ĐẠI HỌC HUẾ
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT
LÊ MINH THIỆN
THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI – QUA THỰC TIỂN TẠI TỈNH GIA LAI
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN VĂN TUYẾN
Thừa Thiên Huế, năm 2016
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
1
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU …………………………………………………………………………….. 5
1. Tính cấp thiết của đề tài ………………………………………………………………… 5
2. Tình hình nghiên cứu đề tài …………………………………………………………… 6
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
………………………………………………….. 6
3.1. Mục đích nghiên cứu
………………………………………………………………….. 6
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu …………………………………………………………………. 7
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
…………………………………………………… 7
4.1. Đối tượng nghiên cứu
…………………………………………………………………. 7
4.2. Phạm vi nghiên cứu
……………………………………………………………………. 8
5. Cơ sở phương pháp luận ……………………………………………………………….. 8
5.1. Phương pháp luận nghiên cứu
……………………………………………………… 8
5.2. Phương pháp nghiên cứu
…………………………………………………………….. 8
6. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu
…………………………………… 9
6.1. Câu hỏi nghiên cứu ……………………………………………………………………. 9
6.2. Giả thuyết nghiên cứu ………………………………………………………………… 9
7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài …………………………………………. 9
8. Bố cục của luận văn ……………………………………………………………………. 10
Chƣơng 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN HỢP
ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẢO ĐẢM TIỀN VAY
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ……………………………………………… 11
1.1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo
đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại …………………………………………….. 11
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại ………………………………………. 11
2
1.1.2. Các điều kiện có hiệu lực và thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương
mại ……………………………………………………………………………………………….. 12
1.1.3. Quyền, nghĩa vụ pháp lý của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại. ……………………. 13
1.1.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại. ………….. 13
1.1.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại. ………….. 14
1.2. Những vấn đề lý luận về thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại …………………………………. 14
1.2.1. Khái niệm, nội dung và quy trình thực hiện hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại …………………….. 14
1.2.2. Những yếu tố tác động đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại …………………….. 16
Chƣơng 2. CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN HỢP
ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẢO ĐẢM TIỀN VAY
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH GIA LAI
…………………………………………………………………………………………………….. 17
2.1. Cơ sở pháp lý của việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại ………………………………………. 17
2.1.1. Các quy định về nguyên tắc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại …………………………. 18
2.1.2. Các quy định về thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo
đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại …………………………………………….. 18
3
2.2. Thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo
tiền vay tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh Gia Lai
………….. 18
2.2.1. Thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo
tiền vay tại các ngân hàng thương mại từ phía bên thế chấp
………………… 18
2.2.2. Thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo
tiền vay tại các ngân hàng thương mại từ phía bên nhận thế chấp ………… 19
Chƣơng 3. NHỮNG HẠN CHẾ, BẤT CẬP CHỦ YẾU CỦA PHÁP
LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẢO ĐẢM TIỀN
VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
…………………………………………………………………………………………………….. 20
3.1. Những hạn chế, bất cập chủ yếu của pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất đảm bảo tiền vay tại các ngân hàng thương mại
……………………. 20
3.1.1. Những hạn chế, bất cập chủ yếu của quy định về chủ thể tham gia hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm đảm tiền vay tại ngân hàng thương
mại ……………………………………………………………………………………………….. 20
3.1.2. Những hạn chế, bất cập của quy định về đối tượng thế chấp quyền
sử dụng đất bảo đảm đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại ……………… 21
3.1.3. Những hạn chế, bất cập của quy định về hiệu lực hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất bảo đảm đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại ……. 21
3.1.4. Những hạn chế, bất cập của quy định về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất…………………………………………………………………………… 21
3.2. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại.
…… 22
3.2.1. Các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại …………… 22
4
3.2.2. Các kiến nghị về tổ chức thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại …………………………. 22
KẾT LUẬN …………………………………………………………………………………… 24
5
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhu cầu vốn cho hoạt động
kinh doanh ngày càng gia tăng, khiến cho hoạt động cho vay của Ngân
hàng thương mại trở nên quan trọng. Để phòng ngừa rủi ro từ hoạt động
cho vay, các Ngân hàng thương mại thường yêu cầu khách hàng phải cam
kết bảo đảm bằng tài sản. Một trong những hình thức bảo đảm tiền vay
hiệu quả nhất thường được Ngân hàng thương mại ưa chuộng, đó là thế
chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho các nghĩa vụ hoàn trả tiền vay.
Việc sáng tạo ra biện pháp thế chấp bất động sản (trong đó có thế chấp
quyền sử dụng đất) được coi là thành công lớn của nền pháp lý nhân loại.
Ở Việt Nam, thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng
của người sử dụng đất, được chính thức ghi nhận khi Luật đất đai năm
1993 ra đời. Việc thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức bảo đảm được
sử dụng phổ biến nhất trong thực tế hiện nay, đặc biệt là trong việc bảo
đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng.
Trong bối cảnh Việt Nam đang xây dựng và hoàn thiện hệ thống
pháp luật theo cơ chế thị trường, nhiều quy định về thế chấp nói chung và
thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng đã và đang bộc lộ những hạn chế, bất
cập dẫn đến những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp
đồng. Chính điều này đặt ra nhu cầu khách quan của việc nghiên cứu, tìm
hiểu về thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để vay
vốn ngân hàng tại các địa phương, trong đó có tỉnh Gia Lai.
Xuất pháp từ thực trạng đó, tôi đã quyết định lựa chọn đề tài“Thực
hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại các
6
ngân hàng thương mại – qua thực tiễn tại tỉnh Gia Lai”làm đề tài nghiên
cứu cho luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Liên quan đến việc nghiên cứu các quy định của pháp luật về tình
hình thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay tại
các ngân hàng thương mại, đã có một số công trình nghiên cứu khoa học
của một số tác giả như:
– Luận văn thạc sĩ của Đinh Thị Liên về đề tài “Pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại và thực
tiễn áp dụng tại ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam”.
– Luận văn thạc sĩ của Bùi Thị Thanh Hằng về đề tài “Thế chấp quyền
sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta hiện nay”.
Ngoài ra, còn có các bài báo, bài bình luận, tạp chí chuyên khảo
nghiên cứu hoặc đề cập đến khía cạnh ký kết hay thực hiện hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, chưa có công
trình nào ở cấp độ luận văn thạc sĩ nghiên cứu về việc thực hiện hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng trên địa bàn tỉnh Gia
Lai. Đây là cơ sở thực tiễn để học viên lựa chọn đề tài này làm luận văn
thạc sĩ.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Thông qua việc nghiên cứu vấn đề lí luận và thực tiễn về thực hiện
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay tại các ngân
hàng thương mại, luận văn có mục đích chỉ ra những hạn chế, bất cập đang
tồn tại trong các quy định pháp lý hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất
vay vốn ngân hàng, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế
7
chấp quyền sử dụng đất và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng ở Việt Nam.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu làm rõ
các vấn đề sau đây:
– Những vấn đề lý thuyết về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
vay vốn ngân hàng và lý thuyết về việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất vay vốn ngân hàng.
– Thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn
ngân hàng trên địa bàn tỉnh Gia Lai;
– Đánh giá thực trạng pháp luật về đảm bảo tiền vay tại các ngân
hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất.
– Kiến nghị những biện pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng và các giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân
hàng ở Việt Nam nói chung và trên điạ bàn tỉnh Gia Lai nói riêng.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm các học thuyết, quan
điểm, kết luận khoa học của các tác giả trong và ngoài nước về hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất; các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng
thương mại; tình hình thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất đảm bảo tiền vay tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh
Gia Lai.
8
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận văn được xác định bao gồm:
–
Các vấn đề lý luận về thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
vay vốn ngân hàng;
–
Thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn
ngân hàng ở Việt Nam nói chung và địa bàn tỉnh Gia Lai nói riêng trong
giai đoạn 10 năm từ 2005 đến 2015.
5. Cơ sở phƣơng pháp luận
5.1. Phƣơng pháp luận nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu dựa trên phương pháp tiếp cận từ thực tiễn
thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay tại các
ngân hàng thương mại để thông qua đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện
pháp luật và tổ chức thực thi pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử
dụng đất vay vốn ngân hàng.
5.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trên cơ sở phương pháp tiếp cận từ thực tiễn, luận văn sử dụng các
phương pháp nghiên cứu chủ yếu như:
Phương pháp phân tích, bình luận, khái quát hóa và so sánh được sử
dụng chủ yếu trong Chương 1 khi nghiên cứu các vấn đề lý luận về hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng
thương mại.
Phương pháp so sánh luật học, phân tích, tổng hợp, thống kê, đánh giá
được sử dụng chủ yếu trong Chương 2 khi đi sâu vào nghiên cứu thực tiễn
thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân
hàng thương mại trên địa bàn tỉnh Gia Lai.
Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng ở Chương 3 khi đưa
9
ra những hạn chế, bất cập để từ đó đưa ra những đề xuất, giải pháp hoàn
thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả hoạt động thực hiện hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại tại
địa bàn tỉnh Gia Lai.
6. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu
6.1. Câu hỏi nghiên cứu
1. Các quy định pháp luật và cơ sở pháp lý về việc hiện hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại hiện
nay như thế nào?
2. Thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm
tiền vay tại ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh Gia Lai như thế nào?
3. Những hạn chế, bất cập của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng
đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại là gì?
4. Giải pháp nào hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả trong việc
thực hiện hợp đồng thế chấp bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại?
6.2. Giả thuyết nghiên cứu
– Việc thực hiện hợp đồng thế chấp bảo đảm tiền vay tại ngân hàng
thương mại tại địa phương còn nhiều vướng mắc.
– Cơ chế thực hiện hợp đồng thế chấp bảo đảm tiền vay tại ngân hàng
thương mại còn nhiều bất cập
7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Kết quả nghiên cứu của luận văn này là hệ thống hóa các vấn đề lý
luận về thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân
hàng; chỉ rõ những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng qua thực tiễn thực hiện hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng trên địa bàn tỉnh Gia
10
Lai. Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng và giải pháp nâng cao hiệu quả thực
hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng ở Việt Nam
nói chung và trên địa bàn tỉnh Gia Lai nói riêng.
8. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mục lục, lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham
khảo, luận văn được thiết kế gồm 3 chương như sau:
Chƣơng 1: Những vấn đề lí luận về thực hiện hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại.
Chƣơng 2: Cơ sở pháp lý và thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại trên địa bàn
tỉnh Gia Lai.
Chƣơng 3: Những hạn chế, bất cập của pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại và một số kiến nghị.
11
Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẢO ĐẢM TIỀN VAY
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thƣơng mại
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên,
theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng
đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau
đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất
trong thời hạn thế chấp1
Định nghĩa trên cho thấy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có
một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, về chủ thể của hợp đồng. Hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất luôn luôn có bên thế chấp là người sử dụng đất. Còn bên nhận thế
chấp là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình (bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ
cần được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp). Do bên thế chấp là người sử
dụng đất nên về nguyên tắc, chủ thể này phải thỏa mãn các điều kiện thế
chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và
Luật đất đai năm 2013.
Thứ hai, về đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Hợp
đồng này luôn có đối tượng là quyền sử dụng đất. Đây là một loại tài sản đặc
biệt – quyền tài sản, thuộc sở hữu của bên thế chấp (người sử dụng đất).
1Điều 715 Bộ luật dân sự năm 2005.
12
Ngoài những đặc trưng cơ bản trên đây, hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất có đầy đủ các đặc điểm khác của hợp đồng thế chấp tài sản
thông thường.
Riêng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay
tại ngân hàng thương mại, ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất như đã phân tích ở trên, hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại còn có một số
đặc điểm khác như sau:
Một là, chủ thể nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại luôn là ngân hàng
thương mại.
Hai là, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại
ngân hàng thương mại luôn được giao kết trên cơ sở một hợp đồng khác là
hợp đồng tín dụng (vốn là hợp đồng được ký kết giữa bên vay và bên cho
vay là ngân hàng thương mại).
1.1.2. Các điều kiện có hiệu lực và thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng
thương mại
Về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là tổng hợp những yêu cầu, đòi
hỏi mang tính pháp lý do Nhà nước xác định nhằm đảm bảo cho hợp đồng
được lập đúng bản chất của nó.
Về lý thuyết, do hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng là một loại
hợp đồng nên nó cũng sẽ phải tuân thủ các điều kiện chung về hiệu lực như
đối với tất cả các loại hợp đồng khác như đã nhắc đến ở trên. Cụ thể là:
13
Thứ nhất, điều kiện về chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại.
Thứ hai, điều kiện về nội dung của hợp đồng và mục đích giao kết
hợp đồng2.
Thứ ba, điều kiện về sự tự nguyện, tự do ý chí và thống nhất ý chí
giữa các bên tham gia hợp đồng.
Thứ tư,điều kiện về hình thức của hợp đồng.
Về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất.
Ở Việt Nam, tại Điều 405 Bộ luật dân sự2005, nhà làm luật ghi nhận:
“Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
1.1.3. Quyền, nghĩa vụ pháp lý của các bên trong hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại.
1.1.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại.
Thứ nhất, nghĩa vụ chuyển giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ
gốc chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp.
Thứ hai, quyền yêu cầu bên nhận thế chấp bảo quản và bảo đảm an
toàn cho các giấy tờ gốc về quyền sở hữu tài sản (Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) mà mình đã chuyển
giao khi thiết lập hợp đồng thế chấp.
Thứ ba, nghĩa vụ bàn giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp tiền
hành phát mãi để thu hồi nợ nếu đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực
hiện nghĩa vụ theo hợp đồng tín dụng.
2Điều 123 bộ luật dân sự
14
Thứ tư, quyền yêu cầu bên nhận thế chấp hoàn trả lại tài sản thế chấp
hoặc làm thủ tục giải chấp đối với tài sản sau khi bên có nghĩa vụ đã hoàn
thành nghĩa vụ trả nợ tiền vay theo hợp đồng tín dụng.
1.1.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại.
Về phương diện lý thuyết, với tư cách là bên nhận thế chấp, chủ thể
này sẽ có các quyền, nghĩa vụ cơ bản sau đây:
Thứ nhất, quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển giao cho mình các giấy
tờ gốc chứng minh quyền sở hữu tài sản thế chấp (Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).
Thứ hai, nghĩa vụ bảo quản các giấy tờ gốc của tài sản thế chấp
(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).
Thứ ba, quyền kiểm tra, giám sát việc quản lý, sử dụng tài sản thế
chấp của bên thế chấp trong suốt thời gian thế chấp.
Thứ tư, quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển giao tài sản thế chấp để
phát mãi theo các phương thức đã thỏa thuận hoặc theo phương thức do pháp
luật quy định để thu hồi nợ cho mình, nếu đến hạn mà bên có nghĩa vụ không
thực hiện đúng nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng.
Thứ năm, nghĩa vụ trả lại cho bên thế chấp các giấy tờ về tài sản thế
chấp đã cầm giữ trong thời gian thế chấp.
1.2. Những vấn đề lý luận về thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thƣơng mại
1.2.1. Khái niệm, nội dung và quy trình thực hiện hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại
Trước hết, về khái niệm thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại.
15
Thứ hai, về nội dung thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại.
Thứ ba, về quy trình thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại.
Một cách khái quát, có thể hình dung quy trình thực hiện hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng sẽ diễn ra như sau:
– Bước 1: Bên thế chấp chuyển giao các giấy tờ gốc về quyền sở hữu
tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Việc chuyển giao các giấy tờ về
quyền sở hữu tài sản thế chấp phải được các bên lập thành biên bản hợp lệ,
mỗi bên giữ một bản để kiểm soát lẫn nhau và làm bằng chứng thực hiện
các quyền, nghĩa vụ của mình sau này.
– Bước 2: Bên nhận thế chấp có trách nhiệm cầm giữ, quản lý chặt
chẽ các giấy tờ về tài sản thế chấp, nếu để hư hỏng, mất mát thì phải bồi
thường. Ngược lại, bên thế chấp có quyền tiếp tục cầm giữ, quản lý, khai
thác công dụng của tài sản thế chấp nhưng không được định đoạt tài sản
này dưới bất kỳ hình thức nào, nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế
chấp. Trong thời gian thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra, giám
sát việc quản lý, sử dụng tài sản thế chấp của bên thế chấp và có quyền áp
dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn ngừa nguy cơ tài sản thế
chấp bị xuống cấp hoặc bị tẩu tán bởi bên thế chấp.
– Bước 3: Đến hạn thanh toán tiền vay theo hợp đồng tín dụng, nếu
bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ tiền vay thì bên nhận thế chấp có quyền
yêu cầu bên thế chấp bàn giao tài sản để phát mãi theo thỏa thuận hoặc
theo quy định của pháp luật. Bên thế chấp có tránh nhiệm hợp tác trên tinh
thần thiện chí để đảm bảo việc phát mãi thành công và đảm bảo thanh toán
đầy đủ các khoản nợ được bảo đảm cho bên nhận thế chấp.
16
– Bước 4: Bên nhận thế chấp hoàn trả cho bên thế chấp số tiền còn lại
từ việc bán tài sản thế chấp (nếu có), sau khi đã trừ đi chi phí phát mãi và
thanh toán hết nợ được bảo đảm cho bên nhận thế chấp.
– Bước 5: Bên nhận thế chấp làm thủ tục “giải chấp” đối với tài sản
thế chấp cho bên thế chấp trong trường hợp các bên không cần phải phát
mãi tài sản thế chấp (do nghĩa vụ được bảo đảm đã thực hiện xong) hoặc
do thay thế biện pháp thế chấp bằng biện pháp bảo đảm khác.
1.2.2. Những yếu tố tác động đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại
Ở mức độ khái quát, có thể cho rằng việc thực hiện hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại chịu
sự tác động của các yếu tố sau đây:
Thứ nhất, yếu tố lợi ích của các bên tham gia hợp đồng.
Thứ hai, yếu tố ý chí của các bên tham gia hợp đồng cũng có những
ảnh hưởng nhất định đến quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại
Thứ ba, yếu tố thị trường bất động sản cùng với những biến động thất
thường của nó cũng có tác động nhất định đến việc thực hiện hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại.
Thứ tư, yếu tố vị trí địa lý của bất động sản được thế chấp cũng có
tác động trực tiếp đến khả năng thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại.
Thứ năm, yếu tố pháp lý liên quan đến tài sản thế chấp cũng có
những tác động trực tiếp đến khả năng thực hiện hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại.
17
Chƣơng 2
CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH GIA LAI
2.1. Cơ sở pháp lý của việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thƣơng mại
Nói đến cơ sở pháp lý cho việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại là nói đến các văn
bản quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó có chứa đựng các
quy phạm pháp luật quy định về nguyên tắc thực hiện hợp đồng; nội dung
và phương thức thực hiện hợp đồng.
Ở mức độ khái quát, có thể liệt kê một số văn bản quy phạm pháp luật
sau đây là cơ sở pháp lý trực tiếp cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại:
– Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005;
– Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013;
– Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm (đã được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi
Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 2 năm 2012 của Chính phủ);
Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10 tháng 12 năm 2013 của
Bộ Tư pháp về Nghị định quy định về giao dịch bảo đảm;
– Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06
tháng 6 năm 2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm.
Phần phân tích dưới đây sẽ thể hiện rõ hơn các khía cạnh khác nhau
của pháp luật hiện hành về thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại.
18
2.1.1. Các quy định về nguyên tắc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại
Các nguyên tắc này bao gồm:
Thứ nhất, nguyên tắc thực hiện đúng đối tượng, chất lượng, số lượng,
chủng loại, thời hạn, phương thức và các thoả thuận khác.
Thứ hai, nguyên tắc thực hiện một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác
và có lợi nhất cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau.
Thứ ba, nguyên tắc không xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công
cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác khi thực hiện hợp đồng.
2.1.2. Các quy định về thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại
2.2. Thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đảm
bảo tiền vay tại các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Gia Lai
Qua khảo sát thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh Gia Lai,
tác giả luận văn nhận thấy bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực
hiện hợp đồng này trên địa bàn tỉnh Gia Lai vẫn còn nhiều khó khăn,
vướng mắc phát sinh, cần được nghiên cứu, tìm hiểu để tìm ra biện pháp
tháo gỡ. Cụ thể như sau:
2.2.1. Thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đảm
bảo tiền vay tại các ngân hàng thương mại từ phía bên thế chấp
Ở mức độ khái quát, có thể nhận thấy kết quả thực hiện các quyền,
nghĩa vụ của bên thế chấp được thể hiện như sau:
Thứ nhất, về kết quả thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp.
19
Với tư cách là chủ thể có nghĩa vụ, bên thế chấp đã thực hiện khá tốt
một số nghĩa vụ cơ bản của mình theo quy định trong hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất.
Thứ hai, về kết quả thực hiện quyền của bên thế chấp.
Với tư cách là chủ thể có quyền, bên thế chấp đã thực hiện tốt một số
quyền cơ bản phát sinh từ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, chẳng
hạn như: Trong thời gian bên thế chấp mang quyền sử dụng đất của mình
đi thế chấp để vay vốn ngân hàng thì họ vẫn có thể sử dụng và thực hiện
các hoạt động trên đất như nuôi trồng, canh tác trên phần đất đó nhưng
không được làm giảm giá trị của mảnh đất đó. Theo kết quả thực hiện cho
thấy các chủ thể thế chấp đã thực hiện đúng theo trên thần của thỏa thuận.
2.2.2. Thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đảm
bảo tiền vay tại các ngân hàng thương mại từ phía bên nhận thế chấp
Qua khảo sát thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh Gia Lai,
tác giả luận văn cho rằng việc thực hiện hợp đồng này từ phía bên nhận thế
chấp có những kết quả và khó khăn, vướng mắc như sau:
Thứ nhất: Quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ thông qua khởi
kiện, thi hành án.
Thứ hai: Quyền định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Thứ ba: Quyền phát mãi tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất (xử lý
tài sản thế chấp).
20
Chƣơng 3
NHỮNG HẠN CHẾ, BẤT CẬP CHỦ YẾU CỦA PHÁP LUẬT VỀ
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
3.1. Những hạn chế, bất cập chủ yếu của pháp luật về thế chấp quyền
sử dụng đất đảm bảo tiền vay tại các ngân hàng thƣơng mại
3.1.1. Những hạn chế, bất cập chủ yếu của quy định về chủ thể tham gia
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm đảm tiền vay tại ngân hàng
thương mại
Chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được pháp luật
hiện hành quy định khá đa dạng. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì
chủ thể có quyền thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm: Cá nhân, hộ gia
đình, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tuy nhiên, tại
địa bàn tỉnh Gia Lai thì chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất chủ yếu là cá
nhân và hộ gia đình, trong đó việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia
đình tại các ngân hàng thương mại để vay vốn luôn phát sinh nhiều vướng
mắc, trong đó có những khó khăn, vướng mắc bắt nguồn từ những quy
định chưa hợp lý của pháp luật
Thứ nhất, khó khăn, vướng mắc từ việc xác định người đại diện hợp
pháp của hộ gia đình khi ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất.
Thứ hai, do đặc thù về trình độ dân trí khá thấp của cá nhân, hộ gia
đình đang sinh sống ở Tây Nguyên nên khi thế chấp quyền sử dụng đất để
vay vốn ngân hàng, các chủ thể này thường không có khả năng hiểu rõ quy
định của pháp luật cũng như không hiểu rõ nội dung các điều khoản của
hợp đồng thế chấp.
21
Thứ ba, Luật Đất đai năm 2013 không cho phép tổ chức kinh tế được
thế chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất tại một tổ chức kinh tế
khác ngoài tổ chức tín dụng để vay vốn là một quy định còn bất cập.
Thứ tư, Luật Đất đai năm 2013 quy định việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho vợ chồng hoặc hộ gia đình đã gây khó khăn cho các
chủ thể liên quan khi phải xác định chính xác ai là chủ thể có quyền sử
dụng đất được thế chấp.
3.1.2. Những hạn chế, bất cập của quy định về đối tượng thế chấp quyền
sử dụng đất bảo đảm đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại
Trước tiên, đó là bất cập của quy định về điều kiện quyền sử dụng
đất được thế chấp.
Thứ hai, điểm bất cập tiếp theo là Luật Đất đai năm 2013 không cho
phép người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm được thế chấp quyền sử
dụng đất.
3.1.3. Những hạn chế, bất cập của quy định về hiệu lực hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất bảo đảm đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại
3.1.4. Những hạn chế, bất cập của quy định về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất.
Thứ nhất, hạn chế, bất cập của quy định về phương thức xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất.
Thứ hai, hạn chế, bất cập của quy định về cơ chế xin phép khi tổ
chức tín dụng thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Thứ ba, hạn chế, bất cập của quy định về thứ tự thanh toán nợ sau
khi xử lý quyền sử dụng đất.
Thứ tư, hạn chế, bất cập của quy định về trách nhiệm hợp tác của các cơ
quan nhà nước trong việc hỗ trợ tổ chức tín dụng xử lý quyền sử dụng đất.
22
Thứ năm,pháp luật hiện hành còn thiếu các quy định cần thiết nhằm
hỗ trợ và thúc đẩy bên nhận bảo đảm thực thi quyền thu giữ tài sản bảo
đảm để xử lý.
Thứ sáu, hoạt động xử lý tài sản bảo đảm chưa nhận được sự hỗ trợ cần
thiết và đầy đủ từ các quy định của pháp luật khác có liên quan (pháp luật về
tố tụng, hành chính, định giá tài sản bảo đảm, bán đấu giá tài sản…).
3.2. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thƣơng mại.
3.2.1. Các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại
Thứ nhất, cần nghiên cứu, sửa đổi các quy định tại các văn bản pháp
luật về xử lý tài sản bảo đảm.
Thứ hai, cần bãi bỏ các quy định về giao dịch bảo đảm còn mâu
thuẫn, chưa thống nhất; đồng thời nghiên cứu bổ sung một số quy định
nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, như quy định bảo vệ quyền kiểm soát tài
sản thế chấp do bên thế chấp.
Thứ ba, cần bổ sung một số quy định cụ thể về các vấn đề khác.
3.2.2. Các kiến nghị về tổ chức thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại
Thứ nhất, các vấn đề về sở hữu quyền sử dụng đất thì cơ quan quản
lý cần có cơ chế giải quyết minh bạch về thông tin trên giấy tờ sở hữu tài
sản, tránh tình trạng mập mờ về xác định sở hữu riêng, chung đối với tài
sản trên giấy tờ sở hữu.
Thứ hai, các ngân hàng cần phải hoàn thiện quy trình, hệ thống cơ
chế chính sách, công cụ quản lý tài sản bảo đảm trong nội bộ ngân hàng.
23
Thứ ba, tiếp tục rà soát để bãi bỏ những quy định bất hợp lý về trình
tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất.
Thứ tư, về mặt pháp lý, cần thừa nhận quyền xử lý tài sản bảo đảm nhanh
chóng, tránh mâu thuẫn trong hệ thống pháp luật.
