10636_Pháp luật về giao đất tại Việt Nam

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

LÊ NGỌC ĐOÀN

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS TRẦN THỊ HUỆ

Thừa Thiên Huế, năm 2016
N VĂN TH
1

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ……………………………………………………………………………………….. 4
1.Tính cấp thiết của đề tài …………………………………………………………………. 4
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
……………………………………………………… 6
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
………………………………………………….. 8
3.1. Mục đích nghiên cứu
………………………………………………………………….. 8
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu …………………………………………………………………. 8
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
…………………………………………………… 8
4.1. Đối tượng nghiên cứu của luận văn ……………………………………………… 8
4.2. Phạm vi nghiên cứu của luận văn ………………………………………………… 9
5. Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ………………………. 9
5.1. Phương pháp luận nghiên cứu
……………………………………………………… 9
5.2. Phương pháp nghiên cứu
…………………………………………………………….. 9
6. Những đóng góp mới về khoa học và thực tiễn của đề tài ……………….. 10
7. Bố cục của luận văn ……………………………………………………………………. 10
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT
TẠI VIỆT NAM …………………………………………………………………………… 11
1.1. Những vấn đề lý luận về giao đất ………………………………………………. 11
1.1.1. Cơ sở của việc hình thành quy định về giao đất ………………………… 11
1.1.2. Khái niệm, phân loại giao đất …………………………………………………. 11
1.1.2.1. Khái niệm giao đất ……………………………………………………………… 11
1.1.2.2. Phân loại giao đất ……………………………………………………………….. 11
1.1.3. Nguyên tắc giao đất
……………………………………………………………….. 12
1.2. Khái quát pháp luật về giao đất
………………………………………………….. 12
1.2.1. Quan hệ pháp luật về giao đất
…………………………………………………. 12
2

1.2.1.1. Chủ thể quan hệ pháp luật về giao đất …………………………………… 12
1.2.1.2. Khách thể quan hệ pháp luật về giao đất ……………………………….. 13
1.2.1.3. Nội dung quan hệ pháp luật về giao đất
…………………………………. 13
1.2.2. Nguồn của pháp luật về giao đất
……………………………………………… 14
Chương 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT …………….. 15
2.1. Nội dung pháp luật về giao đất ở nước ta hiện nay ………………………. 15
2.1.1. Căn cứ và điều kiện giao đất …………………………………………………… 15
2.1.1.1. Căn cứ giao đất
…………………………………………………………………… 15
2.1.1.2. Điều kiện giao đất ………………………………………………………………. 15
2.1.2. Hình thức giao đất …………………………………………………………………. 16
2.1.3. Thẩm quyền giao đất
……………………………………………………………… 16
2.1.4. Hạn mức giao đất ………………………………………………………………….. 17
2.1.5. Thời hạn sử dụng đất được giao
………………………………………………. 17
2.1.6. Trình tự, thủ tục giao đất
………………………………………………………… 17
2.1.7. Về giá đất……………………………………………………………………………… 18
2.2. Đánh giá việc thực thi pháp luật về giao đất ở nước ta hiện nay
…….. 18
2.2.1. Về căn cứ giao đất
…………………………………………………………………. 18
2.2.2. Về hình thức giao đất …………………………………………………………….. 19
2.2.3. Về trình tự, thủ tục giao đất ……………………………………………………. 20
2.2.4. Về thẩm quyền giao đất………………………………………………………….. 20
2.2.5. Về giá đất trong giao đất ………………………………………………………… 20
2.3. Đánh giá chung về pháp luật giao đất tại Việt Nam ……………………… 22
2.3.1. Ưu điểm
……………………………………………………………………………….. 22
2.3.2. Hạn chế, bất cập ……………………………………………………………………. 22
2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế, bất cập…………………………………. 24
3

Chương 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ
THỰC THI PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT TẠI VIỆT NAM ……………….. 25
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật giao đất tại Việt Nam ……………….. 25
3.1.1. Yêu cầu đối với việc hoàn thiện pháp luật giao đất
……………………. 25
3.1.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao đất ……………………………. 25
3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về giao đất tại Việt Nam
……………………………………………………………. 26
3.2.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất …………………………. 26
3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc áp dụng pháp luật về
giao đất …………………………………………………………………………………………. 26
3.2.3. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc thực thi pháp luật về
giao đất …………………………………………………………………………………………. 27
KẾT LUẬN ………………………………………………………………………………….. 28

4

MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản vô cùng quý báu. Nó là yếu
tố không thể thiếu đối với mọi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như
sinh hoạt của con người. Hơn thế nữa, đất đai là tài nguyên có hạn nhưng
nhu cầu sử dụng của con người thì ngày càng tăng lên, nhất là trong giai
đoạn phát triển kinh tế – xã hội nhanh chóng như hiện nay. Trên thực tế,
quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế đã có tác động không nhỏ đến việc sử
dụng quỹ đất của nước ta. Cụ thể, chủ trương chuyển dịch cơ cấu kinh tế
từ nông nghiệp sang công nghiệp đã đẩy nhanh xu hướng chuyển quỹ đất
từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phục vụ sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp và dịch vụ, thông qua hình thức chủ yếu là Nhà nước thu
hồi đất, giao đất, cho thuê đất. Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng quỹ
đất này đã và đang đặt ra nhiều vấn đề bất cập trong quá trình thực thi
pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta.
Trong bối cảnh nền kinh tế phát triển “nóng”, thị trường bất động sản
phát triển và có nhiều biến động mạnh như hiện nay, cùng với quá trình
chuyển đổi mục đích sử dụng đất, việc giao đất tại các địa phương cũng
luôn là vấn đề phức tạp. Có nhiều nguyên nhân của sự phức tạp, nhưng
nguyên nhân chủ yếu là do việc tiến hành thực hiện các thủ tục giao đất
liên quan đến quyền lợi, trách nhiệm, nghĩa vụ của nhiều cơ quan, tổ chức
và cá nhân. Do đó, nếu việc giao đất được tiến hành một cách thỏa đáng thì
sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, các
doanh nghiệp cũng như bản thân người dân. Tuy nhiên, nếu việc giao đất
không được thực hiện một cách thỏa đáng thì sẽ gây ra những mâu thuẫn,
5

tranh chấp trong xã hội, dẫn đến tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài
trong thực tiễn. Thực tế cho thấy, trong thời gian gần đây, tình trạng vi
phạm pháp luật về đất đai xảy ra ở nhiều nơi, kéo dài, trong đó các vi
phạm nghiêm trọng thường tập trung vào vấn đề giao đất.
Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành
Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý,
sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”,“Thu hẹp các đối
tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất”. Nghị quyết
cũng nhấn mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất,
cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài
đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục
đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng…”.
Trong nhiều năm qua, chính sách đất đai của nước ta đã có nhiều thay
đổi và từng bước hoàn thiện, cùng với sự ra đời của Luật Đất đai năm
1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm
2013 đã có tác động tích cực đến việc quản lý Nhà nước về đất đai. Với
các quy định cụ thể về thực hiện chính sách giao đất…Có thể nói, Luật Đất
đai đã góp phần quan trọng vào quá trình phát triển kinh tế – xã hội, thu hút
đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất
nước. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
đã được thực hiện theo đúng quy định; đã từng bước khắc phục tình trạng
giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng. Đất được
giao, cho thuê, được chuyển mục đích về cơ bản là phù hợp với quy hoạch,
6

kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu
tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng – an ninh.
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt được thì quá trình thực hiện việc giao
đất đất ở nước ta vẫn còn những hạn chế nhất định như: Tình trạng đất
được giao nhưng sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, còn
tình trạng găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án,
dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận. Nhiều địa phương
còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng chuyên trồng lúa
nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy
cảm, vùng biên giới. Tình trạng nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất
không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí và thiếu trách nhiệm trong quản lý để
xảy ra nhiều sai phạm.
Với những lý do đó, tác giải chọn đề tài “Pháp luật về giao đất tại
Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ luật kinh tế nhằm cung cấp cơ sở khoa học
góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật
về giao đất của Nhà nước ta nói riêng, bảo đảm tính thống nhất của hệ
thống pháp luật cũng như bảm đảm sự điều chỉnh hợp lý các chính sách
pháp luật về đất đai trong thực tiễn hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Việc nghiên cứu về pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giao
đất nói riêng thì đã có những có những công trình nghiên cứu, cụ thể như:
“Nghiên cứu thực trạng và đề xuất hoàn thiện trình tự, thủ tục thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm góp phần
cải cách thủ tục hành chính” của Nguyễn Xuân Trọng – Viện nghiên cứu
quản lý đất đai (2012); “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
7

đối với doanh nghiệp ở Việt Nam” – Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị
Thu Hiền (2012); “Pháp luật về giao đất dịch vụ cho hộ gia đình, cá nhân
khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp – Nghiên cứu cụ thể trên địa bàn
thành phố Hà Nội” – Luận văn thạc sĩ của Đào Thị Hồng Minh (2014);
“Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành” của
tác giả Nguyễn Xuân Trọng (2014) – Đặc san về Luật Đất đai năm 2013
(2014); “Nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất phù hợp với chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai” của tác giả TS. Phan Thị Thanh Huyền – Tạp
chí Tài nguyên và Môi trường (2015).
Nhìn chung, các công trình, bài báo nêu trên đều nghiên cứu về pháp
luật giao đất nhưng ở mức độ, phạm vi khác nhau. Một số công trình, bài
báo nghiên cứu đi sâu, phân tích bình luận ở một số khía cạnh pháp lý về
giao đất, nghiên cứu về thẩm quyền giao đất hoặc đánh giá thực trạng
giao đất… mà chưa đi sâu vào đánh giá các quy định về pháp luật giao đất
cũng như đưa ra phướng hướng hoàn thiện pháp luật đất đai. Vì vậy, có
thể nói cho đến nay chưa có đề tài nghiên cứu nào phân tích một cách
chuyên sâu những vấn đề pháp luật giao đất tại Việt Nam. Những công
trình của các tác giả đi trước là cơ sở để tác giả Luận văn kế thừa và tiếp
tục nghiên cứu, phát triển ở mức chuyên sâu hơn. Việc nghiên cứu thành
công đề tài “Pháp luật về giao đất tại Việt Nam” vừa có ý nghĩa lý luận và
tính thực tiễn cao.
8

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là trên cơ sở làm rõ những vấn đề về lý
luận và thực tiễn pháp lý của chính sách pháp luật về giao đất tại Việt Nam để
trên cơ sở đó, luận văn đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất
Việt Nam, góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nêu trên, Luận văn có các nhiệm vụ cụ thể sau đây:
Thứ nhất, làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản nhất liên quan đến pháp
luật về giao đất như: Khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc giao đất, lược sử về
pháp luật giao đất tại Việt Nam.
Thứ hai, xác định những quy định về pháp luật giao đất tại Việt Nam.
Thứ tư, phân tích thực trạng pháp luật của Việt Nam về giao đất từ đó
chỉ ra những hạn chế, bất cập và nguyên nhân của những bất cập của pháp
luật đất đai nói chung và pháp luật giao đất tại Việt Nam nói riêng.
Thứ năm, đề xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về
giao đất, nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu của luận văn
– Một số vấn đề lý luận về pháp luật về giao đất.
– Nội dung các quy định pháp luật của Nhà nước về giao đất tại việt Nam.
– Đánh giá việc áp dụng pháp luật về giao đất tại Việt Nam trong thời
gian qua, những kết quả đã đạt được và những bất cập, hạn chế còn tồn tại.
9

4.2. Phạm vi nghiên cứu của luận văn
Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về giao đất tại
Việt Nam, cụ thể như: nguyên tắc giao đất, căn cứ và điều kiện giao đất,
hình thức giao đất, thẩm quyền và hạn mức giao đất, các quy định về thời
hạn giao đất, trình tự, thủ tục giao đất và giá đất khi giao đất.
Về phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu, phân tích hệ thống pháp luật
về giao đất từ khi có Luật Đất đai năm 2013 và các quy định của pháp luật
hiện hành về vấn đền này.
Về phạm vi thời gian, không gian: Từ năm 2013 đến năm 2016.
5. Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận nghiên cứu
Phương pháp luận nghiên cứu của Luận văn là chủ nghĩa Mác – Lênin
về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Luận văn được thực hiện trên cơ
sở vận dụng những quan điểm cơ bản của Đảng Cộng sản Việt Nam và
Nhà nước ta trong sự nghiệp đổi mới về xây dựng và phát triển nền kinh tế
thị trường theo định hướng XHCN.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn giải…
được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật
giao đất.
Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích,
phương pháp hệ thống… được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2: Thực
trạng pháp luật về giao đất ở nước ta hiện nay.
10

Phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy
nạp… được sử dụng khi nghiên cứu Chương 3: Giải pháp hoàn thiện và
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật giao đất tại Việt Nam.
6. Những đóng góp mới về khoa học và thực tiễn của đề tài
Đề tài đi sâu nghiên cứu một cách cụ thể, đầy đủ và toàn diện các chế
định có liên quan đến giao đất ở cả phương diện lí luận và thực tiễn áp
dụng pháp luật. Bên cạnh đó, luận văn cũng phân tích, đánh giá một cách
khách quan những ưu điểm đã đạt được cũng như những hạn chế còn tồn
tại và nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại đó để đề xuất các giải pháp
sửa đổi, hoàn thiện trong thời gian tới.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật giao đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giao đất ở nước ta hiện nay.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật giao đất tại Việt Nam.

11

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT
TẠI VIỆT NAM
1.1. Những vấn đề lý luận về giao đất
1.1.1. Cơ sở của việc hình thành quy định về giao đất
Nhằm thực hiện chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
làm đại diện chủ sở hữu được ghi nhận từ Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp
năm 1992 và Hiến pháp năm 2013 và các Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất
đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, các quy
định của pháp luật về giao đất đã ra đời và từng bước hoàn thiện để đảm
bảo cho việc phân phối và phân phối lại quỹ đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu
quả, công bằng giữa những người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo cho việc
quản lý đất đai của Nhà nước tập trung thống nhất.
1.1.2. Khái niệm, phân loại giao đất
1.1.2.1. Khái niệm giao đất
Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013:“Nhà nước
giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà
nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
1.1.2.2. Phân loại giao đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, giao đất hiện nay có hai
hình thức: giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử
dụng đất. Việc giao đất có thể xác định thời hạn hoặc không xác định thời
hạn thùy thuộc vào mục đích sử dụng đất.
12

Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất bằng quyết định hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất và
người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.
Đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất và
người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật.
1.1.3. Nguyên tắc giao đất
Giao đất là hành vi pháp lý của cơ quan Nhà nước thực hiện phân phối
và phân phối lại đất đai cho người sử dụng đất nhằm đảm bảo cho đất đai
được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Để Nhà nước thực hiện tốt được
chức năng quản lý đối với đất đai, hoạt động giao đất phải đảm bảo các
nguyên tắc sau: Giao đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và
giao đất phải đúng thẩm quyền, đối tượng.
1.2. Khái quát pháp luật về giao đất
1.2.1. Quan hệ pháp luật về giao đất
1.2.1.1. Chủ thể quan hệ pháp luật về giao đất
Chủ thể của quan hệ pháp luật về giao đất thực chất chính là các bên
tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai bao gồm: Nhà nước, các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân trong nước, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư,
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài, cụ thể:
Thứ nhất, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quan hệ pháp luật đất đai.
Thứ hai, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước, cơ sở tôn
giáo, cộng đồng dân cư, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và doanh
13

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào qua hệ pháp luật đất đai nói
chung và quan hệ pháp luật giao đất nói riêng với tư cách là người sử dụng đất.
1.2.1.2. Khách thể quan hệ pháp luật về giao đất
Khách thể của quan hệ pháp luật về giao đất là toàn bộ vốn đất quốc
gia, là vùng đất, khoảng đất cụ thể mà qua đó Nhà nước đã thiết lập các chế
độ pháp lý nhất định. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì các chế
độ pháp lý đó là: Chế độ pháp lý đối với đất nông nghiệp; chế độ pháp lý đối
với đất phi nông nghiệp; chế độ pháp lý đối với đất chưa sử dụng.
1.2.1.3. Nội dung quan hệ pháp luật về giao đất
Nội dung quan hệ pháp luật về giao đất chính là các quyền và nghĩa
vụ pháp lý của chủ thể quan hệ pháp luật đất đai, nhưng chủ thể ở đây có
thể nhìn nhận một cách cụ thể hơn đó chính là Nhà nước và người được
giao đất.
Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai nên
quyền và nghĩa vụ của Nhà nước rất đặc trưng, trước hết vì Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đó là: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Khác với Nhà nước, chủ thể được Nhà nước giao đất ngoài những
quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 và Nghĩa
vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 170 Luật Đất đai
năm 2013 thì quyền và nghĩa vụ pháp lý của người được Nhà nước giao
đất sẽ được phân chia theo từng loại chủ thể như: tổ chức được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất; tổ chức được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước
14

ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự
án đầu tư tại Việt Nam.
1.2.2. Nguồn của pháp luật về giao đất
Nguồn của pháp luật về giao đất bao gồm những văn bản pháp luật do
nhiều cơ quan có thẩm quyền của Việt nam ban hành. Nguồn chủ yếu là
các văn bản luật và văn bản dưới luật có chứa đựng các quy phạm pháp
luật điều chỉnh về pháp luật giao đất.

15

Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT
2.1. Nội dung pháp luật về giao đất ở nước ta hiện nay
2.1.1. Căn cứ và điều kiện giao đất
2.1.1.1. Căn cứ giao đất
Để thực hiện chính sách giao đất có hiệu quả, đúng mục đích, đúng
đối tượng và tiết kiệm, việc giao đất cần thực hiện theo các căn cứ mà
pháp luật đất đai quy định, cụ thể: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử
dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất.
2.1.1.2. Điều kiện giao đất
Đây là cơ sở để Nhà nước thực hiện chính sách giao đất, thông qua
việc tuân thủ các quy định về căn cứ giao đất, điều kiện về giao đất, theo
đó việc giao đất cần phải đảm bảo các điều kiện:
Thứ nhất, đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp
được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương
đầu tư thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất
Thứ hai, đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên
giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự
chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
16

Thứ ba, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện theo
quy định của pháp luật đất đai.
2.1.2. Hình thức giao đất
Hình thức giao đất là việc Nhà nước thông qua các quyết định hành
chính giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức ở các trường
hợp khác nhau với các quy định riêng phù hợp. Theo quy định của Luật
Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Nhà nước thực hiện
việc giao đất dưới hai hình thức sau: giao đất không thu tiền sử dụng đất
và giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Như vậy, số lượng các trường hợp được áp dụng hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 đã bị giảm đáng kể so
với Luật Đất đai năm 2003.
2.1.3. Thẩm quyền giao đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thẩm quyền giao đất được
quy định như sau:
Thứ nhất, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất đối với tổ chức, cơ
sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Thứ hai, UBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất đối với hộ gia
đình, cá nhân và cộng đồng dân cư.
Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cơ quan có thẩm quyền quyết
định giao đất không được ủy quyền.
17

2.1.4. Hạn mức giao đất
Hạn mức giao đất là diện tích tối đa đối với mỗi loại đất mà cơ quan
nhà nước có thẩm quyền được giao cho mỗi hộ gia đình cá nhân. Theo quy
định của Luật Đất đai 2013 thì hạn mức giao đất chỉ áp dụng đối với hộ gia
đình, cá nhân và áp dụng đối với hoạt động giao đất của Nhà nước.
Tùy thuộc vào loại đất mà hạn mức giao đất được pháp luật quy định
khác nhau. Hiện nay pháp luật quy định hai loại hạn mức giao đất là hạn
mức giao đất nông nghiệp và hạn mức giao đất ở.
2.1.5. Thời hạn sử dụng đất được giao
Theo quy định của Luật đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất khi được
Nhà nước giao đất bao gồm: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có
thời hạn.
2.1.6. Trình tự, thủ tục giao đất
Đây là thứ tự các bước, các công việc cụ thể mà các cơ quan có thẩm
quyền và người sử dụng đất phải thực hiện để chuyển giao đất từ Nhà nước
đến người sử dụng đất. Pháp luật hiện hành có sự tiến bộ là quy định giản
tiện hơn so với trước đây về thủ tục giao đất. Về cơ bản, thủ tục này được
thực hiện theo cơ chế một cửa, người xin giao đất nộp hồ sơ và nhận kết quả
tại một cơ quan nhất định. Luật Đất đai năm 2013 không quy định chi tiết về
thủ tục, trình tự giao đất mà chỉ quy định một số nguyên tắc trong giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và giao cho chính phủ
quy định cụ thể, theo quy định tại các Điều 60, 61, 62, 63, 64 Nghị định
43/2014/NĐ-CP trình tự, thủ tục giao đất, Bộ tài nguyên và môi trường quy
định cụ thể hồ sơ giao đất tại Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT.
18

2.1.7. Về giá đất
Pháp luật hiện hành quy định cụ thể về nguyên tắc, phương pháp định
giá đất, theo đó, giá đất do Nhà nước quy định bao gồm: khung giá đất,
bảng giá đất và giá đất cụ thể.
2.2. Đánh giá việc thực thi pháp luật về giao đất ở nước ta hiện nay
2.2.1. Về căn cứ giao đất
So với các quy định trước đây thì các quy định về căn cứ giao đất đã
có nhiều điểm mới, theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 thì
việc giao đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp
huyện. Khắc phục những bất cập hạn chế trong Luật Đất đai năm 2003 và
các quy định trước đây, có thể nói công tác quản lý đất đai theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất ngày càng đi vào thực chất, góp phần tích cực vào
việc sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả. Việc quy định giao đất cần phải
căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao
đất nhằm xác định rõ chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự, tránh tình
trạng giao đất gây lãng phí đất đai và bất công trong xã hội.
Bên cạnh những mặt đạt được, pháp luật đất đai hiện hành cũng thể hiện
nhiều điểm hạn chế và bất cập trong quy định về căn cứ giao đất, cụ thể:
Thứ nhất, chất lượng quy hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng yêu cầu
phát triển kinh tế – xã hội, đặc biệt là chưa có tầm nhìn xa trong dự báo.
Thứ hai, các quy định của Luật Đất đai hiện nay sẽ làm tăng áp lực về
thời gian, chi phí và nhân lực do phải huy động cùng lúc cho lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện.
Thứ ba, một số địa phương phê duyệt KHSDĐ cấp huyện muộn so với
quy định, dẫn đến việc giao đất theo kế hoạch bị ảnh hưởng.
19

Thứ tư, trong thực hiện QHSDĐ vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại, yếu
kém, bức xúc.
Thứ năm, việc quy định về thẩm định nhu cầu sử dụng đất, một mặt
tạo cơ sở cho Nhà nước giao đất đúng mục đích, đúng nhu cầu, nhưng một
mặt cũng dẫn đến việc phát sinh các thủ tục về giao đất, cho thuê đất trong
thực tiễn, làm cho quá trình này rườm rà, kéo dài thời gian và cũng là cơ
sở làm phát sinh vấn đề tham nhũng trong quá trình thẩm định.
Thứ sáu, cơ chế đánh giá việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của
người xin giao đất chưa được thực hiện rõ ràng, đánh giá đúng thực tiễn.
2.2.2. Về hình thức giao đất
Cùng với việc thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần
thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, Luật Đất đai 2013 đã
có nhiều quy định thay đổi so Luật Đất đai năm 2003 nhằm khắc phục
những hạn chế của các quy định trước đây, cụ thể Luật Đất đai năm 2013
thu hẹp các trường hợp được giao đất và mở rộng các trường hợp thuê đất.
Có thể khẳng định, các quy định của pháp luật hiện nay đã có nhiều
thay đổi và khắc phục được những hạn chế trong các quy định trước đây,
tuy nhiên, đánh giá thực trạng về quy định của pháp luật hiện hành về giao
đất có thể thấy:
Thứ nhất, việc giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất,
đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được triển khai thực hiện nghiêm túc,
phổ biến vẫn là giao đất theo hình thức chỉ định.
Thứ hai, hiện nay việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự
án có sử dụng đất không đảm bảo tính công khai, minh bạch trong chi và
thu ngân sách do không bóc tách hai giai đoạn Nhà nước chi cho bồi
20

thường, hỗ trợ, tái định cư và giai đoạn Nhà nước thu từ giao đất cho chủ
đầu tư.
2.2.3. Về trình tự, thủ tục giao đất
Nhìn chung, các thủ tục hành chính về giao đất hiện nay đã có nhiều
quy định mới, và có nhiều bước tiến bộ, có thể đánh giá như sau:
Thứ nhất, về ưu điểm của trình tự, thủ tục giao đất.
Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai được thực hiện thống nhất
theo cơ chế “một cửa” cụ thể cơ quan tiếp nhận hồ sơ, hồ sơ đơn giản rõ
các loại giấy tờ phải có, thời gian thực hiện thủ tục được rút gọn với từng
công việc nhằm thống nhất và công khai hoá thủ tục hành chính trong quản
lý đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các
quyền, đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính.
Thứ hai, về hạn chế của trình tự, thủ tục giao đất.
Hiện nay, các thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai trong việc thu hồi
đất, giao đất mặc dù đã có nhiều sửa đổi bổ sung, tuy nhiên thực tế cho
thấy các quy định về hồ sơ còn chưa thống nhất, còn phức tạp, thời gian
thực hiện kéo dài.
2.2.4. Về thẩm quyền giao đất
Đánh giá chung về các quy định hiện hành về thẩm quyền giao đất có
thể thấy một thực trạng chung chúng ta có thể thấy rằng hiện nay Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo sự phân cấp từ trung ương đến địa
phương. Tuy nhiên việc quản lý đất đai của Việt Nam đang được đánh giá
không tốt, đặc biệt việc quản lý trong giao đất được xem là bất cập nhất.
2.2.5. Về giá đất trong giao đất
Nhìn chung, chính sách về giá đất thời gian qua đã liên tục được điều
21

chỉnh, hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đã góp phần tạo
chuyển biến tích cực trong quản lý nhà nước về đất đai, từng bước phát
huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế – xã hội và là cơ sở để từng
bước giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời
góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất. Năm 2015 riêng
thu tiền sử dụng đất đạt 67.548 tỷ đồng, vượt 73,2% so dự toán, tăng
53,5% so thực hiện năm 2014.
Tuy nhiên, các quy định về giá đất trong giao đất hiện nay vẫn còn tồn
tại nhiều bất cập, hạn chế như:
Thứ nhất, một số quy định về nguyên tắc xác định giá đất vẫn còn bất
cập, như trong nguyên tắc “phù hợp với giá thị trường”, đây là khái niệm
rất khó xác định và tương đối mơ hồ bởi “phù hợp” là từ ngữ mang tính
chất định tính và không có khả năng trở thành tiêu chí thống nhất để chính
phủ xây dựng khung giá đất, điều chỉnh giá đất và UBND cấp tỉnh xây
dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể. Điều này dẫn đến khả năng tiềm tàng là
giá đất do Nhà nước quy định sẽ ít nhiều phụ thuộc vào quan điểm của
những nhà quản lý.
Thứ hai, tại một số địa phương, việc triển khai công tác định giá đất
cụ thể theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 còn chậm.
Thứ ba, về hội đồng thẩm định giá đất hiện nay chưa phải là cơ chế
mà xã hội mong đợi.
Thứ tư, các quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể hiện nay đang
có sự trùng lặp.
22

2.3. Đánh giá chung về pháp luật giao đất tại Việt Nam
2.3.1. Ưu điểm
Thứ nhất, pháp luật về giao đất hiện nay đã đảm bảo sự bình đẳng
trong việc tiếp cận đất đai giữa các thành phần kinh tế, đặc biệt là nhà đầu
tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm,
hiệu quả, tiếp tục xóa bao cấp trong sử dụng đất, đồng thời khắc phục được
những bất cập, hạn chế của pháp luật đất đai giai đoạn trước đó.
Thứ hai, pháp luật đất đai hiện hành đã có nhiều quy định chặt chẽ
hơn về căn cứ giao đất và đồng thời nâng cao vai trò của quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trên cơ sở nâng cao vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, đặc biệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
Thứ ba, pháp luật đất đai hiện hành cũng có nhiều quy định bổ sung
về điều kiện giao đất.
Thứ tư, pháp luật đất đai hiện hành tiếp tục thực hiện chủ trương cải
cách thủ tục hành chính trong giao đất.
Thứ năm, pháp luật đất đai hiện nay đã có các quy định cụ thể hơn về
chế tài đối với dự án đầu tư đã được giao đất nhưng không sử dụng, chậm
đưa đất vào sử dụng.
Thứ sáu, pháp luật đất đai đang từng bước tạo môi trường pháp lý để
quan hệ đất đai vận động phù hợp với quy luật phát triển của nền kinh tế
thị trường.
2.3.2. Hạn chế, bất cập
Thứ nhất, tại nhiều địa phương, việc áp dụng thực hiện quy định về
điều kiện để được giao đất theo quy định của Luật Đất đai còn lúng túng.
23

Thứ hai, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn còn kéo dài,
làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai của các công trình, dự án; việc khiếu
nại, khiếu kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất vẫn còn xảy ra và khá phổ biến.
Thứ ba, việc định giá đất cụ thể đối với từng dự án vẫn còn nhiều bất cập.
Thứ tư, tại một số địa phương, việc triển khai công tác định giá đất
cụ thể theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 còn chậm, thời gian thực
hiện việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn kéo dài,
chưa đáp ứng kịp yêu cầu về tiến độ để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ năm, sự thiếu nhất quán giữa nội dung Luật và Văn bản hướng
dẫn thi hành trong hoạt động giao đất cũng đang là điểm khó xử lý.
Thứ sáu, một số địa phương khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng
năm của cấp huyện muộn so với quy định, dẫn đến việc giao đất theo kế
hoạch bị ảnh hưởng.
Thứ bảy, thủ tục hành chính về giao đất vẫn còn bất cập: kết quả giải
quyết còn chưa đáp ứng như mong đợi của người dân và doanh nghiệp,
một số thủ tục còn rườm rà, thời gian giải quyết còn dài…
Thứ tám, nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở
thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.
Thứ chín, thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất còn
bộc lộ những yếu kém, không ổn định, phát triển thiếu lành mạnh, giao
dịch “ngầm” khá phổ biến.
Thứ mười, ở nhiều địa phương vì mong muốn thúc đẩy thu hút đầu tư
để phát triển kinh tế địa phương, nên trong thời gian qua nhiều địa phương
24

chưa sàng lọc kỹ năng lực nhà đầu tư trước khi giao đất thực hiện các công
trình, dự án ven biển, dẫn đến tình trạng giao đất tràn lan, chủ đầu tư bao
chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí; nhiều dự án đầu tư đã được
Nhà nước giao đất nhưng chưa triển khai thực hiện hoặc chậm tiến độ so
với dự án đầu tư đã được xét duyệt.
2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế, bất cập
Thứ nhất, pháp luật đất đai hiện nay do vẫn còn thiếu các quy định để
xử lý chuyển tiếp giữa Luật cũ và Luật mới.
Thứ hai, nguyên nhân của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
vẫn còn kéo dài.
Thứ ba, quy định của pháp luật về đất đai liên quan đến việc áp dụng các
phương pháp định giá để xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn
phức tạp, chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn của các địa phương.
Thứ tư, việc dự báo nhu cầu sử dụng đất cho các dự án đầu tư để đưa
vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương chưa tính toán
khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế – xã hội và thị trường
bất động sản.
Thứ năm, quy định giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất,
đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa nghiêm túc thực hiện.
Thứ sáu, việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất chưa được tiến
hành một cách thường xuyên.