BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG
—————————–
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ
Ngành: Luật kinh tế
PHẠM QUANG HUY
HÀ NỘI – 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG
—————————–
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại thành phố Uông Bí
Ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8380107
Họ và tên học viên: Phạm Quang Huy
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS HỒ THÚY NGỌC
HÀ NỘI – 2019
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình do tôi tự nghiên cứu kết hợp với
sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Hồ Thúy Ngọc. Số liệu nêu trong luận văn
được thu thập từ nguồn thực tế, được công bố trên các báo cáo của các cơ quan nhà
nước; được đăng tải trên các tạp chí, báo chí, các website hợp pháp. Những thông
tin và nội dung nêu trong đề tài đều dựa trên nghiên cứu thực tế và hoàn toàn đúng
với nguồn trích dẫn.
Tác giả luận văn
Phạm Quang Huy
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên tôi xin trân trọng cảm ơn sâu sắc nhất đến PGS,TS Hồ Thúy
Ngọc, người đã hướng dẫn tôi hết sức tận tâm, nhiệt tình, khoa học để tôi hoàn
thành luận văn Thạc sỹ này.
Đồng thời, tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các Thầy, Cô giáo
của Trường Đại học Ngoại Thương, đặc biệt là các Thầy cô trong khoa sau Đại học
đã giúp tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, đồng nghiệp, những người đã quan
tâm, sát cánh bên cạnh và ủng hộ tôi là động lực cho tôi hoàn thành luận văn này
một cách thuận lợi.
Tác giả luận văn
Phạm Quang Huy
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU ……………………………………………………………………………………………………..
1
Chƣơng 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT …………………………………………………………………………………………………………….
7
1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất …………….
7
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ………………………………………………………….
7
1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất …………………………………………….
11
1.1.3. Tính tất yếu, khách quan của chuyển nhượng quyền sử dụng đất ……
12
1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ..
16
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất …………………
16
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
…………….
20
1.2.3. Hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
…………………………………………………………………………………………………………….
23
Chƣơng 2. HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ
THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ ………………………………………………..
27
2.1. Các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất
…………………………………………………………………………………………………………..
27
2.1.1. Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
……….
27
2.1.2. Về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ………..
28
2.1.3. Về tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ………………………………………………………………………………………………………..
34
2.1.4. Xử lý các vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ….
37
2.2. Thực tiễn thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại
Thành phố Uông Bí
………………………………………………………………………………….
40
2.2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí ……………………………………………….
40
2.2.2. Đánh giá quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Thành phố Uông Bí …………………………………………………………………….
43
Chƣơng 3. PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT …
52
3.1. Phƣơng hƣớng nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất
……………………………………………………………………………………
52
3.1.1. Hoàn thiện các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cần căn cứ vào chính sách đất đai của Nhà nước
……………………………….
52
3.1.2. Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp
với quá trình cải cách hành chính nhà nước……………………………………………
52
3.1.3. Hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với
hội nhập quốc tế ……………………………………………………………………………………
53
3.1.4. Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp
với điều kiện kinh tế – xã hội và chính sách đất đai của địa phương ………….
54
3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất
……………………………………………………………………………………
54
3.2.1. Hoàn thiện các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ………………………………………………………………………………………………………..
54
3.2.2. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất
đai ………………………………………………………………………………………………………..
62
3.2.3. Thực hiện cải cách các thủ tục hành chính trong công tác công chứng,
chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ………………………..
63
3.2.4. Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ thực hiện các nghiệp vụ liên
quan đến thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất …………….
67
3.2.5. Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất………………………………………………………………………………….
68
KẾT LUẬN ………………………………………………………………………………………………..
70
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS
Bộ luật dân sự
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Để thực hiện đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Thành phố Uông
Bí”, tác giả đã phân tích sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài trên cơ sở thực tiễn
đang triển khai các văn bản pháp luật và văn bản quản lý liên quan đến hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Uông Bí thời gian qua. Tác giả đã sử dụng
phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan
điểm, chủ trương của Đảng, pháp luật của Nhà nước kết hợp với các phương pháp
cụ thể như phương pháp thống kê, so sánh và phương pháp phân tích, tổng hợp số
liệu để phân tích đánh giá các nội dung liên quan đến thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ tại thành phố Uông Bí.
Trong phạm vi của một luận văn thạc sĩ, tác giả đã phân tích về khái niệm,
đặc điểm, hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo quan điểm của các tác giả và pháp luật dân sự, pháp luật đất đai… của Việt
Nam hiện hành.
Trên cơ sở nghiên cứu các lý luận và đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật
về hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Uông Bí. Tác giả đã
đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu, cụ thể: Hoàn thiện các
quy định về hợp đồng chuyển nhượng; Nâng cao hiệu quả công tác tuyên truyền,
phổ biến pháp luật; Thực hiện cải cách các thủ tục hành chính trong công tác công
chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Nâng cao năng lực của đội
ngũ cán bộ thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ; Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ.
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của
lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai
có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường
xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho
mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là
một quy luật vận động tất yếu. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển không ngừng của
xã hội, pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ xã hội cũng ngày càng hoàn thiện hơn,
phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong
đó điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự nói chung và điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng là một trong số những quy định được
nhà làm luật chú trọng. Trong các giao dịch dân sự ngày nay hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ được thực hiện với số lượng rất lớn, thông dụng và phổ biến. Hơn
thế nữa, trong thực tiễn nhu cầu về giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đang
trở thành vấn đề cấp thiết, phong phú cả về nội dung và đối tượng.
Xuất phát từ những giá trị to lớn như vậy nên con người luôn luôn có mong
muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất,
tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này
sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật Đất đai năm 1993
cho phép chuyển QSDĐ là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các
quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các
quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự
phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị
trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập.
Luật Đất đai năm 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và
2001 và Luật Đất đai năm 2003. Mặc dù vậy, các văn bản này vẫn chưa thật phù
hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển QSDĐ. Ngày 29/11/2013, Quốc hội
2
thông qua Luật đất đai năm 2013 với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật Đất
đai đã ra đời trước đây.
Chuyển QSDĐ thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong
hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho
chủ thể mới. Chuyển QSDĐ theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ.
Trong các hình thức này, chuyển nhượng QSDĐ là hình thức giao dịch phổ biến và
sôi động nhất. Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng QSDĐ của
mình cho người khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử
dụng còn có thể chuyển nhượng QSDĐ cho người khác để thu về một khoản tiền
tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và QSDĐ tham gia vào
thị trường bất động sản.
Thành phố Uông Bí là thành phố trẻ, có diện tích đất đai rất phong phú và
nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức và cá nhân rất cao trong thời gian
qua, việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra với nhiều diễn biến phức tạp. Tình trạng
chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật vẫn diễn ra khá nhiều. Đây cũng là lý do minh
chứng cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ
các quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là cấp thiết trong hoạt động thực
tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động chuyển nhượng
QSDĐ. Chính vì những nội dung trình bày trên đây là lý do để tác giả lựa chọn đề
tài “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Thành phố Uông Bí”.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng như các quy định của pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn ra
trong nền kinh tế thị trường thông qua hợp đồng thời gian vừa qua, cũng như thực
tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có
hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để đưa ra
biện pháp hoàn thiện pháp luật, nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay.
3
Hiện nay, nghiên cứu về vấn đề này, thì cũng có một số công trình nghiên cứu đã
công bố:
Về giáo trình, sách chuyên khảo có: Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại
học Luật Hà Nội do Nxb Công an nhân dân xuất bản năm 2013; Giáo trình luật dân
sự của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nxb Công an nhân dân xuất bản năm 2016;
Giáo trình luật tố tụng dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nxb Công an
nhân dân xuất bản năm 2017; Sách chuyên khảo“Giao dịch dân sự về QSDĐ vô
hiệu pháp luật và thực tiễn xét xử” của tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh
Hằng do Nxb Thông tin và truyền thông xuất bản năm 2011; Hoàng Thế Liên (chủ
biên): Bình luận khoa học BLDS 2005 (tập 1 và tập 2), Nxb Chính trị quốc gia, Hà
Nội 2009…
Về đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn, luận án có: Luận văn “Pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ” của tác giả Doãn Văn Cương, bảo vệ tại Khoa luật trực
thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2011; Luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn Hoài Nam, bảo vệ
tại Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012; Luận văn “Chuyển
nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Phạm Thị Thanh Vân, bảo
vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2012; Luận án tiến sĩ “Hiệu lực của hợp
đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam” của tác giả Lê Minh Hùng – Trường
Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh năm 2010; Nghiên cứu về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ có luận văn thạc sĩ “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định
của pháp luật dân sự Việt Nam” của tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật – Đại
học Quốc gia Hà Nội, năm 2006…
Về tạp chí có: “Một số vấn đề đặt ra đối với quy định hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ trong BLDS” của tác giả Nguyễn Xuân Anh – Ban Biên tập Tạp chí
TAND tối cao đăng trên Tạp chí Toà án nhân dân số 12/2004; Phạm Hoàng Giang
với “Sự phát triển của pháp luật hợp đồng từ nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng
đến nguyên tắc công bằng”, tạp chí nhà nước và pháp luật số 10/2006…
Trên cơ sở những công trình nghiên cứu đó, tác giả có sự tổng hợp và kế
thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận
4
định, đánh giá của mình hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp
luật hiện hành và thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ tại thành phố Uông Bí.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài là trên cơ sở làm rõ lý luận, phân tích thực
trạng các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực
hiện các quy định này, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện thực hiện hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Uông Bí nói riêng và ở nước ta nói chung.
Xuất phát từ mục đích đó, nhiệm vụ nghiên cứu đà tài là:
Nghiên cứu các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng
quyền sử dụng và phân tích về hình thức, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ tại thành phố Uông Bí nói riêng và ở nước ta nói chung, được quy định trong
pháp luật dân sự Việt Nam.
Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ nhằm nâng cao hiệu quả liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn thực hiện các quy định này tại một địa phương
cụ thể.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Trong khuôn khổ của luận văn tốt nghiệp cao học luật, luận văn
đi sâu nghiên cứu vấn đề hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
trên cơ sở các quy định tại Bộ Luật dân sự năm 2015, Luật Đất đai 2013 và accs văn
bản pháp luật liên quan.
Về không gian: nghiên cứu thực tiễn về hợp đồng chuyển nhượng đất tại
thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.
Về thời gian: Từ năm 2013 đến 6/2018
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy vật
biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của
Đảng về Nhà nước về đất đai, đẩy mạnh cải cách hành chính, cải cách tư pháp, nâng
cao chất lượng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Luận văn còn sử dụng một số phương pháp như phương pháp kết hợp logic
với lịch sử; Phương pháp lịch sử giúp thu thập các thông tin để sắp xếp các thông
tin đó theo một trật tự nhất định. Từ đó làm bộc lộ tính tất yếu trong tiến trình phát
triển của vấn đề này.
Ngoài ra, các phương pháp: phân tích – tổng hợp, thống kê và so sánh,
phương pháp tổng hợp thực tiễn tại địa phương cũng được sử dụng trong quá trình
nghiên cứu và hoàn thiện luận văn.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại
các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có giá trị
tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng nói
chung và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta nói riêng.
Đồng thời kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần hoàn thiện các quy định
của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là góp phần vào việc đảm
bảo cho các quan hệ hợp đồng ở Việt Nam được ổn định, an toàn pháp lý và tránh
được các rủi ro cho các bên chủ thể, bảo đảm quyền tự do giao kết hợp đồng, quyền
được pháp luật bảo vệ khi tham gia các quan hệ hợp đồng và các quyền, lợi ích
chính đáng của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Kết quả này bổ
sung đáng chú ý về việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về công tác thực
hiện chuyển nhượng QSDĐ và các biện pháp nhằm phát huy tính dân chủ, tăng
cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân
tham gia giao kết hợp đồng dựa trên việc nghiên cứu thực trạng trong việc thực thi
pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta nói chung và ở trên địa bàn
thành phố Uông Bí.
7. Kết cấu của luận văn
6
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ và hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ
Chương 2: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn thành phố Uông Bí
Chương 3: Phương hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ
7
Chƣơng 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở
hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Trong
các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi
ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà
gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho
thuê đất và công nhận QSDĐ cho những người sử dụng đất trực tiếp.
Thực vậy, QSDĐ trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự
nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà
cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức
sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những
nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội. Chẳng hạn:
Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất
đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc
thực hiện QSDĐ mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai.
Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người không thể sản sinh ra lúa, gạo
để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày. Khi xác định mối quan hệ giữa
lao động và đất đai, C. Mác cho rằng: “Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản
xuất nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao động phải kết
hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất”.
Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và
thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể
tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu như không có đất đai thì
không có cuộc sống của con người.
8
Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị,
xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để
thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Ngoài ra, QSDĐ được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này
được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. ở đây chúng chúng ta đi sâu phân tích QSDĐ
dưới góc độ chính trị- pháp lý.
Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai.
Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta
chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất đai, đặc
biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá
nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn
này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Người đang sử dụng đất cảm
thấy “đột ngột” vì mình không phải là chủ sở hữu thửa đất nhưng lại thấy dường
như chẳng mất mát gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không
còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn
này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng,
pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho
quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều.
Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là
người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã quy định một
cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những
quy định này, chế định về QSDĐ được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất
đai thuộc sở hữu của toàn dân, QSDĐ được Nhà nước ghi nhận như là một hình
thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện.
Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ
để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế, Luật Đất đai
năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với
đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai. Tuy
9
nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở
nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của
đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức,
tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của QSDĐ, làm kìm hãm sự phát
triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm
1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của
người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ QSDĐ hợp pháp của
người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử
dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển QSDĐ, bao
gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ.
Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân
theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Như vậy, trong giai đoạn này QSDĐ của
người sử dụng đất đã được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã “trao” cho người
sử dụng đất “quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một
khuôn khổ nhất định”, nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử
dụng đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển QSDĐ đó cho người
khác khi không có nhu cầu hoặc đáp ứng điều kiện sử dụng đất. Đây là điểm đột
phá lớn nhất của Luật Đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát
triển thị trường QSDĐ, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế
mang lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, QSDĐ đất đã được xem nhưlà một
quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể đưa
QSDĐ của mình vào tham gia các giao dịch dân sự.
Hiến pháp năm 2013 ghi nhận đất đai là tài sản công, thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không trực tiếp
chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền đình đoạt tối cao của mình cho các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất,
thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận QSDĐ được xác lập bởi các
hành vi chuyển chuyền sử dụng đất hợp pháp.
10
QSDĐ là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp
thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. QSDĐ
của người sử dụng đất là một phạm trù rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý
khác nhau, trong đó có quyền chuyển QSDĐ.
Quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một “khuôn khổ”
nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban
hành các quy định của pháp luật bắt buộc về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và
nghĩa vụ các bên tham gia quan hệ chuyển QSDĐ mà người sử dụng đất và các cơ
quan quản lý nhà nước phải tuân theo.
Như vậy, chế định QSDĐ được xem như là một hình thức thực hiện quyền
sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu,
có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà
nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước
lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao
của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ bằng các hình thức giao đất,
cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận QSDĐ được xác lập
bởi các hành vi chuyển QSDĐ hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà
Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ
khác nhau.
Từ phân tích trên, chúng ta thấy, QSDĐ là một loại quyền đặc trưng của
người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản
của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển QSDĐ cũng
như quyền nhận chuyển QSDĐ không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể
mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban
hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện,
quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển QSDĐ.
Tóm lại, QSDĐ là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách
hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác.
Quá trình hình thành, vận động và phát triển của QSDĐ vừa diễn ra một cách tất
11
yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân
đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện.
1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
QSDĐ là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác
nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử
dụng đất là quyền chuyển QSDĐ. Trong nền kinh tế thị trường, QSDĐ là một loại
tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch.
Chuyển QSDĐ là việc người có QSDĐ có thể chuyển quyền này cho người
khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ.
Chuyển QSDĐ là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh
đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển QSDĐ là
việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được “định đoạt”QSDĐ hợp pháp của
mình theo quy định của pháp luật.
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép
chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó BLDS năm 1995 đã dành Phần thứ Năm để quy
định về chuyển QSDĐ. Luật Đất đai năm 2003 ghi nhận chín hình thức chuyển
QSDĐ gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ.
Theo điểm 10, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 thì “Chuyển QSDĐ là việc
chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ”.
Trong quá trình xây dựng BLDS năm 2005 có một số ý kiến cho rằng không
cần đưa vào BLDS các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vì pháp luật đất đai
đã quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên, sau khi cân nhắc, Quốc hội vẫn giữ lại
Phần thứ Năm – Quy định về QSDĐ trong Bộ luật dân sự mới – BLDS năm 2005.
Đương nhiên, các quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ đã có trong pháp luật
đất đai thì BLDS không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý
dân sự của việc chuyển QSDĐ. Đó chính là các hợp đồng về chuyển QSDĐ. Tuy
12
nhiên, đến BLDS năm 2015 thì các quy định về Phần thứ năm đã được bãi bỏ vì đã
được Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết.
Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệm chuyển QSDĐ.
Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển QSDĐ chỉ được thực hiện theo các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế. Còn theo cách nhìn nhận thứ
hai thì chuyển QSDĐ bao gồm tất cả các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Chúng
tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự giải thích: chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho và thừa kế QSDĐ là quyền chuyển QSDĐ trọn vẹn các quyền còn
lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng QSDĐ vẫn được coi là
chuyển QSDĐ nhưng đây là chuyển QSDĐ hạn chế, không trọn vẹn.
1.1.3. Tính tất yếu, khách quan của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để làm rõ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trường QSDĐ cũng như nhu
cầu chuyển nhượng QSDĐ, trước hết, chúng ta cần đánh giá quan hệ đất đai nói chung
và quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau.
Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước
thống nhất quản lý. Bằng quy định này, Nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở
hữu quy nhất – sở hữu toàn dân về đất đai. Nhờ sự thống nhất quản lý chỉ một hình
thức duy nhất này mà Nhà nước đã loại bỏ được cái hình thức sở hữu khác như sở
hữu tập thể, sở hữu tư nhân về đất đai từ đó chấm dứt hàng loạt những tranh chấp về
quyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho việc quy định không thừa nhận việc
đòi lại đất đai đã giao cho người khác sử dụng. Điều này cũng đã tạo được sự ổn
định về kinh tế, chính trị, an toàn và trật tự xã hội ở các địa bàn dân cư, đồng thời
giúp nhà nước thực hiện vai trò tối cao trong việc hoạch định chính sách pháp luật
đất đai.
Tuy nhiên, trong thời kỳ này, pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi mua bán
chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức. Hay nói cách khác, sau khi Hiến
pháp 1980 ra đời thì vấn đề xã hội hóa đất đai được thực hiện một cách tuyệt đối.
Việc sử dụng đất đai bị “đóng khung” trong quan hệ giao đất, thu hồi đất giữa người
sử dụng đất với Nhà nước. Mọi quan hệ kinh tế nói chung đều được vận hành theo
13
kế hoạch đã được lập sẵn cho các cơ quan nhà nước tiến hành. Hiệu quả kinh tế nói
chung không được coi trọng. Đất đai, sức lao động, các tư liệu sản xuất khác không
được coi là hàng hóa. Chúng cũng có tham gia vào các quy định sản xuất kinh
doanh nhưng không phải theo nhu cầu khách quan của thị trường mà theo ý chí chủ
quan của những nhà hoạch định kế hoạch điều khiển. Vì thế, đất đai cùng các tư liệu
sản xuất, tư liệu lao động nói trên không có giá trị trao đổi. Quan hệ đất đai trong có
cơ chế quản lý kế hoạch hóa tập trung về cơ bản cơ chế đánh giá với hai góc độ: Về
phương diện quản lý đất đai, Nhà nước quản lý đất đai theo cơ chế mệnh lệnh hành
chính, cơ chế xin cho là chủ yếu. Về phương diện sử dụng đất, đất đai được coi là
của chung của cả quốc gia, không được coi là tài sản thông thường được phép giao
dịch. Người sử dụng đất không được chuyển nhượng QSDĐ cho người khác khi
không còn nhu cầu sử dụng. Do vậy, đã không kích thích và giải phóng được năng
lực sản xuất cho người lao động. Hậu quả là người nông dân không thiết tha gắn bó
với mảnh đất của họ đang sử dụng. Đất đai, do vậy, không được cải tạo bồi bổ kịp
thời đã trở nên hoang hóa hoặc kém độ phì nhiêu đi nhiều. Việc sử dụng cũng bừa
bãi, lãng phí, kém hiệu quả. Người sử dụng đất có quyền không có quyền làm chủ
thực sự đất đai, hiệu quả kinh tế trong sự sử dụng đất không được coi trọng. Đất đai
được coi là tài sản công cộng, một thứ của trời cho, sử dụng như thế nào cũng không
quan trọng.
Khi nền kinh tế được chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, các quan hệ kinh tế được vận hành theo sự điều tiết của quy luật thị trường.
Trong cơ chế kinh tế này, đất đai được đặt chúng với giá trị như người ta thường nói
là “tấc đất tấc vàng”, các quan hệ đất đai cũng phải vận động theo cơ chế thị trường.
Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lý và sử dụng đất đai phải kể đến cơ chế
giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã viên sử dụng trong sản xuất nông nghiệp
(được gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành
Trung ương Đảng ngày 05/04/1988 đã từng bước “cởi trói” và giải phóng năng lực
sản xuất cho người nông dân. Cơ chế khoán mới này đã đem lại hiệu quả vô cùng to
lớn, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt nông thôn và nông nghiệp ở nước ta. Người nông
dân phấn khởi, yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai.
14
QSDĐ là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự tác động của quy luật giá
trị của thị trường. QSDĐ được tham gia vào các phương thức quản lý nhà nước đối
với đất đai đang dần dần thay đổi theo hướng phù hợp với cơ chế thị trường. Các
biện pháp quản lý có yếu tố kinh tế ngày càng được chú trọng như thu tiền sử dụng
đất, thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, từ vệc xử phạt vi
phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai. Trong xử lý các
quan hệ đất đai người sử dụng đất được tự chủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh.
Họ được Nhà nước giao QSDĐ ổn định lâu dài đồng thời còn có các quyền định
đoạt QSDĐ. Chính việc được coi là một yếu tố của thị trường QSDĐ là một loại tài
sản – đã làm thay đổi quan niệm người sử dụng đất. Họ phải cân nhắc, tính toán làm
sao cho việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất. Cơ chế thị trường đã trả lại cho đất
đai giá trị đích thực của nó vừa đồng thời hình thành nên một loại thị trường mới ở
Việt Nam – thị trường QSDĐ, trong bộ phận của thị trường bất động sản, cùng với
thị trường vốn, thị trường lao động, là các thị trường trung tâm của nền kinh tế thị
trường ở nước ta. Chúng có mối liên hệ khăng khít với nhau. Một thị trường bất
động sản có hiệu quả sẽ có tác dụng đến hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế.
Nền kinh tế thị trường tác động đến việc chuyển nhượng QSDĐ trong các
khu đô thị mạnh mẽ nhất. Cơ chế thị trường kéo theo quá trình đô thị hóa diễn ra
nhanh chóng. Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, chuyển thành các khu
đô thị mới. Một bộ phận dân số và lao động nông thôn do không có đất để sản xuất
phải chuyển dần về làm ăn sinh sống ở các khu đô thị, các ngành công nghiệp, dịch
vụ. Mặt khác, chính sự hấp dẫn của các khu đô thị lớn – nơi quy tụ nhiều nhà máy,
xí nghiệp trường học ở đây đã là nguyên nhân của dòng người di cư ồ ạt ra thành
phố. Do đòi hỏi của nền kinh tế thị trường, yêu cầu về nguồn nhân lực của các thành
phố lớn rất đa dạng từ những công việc đòi hỏi có trình độ chuyên môn tay nghề
cao như kỹ sư, chuyên gia, lập trình viên máy tính đến những công việc dịch vụ phổ
thông như đánh giày, móc cống, xe thồ, giúp việc gia đình.
Lao động nông thôn khi không còn đất để sản xuất trong khi không có tay
nghề, không có vốn sản xuất kinh doanh phải tìm đến các khu đô thị, người có
chuyên môn tay nghề cao, có tính chất công việc đặc thù phải ở lại thành thị, sinh
15
viên mới ra trường muốn ở lại thành thị để tìm kiếm một công việc phù hợp, hấp dẫn
và cơ hội thăng tiến. Tất cả những đối tượng này đã góp phần làm cho nhu cầu nhà ở
trở nên vô cùng bức xúc. Trong nền kinh tế thị trường việc bùng nổ các hoạt động
kinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tượng và việc tìm được một miếng đất phù
hợp là điều kiện tiên quyết. Tốc độ phát triển đô thị cũng như tốc độ phát triển kinh tế
diễn ra rất nhanh nên nhu cầu mở rộng đô thị mới phát triển không gian đô thị cũng là
nhu cầu thường trực. Vậy là nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ cứ mỗi ngày một tăng tỷ
lệ thuận với quá trình đô thị hóa. Mặt khác, cơ chế thị trường với mặt trái của nó là
sinh ra sự phân cực giàu nghèo trong xã hội. Một bộ phận khá giả hơn, có tiềm lực
kinh tế mạnh hơn đương nhiên sẽ có nhu cầu cải thiện chỗ ở tốt hơn, và đặc biệt
chính bộ phận này là chủ thể thực hiện việc đầu cơ đất đai. Do có nhiều vốn, họ có
thể mua QSDĐ rất nhiều rồi chờ giá cao bán kiếm lời. Theo chúng tôi, đây chính là
một trong những nguyên nhân cơ bản của việc tăng giá đất một cách khó kiểm soát
trong thời gian qua.
Một lý do nữa là trong thời kỳ đầu của nền kinh tế thị trường ở Việt Nam
hiện nay, bên cạnh những tiến bộ đáng ghi nhận thì nền kinh tế vẫn bộc lộ một số
nhược điểm. Các môi trường đầu tư chưa thật sự thuận lợi đặc biệt xuất phát từ sự
quản lý của các cơ quan nhà nước còn mang nặng tư tư tưởng hành chính quan liêu,
thị trường chứng khoán mới hình thành còn chưa ổn định và quá mới mẻ với nhiều
người, lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng thấp. Tất cả điều đó cộng với tình trạng
tốc độ phát triển nhanh chóng mặt của thị trường bất động sản khiến cho một bộ
phận dân cư có nguồn vốn nhàn rỗi coi QSDĐ là đối tượng đầu tư triển vọng và
hiệu quả nhất. Chính vì nhiều nguồn cầu như vậy trong khi nguồn cung – với lý
thuyết đơn giản mà ai cũng hiểu là đất đai không thể sinh sôi nảy nở mà ngược lại
ngày càng bị thu hẹp trước yêu cầu phát triểnđo thị hóa cộng với thực trạng chất
lượng quy hoạch, quản lý vĩ mô đất đai đô thị còn thiếu tầm nhìn xa đã khiến cho
giá trị QSDĐ liên tục bị đẩy lên.
Nền kinh tế thị trường cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ
trong nông nghiệp. Nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn sản xuất hàng hóa gắn
với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước rõ ràng là bị chi
16
phối bởi cơ chế thị trường. Việc giao đất cho người sử dụng đất đồng thời với việc
giao thêm các quyền định đoạt QSDĐ đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung,
ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác cũng tạo
điều kiện để QSDĐ tham gia vào giao dịch trên thị trường QSDĐ việc hình thành
thị trường QSDĐ, gắn liền với thị trường bất động sản là một đòi hỏi tất yếu của thị
trường. Trong thị trường này, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không
ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận. Tùy vào nhu
cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau,
hoặc để sản xuất hoặc chuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông
qua các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đai từ
đất nông nghiệp sang đất đai chuyên dùng, và ngược lại. Do vậy, với yêu cầu xu thế
của nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ trong nông nghiệp và
nông thôn cũng là một tất yếu khách quan.
Như vậy, sự hình thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường đã
trở thành một trong những yếu tố cơ bản tác động đến sự chuyển dịch đất đai. Hay
nói cách khác, chuyển dịch đất đai nó chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng là
một hiện tượng mang tính quy luật. Nó hình thành vận đồng và phát triển phụ thuộc
vào sự hình thành, vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường.
1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiến pháp năm 2013 ghi nhận đất đai là tài sản công, thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không trực tiếp
chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền đình đoạt tối cao của mình cho các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất,
thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận QSDĐ được xác lập bởi các
hành vi chuyển chuyền sử dụng đất hợp pháp.
Hợp đồng dân sự là một khái niệm có nguồn gốc lâu đời và thông dụng nhất,
là một trong những chế định quan trọng của pháp luật dân sự. Có rất nhiều cách
định nghĩ “Hợp đồng dân sự”. Khái niệm hợp đồng dân sự phải được xem xét dưới
nhiều góc độ khác nhau:
17
Một là, hợp đồng dân sự là các quy phạm pháp luật của nhà nước ban hành
nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội được phát sinh do quá trình trao đổi các lợi ích
vật chất giữa các chủ thể tham gia quan hệ đó với nhau.
Hai là, hợp đồng dân sự là một giao dịch dân sự mà trong đó các bên tự trao
đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thỏa thuận chung nhằm làm phát sinh các quyền
và nghĩa vụ dân sự nhất định đối với nhau. Theo phương diện này, hợp đồng dân sự
vừa được xem xét ở dạng cụ thể vừa được xem xét ở dạng khái quát. Hợp đồng dân
sự định nghĩa dưới dạng cụ thể thì: “Hợp đồng dân sự là thỏa thuận giữa các bên về
việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua
bán, thuê, vay, mượn, tặng, cho tài sản, làm một việc hoặc không làm một việc, một
dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu
cầu sinh hoạt, tiêu dùng”. Hay hợp đồng dân sự được hiểu một cách đơn giản, khái
quát là “sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền
và nghĩa vụ dân sự”.
Dưới góc độ pháp luật, khái niệm hợp đồng dân sự tại Việt Nam được quy
định trong BLDS 2005 theo đó: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về
việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Khái niệm hợp đồng dân sự trong BLDS 2015 giữ nguyên khái niệm hợp đồng
dân sự trong BLDS 1995 và BLDS 2005. Theo đó hợp đồng dân sự là một giao dịch
dân sự mà trong đó các bên tự trao đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thỏa thuận cùng
nhau làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ nhất định.
Theo quy định tại BLDS 2005: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là
sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển
giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận
chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và
pháp luật về đất đai.
Còn BLDS 2015 thì chỉ có quy định chung cho các loại hợp đồng về chuyển
QSDĐ: “Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng
đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn
