BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
NGUYỄN THỊ ĐOAN TRANG
THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU
ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT GIẢ TẠO Ở BẾN TRE
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
NGUYỄN THỊ ĐOAN TRANG
THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU
ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT GIẢ TẠO Ở BẾN TRE
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số : 8380107
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS TS PHẠM DUY NGHĨA
Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2018
MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
TÓM TẮT LUẬN VĂN
LỜI NÓI ĐẦU ……………………………………………………………………………………………..
1
1. Lý do chọn đề tài ………………………………………………………………………………………
1
2. Câu hỏi nghiên cứu …………………………………………………………………………………..
2
3. Tình hình nghiên cứu
………………………………………………………………………………..
3
4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu ………………………………………………
3
4.1 Mục đích nghiên cứu
…………………………………………………………………………………
3
4.2 Đối tượng nghiên cứu………………………………………………………………………………..
3
4.3 Phạm vi nghiên cứu
…………………………………………………………………………………..
3
5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết …………………………..
4
5.1. Phương pháp nghiên cứu
…………………………………………………………………………..
4
5.1.1. Phương pháp nghiên cứu kết hợp lý luận với thực tiễn ………………………………
4
5.1.2. Phương pháp so sánh luật học
…………………………………………………………………
4
5.1.3. Phương pháp nghiên cứu phân tích và tổng hợp
………………………………………..
4
5.2. Khung lý thuyết
……………………………………………………………………………………….
4
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
…………………………………………
4
CHƯƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ …….
6
1.1. QUY ĐỊNH CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QSDĐ …………………………………………………………………………………………
6
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm chung và các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ
……………………………………………………………………………………………….
6
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ………………….
6
1.1.1.2. Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ………………
9
1.2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QSDĐ GIẢ TẠO ………………………………………………………………………………………..
13
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng giả tạo
……………………………………………..
13
1.2.2. Các đặc điểm, dấu hiệu để nhận biết một hợp đồng giả tạo ………………………
15
1.2.2.1. Về mặt chủ thể tham gia hợp đồng giả tạo
……………………………………………
15
1.1.2.2. Về mặt nội dung và mục đích trong hợp đồng giả tạo ……………………………
16
1.1.2.3. Về giá đất để xác định hợp đồng giả tạo
………………………………………………
17
1.1.2.4. Về các tài liệu chứng cứ khác để xác định một hợp đồng giả tạo
…………….
18
1.2.3. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng giả tạo vô hiệu ……………………
19
1.2.4. Hậu quả pháp lý của hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ ………………….
21
1.3. CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ …………………………………..
23
1.3.1. Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
…………………….
23
1.3.2. Các tài liệu, chứng cứ cần xác minh, thu thập để làm căn cứ xác định hợp
đồng giả tạo …………………………………………………………………………………………………
26
Kết luận Chương 1 ……………………………………………………………………………………..
29
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU
ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO
……………………
30
2.1. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO Ở BẾN TRE ……………………….
30
2.1.1. Tình hình chung các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả
tạo được giải quyết ở Bến Tre
………………………………………………………………………..
30
2.1.2. Một số loại án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ chiếm tỉ lệ
lớn ở Bến Tre ………………………………………………………………………………………………
32
2.1.2.1. Loại án thứ nhất thụ lý giải quyết ……………………………………………………….
32
2.1.2.2. Loại án thứ hai thụ lý giải quyết …………………………………………………………
34
2.1.2.3. Loại án thứ ba thụ lý giải quyết ………………………………………………………….
37
2.1.2.4. Loại án thứ tư thụ lý giải quyết …………………………………………………………..
39
2.2. NHỮNG KHÓ KHĂN VÀ VƯỚNG MẮC TRONG QUÁ TRÌNH GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ43
2.2.1. Một số khó khăn thực tế khi giải quyết hợp đồng giả tạo chuyển nhượng
QSDĐ ở Bến Tre
………………………………………………………………………………………….
43
2.2.1.1. Những khó khăn với lý do khách quan ……………………………………………….
43
2.2.1.2. Những khó khăn với lý do chủ quan …………………………………………………..
44
2.2.2. Một số vướng mắc khi giải quyết hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ ở
Bến Tre
……………………………………………………………………………………………………….
45
Kết luận Chương 2 ……………………………………………………………………………………..
50
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ …………………………………………………..
51
3.1. MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ VỀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT
ĐIỀU CHỈNH VỀ HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
………
51
3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG
CAO HIỆU QUẢ, CHẤT LƯỢNG XÉT XỬ CÁC TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
……………………………………………
54
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật …………………………………………………….
54
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả, chất lượng xét xử
………………………………………
59
Kết luận chương 3 ………………………………………………………………………………………
62
KẾT LUẬN ………………………………………………………………………………………………..
63
DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT
PHỤ LỤC
LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là Nguyễn Thị Đoan Trang – là học viên lớp Cao học Khóa 17 chuyên
ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, là
tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Thực tiễn giải quyết yêu cầu
tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo ở
Bến Tre” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”).
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết
quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn
khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học
của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và
có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn
khách quan và trung thực.
Học viên thực hiện
Nguyễn Thị Đoan Trang
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS
Bộ luật dân sự
BLTTDS
Bộ luật Tố tụng dân sự
Luật KDBĐS
Luật KDBĐS
HĐ CN QSDĐ
QSDĐ
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TAND
TAND
UBND
Ủy Ban Nhân Dân
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Qua thực tiễn công tác giải quyết án ở Bến Tre, tỉnh Bến Tre cho thấy việc thụ
lý giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ bắt
đầu xuất hiện trong khoảng thời gian từ 10 năm nay và ngày càng tăng lên về số
lượng đồng thời cũng phức tạp hơn về tính chất trong vấn đề xác định tính giả tạo.
Khi giải quyết hậu quả của hợp đồng giả tạo phần lớn các vụ án thật sự chưa đảm
bảo công bằng về quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Vì vậy, để đảm bảo
công bằng về quyền và lợi hợp pháp cho người dân, tránh bị lợi dụng kẽ hở của
pháp luật nhằm thu lợi bất chính, bảo vệ quyền lợi của người bị yếu thế sau khi ký
kết hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ, cần thiết có những biện pháp áp dụng
để ngăn chặn tình trạng trên đang xảy ra hiện nay. Từ thực trạng quy định của pháp
luật đã áp dụng vào thực tiễn trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ giả tạo tại Tòa án còn tồn tại nhiều hạn chế, khó khăn vướng mắc, vì vậy cần
thiết có các giải pháp cấp bách để kịp thời áp dụng vào quá trình giải quyết loại án
này trong hệ thống Tòa án hiện nay.
Trong luận văn này sẽ phân tích thêm một số vụ án cụ thể đã và đang giải
quyết thực tế ở Bến Tre, qua tính chất, nội dung vụ án tác giả tự phân chia ra thành
một số loại án cụ thể để làm rõ thêm tính chất giả tạo, qua đó góp phần làm sáng tỏ
những những hạn chế, những kẽ hở của pháp luật để từ đó góp phần tìm ra và đề
xuất hướng hoàn thiện pháp luật quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng
như đề ra các giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác
xét xử án. Mục đích là có căn cứ pháp lý vững chắc cho đội ngũ thẩm phán vững tin
áp dụng để giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ,
đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, mang lại sự công bằng cho xã
hội.
1
LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nước ta là một nước phát triển kinh tế chủ yếu là nông nghiệp, vì vậy đất đai
là nguồn tài nguyên đặc biệt quý giá gắn liền với mỗi gia đình chúng ta. Đất đai do
toàn dân sở hữu và Nhà nước quản lý thống nhất. Nhà nước quản lý thông qua quy
định bằng pháp luật, từ đó người dân dựa vào hệ thống pháp luật nói chung và các
quy định riêng về Luật Đất đai để thực hiện quyền của mình trong khuôn khổ pháp
luật quy định. Cụ thể người dân có các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác
theo quy định của Luật Đất đai.
Trong thị trường bất động sản, việc người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển
nhượng QSDĐ thông qua các giao dịch dân sự là phổ biến nhất trong đời sống xã
hội hiện nay.Tuy nhiên, do các văn bản của pháp luật quy định về đất đai còn thiếu
đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn với nhau dẫn đến việc áp dụng pháp luật đi vào
thực tiễn được các cơ quan tiến hành tố tụng áp dụng không thống nhất. Những kẽ
hở của pháp luật bị một số đối tượng lợi dụng làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích
hợp pháp của người khác và tất yếu sẽ dẫn đến phát sinh tranh chấp. Khi tranh chấp
phát sinh mà không tự thỏa thuận với nhau thì các đương sự có quyền khởi kiện yêu
cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, trong đó Tòa án là cơ quan thụ lý và giải
quyết tranh chấp đất đai hiện nay được người dân lựa chọn. Nếu xét về lý thì hợp
đồng chuyển nhượng đúng và phù hợp với pháp luật quy định nhưng xét về tình thì
rõ ràng không phù hợp với thực tế chuyển nhượng. Bên cạnh quyền của người dân
được luật quy định ngày càng gia tăng, tuy nhiên các quy định về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ thời gian qua có tính ổn định thấp, có những quy định chưa phù hợp
với thực tế cuộc sống, chưa dự liệu được hết các trường hợp phát sinh trong thực
tiễn. Mặc dù có sự điều chỉnh của pháp luật để phù hợp với thực tiễn tuy nhiên vẫn
chưa dự liệu được hết tất cả các trường hợp trong khi tính giả tạo ngày càng tinh vi.
Vì vậy, vẫn còn nhiều trường hợp lợi dụng kẽ hở của pháp luật chưa kịp điều chỉnh
để thực hiện nhằm thu lợi bất chính, thể hiện sai bản chất của giao dịch dân sự về
2
đối tượng, mục đích của giao dịch dân sự. Bên cạnh đó do việc quản lý của Nhà
nước về đất đai chưa chặt chẽ còn nhiều hạn chế, trong khi thị trường bất động sản
hiện nay ngày càng phức tạp, thực tế đã phát sinh các giao dịch ngầm trong người
dân mà hậu quả xảy ra thì Tòa án là nơi giải quyết tranh chấp.
Vì vậy, trong đề tài này tác giả sẽ tìm hiểu, phân tích và đánh giá các quy định
của pháp luật và thực tiễn khi người dân sử dụng, thực hiện quyền của mình là
quyền chuyển nhượng nhưng thật sự che đậy một mối quan hệ khác đó là hợp đồng
vay tài sản. Hay nói cách khác là hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ hiện nay
đang là vấn đề đau đầu không riêng gì của thẩm phán khi giải quyết án mà còn là
thách thức của các nhà làm luật đến nay chưa có hướng giải quyết triệt để. Để giúp
chúng ta đánh giá, nhìn nhận một vấn đề pháp lý đã áp dụng vào cuộc sống nhưng
vẫn còn nhiều vướng mắc, nhiều kẽ hở bị lợi dụng dẫn đến các tranh chấp nên tác
giả chọn đề tài này nhằm vạch rõ những bất cập trong quá trình Tòa án giải quyết đã
phát hiện để có hướng giải quyết, khắc phục nhằm góp phần đảm bảo quyền và lợi
hợp pháp của người dân khi tham gia ký kết hợp đồng cũng như đảm bảo sự ổn định
của trật tự xã hội, đảm bảo lợi ích chung của cộng đồng.
2. Câu hỏi nghiên cứu
Thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là gì? Hợp đồng chuyển nhượng
giả tạo QSDĐ là gì ? Đặc điểm và dấu hiệu nào để xác định một hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ là giả tạo? Chế tài, hình thức xử lý và hậu quả như thế nào khi phát
hiện hợp đồng giả tạo ?
Thứ hai: Thực tiễn áp dụng pháp luật vào xét xử các vụ án tranh chấp về hợp
đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ ở Bến Tre ? Những khó khăn, vướng mắc trong
quá trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn giải quyết hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ giả tạo như thế nào?
Thứ ba: Những giải pháp, kiến nghị nào nhằm hoàn thiện quy định của pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ? Pháp luật Việt Nam có cần thiết phải điều
chỉnh để xác định và nhận diện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo và cần thiết
có chế tài xử lý hình sự hay không ?
3
3. Tình hình nghiên cứu
Khi xã hội càng phát triển thì cần thiết phải có hệ thống pháp luật là khung
pháp lý nhằm để điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong đời sống chúng ta.
Thực tế từ những quy định của pháp luật về lý luận cho đến thực tiễn áp dụng pháp
luật trong công tác giải quyết án về loại việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ tất cả các thẩm phán đều nhìn thấy rõ có sự giả tạo trong loại hợp đồng này.
Do vậy có rất nhiều tác giả nhận thấy và nghiên cứu nhằm đưa ra các giải pháp giải
quyết một cách thấu tình, đạt lý.
4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của tác giả trong luận văn này là làm rõ những vấn đề
luật quy định và thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ giả tạo còn nhiều hạn chế, kết quả giải quyết án bị hủy, sửa nhiều
dẫn đến chất lượng trong công tác giải quyết án thấp. Từ đó cho thấy sự cần thiết
phải hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao chất lượng giải quyết án, đảm bảo quyền
lợi cho người dân.
4.2 Đối tượng nghiên cứu
Các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực trạng
áp dụng vào thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ
mà TAND thành phố Bến Tre đã và đang giải quyết.
4.3 Phạm vi nghiên cứu
Tác giả nghiên cứu chủ yếu các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật KDBĐS, Luật Nhà ở.. cùng
các văn bản hướng dẫn thi hành như các Nghị định, Thông tư, Công văn hướng
dẫn….và thực tiễn áp dụng pháp luật vào việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ giả tạo ở Bến Tre qua các bản án có hiệu lực pháp luật.
Bắt đầu từ năm 2008 Tòa án thụ lý giải quyết về việc tranh chấp hợp đồng giả
tạo chuyển nhượng QSDĐ và trong khoảng thời gian 10 năm nay thì số lượng án
thụ lý ngày càng tăng lên về số lượng và phức tạp về tính chất giả tạo, vì vậy tác giả
4
nghiên cứu trong khoảng thời gian trên nhằm làm sáng tỏ nội dung luận văn nghiên
cứu.
5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết
5.1. Phương pháp nghiên cứu
5.1.1. Phương pháp nghiên cứu kết hợp lý luận với thực tiễn
Những nội dung lý luận được luật quy định về hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ và hợp đồng giả tạo kết hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật khi giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo ở Bến Tre, tỉnh Bến Tre trong
thời gian qua.
5.1.2. Phương pháp so sánh luật học
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả sẽ phân tích so sánh, làm rõ quy định của
pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và hợp đồng giả tạo chuyển nhượng
QSDĐ. So sánh sự khác biệt giữa pháp luật quy định với thực tiễn áp dụng giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo.
5.1.3. Phương pháp nghiên cứu phân tích và tổng hợp
Phân tích cụ thể khái niệm, các quy định có liên quan đến hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ và hợp đồng giả tạo, quy định liên quan hợp đồng vô hiệu. Thống kê
các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo tại Tòa án, đường
lối giải quyết, từ đó chỉ ra được những bất cập trong việc đánh giá hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ giả tạo.
5.2. Khung lý thuyết
Toàn bộ luận văn nghiên cứu dựa trên hệ thống pháp luật Việt Nam quy định
về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đồng thời đối chiếu với thực tiễn áp dụng pháp
luật vào việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án nói
chung và TAND thành phố Bến Tre nói riêng.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Sau khi nghiên cứu, luận văn này góp phần làm sáng tỏ những những hạn chế,
những kẽ hở của pháp luật để từ đó góp phần tìm ra được và đề xuất hướng hoàn
thiện pháp luật quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhằm cho tất cả cùng
5
thực hiện theo đúng quy định đồng thời là chìa khóa, là căn cứ pháp lý vững chắc
cho đội ngũ thẩm phán áp dụng để giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng giả tạo
chuyển nhượng QSDĐ. Mục đích cuối cùng là đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
của người dân, mang lại sự công bằng cho xã hội.
6
CHƯƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
1.1. QUY ĐỊNH CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QSDĐ
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm chung và các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực pháp luật thì việc chuyển nhượng
QSDĐ được Nhà nước công nhận, không bị cấm. Bộ luật dân sự (BLDS) năm 1995
và BLDS năm 2005 đều dành một phần-phần thứ năm quy định về chuyển QSDĐ.
Theo Chương XXVIII, BLDS năm 2005 quy định về Hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ, trong đó tại Điều 697 có nêu khái niệm “hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là
sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng chuyển giao đất và quyền
sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho
bên chuyển nhượng theo quy định”1. Khác với hai bộ luật này, BLDS năm 2015 thì
không quy định cụ thể ở chương riêng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà chỉ
quy định chung trong Chương XVI “Một số hợp đồng thông dụng” có Mục 7 với
nội dung rất khái quát về các loại “hợp đồng về QSDĐ”, cụ thể tại Điều 500 quy
định chung về “hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử
dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp,
góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên
kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”2.
Qua sự sửa đổi bổ sung này ta thấy cũng hợp lý, tránh trùng lặp tại những
phần khác nhau trong BLDS và Luật Đất đai cũng như luật khác có liên quan. Mặc
dù đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc quyền sở hữu của toàn dân nên người
1 Điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005.
2 Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015.
7
sử dụng đất không phải là người chủ sở hữu nhưng luật trao cho rất nhiều quyền
được quy định tại Điều 166, Điều 167 Luật Đất đai. Người sử dụng đất được nhà
nước trao QSDĐ thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất, công nhận
QSDĐ. Các QSDĐ đó tương tự như quyền của chủ sở hữu các loại tài sản khác như
quyền chuyền đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn QSDĐ, được Nhà nước bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo
quy định của Luật Đất đai3.
Theo Điều 105 BLDS năm 2015 có quy định về “tài sản là vật, tiền, giấy tờ có
giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và
động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”4.Vì vậy
QSDĐ cũng là tài sản của cá nhân, tổ chức. Do đó khi chủ sử dụng đất thực hiện
việc chuyển QSDĐ thì đều phải thực hiện thông qua các giao dịch, hợp đồng như
các loại tài sản khác. Vì vậy, để tránh trùng lặp nên BLDS năm 2015 đã chọn
phương án dẫn chiếu áp dụng những quy định chung về hợp đồng và những quy
định tương đồng với việc chuyển nhượng QSDĐ và quy định những điểm riêng biệt
cần áp dụng khi tham gia giao dịch dân sự đó. Việc chuyển nhượng QSDĐ với nhau
tạo điều kiện cho người có đất nhưng không có nhu cầu sử dụng sẽ chuyển cho
người khác có nhu cầu sử dụng và khai thác một cách có hiệu quả tạo ra của cải vật
chất cho gia đình và cho xã hội. Đối với người có đất nhưng không có nhu cầu sử
dụng thì sau khi chuyển nhượng họ được khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ để
đầu tư, kinh doanh hoặc thực hiện công việc khác nhằm tạo ra của cải vật chất cho
bản thân, gia đình và xã hội. Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là
QSDĐ của bên chuyển nhượng nhưng thửa đất vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn
dân do Nhà nước đại diện thống nhất quản lý. Do đó người sử dụng đất không có
3 Tưởng Duy Lượng, Lê Thị Hòa (2018), Bàn về một số loại hợp đồng thông dụng, Tạp chí TAND
nhân dân tối cao, (Số 6), tr 10.
4 Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015.
8
toàn quyền quyết định, định đoạt tuyệt đối như đối với các loại tài sản khác thuộc
quyền sở hữu của mình. Ngoài ra, các bên còn phải tuân thủ các quy định về điều
kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định5. Ngoài ra, các bên cần xác
định loại đất, diện tích đất, vị trí, số hiệu đất được chuyển giao; ranh giới và tình
trạng đất được chuyển giao, thời hạn sử dụng đất, mục đích và quy hoạch sử dụng
đất, bởi các yếu tố này vừa là cơ sở để xác định giá trị QSDĐ, vừa là cơ sở để xác
định diện tích đó có vượt quá hạn mức đất được phép chuyển nhượng hay không.
Do xuất phát từ đất đai có vị trí, vai trò to lớn trong quá trình sản xuất ra của
cải vật chất từ nền sản xuất nông nghiệp, ảnh hưởng đến sự phát triển và ổn định
kinh tế. Khi các bên tự nguyện xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các bên
căn cứ vào các giấy tờ chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà
theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ.
Quyền cụ thể của mỗi bên được luật quy định cụ thể và buộc các bên thực hiện theo
đúng sự tự nguyện thỏa thuận của các bên đã ký kết với nhau. Tuy nhiên, để đảm
bảo việc sử dụng đất hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai không khai thác hết
tiềm năng của đất đai, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ. Ví dụ Hộ gia đình, cá nhân không trực
tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ
trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân cũng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng.
Khác với các hợp đồng dân sự khác về hình thức của hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ bắt buộc phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng
thực và phải tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký vào sổ địa chính. Đây không những là căn cứ pháp lý xác lập quyền
5 Nguyễn Minh Hằng, Nguyễn Văn Cường (2011), Giao dịch về QSDĐ vô hiệu- Pháp luật và thực
tiễn xét xử, Nxb Thông tin và truyền thông, Hà Nội.
9
sở hữu QSDĐ mà còn là căn cứ để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ khi có vi phạm xảy ra. Khi các chủ thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ thì các chủ thể phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ nộp thuế chuyển
QSDĐ, nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định pháp luật.
Tóm lại, chuyển nhượng QSDĐ về bản chất là mua bán, đó là việc một bên
(bên bán) chuyển giao tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản từ mình sang bên kia
(bên mua) để nhận từ bên kia một khoản tiền nhất định. Đối tượng chuyển nhượng
trong trường hợp này chỉ là QSDĐ nên hợp đồng này có tên gọi là: Hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ. Chuyển nhượng QSDĐ trong giao dịch dân sự phải tuân
theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển
giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả
tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Nếu
chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh bất động sản thì còn phải tuân theo quy
định của pháp luật về Luật KDBĐS. Bên cạnh đó thì quyền tài sản này cũng có tính
đặc thù riêng do luật định nên khi thực hiện các giao dịch người sử dụng đất vừa
phải tuân thủ theo quy định của BLDS năm 2015 về hợp đồng dân sự, vừa phải tuân
thủ theo quy định của Luật Đất đai và các luật khác có liên quan như Luật KDBĐS.
1.1.1.2. Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
1.1.1.2.1. Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Theo khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “Hợp đồng chuyển
nhượng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định
của pháp luật”6. Tuy nhiên khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà viết
giấy tay, viết không theo đúng mẫu quy định, không có công chứng chứng thực của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ Điều 134 BLDS năm 2005, theo yêu
6 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005.
10
cầu của một hoặc các bên, Tòa án ra Quyết định buộc các bên thực hiện quy định về
hình thức của hợp đồng chuyển nhượng trong một thời hạn khoảng 01 tháng, nếu
quá thời hạn đó mà các bên không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Tuy nhiên điều
luật này khi được vận dụng vào thực tế thấy rằng nó không có tính khả thi, không
mang lại hiệu quả gì, không đương sự nào tiếp tục tự nguyện thực hiện hợp đồng
theo yêu cầu Tòa án7. Tuy nhiên đến BLDS năm 2015 có sửa đổi, bổ sung tại Điều
502 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản theo
hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định
khác của pháp luật có liên quan”8.
Thứ nhất: Hình thức của hợp đồng phải lập thành văn bản và được công chứng
chứng thực theo quy định pháp luật vừa phải tuân thủ theo các quy định tại khoản 2
Điều 117, Điều 119 BLDS năm 2015, Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS…9. Như vậy BLDS năm
2015 đã khắc phục được Điều 134 BLDS năm 2005 do không có tính khả thi. Cụ
thể theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015 thì tùy trường hợp “khi vi phạm
quy định về hình thức cụ thể về hợp đồng không làm thành văn bản hoặc văn bản
không đúng mẫu quy định hoặc trường hợp hợp đồng đã được lập bằng văn bản
đúng mẫu quy định nhưng chưa được công chứng chứng thực nhưng các bên đã
thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một hoặc các
bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp
này, các bên phải thực hiện lại việc công chứng chứng thực”10.
7 Lê Sỹ Nam (2012), Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết
tranh chấp tại Tòa án, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (số 7), tr 42-49.
8 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015.
9 Tưởng Duy Lượng, Lê Thị Hòa (2018), Bàn về một số loại hợp đồng thông dụng, Tạp chí TAND
nhân dân tối cao, (Số 6), tr 11.
10 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015.
11
Thứ hai: Theo BLDS năm 2005 thì việc chuyển nhượng phải được đăng ký tại
cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Đến BLDS năm 2015, tại Điều 503 đã sửa đổi bổ sung quy định “Việc chuyển
nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất
đai”11. Cụ thể, theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển
nhượng QSDĐ bắt buộc phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Trường hợp không thực hiện đăng ký có thể dẫn đến hậu quả hợp đồng bị vô hiệu.
Tuy nhiên không phải mọi trường hợp vi phạm đều bị vô hiệu mà còn căn cứ vào
các điều kiện khác.
1.1.1.2.2. Về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện theo
quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:
Thứ nhất: Đất có giấy chứng nhận sử dụng đất hợp pháp, trừ trường hợp quy
định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều
168 của Luật đất đai năm 2013; Theo Luật Đất đai năm 2013, người có QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất đều được cấp một loại giấy chứng nhận là “Giấy chứng nhận
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhưng với nội dung
thông tin khác nhau tùy thuộc vào phạm vi quyền của họ.
Thứ hai: Đất không có tranh chấp; Khái niệm “tranh chấp đất đai” được ghi
nhận tại khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh
chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan
hệ đất đai”12. Khi một tài sản đang có tranh chấp là việc quyền, lợi ích liên quan
đến hai hoặc nhiều người đang bị tranh chấp, vì vậy việc định đoạt tài sản trong các
11 Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015.
12 Khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013
12
trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người khác.
Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho họ cũng như để tránh
tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định
đoạt (mua bán, chuyển nhượng) các tài sản đang xảy ra tranh chấp. Khi đó, việc
thực hiện thủ tục về chuyển nhượng QSDĐ đều tạm dừng cho đến khi tranh chấp
được giải quyết.
Khi có tranh chấp đất đai thì khuyến khích các bên tự hòa giải, nếu hòa giải
không thành thì khởi kiện tại TAND có thẩm quyền. Do vậy, chỉ khi đất có tranh
chấp và đang được Tòa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết thì không được chuyển
nhượng QSDĐ.
Thứ ba: Đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn trong thời hạn sử
dụng đất. Mục đích của việc kê biên tài sản là nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành bản
án, quyết định trên thực tế.
Thứ tư: Đất trong thời hạn sử dụng đất, tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất,
căn cứ xác lập QSDĐ mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau. Theo quy định
của pháp luật hiện hành thì thời hạn sử dụng đất bao gồm hai loại: Đất có thời hạn
sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.
Về chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: Đối với các tài
sản khác thì chủ sở hữu luôn có quyền định đoạt tài sản của mình thông qua việc
chuyển giao quyền sở hữu. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của tài sản là QSDĐ
nên không phải chủ thể nào có QSDĐ đều có quyền chuyển nhượng QSDĐ và nhận
chuyển nhượng QSDĐ. Chỉ có những chủ thể sử dụng đất được pháp luật cho phép
chuyển QSDĐ mới có quyền chuyển nhượng. Tùy thuộc vào loại đất mà người
nhận chuyển nhượng và người chuyển nhượng còn bắt buộc phải tuân theo một số
điều kiện nhất định được quy định riêng tại Luật Đất đai năm 2013 và các trường
hợp không được nhận chuyển nhượng. Ví dụ như chuyển nhượng đất nông nghiệp
trồng lúa thì người nhận chuyển nhượng đất trồng lúa phải là hộ gia đình, cá nhân
trực tiếp sản xuất nông nghiệp, có nhu cầu sử dụng đất và chưa có đất hoặc có đất
nhưng đang sử dụng dưới hạn mức theo quy định. Đối với đất chuyển nhượng là đất
13
rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặc dụng thì bắt buộc phải chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân sinh
sống trong phân khu rừng đó.
Bên cạnh đó thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ còn phải tuân thủ thêm các
điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải có đủ năng lực hành vi dân sự,
chủ thể tự nguyện xác lập giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS năm 2015 quy
định.
1.2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QSDĐ GIẢ TẠO
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng giả tạo
Nhà nước cũng đã dự liệu được các tình huống phát sinh khi các chủ thể tham
gia giao dịch dân sự trong thực tiễn hàng ngày, tất nhiên các chủ thể sẽ có các giao
dịch giả tạo với nhiều mục đích khác nhau nên Điều 129 BLDS năm 2005 đã có quy
định và hiện nay vẫn tiếp tục kế thừa quy định đó tại Điều 124 BLDS năm 2015:
“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao
dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực,
trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật
khác có liên quan. Trong trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn
tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó bị vô hiệu”13. Tuy nhiên
BLDS năm 2015 có bổ sung thêm nội dung “hoặc luật khác có liên quan” nhằm
giúp cho chúng ta trong quá trình đánh giá tính pháp lý của giao dịch được che giấu
bởi một giao dịch dân sự khác đã được xác lập một cách giả tạo.
Khi các bên xác lập giao dịch giả tạo mục đích là nhằm che giấu một giao dịch
dân sự khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực,
trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo luật định. Giao dịch giả tạo là giao
dịch giả tạo, cùng là loại giao dịch không có thật, mặc dù về hình thức thể hiện như
13 Điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015.
14
là một giao dịch dân sự hợp pháp nhưng về nội dung thì không được công nhận sẽ
bị vô hiệu. Xét về nội dung giao dịch giả tạo, đó là giao dịch mà ý chí được biểu
hiện ra bên ngoài khác với ý chí đích thực của chủ thể tham gia giao dịch và có sự
tồn tại khác biệt giữa kết quả thực tế đã thực hiện giao dịch so với mục đích của
giao dịch dân sự được xác lập. Khi hai bên ký kết một giao dịch được coi là giả tạo
thì hai bên không có mục đích thực hiện giao dịch này nhưng các bên vẫn thỏa
thuận với nhau. Giao dân sự giả tạo sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của
các bên. Do đó đối với loại giao dịch này thì luật quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa
án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu để bảo vệ quyền lợi của mình là 02 năm. Hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là một giao dịch dân sự nên cũng chịu sự điều
chỉnh của điều luật này.
Thực tiễn có nhiều loại giao dịch giả tạo như hợp đồng vay tài sản, hợp đồng
tặng cho QSDĐ….nhưng lại ký với nhau hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc hợp
đồng mua bán nhà ở. Trong luận văn này chúng ta nghiên cứu loại giao dịch dân sự
về hợp đồng vay tài sản (cụ thể là vay tiền) nhưng các bên tham gia giao dịch ký
với nhau hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Mục đích các bên ký kết hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ là để đảm
bảo cho bên vay tiền thực hiện nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay. Người vay tiền vừa
phải trả tiền lãi đối với số tiền vay nhưng vừa phải ký hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ. Bên chuyển nhượng vì cần có một số tiền trong cuộc sống và tin tưởng
mình sẽ trả được tiền vay và nhà đất này vẫn thuộc quyền quản lý của mình nên ký
hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ. Trong khi đó bên nhận chuyển nhượng
giao tiền cho bên chuyển nhượng rồi mỗi tháng nhận được tiền lãi cao lại có tài sản
đảm bảo và có khả năng cao nhà và đất này sẽ trở thành tài sản của họ, mua với giá
thấp hơn giá thị trường bên ngoài rất nhiều lần. Hậu quả, bên chuyển nhượng-bên
vay tiền nếu không thanh toán tiền gốc và tiền lãi đúng hạn thì bên nhận chuyển
nhượng-bên cho vay yêu cầu bên vay phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ, thực hiện thủ tục sang tên và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong khi
15
bên vay tiền vẫn đang quản lý sử dụng đất này. Do đó thiệt hại hoàn toàn thuộc về
bên chuyển nhượng QSDĐ-người vay tiền.
Khi tranh chấp xảy ra, bên nhận chuyển nhượng-bên cho vay căn cứ vào hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng chứng thực, giấy chứng nhận
QSDĐ đứng tên mình làm căn cứ pháp lý để thực hiện việc khởi kiện yêu cầu Tòa
án buộc bên vay tiền phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ là thực hiện giao đất. Để xác định giao dịch dân sự nào là giả tạo,
giao dịch dân sự nào là thật cần một quá trình thu thập và đánh giá rất nhiều chứng
cứ một cách toàn diện và đầy đủ để giải quyết là một khó khăn và thách thức cho
Tòa án. Hiện nay, khi giải quyết án loại án này do bên nhận chuyển nhượng đã có ý
định ngay từ đầu nên bên chuyển nhượng không có chứng cứ chứng minh tính giả
tạo. Do đó thẩm phán cố gắng thu thập chứng cứ chứng minh giả tạo để giảm thiệt
hại đến mức thấp nhất cho người chuyển nhượng đất bị thiệt thòi. Pháp luật chưa
có cách nào giải quyết triệt để bảo vệ quyền lợi người nghèo, người bị yếu thế.
1.2.2. Các đặc điểm, dấu hiệu để nhận biết một hợp đồng giả tạo
Việc nhận biết một hợp đồng giả tạo là rất khó khăn trên phương diện lý luận
cũng như thực tiễn giải quyết vì chứng cứ để chứng minh đây là một hợp đồng giả
tạo là rất khó, không thể cung cấp được trong khi một bên đưa chứng cứ chứng
minh đây là hợp đồng dân sự hoàn toàn phù hợp đúng theo quy định của pháp luật.
Căn cứ pháp luật đã quy định để giải quyết hợp đồng giả tạo theo quy định tại Điều
129 BLDS năm 2005 và Điều 124 BLDS năm 2015 sẽ bị vô hiệu. Chính vì vậy,
điều tất yếu là phải làm rõ các yếu tố khách quan và chủ quan của nó là có tồn tại
cùng một lúc hai hợp đồng, một hợp đồng mà các bên thiết lập về mặt hình thức
phù hợp với quy định pháp luật và một hợp đồng khác bị che giấu.
1.2.2.1. Về mặt chủ thể tham gia hợp đồng giả tạo
Về mặt chủ thể ký kết hợp đồng giả sử đáp ứng điều kiện chủ thể có năng lực
pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Đồng thời chủ thể tham gia giao dịch về
QSDĐ phải là người có quyền sở hữu hoặc là đồng sở hữu về tài sản giao dịch và
đặc biệt là cần nắm rõ ý chí của chủ thể tham gia giao dịch dân sự có hoàn toàn tự
16
nguyện ký kết, xác lập giao dịch hay không. Tuy nhiên, xét các bên mong muốn
thực hiện giao dịch vay tiền và đảm bảo cho hợp đồng vay tiền nhưng vẫn ký hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ. Ý chí của bên chuyển nhượng QSDĐ là vay tiền
nhưng lại thể hiện ý chí của bên vay tiền là chuyển nhượng QSDĐ. Còn bên cho
vay tiền thì ý chí tại thời điểm ký kết hợp đồng là mong muốn mua được tài sản là
thửa đất của người đi vay tiền với giá rất rẻ trong khi người chuyển nhượng QSDĐ
là cho vay tiền, nhưng thật chất mục đích ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
này là để đảm bảo cho hoạt động vay tiền. Như vậy một trong những dấu hiệu nhận
biết một hợp đồng giả tạo là thể hiện ý chí và bày tò ý chí tự nguyện của các bên khi
tham gia giao dịch không thống nhất với nhau14. Trường hợp giữa ý chí và bày tỏ ý
chí của các bên không thống nhất nhau, trái ngược với nhau và hoàn toàn sai mục
đích chuyển nhượng cho ta thấy rõ có tính giả tạo trong giao dịch dân sự này.
1.1.2.2. Về mặt nội dung và mục đích trong hợp đồng giả tạo
Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích mà các chủ thể mong muốn đạt được
khi xác lập giao dịch dân sự. Và lợi ích của giao dịch mà các bên mong muốn đạt
được phải là lợi ích chính đáng, phù hợp với quy định của pháp luật, không được vi
phạm điều cấm của pháp luật cũng như không được trái với đạo đức xã hội.
Xét hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ thấy mục đích mà các bên ký kết
hợp đồng không phải là để chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ giữa các
bên với nhau, mà mục đích của bên chuyển nhượng là để là vay được tiền và mục
đích của bên nhận chuyển nhượng là “mua” được thửa đất với giá rất rẻ so với giá
thị trường. Ngay từ ban đầu bên nhận chuyển nhượng thể hiện mục đích nhằm
chiếm đoạt tài sản của người khác bằng một hình thức hợp pháp đó là hợp đồng
14 Đặng Thị Thơm (2017), Một số ý kiến về giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu giao dịch vay
tài sản, Tạp chí TAND tối cao, (Số 7), tr16-19, 29;
17
chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên để có chứng cứ chứng minh bên nhận chuyển
nhượng gian dối là điều rất khó khăn.
1.1.2.3. Về giá đất để xác định hợp đồng giả tạo
Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hợp đồng mua bán tài
sản nên giá chuyển nhượng được xác định theo nguyên tắc xác định giá bán trong
hợp đồng mua bán tài sản. Tuy nhiên, tài sản là đối tượng trong hợp đồng chuyển
nhượng là quyền tài sản gắn liền với đất đai và giá trị QSDĐ “là giá trị bằng tiền
của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”
nên giá chuyển nhượng được xác định thông qua giá đất. Giá đất là giá trị của
QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất. Trong các hợp đồng mua bán tài sản thông
thường, giá mua bán do các bên thỏa thuận và Nhà nước tôn trọng tự do ý chí của
các bên chủ thể. Nhà nước chỉ can thiệp vào giá đối với các hợp đồng mua bán nếu
tài sản là đối tượng của hợp đồng là loại tài sản mà việc chuyển giao, sử dụng nó
liên quan đến lợi ích chung của cộng đồng, trong đó có tài sản là QSDĐ.
Sự can thiệp của Nhà nước vào giá chuyển nhượng QSDĐ thể hiện ở việc
Chính phủ ban hành khung giá đất, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và giá đất
cụ thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá, thời hạn sử dụng đất,
giá thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối
với những nơi có đấu giá QSDĐ. Giá đất của UBND tỉnh thường dựa trên các báo
cáo thống kê về giá chuyển nhượng trung bình trên tất cả các xã, phường ở địa bàn
thành phố Bến Tre và trong thời hạn 05 năm UBND tỉnh sẽ tiếp tục điều chỉnh bảng
giá đất.
Qua đối chiếu với các giá đất chuyển nhượng trong các vụ án giải quyết tranh
chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ thấy rằng: giá đất mà các bên thỏa
thuận chuyển nhượng thấp hơn rất nhiều lần so với giá đất mà Hội đồng định giá đã
định theo giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng. Chính vì vậy, đây là một dấu
hiệu rất quan trọng để nhận biết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là giả tạo.
