1
MỘT SỐ BIỆN PHÁP THÚC ĐẨY SỰ
PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG
NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI
2
MỞ ĐẦU
I. Mục đích nghiên cứu
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội.
Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những
thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị
trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của
nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang
nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của
Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và
phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp.
Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy
thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ
năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp
sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà
nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế
nước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát
triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương
hướng hiệu quả quy mô đầu tư.
Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu
việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò
trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại,
liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các
vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây
dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích
chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch
vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS.
3
Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ rạo
ra những kết quả to lớn:
Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư
và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư
Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất
Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát
triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ
Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã
hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ
kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng
phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch
của Nhà nước…
Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý
còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiếu
tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành
mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất
thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân.
Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:
Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển mạnh
nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường.
Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh.
Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động.
Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận
nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.
Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết,
tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.
Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa
quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ
4
chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh
vực BĐS và thị trường BĐS.
Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền
của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc
cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh
chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị
trường BĐS.
II. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường
nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp
thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất.
Trong thị trường nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi như.
Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trường nhà ở, thị trường khách sạn, thị
trường văn phòng, thị trường công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trường nhà
đất ở các đô thị, thị trường nhà đất ở nông thôn, thị trường nhà đất ở các đô thị
lớn…Ngoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ được đề cập kỹ trong phần sau.
Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu
vào thị trường nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối
sớm và cũng tương đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có
ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế.
Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên cứu các yếu
tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ
giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất
cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp phần
phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao.
5
Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiến
thức của nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước về đất đai và
nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai,
kinh tế xây dựng…
Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp,
phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương
pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận.
III Nội dung của đồ án tốt nghiệp
Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS
I. Khái niệm BĐS
II. Khái niệm thị trường BĐS
1. Khái niệm
2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS
3. Phân loại thị trường BĐS
III. Khái quát về thị trường nhà đất
1. Khái niệm thị trường nhà đất.
2. Đặc điểm của thị trường nhà đất.
3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Chương II. Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội
I. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất
II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả
III. Nguyên nhân của những yếu kém trên
Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất
A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước
trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.
I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước.
6
II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại Hà
Nội
I. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính
II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch
tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng
các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước.
III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất
IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà
đất
V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài
chính
VI. Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị
trường nhà đất
VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất
VIII. Ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất
7
Chương I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động
sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó
BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra
do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản
như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với
đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù
riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu
vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật,
Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với
những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa
8
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là
động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản,
Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan
quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một
hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự
Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài
sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm như
sau:
Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất
Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như
thế nào thì được coi là BĐS.
Khái niệm 2: BĐS là
1, Đất
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời
được là BĐS, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không
di dời được bao gồm:
– Đất
– Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn
liền với nhà ở
– Các tài sản khác gắn liền với đất
– Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:
– Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được
như là yếu tố số 1.
9
– Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật
xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật
quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. Ở đây không kể tài sản cố định
nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật
có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản
cố định gắn liền với nhà mà thôi.
Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.
II. Khái niệm về thị trường bất động sản
1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng
và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng
Các khái niệm về BĐS
Khái niệm 1
BĐS là đất,
cùng
với
nhà và các
phương tiện
khác
trên
đất
Khái niệm 2
BĐS là:
– Đất,
– Nhà và các
công
trình
khác
xây
trên đất
Khái niệm 3
BĐS là tài sản không di dời được
bao gồm:
– Đất;
– Nhà ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất kể cả tài sản xây dựng
gắn liền với nhà ở;
– Các tài sản khác gắn liền với đất;
– Các tài sản khác do pháp luật quy
định
10
ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị
trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường
hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản
phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh
như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ
trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc
vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê,
chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên
một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi,
cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị
trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao
cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này
độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình,
một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.
Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS
theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó
phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.
11
Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:
12
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có một
số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS.
Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài
sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS
được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất
kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ
phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng
hoá BĐS.
Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất
(thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ
có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng
giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá
BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
Quản lý nhà nước
– Quy luật cung
cầu
– Khan hiếm
– Cạnh tranh
– Độc quyền
– Lợi nhuận
– ………
Quy
luật
đặc
thù
BĐS
Quy
luật
giá
trị
Lợi
ích
Người
sở
hữu
Người
sử
dụng
Người
mua
Người
bán
Giá
đất
Quan hệ quốc tế
hội nhập
Giá
đất
13
Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động
mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử
dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các
hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết
phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái
quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường BĐS
là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển
dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự
quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của
thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật
dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của
nhà nước.
Các khái niệm về thị trường BĐS
Khái niệm 1
Thị trường BĐS
là thị trường của
hoạt
động
mua
bán, trao đổi, cho
thuê,
thế
chấp,
chuyển
nhượng
quyển
sử
dụng
BĐS theo quy luật
của thị trường có
sự quản lý của
Nhà nước
Khái niệm 2
Thị
trường
bất
động sản là tổng
hoà các giao dịch
dân sự về BĐS tại
một địa bàn nhất
định, trong thời
gian nhất định.
Khái niệm 3
Thị trường BĐS
là tổ chức các quyền
có liên quan đến đất
sao cho chúng có
thể trao đổi giá trị
giữa các cá nhân
hoặc thực thể. Các
quyền này độc lập
với các đặc tính vật
chất
mà
thường
được gọi là đất
14
2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếu
khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế
– xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa
người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản
xuất quy định.
Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng
là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. Ổn định chỗ ở là công việc
đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo.
Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh
chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đất
đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì
các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc
nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát
triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên,
con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây
dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới
nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi
nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người
ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì
tất yếu hình thành thị trường.
Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất
và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường
chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không
thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự
15
khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc
đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế.
Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có nghĩa
là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật
riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố
kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan
trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong
bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành
của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc
xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn
thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành và
tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt mà còn là lâu
dài.
3. Phân loại thị trường BĐS
* Theo các cấp của thị trường
Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao
quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống
chế
Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người mua đều
không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng
đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.
* Theo đối tượng của thị trường
– Thị trường nhà ở
– Thị trường khách sạn
– Thị trường nhà cho thuê
– Thị trường văn phòng
16
* Theo mục đích sử dụng
– Thị trường mua và bán
– Thị trường cho thuê
– Thị trường thế chấp, bảo hiểm
* Theo khu vực
– Thị trường BĐS ở đô thị
– Thị trường BĐS ở nông thôn
– Thị trường BĐS ở các đô thị lớn
III. Khái quát về thị trường nhà đất
1. Khái niệm
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được
hình thành và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị
Phân loại thị trường BĐS
Theo các cấp
của thị trường
Thị trường
cấp I
Thị trường
cấp II
Trị
trường
cấp III
Theo đối tượng
của thị trường
Thị trường
nhà ở
Thị trường
khách sạn
Thị trường
nhà
cho
thuê
Thị trường
VP
Theo mục đích
sử dụng
Thị trường
mua bán
Thị trường
cho thuê
Thị trường
thế
chấp,
bảo hiểm
Theo khu vực
Thị trường
BĐS ở đô
thị
Thị trường
BĐS ở nông
thôn
Thị trường
BĐS ở các
đô thị lớn
17
trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng
như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.
Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa
hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn
viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn
tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác.
Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm về thị trường BĐS theo
nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất.
Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán
hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi –
mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao
dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức
và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất
sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển
nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nước ta thực
chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung một cách trừu tượng là nơi
mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và
giá cả hàng hoá.
2. Đặc điểm của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS. Thị trường
nhà đất được hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong
nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau:
18
2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời đất đai không thể
di chuyển từ vùng này sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng
không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Thị trường nhà đất thường
bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phương với
quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng
miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác
nhau quy định.
2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trường không hoàn hảo
Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị
trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trường
hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác
động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị
trường BĐS. Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở
các mức độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát
triển chung. Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất,
tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư để
tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất. Nhà nước
còn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng
đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trường…Do đó không thể bỏ qua vai trò
của Nhà nước khai thác đất đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển.
Tuy nhiên đối với thị trường các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu
đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tính
thị trường và tạo điều kiện để thị trường này phát triển.
19
2.3. Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn
cung có giới hạn tương đối.
Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu
tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh
chóng. Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà
đất không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác bởi vì
việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành
cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua
đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công…
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng” –
(Luật đất đai năm 1993).
Đất đai bao gồm các loại sau:
–
Đất nông nghiệp;
–
Đất lâm nghiệp;
–
Đất khu dân cư nông thôn;
–
Đất đô thị;
–
Đất chuyên dùng;
–
Đất chưa sử dụng
Nhà ở chỉ được xây dựng trên các khu đất đã được Nhà nước cho phép phù
hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nước. Ngày nay khi nhu
cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển mục
đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở. Trên thực tế cung không nhất thiết cố định
cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung đất là cố định và hạn chế bằng
kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những
mục đích cụ thể đó.
20
2.4. Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính – tiền tệ
Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao
dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn.
Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy
động trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường tài
chính được đầu tư trên thị trường nhà đất – một thị trường đầu tư được ưa chuộng
do lợi nhuận thu được cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm
như không thể di dời, lâu bền … nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong
hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường nhà đất của một
quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn
phát triển lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trường BĐS lành mạnh thì phải có
thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu. Nhưng huy động vốn trong thị trường
tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà
đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để
góp vốn kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường
tiền tệ. Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát
triển mạnh mẽ. Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của
thị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia.
2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khâu:
Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng
công trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất
đai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó
người kinh doanh BĐS – nhà đất có khi được gọi là “người khai thác”.
Thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao
gồm thị trường cấp I – trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về
đất đai thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị
trường cấp II – trong đó người sử dụng đất có ba phương thức: thoả thuận, đấu
thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất
21
Khâu lưu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất thông
qua hình thực mua bán, cho thuê và thế chấp. Do nhà đất là tài sản cố định
lại có giá trị lớn nên phương thức lưu thông có đặc điểm riêng xoay quanh
vấn đề sở hữu và quyền sử dụng. Các vấn đề nổi lên trong khâu này là
thông tin, mẫu mã, chất lượng, giá cả, pháp lý đều khá phức tạp nên hai bên
mua và bán đều cần đến trung tâm như người môi giới, chuyên viên giá và
luật sư cố vấn.
Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất được
chuyển cho người tiêu dùng. Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và
tăng trị nên vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lý
quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ như cấp nước, cấp
điện, thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và ngoài
nhà… Các chung cư dù là chung cư cho thuê hay chung cư cộng đồng sở
hữu càng cần đến công tác quản lý BĐS được chuyên nghiệp hoá, xã hội
hoá và thị trường hoá.
Các đặc điểm của thị trường BĐS – nhà đất
Thị
trường
nhà đất
mang
tính vùng
tính khu
vực sâu
sắc
Thị
trừơng
nhà đất là
thị
trường
không
hoàn hảo
Cung
trong thị
trường
nhà đất
phản ứng
chậm hơn
so với cầu
và là
nguồn
cung có
giới hạn
tương đối
Thị
trường
nhà đất
có mối
liên hệ
chặt chẽ
với thị
trường tài
chính-
tiền tệ
Toàn bộ
quá trình
hoạt động
của thị
trường
nhà đất
chia làm
ba khâu:
sản xuất,
lưu
thông,
tiêu thụ
22
3. Vị trí của thị trường BĐS – nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, nguồn hàng hoá
nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp
ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào việc
xây dựng và phát triển đất nước.
3.1.Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển
kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị
trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia,
một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà
đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định.
Vai trò của thị trường BĐS được xác định trong mối quan hệ tác động của thị
trường này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân
thể hiện trong sơ đồ sau:
GDP SỬ DỤNG
Tổng tiêu dùng
cuối cùng
Tổng tích luỹ
Tích luỹ
BĐS
Tích luỹ
TSLĐ
23
Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ
của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ
an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện
đại hoá đất nước.
Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới
đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của
nền kinh tế. Ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10 – 20% GDP, ở
mức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP.
Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản lưu
động. Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 – 9
lần. Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nền
kinh tế. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thường
chiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản BĐS với
tư cách là những hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một
Tích luỹ
TSCĐ khác
Thiết bị với
tài sản trên
đất
Vật kiến
trúc
Tài sản
khác
Thị
trường
hàng
hoá
dịch vụ
Thị
trường
máy
móc
thiết bị
Thị
trường
vật liệu
xây
dựng
Thị
trường
sức lao
động
Thị
trường
BĐS
Thị
trường
nguyên
vật liệu,
bán thành
phẩm
24
trong những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của thành tố này đối với
những nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 – 10% GDP, đối với những
nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 – 20% GDP. Do quy mô đó, thị
trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao hơn so
với bình thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi không bình
thường, có khi còn tăng trưởng âm (đối với những nền kinh tế “bong bóng”, thuật
ngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trường BĐS).
Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công
nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt
động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của
cộng đồng. Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kết
quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó
cũng là sự tác động tương hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả
mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh
hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Đồng
thời thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng tới sự phát trỉên của thị trường hàng
hoá, thị trường vốn… góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp
ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con người.
3.2. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
các nhà kinh doanh nhà đất.
Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng
thực hiện việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và
nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ người này sang người
khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ
cạn kiệt cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn
phong phú. Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là
nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự
tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
25
3.3. Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ.
Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trường nhà đất ngoài sự vận hành của
chính mình thì thị trường này còn tác động vào nhiều lọai thị trường khác. Dễ
nhận thấy nhất là thị trường máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành công
nghiệp năng lượng, cấp nước viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ điện và điện
tử gia dụng đắt tiền…Ở các nước phát triển, ngành BĐS tăng sản lượng 1 USD
thì các ngành có liên quan tăng 1,5 – 2 USD. Ngành BĐS cũng là đối tượng phục
vụ của thị trường tiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay của hệ thống ngân
hàng Hồng Kông.
Tác động của thị trường nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trường tài chính –
tiền tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu
đựơc từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng
không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phán
để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào nhà đất. Tình trạng này tác động
mạnh vào thị trường tín dụng cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng. Để
xảy ra không ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chức
tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này.
Mặt khác ở nước ta hiện nay giá đất thường được giao bán bằng vàng vì vậy
khi giá vàng thay đổi cũng ảnh hưởng tới giá đất. Các chuyên gia địa ốc nhận
định, giá vàng lên xuống thất thường trong thời gian qua đã khiến thị trường nhà
đất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bán chẳng được bao”. Người mua
thì sợ đắt, người bán thì sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành công của các phiên giao
dịch chỉ tính trên đầu ngón tay. Theo các trung tâm giao dịch nhà đất ở Hà Nội,
việc giá vàng cao hay thấp thì thị trường nhà đất nhìn chung vẫn hoạt động bình
thường. Tuy nhiên, việc lên xuống thất thường khó dự đoán theo kiểu “sáng nắng
chiều mưa” như hiện nay tạo tâm lý bất an cho hầu hết những người mua bán.
