BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ
QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH QUẢNG NINH
Ngành: Luật Kinh tế
NGUYỄN THANH THỦY
HÀ NỘI – 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của tổ chức
kinh tế qua thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Ninh
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8380107
Họ và tên học viên: NGUYỄN THANH THỦY
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: GS. TS. NGUYỄN THỊ MƠ
HÀ NỘI – 2019
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ này là công trình nghiên cứu khoa học
độc lập của tôi. Các nội dung nghiên cứu và kết quả, các số liệu nêu trong
luận văn là trung thực có nguồn gốc rõ ràng và đáng tin cậy.
Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào tôi xin hoàn toàn chịu trách
nhiệm trước hội đồng cũng như kết quả luận văn của mình.
Tác giả
Nguyễn Thanh Thủy
ii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ………………………………………………………………………………………… i
DANH MỤC BẢNG BIỂU ……………………………………………………………………………
v
CÁC TỪ VIẾT TẮT ………………………………………………………………………………….. vi
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN …………………………………… vii
MỞ ĐẦU ……………………………………………………………………………………………………..
1
CHƢƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT
VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ TẠI VIỆT NAM …………………………………………………………………………..
8
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất
…..
8
1.1.1. Khái niệm về tổ chức kinh tế …………………………………………………………….
8
1.1.2. Đặc điểm của tổ chức kinh tế ………………………………………………………….
10
1.1.3. Vai trò của tổ chức kinh tế ……………………………………………………………..
12
1.2. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
của tổ chức kinh tế …………………………………………………………………………………..
15
1.2.1.Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ……
15
1.2.2. Ý nghĩa của việc tổ chức kinh tế thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..
19
1.3. Khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật về chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ………………………………………………………….
23
1.3.1. Khái niệm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đât của tổ chức
kinh tế …………………………………………………………………………………………………..
23
1.3.2. Đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
……………
24
1.3.3. Nội dung của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức
kinh tế …………………………………………………………………………………………………..
25
iii
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC
KINH TẾ TẠI QUẢNG NINH ……………………………………………………………………
27
2.1. Thực trạng các quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế
…………………………………………………………………….
27
2.1.1.Điều kiện chuyển nhượng
………………………………………………………………..
27
2.1.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ
……………………………………………..
31
2.1.3.Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế …
35
2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ………………………………………………………………………………………………..
39
2.2. Thực trạng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại
Quảng Ninh …………………………………………………………………………………………….
42
2.2.1. Phân tích điều kiện tự nhiên – kinh tế – xã hội của tỉnh Quảng Ninh và
đánh giá tác động đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
…………………….
42
2.2.2. Thực trạng sử dụng các loại đất hiện nay của các tổ chức kinh tế trên địa
2bàn Quảng Ninh …………………………………………………………………………………..
47
2.2.3. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014-2018 ……………………………………………………..
49
2.2.4. Thực trạng quản lý nhà nước đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất
các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh ………………………………………
52
2.2.5. Đánh giá về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh. …………………………………………………………….
56
2.3. Đánh giá thực trạng thực thi pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế tại Quảng Ninh ………………………………………………
58
2.3.1. Những điểm tích cực
………………………………………………………………………
58
2.3.2. Những khó khăn, yếu kém trong việc thực thi các quy định về chuyển
nhượng quyền SDĐ tại Quảng Ninh và nguyên nhân ………………………………….
59
iv
CHƢƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ TĂNG
CƢỜNG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI QUẢNG NINH ……………………..
63
3.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế
……………………………………………………………………….
63
3.1.1. Sửa đổi, bổ sung một số khái niệm trong Bộ luật dân sự có liên quan đến
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ……………………………………………………………
63
3.1.2. Nhóm giải pháp sửa đổi, bổ sung quy định trong Luật đất đai và Luật
kinh doanh Bất động sản. ………………………………………………………………………..
66
3.2. Một số giải pháp và kiến nghị để các tổ chức kinh tế tại Quảng Ninh thực
thi tốt các quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
…..
69
3.2.1. Các tổ chức kinh tế cần tăng cường sự hiểu biết pháp luật về pháp luật
đất đai và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ………………………….
69
3.2.2. Các cơ quan quản lý đất đai tại tỉnh Quảng Ninh cần tiếp tục thực hiện
cải cách hành chính trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất …………
70
3.2.3. Kiến nghị đối với Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh ………………………..
74
3.2.4. Kiến nghị đối với chính quyền các cấp ở Quảng Ninh ……………………….
76
KẾT LUẬN ………………………………………………………………………………………………..
77
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
v
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Số lượng lao động hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam
giai đoạn 2013 – 2017
……………………………………………………………………………………
12
Bảng 1.2: Tình hình thu ngân sách nhà nước từ nhà đất, giai đoạn 2012-2017 …….
14
Bảng 2.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2016-2018 ……..
45
Bảng 2.2: Tình hình sử dụng các loại đất tại các địa phương tỉnh Quảng Ninh ……
47
Bảng2.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức tại Quảng
Ninh
……………………………………………………………………………………………………………
49
Hình 1.1. Thu ngân sách từ thuế, phí với nhà, đất giai đoạn 2012 – 2017 …………….
22
Hình2.1: Tỷ trọng cơ cấu đất tại tỉnh Quảng Ninh ……………………………………………
49
Hình 2.2. Số lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân ……………………………………………………………..
52
vi
CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Tên đầy đủ
BĐS
Bất động sản
BLDS 2005
Bộ Luật dân sự của Việt Nam năm 2005
BLDS 2015
Bộ Luật dân sự của Việt Nam năm 2015
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
HTX
Hợp tác xã
Luật ĐT 2014
Luật Đầu tư của Việt Nam năm 2014
NSNN
Ngân sách nhà nước
NXB
Nhà xuất bản
SDĐ
Sử dụng đất
TCKT
Tổ chức kinh tế
UBND
Ủy ban nhân dân
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
vii
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN
Với tên gọi Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức
kinh tế qua thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Ninh, Luận văn đã đạt được một số
kết quả về lý luận và thực tiễn. Ngoài ra, Luận văn cũng có khả năng ứng dụng
trong thực tiễn. Cụ thể:
1.Kết quả đạt đƣợc của Luận văn
Về lý luận, Luận văn đã làm rõ khái niệm, đặc điểm và vai trò của TCKT nói
chung và TCKT trong chuyển nhượng quyền SDĐ nói riêng. Luận văn cũng đã
phân tích để làm rõ khái niệm pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ; đặc điểm
cơ bản của pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ và nội dung của pháp luật về
quyền SDĐ.
Về thực tiễn, luận văn đã đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng
quyền SDĐ của TCKT theo 4 vấn đề là: Điều kiện chuyển nhượng quyền SDĐ, hợp
đồng chuyển nhượng quyền SDĐ, trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ,
quyền và nghĩa vụ của TCKT nhận chuyển nhượng quyền SDĐ. Trên cơ sở đó đã
và đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT tại Quảng Ninh từ
những phân tích về điều kiện tự nhiên, KT – XH của tỉnh, từ thực trạng sử dụng các
loại đất hiện nay trên địa bàn tỉnh và từ kết quả chuyển nhượng quyền SDĐ của các
TCKT trong giai đoạn từ 2013-2018 của tỉnh Quảng Ninh.
Trên cơ sở phân tích tình hình về chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT
tại Quảng Ninh, chỉ ra những điểm tích cực và những khó khăn, hạn chế trong việc
thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ tại Quảng Ninh, luận văn đã để
xuất hai nhóm giải pháp: (1). Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
quyền SDĐ và (2). Nhóm giải pháp đề các TCKT tại tỉnh Quảng Ninh tăng cường
khả năng thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ trong thời gian tới.
2. Khả năng ứng dụng thực tiễn của đề tài
– Luận văn là tài liệu tham khảo hữu ích cho các cơ quan, đơn vị, tổ chức
trong quá trình nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện chính sách, pháp luật về chuyển
viii
nhượng quyền SDĐ của các TCKT. Một số giải pháp và kiến nghị trong luận văn có
giá trị tham khảo đối với các cơ quan lập pháp khi sửa đổi các quy định của pháp
luật về chuyển nhượng quyền SDĐ.
– Luận văn là tài liệu có khả năng nghiên cứu để ứng dụng trong thực tiễn
hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKTnói chung và tại tỉnh Quảng
Ninh nói riêng. Luận văn cũng là tài liệu tham khảo để Chính quyền các cấp tại tỉnh
Quảng Ninh đổi mới, cải cách hệ thống thủ tục hành chính liên quan đến công tác
quản lý đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền SDĐ nói riêng.
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của quốc gia, là cơ sở vật chất quan
trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng
không thể thay thế. Vì vậy, con người luôn muốn tác động đến đất đai và tích cực
để tạo ra các giá trị vật chất và tinh thần phục vụ đời sống cho mình.
Tại Việt Nam, đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý(Hiến pháp 2013, Điều 53), cho nên cá nhân
và tổ chức không có quyền mua bán hay chuyển nhượng đất đai. Cùng với sự hình
thành và phát triển của nền kinh tế thị trường, vấn đề chuyển nhượng và lưu thông
đất đai đã được đặt ra, từ đó ra đời các quy định về quyền SDĐ và chuyển nhượng
quyền SDĐ.
Luật Đất đai năm 1993 có bước đột phá quan trọng khi cho phép chuyển
quyền SDĐ. Chuyển quyền SDĐ là một giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Có
nhiều hình thức chuyển quyền SDĐ, như: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng
cho, góp vốn… trong đó, hình thức chuyển nhượng quyền SDĐ là hình thức phổ
biến. Hiện nay, chuyển nhượng quyền QSDĐ là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong
nền kinh tế thị trường, đối với cá nhân, hộ gia đình và đặc biệt là đối với các TCKT.
Tại Việt Nam, TCKT là chủ thể SDĐ rất quan trọng trong các chính sách và
pháp luật về đất đai của nhà nước.Việc pháp luật trao quyền chuyển nhượng quyền
SDĐ cho các TCKT trong nước trong khuôn khổ quy định của pháp luật chính là
việc xác định quyền SDĐ là một quyền tài sản và được coi như một loại tài sản đặc
biệt của thị trường lưu thông quyền SDĐ ấy. Việc pháp luật xác lập quyền chuyển
nhượng quyền SDĐ tạo điều kiện cho doanh nghiệp và các TCKT huy động nguồn
vốn, nội và ngoại lực th c đ y sản xuấtkinh doanh, góp phần tăng nguồn thu ngân
sách Nhà nước.
Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, các quy định của pháp luật về
quyền này vẫn còn một số bất cập, đặc biệt khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền
SDĐ của các TCKT trong các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở,…. Những
2
bất cập này cũng gây ra nhiều khó khăn trong quá trình thực thi pháp luật về chuyển
nhượng quyền SDĐ tại tỉnh Quảng Ninh.
uất phát từ thực tiễn yêu cầu cần có sự nghiên cứu, tìm hiểu và hoàn thiện
pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ, đặc biệt là chuyển nhượng quyền SDĐ
của TCKT, một trong những chủ thể có đóng góp quan trọng cho sự phát triển của
kinh tế của tỉnh Quảng Ninh, tác giả đã chọn vấn đề: h ậ ề h ển nhượng
ền ử ụng đấ ủ ổ hứ inh ế hự iễn hi hành ại ỉnh Q ảng
Ninh” làm đề tài nghiên cứu cho Luận vănThạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian nghiên cứu, tác giả nhận thấy có nhiều công trình nghiên cứu
trực tiếp hoặc gián tiếp về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ở những
mức độ và phạm vi khác nhau, cụ thể:
Luận văn thạc sỹ của Lê Thùy Dương, trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2011
về Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam hiện nay đã nêu lên được những vấn đề pháp lý chuyên sâu và bất cập
của pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản tại thời điểm Luật Kinh
doanh Bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực. Mặc
dù Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã thay thế Luật Kinh doanh Bất động
sản năm 2006, tuy nhiên nghiên cứu này vẫn có giá trị tham khảo cho các nghiên
cứu sau đó.
Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, trường Đại học Luật
thành phố Hồ Chí Minh, năm 2017: “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản”. Luận văn nghiên cứu đến các quy định của pháp luật liên
quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Tác giả
Thùy Hương đã tập trung vào phân tích một số vấn đề cốt lõi trong chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gồm: điều kiện chuyển nhượng, điều kiện về
chủ thể, trình tự và thủ tục chuyển nhượng, hợp đồng và nghĩa vụ tài chính trong
hoạt động chuyển nhượng. Luận văn đã đưa ra được nhiều bất cập của pháp luật về
3
chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản sau một thời gian Luật kinh doanh
BĐS 2014 được áp dụng, từ đó kiến nghị các quy định điều chỉnh phù hợp.
Bài viết của tác giả Lưu Quốc Thái,với tiêu đề: Hoàn thiện pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường (đăng trên
Tạp chí Khoa học Pháp lý số 4/2014). Bài viết đã phân tích, đánh giá và đưa ra
những so sánh những quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ giữa
Luật Đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013. Từ đó, tác giả đã đưa ra những đề
xuất, kiến nghị điều chỉnh Luật đất đai cho phù hợp.
Ngoài những công trình nghiên cứu được đề cập ở trên, có một số dự án liên
quan đến pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ như: Dự án điều tra sự hiểu biết
về năm quyền của người sử dụng đất, TA 2225 – VIE, đề tài nghiên cứu khoa học
cấp Bộ của Viện Nghiên cứu Địa chính – Tổng cục Địa chính; Dự án JICA, Khảo sát
và điều tra xã hội về hộ gia đình và quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội và thành
phố Hồ Chí Minh, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ của Viện Nghiên cứu Khoa học
pháp lý – Bộ Tư pháp (năm 1999). Hay những cuốn sách như: Giáo trình Luật đất
đai”, Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (N B Hồng Đức – Hội Luật gia
Việt Nam, năm 2012 và bản tái bản năm 2014); Sách Thị trường quyền sử dụng đất
ở Việt Nam của tác giả Bùi Thị Tuyết Mai (N B Lao động – ã hội, năm
2005);Sách Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu – pháp luật và thực tiễn xét xử”
của tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng (N B Thông tin và Truyền
thông, năm 2011)
Tựu chung lại, các công trình nghiên cứu nêu trên, hoặc nghiên cứu về chuyển
nhượng các dự án kinh doanh BĐS, có đề cập đến chuyển nhượng quyền SDĐ,
nhưng không đi sâu tìm hiểu quyền chuyển nhượng quyền SDĐ của riêng TCKT,
hoặc đã được thực hiện với thời gian khá lâu, hoặc tuy được thực hiện gần đây
nhưng có phương pháp tiếp cận và nghiên cứu khác với đề tài của tác giả. uất phát
từ đó, có thể cho rằng việc nghiên cứu tìm hiểu và hoàn thiện pháp luật về chuyển
nhượng quyền SDĐ của TCKT trong tình hình hiện nay là một đề tài mới và có tính
ứng dụng cao.
4
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.1 Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụngpháp luật
về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKTtrong nước nói chung và tại tỉnh Quảng
Ninh nói riêng,đề tài chỉ ra những bất cập của pháp luật và đề xuấtgiải pháp hoàn
thiện pháp luật về chuyền nhượng quyền SDĐ nhằm tăng cường thực thi pháp luật
về chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT tại tỉnh Quảng Ninh.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục đích trên, nhiệm vụ của luận văn là:
– Nghiên cứu để làm rõ những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền SDĐvà
pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT trong nước.
– Phân tích thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT
trong nước, nhằm nêu bật những thành tựu đã đạt được cũng như những bất cập và
nguyên nhân của các bất cập đó.
– Phân tích thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của các
TCKT tại tỉnh Quảng Ninh trong thời gian vừa qua và những vướng mắc, khó khăn.
– Đề xuất giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện pháp luật về chuyển
nhượng quyền SDĐ của TCKT trong nước.
– Đề xuất các kiến nghị để các TCKT tại tỉnh Quảng Ninh thực thi tốt, đầy đủ
các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ tại tỉnh Quảng Ninh
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là những vấn đề liên quan đến quyền
SDĐ, chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT và pháp luật về chuyển nhượng quyền
SDĐ của các TCKT.
Đối tượng nghiên cứu của luận văn còn bao gồm việc phân tích thực tiễn
chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT tại tỉnh Quảng Ninh.
5
4.2 Phạm vi nghiên cứu
4.2.1. Phạm vi về nội dung
Trong khuôn khổ của Luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu các quy định của
Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014, BLDS 2015 và các văn bản
hướng dẫn thi hành về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT trong nước, không
nghiên cứu các TCKT có vốn đầu tư nước ngoài. Luận văn cũng nghiên cứu quy
định có liên quan của Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động
sản. Khi nghiên cứu về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT, TCKT được phân
tích trong luận văn là các pháp nhân thương mại (không nghiên cứu HT , liên hiệp
HT ) tồn tại chủ yếu dưới hình thức là các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh.
Ngoài ra, chuyển nhượng quyền SDĐ là vấn đề phức tạp có nội dung rộng lớn.
Trong phạm vi nghiên cứu giới hạn ở việc phân tích 4 vấn đề là : (i).Điều kiện
chuyển nhượng; (ii). Hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ; (iii). Trình tự và thủ
tục chuyển nhượng; (iv). Quyền và nghĩa vụ của các TCKT nhận chuyển nhượng
quyền SDĐ.
Khi phân tích thực trạng thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của
TCKTtại tỉnh Quảng Ninh, luận văn phân tích thực trạng chuyển nhượng quyền
SDĐ của các TCKT vànguyên nhân của những hạn chế trong vấn đề này.
4.2.2. Phạm vi về không gian
Luận văn nghiên cứ pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT tại
Việt Nam nói chung và ở Quảng Ninh nói riêng.
4.2.3. Phạm vi về thời gian
Khi phân tích thực trạng pháp luật: Luận văn lấy mốc năm 1993 – năm ban
hành Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam cho đến nay. Khi thống kê số liệu về kết
quả chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT tại tỉnh Quảng Ninh, Luận văn lấy
số liệu trong 5 năm gần đây, tức là từ năm 2013 đến nửa đầu năm 2018. Khi đề xuất
giải pháp, Luận văn đề xuất các giải pháp sửa đổi các quy định của pháp luật về
chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT cho đến năm 2023.
6
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. hương h ận nghiên ứ
Luận văn vận dụng các nguyên tắc, phương pháp luận triết học duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà
nước và pháp luật trong điều kiện cơ chế kinh tế thị trường. Ngoài ra, luận văn được
thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm của Đảng và Nhà nước về quản lý
đất đai trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường
định hướng XHCN, phát huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước.
5.2. hương h nghiên ứ ụ hể
Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng như: phương pháp tổng
hợp, phương pháp hệ thống hóa, phương pháp so sánh, phương pháp lịch sử và
phương pháp so sánh luật học. Cụ thể:
Tại Chương 1 của Luận văn, tác giả sử dụng phương pháp hệ thống hóa,
phương pháp phân tích để luận giải nhằm làm rõ những vấn đề lý luận có liên quan
như khái niệm về TCKT, về quyền SDĐ, về chuyển nhượng quyền SDĐ; khái niệm
về pháp luật, nội dung của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT
ở Việt Nam.
Tại Chương 2, tác giả sử dụng phương pháp so sánh luật học để phân tích có
so sánh các quy định của pháp luật nhằm chỉ ra những tiến bộ cùng những bất cập
trong các quy định của pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền SDĐ của các
TCKT. Ở chương này, tác giả cũng sử dụng các phương pháp phân tích, phương
pháp thống kê để làm rõ thực trạng chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT tại
tỉnh Quảng Ninh.
Tại Chương 3, tác giả áp dụng các phương pháp phân tích, luận giải và hệ
thống hóa để luận giải cho những giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như các kiến
nghị để TCKT ở Quảng Ninh thực thi hiệu quả pháp luật về chuyển nhượng quyền
SDĐ.
7
6. Bố cục luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương, cụ thể:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam
Chương 2: Thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh
Chương 3:Giải pháp hoàn thiện pháp luật và kiến nghị tăng cường thực thi
pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại Quảng Ninh
8
CHƢƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT
VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ TẠI VIỆT NAM
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất
1.1.1. Khái niệmvề tổ chức kinh tế
Một trong những chủ thể sử dụng đất là TCKT. TCKT là một thuật ngữ được
sử dụng phổ biến trong đời sống cũng những trong các văn bản pháp luật. Khái
niệm TCKT được sử dụng nhằm biểu đạt về một loại hình chủ thể hoạt động trong
sản xuất – kinh doanh, dịch vụ với mục đích tìm kiếm lợi nhuận.
Dù quy định tổ chức kinh tế là một trong những chủ thể SDĐ, nhưng pháp luật
đất đai lại không đưa ra định nghĩa về TCKT.
Liên quan đến TCKT, Luật Đất đai 2003 quy định: Tổ chức trong nước bao
gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị
xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức kinh tế,
tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ
chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền SDĐ; tổ chức kinh tế nhận
chuyển quyền SDĐ 1. Quy định này chỉ mang tính liệt kê với nghĩa nhấn mạnh
rằng, TCKT được xác định là một trong số các tổ chức trong nước được Nhà nước
giao đất hoặc công nhận quyền SDĐ. Mục đích của quy định này trong Luật đất đai
năm 2003 là nhằm để phân biệt các tổ chức trong nước, kể cả các TCKT trong nước
với tổ chức nước ngoài. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là chủ thể SDĐ tại
Việt Nam được xác định là chủ thể SDĐ riêng, có thể SDĐ cho quan hệ ngoại giao,
hoặc SDĐ cho hoạt động đầu tư. Cụ thể, Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của
nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan
đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ
1 Khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2003.
9
quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất 2
và Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất 3.
Năm 2013, khi Luật đất đai mới ra đời thì TCKT đã được nhắc đến tại Khoản
27 Điều 3, nhưng không phải là một khái niệm mà với cách liệt kê, theo đó liệt kê
rằng: Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và TCKT khác theo quy
định . Điều này cho thấy điểm mới của Luật đất đai 2013 là đã liệt kê các tổ chức
được gọi là TCKT trong nước phân biệt với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài. Nói cách khác, theo Luật đất đai năm 2013, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài vẫn là những chủ thể SDĐ riêng cho quan hệ ngoại giao hoặc cho hoạt
động đầu tư. Điểm khác biệt là đối với chủ thể nước ngoài SDĐ để đầu tư tại Việt
Nam, Luật Đất đai 2013 không gọi tên là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào
Việt Nam như Luật Đất đai 2003, mà xác định theo một tên gọi phù hợp hơn là
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và xác định rõ bao gồm doanh nghiệp
100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà
nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật
về đầu tư 4.
Như vậy, TCKT trong nước (hay TCKT) theo pháp luật đất đai của Việt Nam
là TCKT được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền SDĐ với ý
nghĩa là một loại chủ thể có quyền SDĐ hoặc một doanh nghiệp có quyền SDĐ
được hình thành từ nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân trong nước, không bao gồm
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Pháp luật đất đai định danh chủ thể SDĐ là TCKT, dù có hay không cụm từ
trong nước đi kèm sau đó, chính là đề cập đến TCKT trong nước. Vì vậy, trong
Luận văn, việc tác giả sử dụng thuật ngữ tổ chức kinh tế cũng chính là đề cập đến
tổ chức kinh tế trong nước , hoặc ngược lại.
2 Khoản 5 Điều 9 Luật Đất đai 2003.
3 Khoản 7 Điều 9 Luật Đất đai 2003.
4 Khoản 5 và Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013.
10
Cũng theo quy định tại Khoản 27 Điều 3 của Luật đất đai 2013, TCKT và cách
hiểu về TCKT phải được hiểu theo pháp luật dân sự Việt Nam. Theo pháp luật dân
sự Việt Nam, TCKT là một pháp nhân5 .
Năm 2014, khi Luật Đầu tư năm 2014 ra đời, khái niệm về TCKT đã được xác
định rõ tại Khoản 16 Điều 3: Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt
động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên
hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh .
Từ những phân tích ở trên, tác giả cho rằng TCKT là pháp nhân được thành
lập và hoạt động theo quy định của pháp luật. Còn TCKT có quyền SDĐ là các
pháp nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền
SDĐ.
1.1.2. Đặc điểm của tổ chức kinh tế
TCKT trong SDĐ là một tổ chức có quyềnSDĐ. Song không phải bất cứ tổ
chức nào SDĐ cũng là tổ chức kinh tế SDĐ. Bên cạnh các đặc điểm chung của tổ
chức trong SDĐ, TCKT trong SDĐ có một số đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất,phần lớn TCKT trong SDĐ được Nhà nước giao đất có thu tiền
SDĐ, được Nhà nước cho thuê đất. Chỉ các doanh nghiệp công ích SDĐ vào mục
đích công cộng như xây dựng vườn hoa, công viên, nơi vui chơi giải trí công cộng
không nhằm mục đích kinh doanh … mới được Nhà nước giao đất không thu tiền
SDĐ. Sở dĩ pháp luật quy định như vậy là bởi vì TCKT là chủ thể kinh doanh tiến
hành hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cung ứng dịch vụ nhằm mục đích sinh
lợi. Đất đai là một trong những yếu tố đầu vào không thể thiếu được của hoạt động
sản xuất – kinh doanh, dịch vụ. Điều này có nghĩa là có nghĩa là đất đai tham gia
trực tiếp vào quá trình kinh doanh của tổ chức kinh tế để thu lợi nhuận. Đất đai
được tính ra giá trị kinh tế để đem trao đổi trên thị trường, được sử dụng làm tài sản
bảo đảm trong quan hệ thế chấp, vay vốn, tín dụng hoặc đem góp vốn liên doanh …
Dođó, yếu tố đầu vào là đất đai (bao gồm tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ và giá
5 Khoản 1 Điều 74 BLDS 2015
11
trị quyền SDĐ) được tính vào giá trị của sản ph m hàng hóa. Muốn vậy, quyền
SDĐ phải là tài sản của doanh nghiệp, TCKT. Điều này được thực hiện thông qua
việc TCKT được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, được Nhà nước cho thuê đất.
Thứ hai, căn cứ vào mục đích SDĐ mà TCKTSDĐ được pháp luật quy định
về nghĩa vụ tài chính khác nhau khi tiếp cận đất đai. Điều này thể hiện ở 02 điểm
dưới đây:
(1).TCKT được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người
có thu nhập thấp hoặc cho người nghèo; đầu tư tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội
khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn v.v.
Trong khi đó, TCKT SDĐ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại không được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất.
(2). Doanh nghiệp công ích SDĐ vào mục đích công cộng thì được Nhà nước
giao đất không thu tiền SDĐ; trong khi đó, doanh nghiệp SDĐ vào mục đích sản
xuất – kinh doanh, dịch vụ được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc được Nhà
nước cho thuê đất.
Thứ ba, căn cứ vào năng lực tài chính, doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu kinh tế để thực hiện dự án đầu tư
với quy mô lớn lên đến hàng chục hec ta đất. Trong khi đó, các doanh nghiệp ngoài
nhà nước thường là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, do hạn chế về năng lực tài chính,
nên chỉ được giao đất hoặc thuê đất trong các cụm công nghiệp, làng nghề với quy
mô từ một đến vài hec ta.
Thứ tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ phụ thuộc vào giấy phép
đầu tư, lĩnh vực đầu tư. Điều này có nghĩa là việc SDĐ của chủ thể này dựa trên
phạm vi, lĩnh vực, số vốn đầu tư đăng ký… được ghi trong giấy phép đầu tư. Trong
khi đó, TCKT trong nước SDĐ dựa trên giấy phép kinh doanh. Nếu kinh doanh
không thuộc lĩnh vực pháp luật cấm và đáp ứng các điều kiện kinh doanh thì
12
TCKTtrong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng
quyền SDĐ của tổ chức, hộ gia đình.
1.1.3. Vai trò của tổ chức kinh tế
TCKT có vị trí đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế, là bộ phận chủ yếu tạo ra
tổng sản ph m trong nước (GDP). Những năm gần đây, hoạt động của TCKT trong
nước đã có bước phát triển đáng kể, góp phần giải phóng và phát triển sức sản xuất,
huy động và phát huy nội lực vào phát triển kinh tế xã hội, góp phần quyết định vào
phục hồi và tăng trưởng kinh tế, tăng kim ngạch xuất kh u, tăng thu ngân sách và
tham gia giải quyết có hiệu quả các vấn đề xã hội như tạo việc làm, xóa đói, giảm
nghèo..v.v. Vai trò của TCKT trong nước thể hiện rõ nét trên những phương diện
sau:
– TCKTtrong nước góp phần giải quyết việc làm, nâng cao thu nhập, cải thiện
đời sống của người lao động.
Trong những năm gần đây, số TCKT trong nước tăng nhanh đã giải quyết
được nhiều việc làm với thu nhập cao hơn cho người lao động (xem Bảng 1.1)
Bảng 1.1: Số lƣợng lao động hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại Việt
Nam giai đoạn 2013 – 2017
2013
2014
2015
2016
2017
Hoạt động kinh doanh bất
động sản (nghìn người)
50
158,1
165,7
179,5
226,1
Cơ cấu (%)
0,3
0,3
0,3
0,3
0,4
Nguồn:Tổng cục thống kê, Thu ngân sách nhà nước,
https://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=715, truy cập ngày 15/11/2018
Số liệu từ Bảng 1.1 cho thấy được tỉ lệ lao động trong lĩnh vực hoạt động kinh
doanh BĐS ngày càng tăng đáng kể, đáp ứng yêu cầu tạo ra việc làm mới cho toàn
xã hội.
Tỷ trọng thu h t lao động của các TCKT trong nước là đáng kể, là lực lượng
chủ yếu tạo ra nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và đóng góp lớn cho tăng trưởng
13
GDP. Thu nhập cao và tăng nhanh của lao động khối TCKT trong nước góp phần
cải thiện và nâng cao mức sống chung của toàn xã hội và tham gia vào quá trình
chuyển dịch cơ cấu lao động từ nông nghiệp sang các ngành phi nông nghiệp.
– TCKT trong nước là chủ thể sử dụng đất góp phần đáng kể trong việc khai
thác, sử dụng đất đai.
TCKT được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam, sử dụng đất đai
tại Việt Nam và tạo ra nguồn lực, của cải vật chất, giải quyết công ăn, việc làm,
th c đ y kinh tế – xã hội trong nước phát triển. Ở góc độ hiệu quả sử dụng đất,
TCKT đã góp phần nâng cao hiệu quả khai thác và sử dụng đất đai, góp phần
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng tỷ lệ công nghiệp, du lịch và dịch vụ cùng với quá
trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Cả trong Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013,
TCKT đều được xác định là người SDĐ, có đóng góp không nhỏ trong việc đảm
bảo khai thác đất đai theo quy hoạch của Nhà nước, đem lại nguồn thu đáng kể cho
ngân sách nhà nước.
Theo Bộ Tài chính, số tiền thu từ SDĐgiai đoạn 2012 – 2017 chiếm khoảng
6,6% tổng thu NSNN, tương đương 9,1% tổng thu nội địa và 14,7% tổng thu ngân
sách địa phương (Minh Anh, 2018).
Thu ngân sách trên toàn địa bàn thành phố Hồ Chí Minh lũy kế 9 tháng đầu
năm 2018 ước được 269.168 tỷ đồng, đạt 71,44% dự toán năm và tăng trưởng
9,88% (so với cùng kỳ năm 2017). Trong đó, nguồn thu từ tiền SDĐlà 12.222 tỷ
đồng (chiếm 7% tổng số thu nội địa (Đỗ Doãn, 2018).
– TCKTtăng trưởng và phát triển là yếu tố quyết định đến sự tăng trưởng cao
và ổn định của nền kinh tế.
Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tổng thu ngân sách nhà nước ngày càng
tăng dần trên tất cả các lĩnh vực, chủ yếu là nguồn thu từ các doanh nghiệp trong
nước, trong đó chiếm tỷ trong đáng kể là thu từ nhà đất (xem bảng 1.2).
14
Bảng 1.2: Tình hình thu ngân sách nhà nƣớc từ nhà đất, giai đoạn 2012-2017
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Tổng thu ngân
sách (tỷ đồng)
734.883
828.348
877.697
998.217
1.101.452
1.288.665
Các khoản thu
về nhà đất (tỷ
đồng)
54.236
54.313
55.617
85.965
122.663
154.445
Cơ cấu (%)
7,38
6,56
6,34
8,61
11,14
11,98
Nguồn: Tổng cục thống kê, Thu ngân sách nhà nước,
https://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=715
Các TCKT trong nước phát triển nhanh những năm gần đây đã góp phần làm
cho tổng thu ngân sách cả nước ngày càng tăng, năm sau cao hơn năm trước đã làm
cho tỷ trọng đóng góp của khu vực này vào GDP tăng nhanh. Lợi ích cao hơn mà
tăng trưởng của các TCKT trong nước đem lại là tạo ra khối lượng hàng hóa và dịch
vụ lớn hơn, phong ph hơn, chất lượng tốt hơn, thay thế được nhiều mặt hàng phải
nhập kh u, góp phần quan trọng trong việc cải thiện và nâng cao mức tiêu dùng
trong nước và tăng xuất kh u, đó cũng là yếu tố giữ cho nền kinh tế ổn định và phát
triển những năm qua.
– TCKT phát triển tác động đến chuyển dịch cơ cấu trong nền kinh tế quốc dân
và trong nội bộ mỗi ngành.
Trong giai đoạn hiện nay TCKT phát triển chủ yếu trong hầu hết các ngành
công nghiệp với vai trò quyết định là doanh nghiệp nhà nước, hoạt động của loại
hình doanh nghiệp thuộc TCKT trong nước có mặt ở đại đa số các ngành sản xuất
kinh doanh. Trong đó đặc biệt là sự phát triển mạnh mẽ, đóng vai trò đầu tàu, th c
đ y toàn bộ nền kinh tế từng bước đi lên từ các doanh nghiệp thuộc ngành công
nghiệp, thương mại, dịch vụ du lịch, xây dựng, vận tải và hoạt động tài chính ngân
hàng..v.v. Bên cạnh đó, cũng đã xuất hiện các doanh nghiệp đầu tư một cách bài
bản vào một số ngành, lĩnh vực mới như hoạt động khoa học và công nghệ, văn hóa,
thể thao, cứu trợ xã hội, hoạt động phục vụ cá nhân và cộng đồng.
15
– Các TCKTcó tác động tích cực đến giải quyết tốt hơn các vấn đề xã hội, đặc
biệt là an sinh xã hội.
Những năm gần đây, sản ph m hàng hóa và dịch vụ do TCKT trong nước tạo ra
ngày càng phong ph , đa dạng về chủng loại mặt hàng, chất lượng hàng hóa, dịch vụ
được nâng lên, do đó đã giải quyết cơ bản nhu cầu tiêu dùng hàng hóa, dịch vụ ngày
càng cao của toàn xã hội, góp phần nâng cao mức sống vật chất của dân cư và tăng
nhanh lượng hàng hóa xuất kh u. Nhiều sản ph m trước đây thường phải nhập kh u
cho tiêu dùng thì nay đã được các doanh nghiệp sản xuất thay thế và được người tiêu
dùng trong nước tín nhiệm như ô tô, xe máy, phương tiện vận tải, các mặt hàng đồ
điện, điện tử, may mặc, thực ph m, đồ uống, hóa mỹ ph m, đồ dùng gia đình, sản
ph m phục vụ xây dựng..v.v, góp phần giải quyết tốt các vấn đề xã hội và an sinh xã
hội.
1.2. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của
tổ chức kinh tế
1.2.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
Quyền và nghĩa vụ là yếu tố quan trọng, bên cạnh yếu tố chủ thể và khách thể,
của bất kỳ quan hệ pháp luật nào. Trong quan hệ pháp luật đất đai, cùng với nghĩa
vụ phải thực hiện, quyền của người SDĐ là vấn đề mà cả Nhà nước và người SDĐ
đều quan tâm.
Với tư cách vừa là chủ thể quản lý xã hội – quản lý tài nguyên đất đai quý giá
của quốc gia, vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai – quản lý tài sản thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước cần đảm bảo đất đai, dù ở phương diện nào, cũng phải được khai
thác, sử dụng hiệu quả, mang lại lợi ích cho xã hội và cho chính Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất
đai mà chuyển giao đất đai và quyền SDĐ cho người SDĐ để họ thay mặt Nhà nước
khai thác đất đai trên thực tế. Cách sử dụng gián tiếp này không chỉ gi p cho đất đai
của Nhà nước được đưa vào khai thác theo đ ng mong muốn của Nhà nước, mà còn
gi p cho Nhà nước thu được lợi ích từ đất đai thông qua việc thu nghĩa vụ tài chính
của người SDĐ. Theo đó, việc đảm bảo cho người SDĐ an tâm đầu tư, sử dụng đất
