu viết luận văn. Kết cấu của luận văn gồm 2 chương:
Chương 1: Khát quát quy định pháp luật về thu hồi, xử lý trách nhiệm trong
việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật.
Chương 2: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện về thu hồi, xử lý trách nhiệm
trong việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng quy định pháp luật
tại huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.
3
2. Vấn đề nghiên cứu
2.1 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
– Mục đích nghiên cứu: Từ kết quả nghiên cứu những vấn đề lý luận, quy
định pháp luật và thực tiễn về thu hồi, xử lý trách nhiệm trong việc giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật, qua đó tìm kiếm nguyên nhân, bất
cập, hạn chế và kiến nghị một số giải pháp nhằm đảm bảo thực thi pháp luật về thu
hồi, xử lý trách nhiệm trong việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng
pháp luật, hạn chế việc cấp sai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Bình
Chánh đáp ứng nhu cầu thực tiễn.
– Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài cụ thể như sau:
Một là: Nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về những vấn đề
thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật. Qua đó làm
rõ những bất cập trong một số quy định của pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật.
Hai là: Nghiên cứu, đánh giá thực trạng những vướng mắc và nguyên nhân
trong những vấn đề thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng
pháp luật và làm rõ những vấn đề bất cập về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cấp không đúng pháp luật tại huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.
Ba là: Đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo thực thi pháp luật về thu hồi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật, hạn chế việc cấp sai giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh
2.2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
– Đối tượng nghiên cứu: Đề tài luận văn nghiên cứu quy định pháp luật và
thực tiễn những vấn đề về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không
đúng pháp luật tại huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.
– Phạm vi nghiên cứu: Thực tiễn tại huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí
Minh.
3. Câu hỏi nghiên cứu
Cần làm rõ các câu hỏi lớn sau:
4
Thứ nhất “Tại sao cấp sai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn diễn
ra? Cái gì là nguyên nhân? Pháp luật về vấn đề này có gì bất cập?”.
Căn cứ Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà
nước thu hồi giấy chứng nhận trong trường hợp: “Giấy chứng nhận đã cấp không
đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất,
không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử
dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ
trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất
đai”
Thực tiễn tại huyện Bình Chánh thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cấp không đúng pháp luật do: cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng
sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng
mục đích sử dụng đất.
Câu hỏi nghiên cứu này được luận văn phân tích ở Mục 2.2.3 và Mục 2.2.4
của Luận văn.
Thứ hai “Xử lý trách nhiệm của cá nhân, cơ quan có liên quan đến việc
cấp sai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra sao?”.
Câu hỏi nghiên cứu này được luận văn phân tích ở Mục 1.2 của Luận văn.
Thứ ba “Giải pháp nào hạn chế việc cấp sai giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất?”.
Câu hỏi nghiên cứu này được luận văn phân tích ở Mục 2.2.5 & Mục 2.3.3
của Luận văn.
4. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu những vấn đề thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp
không đúng pháp luật nhằm kịp thời phát hiện, xử lý và hạn chế việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng pháp luật làm ảnh hưởng đến phát triển
kinh tế – xã hội, đến quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, của cơ quan nhà nước,
lòng tin của người dân vào cơ quan Nhà nước. Đồng thời, đưa ra một số giải pháp
góp phần hoàn thiện trong thực hiện thu hồi, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất không đúng pháp luật.
5
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp luận, phương pháp thống kê, phương pháp
so sánh, phân tích và tổng hợp.
6
CHƯƠNG 1
KHÁT QUÁT QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI VÀ XỬ LÝ TRÁCH
NHIỆM TRONG VIỆC GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CẤP
KHÔNG ĐÚNG PHÁP LUẬT
1.1. Quy định pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cấp không đúng pháp luật
1.1.1. Khái niệm về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không
đúng pháp luật
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền
sử dụng đất1.
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt có giá trị, là quyền phái sinh trên
cơ sở quyền sở hữu.
Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản
xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm. Tài sản gắn liền với đất là một bộ phận không
tách rời với đất và chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định.
Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là quyền sở hữu được sở hữu nhà ở,
công trình xây dựng khác, tài sản trên đất mà đất đó đã được Nhà nước công nhận
quyền xây dựng khác, tài sản trên đất mà đất đó đã được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác
định2.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
1 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013
2 Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013
7
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để họ yên
tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ
sử dụng đất theo pháp luật3. Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở pháp
lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng, là các căn
cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao
dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai,
xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử
lý vi phạm về đất đai.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất là hành vi hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của
Luật Đất đai công nhận hoặc không công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận cho người đang sử dụng
thông qua mẫu giấy chứng nhận hoặc văn bản trả lời lý do không cấp giấy chứng
nhận.
Tra cứu trên Google, từ điển Việt – Việt giải thích: Thu hồi là lấy lại cái đã
nhường phát, cho người khác: Thu hồi tiền tệ; Thu hồi đất đai.
Trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai, Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai
năm 2013 nêu khái niệm: Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại
quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại
đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Quy định này rất rõ ràng,
Nhà nước thu hồi cái của nhà nước có, nghĩa là thu lại cái quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất, vốn thuộc sở hữu của nhà nước.
Trong lĩnh vực quản lý thuế, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Quản lý thuế đã sửa đổi Điều 102 Luật Quản lý thuế để quy định rõ hơn về vấn đề
cưỡng chế thu hồi; theo đó: “Biện pháp thu hồi giấy chứng nhận đăng ký kinh
doanh, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy phép thành lập và hoạt
động, giấy phép hành nghề được thực hiện khi cơ quan quản lý thuế không áp
dụng được hoặc đã áp dụng các biện pháp cưỡng chế quy định tại các điểm a, b,
c, d, đ và e khoản 1 Điều 93 của Luật này nhưng vẫn chưa thu đủ số tiền thuế
3 Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013
8
nợ, tiền chậm nộp, tiền phạt”. Khi ta thu hồi cái Giấy chứng nhận đăng ký doanh
nghiệp, mục tiêu không phải là thu hồi cái tờ giấy cụ thể ấy, mà là ta thu hồi cái
việc đăng ký, ta không công nhận cái pháp nhân (hay không pháp nhân) ấy nữa.
Như vậy, có thể hiểu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất là quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyết định thu hồi lại giấy chứng nhận đã cấp cho
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất do không đúng quy định của
pháp luật. Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người sử dụng
đất là một chế định được quy định trong Luật Đất đai năm 2013.
1.1.2. Phân loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp
luật
1.1.2.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật được
phép thu hồi
Trước Luật Đất đai năm 2003, pháp luật chưa đề cập đến việc thu hồi giấy
chứng nhận quyền sử dung đất cấp không đúng quy định pháp luật. Trong thời gian
đó, việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng quy định pháp
luật khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phát hiện, kiểm tra, đối chiếu quy
định và xác định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định
pháp luật thì do từng địa phương xem xét, xử lý, khắc phục. Tùy từng trường hợp
cụ thể, theo đó, có thể xử lý bằng cách sẽ quyết định đính chính, điều chỉnh hoặc
quyết định thu hồi hủy bỏ, cấp lại giấy chứng nhận đúng quy định pháp luật. Thông
thường phát hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định
pháp luật thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết hồ sơ vụ việc có
liên quan hoặc tòa án nhân dân tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã
cấp. Quy định pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không
đúng quy định pháp luật được quy định cụ thể từ khi Nghị định 84/2007/NĐ-CP của
Chính phủ được ban hành, quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đã cấp khi có kết luận của cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra là giấy
chứng nhận sử dụng đất đã cấp trái với quy định của pháp luật và cần thiết thu hồi.
Tuy nhiên, pháp luật đất đai chưa quy định chi tiết thế nào là giấy chứng nhận sử
dụng đất cấp trái pháp luật và như thế nào là cần thiết thu hồi, dẫn đến có nhiều
9
cách hiểu khác nhau: như sai về trình tự, thủ tục nhưng đủ điều kiện được cấp thì có
phải thu hồi giấy chứng nhận sử dụng đất và cấp lại đúng trình tự hay không, hay
chỉ điều chỉnh, cập nhật, bổ sung đảm bảo thủ tục theo quy định pháp luật, trường
hợp khác là sai sót trong khâu đánh máy, kỹ thuật in vẽ thì có cần thiết phải thu hồi
giấy chứng nhận sử dụng đất hay chỉ cần đính chính, điều chỉnh là đủ. Do đó, Luật
Đất đai năm 2013, có quy định cụ thể hơn trường hợp nào thì sẽ thu hồi giấy chứng
nhận sử dụng đất, tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, quy định
Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận khi: Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm
quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều
kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc
nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người
được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. Quy định này nêu
cụ thể 07 trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định
pháp luật sẽ bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thuộc trường
hợp đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo quy định của pháp luật đất đai.
Quy định pháp luật đất đai hiện hành không đề cập đến quy định xử lý giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng trình tự thủ tục. Dẫn đến, có thể
hiểu việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất cấp không đúng trình tự thủ tục thì
không phải thu hồi giấy chứng nhận sử dụng đất, việc xử lý giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cấp không đúng trình tự thủ tục sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp tự xem xét, xử lý.
1.1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật
không được thu hồi
Không phải tất cả các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng
quy định pháp luật đều được thu hồi, theo Khoản 5 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-
CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm
2013, quy định:
“Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các
trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người
được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền
10
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng
đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật.
Việc xử lý thiệt hại do việc cấp Giấy chứng nhận pháp luật gây ra thực hiện
theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân. Người có hành vi vi phạm dẫn
đến việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật bị xử lý theo quy định tại Điều 206 và
Điều 207 của Luật Đất đai”.
Quy định không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng pháp luật nêu
trên là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013, quy định này hướng
tới việc đảm bảo quyền và lợi ích cho người nhận chuyển nhượng ngay tình, đã
được cơ quan nhà nước thừa nhận bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; trách nhiệm bồi thường thiệt hại nhà nước.
Tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, quy định trường hợp
không thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng quy định pháp
luật trong trường hợp người được cấp giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp
luật đất đai. Tuy nhiên, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ về hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013 lại quy định chi tiết hơn đối với
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật không thu hồi trong
trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc
chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật.
Như vậy, trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng
pháp luật đã thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất và được giải quyết theo quy
định thì cơ quan có thẩm quyền cấp cũng không được thu hồi giấy chứng nhận đã
quyền sử dụng đất cấp.
1.1.3. Thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không
đúng pháp luật
Các quy định trước Luật Đất đai năm 2013 và sau Luật Đất đai năm 2013,
quy định về thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có sự
khác biệt, việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trái pháp luật
được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
11
* Quy định pháp luật trước Luật Đất đai năm 2013:
Tại Khoản 2 Điều 25 Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định
việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trái pháp luật được thực
hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 52
Luật Đất đai năm 2003. Cụ thể là:
– Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
– Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
* Quy định pháp luật từ Luật Đất đai năm 2013 – nay:
Theo Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được
ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai thì thẩm quyền thu hồi giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thuộc về Ủy ban nhân dân, là cơ quan có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Mặt khác, theo Luật Khiếu nại, quy định thẩm quyền giải quyết khiếu nại đối
với quyết định hành chính, hành vi hành chính là của Chủ tịch Ủy ban nhân dân.
12
Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai thì thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất phải thuộc về Ủy ban nhân dân, khi công dân có hành vi khiếu
nại về việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân là cơ
quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ xem xét việc đã cấp có phù hợp với
các quy định của pháp luật hay không để quyết định sẽ thu hồi hoặc không thu hồi,
không phải là của Chủ tịch Ủy ban nhân dân. Chủ tịch Ủy ban nhân dân ký quyết
định là thay mặt Ủy ban nhân dân chứ không phải nhân danh cá nhân Chủ tịch Ủy
ban nhân dân. Như vậy, trong các vụ án hành chính người khởi kiện yêu cầu hủy
quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người bị kiện luôn được
xác định là Ủy ban nhân dân chứ không phải là Chủ tịch Ủy ban nhân dân.
1.1.4. Trình tự thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp
không đúng pháp luật
* Quy định pháp luật trước Luật Đất đai năm 2013:
Luật Đất đai năm 2003 không quy định về khái niệm, trình tự, thủ tục về thu
hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật. Tại Khoản
2 Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định trong trường hợp cần thu hồi hoặc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã
bảo lãnh để thu hồi nợ thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi hồ sơ đến cơ
quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để làm thủ tục thu
hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ
về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 không quy định về thu hồi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng quy định pháp luật, chỉ quy định về
đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sạt lở tự
nhiên đối với cả thửa đất; có thay đổi ranh giới thửa đất mà phải cấp mới giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể, tại Điều 42 Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ, quy định:
“1. Khi phát hiện nội dung ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có
sai sót thì Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương cấp; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối
13
với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh cấp.
2. Việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp được thực hiện
theo quy định sau:
a) Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp cấp đổi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sạt lở tự nhiên đối với cả thửa đất; có thay đổi
ranh giới thửa đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thu hồi đất
theo quy định tại Điều 38 của Luật Đất đai;
c) Trường hợp không thu hồi được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì
thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn nơi có đất;
d) Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp giấy của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp giấy của Ủy ban nhân
dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh đối với trường hợp quy định tại
điểm a và điểm b khoản này.
3. Trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang
sử dụng đất ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì việc thu hồi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết
định của tòa án nhân dân đã được thi hành trừ trường hợp quy định tại khoản 2
Điều này”.
Theo Điều 21, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của
Chính phủ thì việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong những
trường hợp sau:
“1. Trường hợp có văn bản của cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra kết luận
là Giấy chứng nhận đã cấp trái với quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng
thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
14
2. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tự
kiểm tra và phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp là trái pháp luật thì có trách nhiệm
thông báo bằng văn bản tới cơ quan thanh tra cùng cấp để thẩm tra; Thanh tra cấp
huyện có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp
huyện cấp, Thanh tra cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp. Nếu qua thẩm
tra có kết luận là Giấy chứng nhận cấp trái pháp luật thì cơ quan nhà nước đã cấp
Giấy chứng nhận ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
3. Trường hợp tổ chức, công dân phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp trái
pháp luật thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng
nhận. Cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, giải
quyết theo quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp không thuộc
quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, các khoản 1, 2 và 3
Điều này chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân đã
có hiệu lực thi hành.
Phần VI của Thông tư 06/2007/BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của chính phủ quy định bổ sung về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai, hướng dẫn thực hiện việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp
quy định tại Điều 21 như sau:
“1. Trường hợp sau khi xem xét việc cấp Giấy chứng nhận theo văn bản của
cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định số
84/2007/NĐ-CP mà có căn cứ cho rằng việc cấp Giấy chứng nhận đó là không trái
pháp luật thì cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận có văn bản trả lời cơ quan đã có kết
luận.
2. Kết quả thẩm tra về việc cấp Giấy chứng nhận do cơ quan thanh tra thực
hiện theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 21 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
được gửi đến Ủy ban nhân dân và cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp, tổ
chức hoặc công dân đã có phát hiện và người đã được cấp Giấy chứng nhận.
15
Trường hợp có ý kiến không tán thành kết quả thẩm tra thì Ủy ban nhân dân có
trách nhiệm chỉ đạo làm rõ trước khi quyết định thu hồi Giấy chứng nhận hoặc có
văn bản trả lời tổ chức, công dân đã có phát hiện trong trường hợp không quyết
định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
3. Trường hợp phát hiện Giấy chứng nhận đã ký trái pháp luật nhưng chưa
trao cho người sử dụng đất hoặc người sử dụng đất không nhận thì cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm ra quyết định hủy Giấy
chứng nhận đã ký; quyết định được gửi cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng cấp đồng thời có văn bản thông báo rõ
lý do huỷ Giấy chứng nhận cho người đã có hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận”.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ và
Thông tư số 06/2007/BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường đã quy định rõ về trình tự thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Song Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ đã bãi
bỏ một số điều trong Nghị định 84/2007/NĐ-CP, trong đó có quy định về trình tự
thu hồi. Do vậy việc áp dụng cần xem xét thời điểm ban hành và tính có hiệu lực
của văn bản luật.
Việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo Khoản 2 Điều
25 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ được quy
định như sau:
“a) Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà có văn bản của cơ quan điều
tra, cơ quan thanh tra kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp trái với quy định của
pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách
nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận
đã cấp;
b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tự
kiểm tra và phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp là trái pháp luật thì có trách nhiệm
thông báo bằng văn bản tới cơ quan thanh tra cùng cấp để thẩm tra. Thanh tra cấp
huyện có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp
huyện cấp, Thanh tra cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp. Nếu qua thẩm
16
tra có kết luận là Giấy chứng nhận cấp trái pháp luật thì cơ quan nhà nước đã cấp
Giấy chứng nhận ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Trường hợp tổ chức, công dân phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp trái
pháp luật thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng
nhận. Cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, giải
quyết theo quy định tại điểm b khoản này”.
Theo quy định tại Khoản 3 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm
2009 của Chính phủ có quy định: Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với
trường hợp không thuộc quy định tại Khoản 2 Điều 42 Nghị định số 181/2004/NĐ-
CP và Khoản 2 Điều này chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân đã có hiệu lực thi hành.
Như vậy, pháp luật quy định về trình tự thu hồi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cấp không đúng pháp luật từ khi có Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25
tháng 5 năm 2007 của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư
số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 và được bổ sung tại Nghị định
88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ, trình tự thủ tục để thu
hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có kết luận của cơ quan điều tra, cơ
quan thanh tra kết luận là giấy chứng nhận đã cấp trái với quy định của pháp luật thì
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, nếu
kết luận đó là đúng thì ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Tuy nhiên,
pháp luật chưa quy định cụ thể về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào
là trái pháp luật, trường hợp nào là thu hồi, không thu hồi, đính chỉnh hoặc điều
chỉnh.
* Quy định pháp luật từ Luật Đất đai năm 2013 – nay:
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
Đất đai năm 2013 quy định: Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không
đúng quy định của pháp luật về đất đai tại Điểm đ Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất
đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy
chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà
nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định
