10643_Pháp luật về phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM

NGUYỄN THỊ THÁI HÒA

PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ
Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM

NGUYỄN THỊ THÁI HÒA

PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ
HỘI TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2018
LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là Nguyễn Thị Thái Hòa – là học viên lớp Cao học Khóa 26 chuyên ngành
Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận
văn thạc sĩ luật kinh tế với đề tài “ Pháp luật về phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam”
(Sau đây gọi tắt là “Luận văn”).
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả
nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học.
Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác
giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng.
Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung
thực.

Học viên thực hiện

NGUYỄN THỊ THÁI HÒA

MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC BẢNG
TÓM TẮT LUẬN VĂN
PHẦN MỞ ĐẦU …………………………………………………………………………………………..
1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ……………………………………………………………..
1
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài………………………………………
2

3. Mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
…………………………………………………..
4
4. Phương pháp nghiên cứu …………………………………………………………………………….
5
5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của Luận văn ……………………………………….
5
6. Câu hỏi nghiên cứu …………………………………………………………………………………….
5
7. Kết cấu của Luận văn
………………………………………………………………………………….
6
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI ………….
7
1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ
Ở XÃ HỘI …………………………………………………………………………………………………….
7
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm nhà ở xã hội
……………………………………………………………
7
1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của nhà ở xã hội và khái niệm nhà ở xã hội
theo pháp luật Việt Nam ……………………………………………………………………………….
10
1.1.2.1. Trên thế giới
…………………………………………………………………………………
10
1.1.2.2. Tại Việt Nam ………………………………………………………………………………..
11
1.2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI ĐÀI LOAN VÀ TRUNG
QUỐC…………………………………………………………………………………………………………
13
1.2.1. Tại Đài Loan ………………………………………………………………………………………
13
1.2.2. Tại Trung Quốc …………………………………………………………………………………..
14
1.3. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT
NAM…………………………………………………………………………………………………………..
16
1.3.1. Tổng quan về chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam
………………….
16
1.3.1.1. Chính sách quy hoạch
……………………………………………………………………
17
1.3.1.2. Chính sách tài chính ……………………………………………………………………..
17
1.3.1.3. Chính sách thu hút đầu tư ………………………………………………………………
20
1.3.1.4. Chính sách hỗ trợ người mua nhà ở xã hội ………………………………………
22

1.3.2. Đối tượng thụ hưởng và tiếp cận nhà ở xã hội tại Việt Nam ……………………..
23
1.3.3. Quy định về đầu tư và xây dựng nhà ở xã hội …………………………………………
24
1.3.3.1. Quy định về chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội
………………………………………
24
1.3.3.2. Quy định về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở xã hội
……………………..
26
1.3.4. Quy định về giao dịch nhà ở xã hội ……………………………………………………….
27
1.3.4.1. Quy trình mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội …………………………………….
27
1.3.4.2. Hạn chế chuyển nhượng ………………………………………………………………..
28
1.3.5. Quy định về quản lý nhà ở xã hội ………………………………………………………….
30
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
………………………………………………………………………………
31
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ
HỘI VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ PHÁT
TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
……………………………………………………………………………..
32
2.1. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI
VIỆT NAM …………………………………………………………………………………………………
32
2.1.1. Thành quả đạt được
……………………………………………………………………………..
32
2.1.2. Hạn chế
………………………………………………………………………………………………
34
2.2. MỘT SỐ VƯỚNG MẮC BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM …………………………………………………………………
39
2.2.1. Vướng mắc, bất cập về đối tượng được thụ hưởng và tiếp cận nhà ở xã hội
..39
2.2.2. Vướng mắc, bất cập về quản lý chất lượng xây dựng và vận hành nhà ở xã
hội………………………………………………………………………………… 40
2.2.3. Vướng mắc, bất cập trong quy định về quản lý giao dịch nhà ở xã
hội…………………………………………………………………………………. 43
2.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ
Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM
…………………………………………………………………………
.44
2.3.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng và quản lý nhà ở xã hội
.
44
2.3.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về đối tượng thụ hưởng và tiếp cận nhà ở xã
hội
………………………………………………………………………………………………………………
46
2.3.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội …………………….
49
2.3.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội …………………………………………………………………………..
50
2.3.5. Một số giải pháp khác ………………………………………………………………………….
52
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
………………………………………………………………………………
58
KẾT LUẬN ………………………………………………………………………………………………..
59

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC VĂN BẢN PHÁP LUẬT

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Danh sách một số quốc gia sử dụng thuật ngữ nhà ở công cộng hoặc nhà
ở xã hội
…………………………………………………………………………………………………………
8
Bảng 1.2: Các loại hình nhà ở xã hội ở Trung Quốc ………………………………15
Bảng 1.3: Danh mục các ưu đãi đầu tư cho dự án phát triển nhà ở xã hội ……………
20
Bảng 1.4: Đối tượng thụ hưởng và điều kiện được ưu đãi
………………………………….
24
Bảng 1.5: Tóm tắt quy trình mua bán nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng
nguồn vốn ngoài ngân sách theo quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CP
………..
28

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Nhà ở xã hội hiện đang là mô hình nhà ở nhận được nhiều sự quan tâm của
Nhà nước và người dân. Thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách tích
cực để có thể phát triển, hoàn thiện mô hình này và giúp cho người dân ngày càng
dễ dàng tiếp cận với quyền nhà ở. Tuy nhiên trong thực tế thực thi, chính sách nhà ở
xã hội cũng đã bắt đầu bộc lộ nhiều hạn chế. Trong Luận văn này, Tác giả nghiên
cứu các quy định của Luật nhà ở năm 2014 liên quan đến chính sách phát triển nhà
ở xã hội, qua đó, chỉ ra một số những bất cập và đưa ra một số kiến nghị để góp
phần hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội.

TỪ KHÓA
Nhà ở xã hội, đối tượng được thụ hưởng, quyền có chỗ ở, gói tín dụng
30.000 tỷ, nhà ở cho công nhân

1

PHẦN MỞ ĐẦU
1.
Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Quyền có chỗ ở luôn là một trong những quyền cơ bản nhất của con người và
được hiến định trong pháp luật của các nước. Điều 40 Hiến pháp Liên bang Nga
năm 1993, sửa đổi năm 2008 có quy định: “Mỗi người đều có quyền có nhà ở.
Không một ai có thể bị tước đoạt nhà ở của mình một cách tùy tiện. Các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền và chính quyền tự quản địa phương phải khuyến khích xây
dựng nhà ở và tạo điều kiện thực thi quyền nhà ở. Những công dân có thu nhập thấp
và những công dân khác được quy định trong pháp luật mà có nhu cầu về nhà ở có
thể được cấp miễn phí hoặc được nhận trợ cấp hợp lý từ nhà nước, địa phương hoặc
các quỹ nhà ở khác với mức theo quy định của pháp luật”1. Tại Phần Lan, Điều 19
Hiến pháp năm 1999, sửa đổi năm 2011 quy định: “Chính quyền phải thúc đẩy
quyền nhà ở của mọi người và cơ hội để họ có được nhà ở của chính họ”2.
Ở Việt Nam, Điều 22 Hiến pháp năm 2013 cũng đã khẳng định: “Công dân
có quyền có nơi ở hợp pháp”. Tuy nhiên, trong bối cảnh thu nhập người dân còn
thấp, giá nhà đất lại tăng nhanh trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, Nhà nước đã
ban hành chính sách nhà ở xã hội, một mô hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước
cho các đối tượng cần được ưu đãi, quan tâm trong xã hội trong Luật nhà ở năm
2005 và nhiều văn bản hướng dẫn thi hành khác. Đến thời điểm hiện tại, mô hình
nhà ở xã hội được quy định tại Luật nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-
CP do Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
(gọi chung là Nghị định 100/2015/NĐ-CP) và cũng được điều chỉnh bởi pháp luật
về đầu tư, xây dựng, đất đai v..v.
Mặc dù vậy, kết quả của chính sách phát triển nhà ở xã hội đã cho thấy vẫn
còn một số hạn chế như đã phát sinh hiện tượng một số cá nhân, tổ chức lợi dụng
chính sách hỗ trợ của Đảng và Nhà nước, sự chưa đồng bộ, thiếu nhất quán và chưa
bắt kịp với thực tế phát triển của các văn bản pháp quy trong giao dịch về nhà ở mà
chủ đầu tư cũng như những cá nhân, tổ chức đầu cơ lợi dụng để trục lợi, làm ảnh

1 Russia, Constitution (1993), amended 2008. Available at:
Accessed 20 April 2018
2 Finland, Constitution (1999), amended 2011. Available at: < https://oikeusministerio.fi/en/constitution-of- finland>. Accessed 30 April 2018
2

hưởng đến quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và
người mua nhà ở xã hội3.
Xuất phát từ thực trạng trên, Tác giả đã quyết định chọn đề tài Pháp luật về
phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam để làm Luận văn thạc sĩ luật kinh tế cho mình
nhằm phân tích các vấn đề pháp lý có liên quan đến phát triển mô hình nhà ở xã hội
tại Việt Nam, đồng thời đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật và chỉ ra một số
vướng mắc, bất cập cũng như nguyên nhân của những vướng mắc, bất cập đó. Trên
cơ sở đó, Tác giả đưa ra một số kiến nghị với mong muốn đóng góp vào việc hoàn
thiện chính sách, pháp luật của Nhà nước đối với việc phát triển nhà ở xã hội tại
Việt Nam.
2.
Tổng quan về tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Nhà ở xã hội không phải là mô hình được phát minh tại Việt Nam. Thực tế,
ngay cả các quốc gia phát triển như Anh, Pháp, Canada hay Hàn Quốc, Nhật Bản,…
cũng đều đã quan tâm và thực hiện mô hình này từ khá sớm. Do vậy, ngoài những
quy định của pháp luật, thời gian qua cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu về mô
hình này và các hình thức phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể như sau:

Các nghiên cứu nước ngoài
“New practice of social housing: From a definition to recent development” –
Nadia Caruso, Tạp chí Planum The Journal of Urbanism, số 2, năm 2013. Bài
nghiên cứu này tập trung vào các vấn đề sau: Lịch sử nhà ở xã hội và các khái niệm
có liên quan ở một số quốc gia; sự phát triển của nhà ở xã hội qua các thời kỳ; thực
tế tại Anh những năm gần đây; bốn điểm chính cần giải quyết trong việc xây dựng
chính sách nhà ở xã hội.
“Social housing in the UNECE Region: Models, Trends and Challenges” của
Liên Hiệp Quốc, xuất bản năm 2015. Nội dung của Báo cáo nghiên cứu này tập
trung vào những vấn đề như khái niệm nhà ở xã hội và sự phân hóa của nó tại các
quốc gia Châu Âu, các hình thức phát triển nhà ở xã hội tại các quốc gia này; phân
tích nhu cầu nhà ở, các quy định pháp luật có liên quan. Báo cáo cũng đưa ra một số
kiến nghị để tiếp tục phát triển và hoàn thiện mô hình nhà ở này ở các quốc gia
thành viên.

Các nghiên cứu trong nước

3 Dương Việt Dũng (2014), Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Khoa
Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội
3

“Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam – Con đường phía trước” của Nhóm Ngân
hàng Thế giới, xuất bản năm 2015. Báo cáo nghiên cứu phân tích sâu về nhu cầu
nhà ở tại Việt Nam, sự cần thiết của mô hình nhà ở giá hợp lý, phân tích những
điểm còn tồn đọng của chính sách nhà ở quốc gia. Qua đó, Báo cáo đưa ra nhiều
kiến nghị cho cải cách chính sách nhà ở (mà chủ yếu là tập trung vào phát triển mô
hình nhà ở cho thuê).
Phạm Thị Thanh Hoa (2016), Kinh nghiệm quốc tế về phát triển nhà ở xã hội
và bài học kinh nghiệm, Tạp chí Khoa học công nghệ xây dựng, số 29. Bài báo đưa
ra một số kinh nghiệm về phát triển nhà ở xã hội ở một số các nước châu Á như
Singapore, Malaysia, một số nước thuộc châu Âu và một số nước thuộc Châu Mỹ.
Từ đó, Bài báo chỉ ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong vấn đề phát
triển nhà ở xã hội.
Ngô Lê Minh (2016), Vấn đề nhà ở xã hội tại Việt Nam, Tạp chí Kiến trúc,
số 3. Bài báo tập trung nghiên cứu về mô hình nhà ở xã hội cho công nhân tại các
khu công nghiệp, khu chế xuất của Việt Nam. Bài báo phân tích các điểm yếu trong
quy hoạch khu công nghiệp, khu chế xuất và qua đó đưa ra một số kiến nghị nhằm
phát triển nhà ở cho công nhân.
Nguyễn Đăng Thị Mai Hương (2016), Pháp luật về cho vay mua nhà ở xã
hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam, Luận văn
thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội. Công trình này đã chỉ ra
nhiều khiếm khuyết trong chính sách tín dụng cho người có thu nhập thấp để vay
mua nhà ở xã hội thông qua việc lý giải lý do thất bại của gói tín dụng 30.000 tỷ của
Chính phủ trước đây. Từ đó, công trình đưa ra một số kiến nghị về chính sách tín
dụng và một số ít các giải pháp khác về quy hoạch, đầu tư v..v.
Nguyễn Thị Mai Phương (2016), Giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Hàn lâm
Khoa học xã hội Việt Nam, Học viện Khoa học xã hội. Công trình này chủ yếu trình
bày những vấn đề lý luận cơ bản về thuê mua nhà ở xã hội cũng như hợp đồng thuê
mua nhà ở xã hội, sau đó đánh giá thực trạng về giao kết và thực hiện hợp đồng
thuê mua nhà ở xã hội và đưa ra một số kiến nghị để có thể triển khai tốt hơn hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Dương Thanh Hải (2017), Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật
Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc
sĩ luật học, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, Học viện Khoa học xã hội.
4

Công trình này ngoài việc giải quyết vấn đề lý luận về thuê mua nhà ở xã hội ở Việt
Nam nói chung thì còn nêu được thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê
mua nhà ở xã hội thông qua thực tế tại Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí
Minh, từ đó có một số kiến nghị để phát triển mô hình nhà ở xã hội thuê mua tại
Việt Nam.
Nhìn chung, các nghiên cứu nói trên đã trình bày một cách tổng thể bức tranh
về chính sách phát triển mô hình nhà ở xã hội dưới nhiều góc độ như kinh tế, an
sinh xã hội, kiến trúc, pháp lý….Qua đó, giúp Tác giả tiếp cận được nhiều luận
điểm khoa học bổ ích, bổ sung các thông tin cần thiết và có liên quan phục vụ cho
quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài của tác giả.
3.
Mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1
Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích những quy định của pháp luật Việt Nam về nhà ở xã hội và chính
sách phát triển nhà ở xã hội cũng như đánh giá hiệu quả áp dụng những quy định
này trên thực tế. Trên cơ sở đó, Tác giả đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp
luật, khắc phục những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai quy định này
trong thời thời gian tới tại Việt Nam.
3.2
Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn này là các quy định của Luật nhà ở năm
2014 về đầu tư và xây dựng nhà ở xã hội, đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, các ưu
đãi dành cho chủ đầu tư và các đối tượng thụ hưởng.
3.3
Phạm vi nghiên cứu
Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu là các quy định tại Luật nhà ở năm
2014 liên quan đến đầu tư và xây dựng nhà ở xã hội, đối tượng thụ hưởng nhà ở xã
hội, các ưu đãi hỗ trợ dành cho các đối tượng này và chủ đầu tư. Luận văn không
phân tích dưới góc độ kiến trúc, quy hoạch đô thị, cũng như không đi vào các vấn
đề về ưu đãi thuế theo quy định pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp, các vấn
đề về chuẩn bị dự án, chấp thuận dự án và triển khai đầu tư theo pháp luật về đầu tư
và đất đai.
Về phạm vi không gian: Luận văn khảo sát các quy định pháp lý và thực tiễn
tại Việt Nam mà không giới hạn tại một địa phương cụ thể.
Về phạm vi thời gian: số liệu, thông tin thực tiễn phục vụ cho việc nghiên
cứu luận văn này được thu thập chủ yếu trong khoản thời gian từ sau khi Luật nhà ở
năm 2014 được ban hành.
5

4.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu được Tác giả kết hợp, vận dụng từ nhiều phương
pháp khác nhau như: phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp và phân tích
luật học, phương pháp lịch sử, phương pháp so sánh đối chiếu. Cụ thể như sau:
Chương 1: Luận văn sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp phân tích
luật học, phương pháp so sánh để khái quát, sắp xếp các thông tin thu thập được
trong các bài nghiên cứu và thực tiễn quy định của pháp luật Việt Nam và một số
quốc gia; thống kê các chính sách của Nhà nước và đồng thời dựa trên thông tin và
số liệu để tiến hành phân tích, đánh giá trên cơ sở so sánh, đối chiếu các quy định
tại Việt Nam và các quy định của nước ngoài nhằm hệ thống hóa vấn đề lý luận về
nhà ở xã hội và các chính sách phát triển nhà ở xã hội.
Chương 2: Luận văn sử dụng phương pháp khảo sát thực tiễn, khảo sát tài
liệu thứ cấp, quan sát, để làm rõ thực tiễn thực hiện chính sách pháp lý về phát triển
nhà ở xã hội, phát hiện các bất cập, hạn chế trong khung pháp lý. Cũng trong
Chương này, Luận văn sử dụng phương pháp tổng hợp, khái quát hóa, để đề xuất
các kiến nghị hoàn thiện khung pháp lý nhằm tăng cường hiệu quả của chính sách
phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, phương pháp phân tích, bình luận các quy
định của pháp luật được sử dụng xuyên suốt Luận văn để phân tích và bình luận các
điều luật, thực tế áp dụng và đưa ra những nhận xét.
5.
Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của Luận văn
Thứ nhất, Luận văn đã làm rõ các vấn đề lý luận về nhà ở xã hội như lịch sử
hình thành, định nghĩa nhà ở xã hội và giá trị kinh tế, an sinh xã hội của nhà ở xã
hội.
Thứ hai, Luận văn đã hệ thống hóa các quy định pháp luật Việt Nam về
chính sách phát triển nhà ở xã hội.
Thứ ba, Luận văn đã phân tích, đánh giá các quy định và thực trạng áp dụng
các quy định hiện hành về phát triển nhà ở xã hội. Từ đó, Luận văn đã có các kiến
nghị chi tiết nhằm khắc phục những hạn chế, vướng mắc của các quy định pháp luật
để ngày càng hoàn thiện mô hình này tại Việt Nam.
6.
Câu hỏi nghiên cứu
Với đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu đã nêu, câu hỏi nghiên cứu
của Luận văn bao gồm:
(1) Việc phát triển nhà ở xã hội được quy định như thế nào trong pháp
luật về nhà ở tại Việt Nam thời gian qua?
6

(2) Việc phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam đang gặp những rào cản
pháp lý gì? Nguyên nhân nào làm hạn chế sự phát triển của mô hình nhà ở xã hội tại
Việt Nam thời gian qua?
(3) Để thúc đẩy sự phát triển của mô hình nhà ở xã hội trong thời gian tới
thì cần phải có những giải pháp pháp lý cụ thể gì?
7.
Kết cấu của Luận văn
Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận được chia thành hai Chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Lý luận chung về phát triển nhà ở xã hội
Chương 2: Thực trạng pháp luật về phát triển nhà ở xã hội và một số giải
pháp hoàn thiện pháp luật về phát triển nhà ở xã hội

7

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1
KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội không phải là một khái niệm mới vì hình thức này đã bắt đầu
xuất hiện từ những năm 1850 tại Anh và sau đó lan dần sang Mỹ, Canada, Đức,
Pháp và các nước châu Á. Tuy nhiên, không dễ dàng để đưa ra một khái niệm
chung đầy đủ về nhà ở xã hội vì nó được xây dựng và tồn tại theo tình hình từng
quốc gia, và do đó cũng có các đặc điểm và tiêu chí cụ thể khác nhau. Do đó, cộng
đồng khoa học và các quốc gia ở châu Âu cũng đã công nhận việc thiếu vắng một
định nghĩa chung cho nhà ở xã hội4.
Cho đến nay, bên cạnh khái niệm về nhà ở xã hội, hiện các quốc gia vẫn sử
dụng một số khái niệm khác như nhà ở công cộng (public house), nhà ở giá vừa
(affordable house) và nhà ở cho người thu nhập thấp (low-income housing) và các
khái niệm này đôi khi vẫn được sử dụng thay thế cho nhau.
Về khái niệm nhà ở công cộng (public house), theo từ điển American
Heritage ấn bản lần thứ 4, đây là nhà ở được xây dựng, vận hành và sở hữu bởi
chính quyền và đặc thù là được cung cấp với giá cực rẻ (hoặc giá mang tính danh
nghĩa) cho người nghèo5. Theo từ điển Cambridge online, nhà ở công cộng cũng
được định nghĩa là nhà hoặc căn hộ do chính quyền cho người có thu nhập thấp thuê
với giá thấp6. Tại Hoa Kỳ, nhà ở công cộng do chính quyền đầu tư, sở hữu, quản lý
và cung cấp cho các gia đình thu nhập thấp, người khuyết tật và người già7. Nhìn
chung, đối tượng thụ hưởng loại hình nhà ở này là người thu nhập thấp hoặc bị bất
lợi hơn người khác (người già, người khuyết tật) và loại hình nhà này được xem là
“công cộng” vì tính đặc trưng là do nhà nước đầu tư, sở hữu và quản lý.

4 Nadia Caruso (2013), New practice of social housing : From a definition to recent development, Planum
The Journal of Urbanism
5 American Heritage Dictionary, Fourth Edition, 2001. Available at: < http://www.memidex.com/public- housings>. Accessed at 5 May 2018
6 Online Cambridge Dictionary. Available at: . Accessed at 5 May 2018
7 Online Business Dictionary. Available at: . Accessed at 5 May 2018

8

Về khái niệm nhà ở giá vừa (affordable house), không giống như loại hình
nhà ở công cộng nói trên, nhà ở giá vừa là loại nhà ở có tổng chi phí ở mức vừa phải
cho những người có thu nhập trung bình8.
Đối với khái niệm nhà ở cho người thu nhập thấp (low-income housing), đây
là loại hình nhà ở dành cho các cá nhân không có đủ thu nhập để mua nhà vì họ
không đủ điều kiện được thế chấp tài sản9.
Cuối cùng, đối với khái niệm nhà ở xã hội (social housing), khái niệm này
được sử dụng phổ biến ở Anh và Canada. Ở Anh, nhà ở xã hội được cho thuê là nhà
ở thuộc sở hữu và quản lý bởi chính quyền địa phương và các chủ đầu tư có đăng ký
mà giá cho thuê được xác định thông qua hệ thống cho thuê quốc gia. Nó cũng có
thể bao gồm nhà ở cho thuê thuộc sở hữu hoặc quản lý của người khác và được
cung cấp theo giá thuê tương đương như trên trên. Trong khi đó, ở Canada, khái
niệm nhà ở xã hội được hiểu là nhà ở được trợ cấp bởi chính phủ hoặc nhóm cộng
đồng cho các hộ gia đình không thể đủ khả năng để có chỗ ở với mức giá thuê trung
bình của thị trường.
Theo tìm hiểu của Tác giả, khái niệm nhà ở công cộng và nhà ở xã hội là
được sử dụng phổ biến hơn các khái niệm còn lại và hai khái niệm cũng giống nhau
ở đặc điểm đề cao tính hỗ trợ của nhà nước. Bảng 1.1 dưới đây liệt kê danh sách
một số quốc gia hiện đang sử dụng hai khái niệm này.
Bảng 1.1: Danh sách một số các quốc gia sử dụng thuật ngữ nhà ở công
cộng hoặc nhà ở xã hội
Quốc gia Khái niệm
Tổng quan
Australia
Nhà
ở
công
cộng
Nhà ở cho thuê được cung cấp bởi tổ chức phi lợi
nhuận, phi chính phủ hoặc các tổ chức chính phủ để
hỗ trợ người có thu nhập thấp đến trung bình và các
gia đình không thể có được chỗ ở phù hợp nếu với
giá thuê theo thị trường
Canada
Nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là nhà ở được trợ cấp với mục tiêu cho
các hộ gia đình có thu nhập thấp đến trung bình mà

8 Online The Economics Times. Available at: Accessed at 5 May 2018
9 Pham Thi Truc Quynh Hoa (2011), Social housing policy of Vietnam: Inadequacies and solutions, Public
Policy Master Thessis, p. 7

9

không thể đủ khả năng có được nhà ở phù hợp và đầy
đủ. Nhà ở xã hội thường thuộc sở hữu của chính phủ,
các nhóm phi lợi nhuận hoặc các hợp tác xã.
Đức
Nhà được hỗ trợ
hoặc
khuyến
khích nhà ở xã
hội
Trợ cấp được cung cấp bởi chính quyền liên bang để
đổi lấy việc sử dụng nhà ở cho mục đích xã hội (thu
nhập trần và giá thuê thấp hơn) trong khoảng thời
gian từ 20 đến 40 năm, tùy thuộc vào chương trình
tài trợ. Tất cả các loại nhà cung cấp đủ điều kiện đều
được nhận trợ cấp (đô thị, hợp tác xã, tư nhân, nhà
phát triển thương mại và nhà đầu tư bởi nhiều chủ sở
hữu). Nhà ở xã hội cho thuê là một phần của chính
sách khuyến khích nhà ở xã hội mà càng ngày càng
cần sự hợp tác của các bên.
Nhật Bản Nhà
ở
công
cộng
Nhà ở công cộng cho thuê cho các hộ gia đình có thu
nhập thấp, người cao tuổi, người khuyết tật và hộ gia
đình có con.
Hàn
Quốc
Nhà
ở
công
cộng cho thuê
Nhà công cộng cho thuê là nhà ở cho thuê được xây
dựng 1) với nguồn tài trợ từ chính phủ hoặc chính
quyền địa phương, hoặc 2) với tài trợ từ quỹ nhà ở
quốc gia, hoặc 3) trên một khu vực nhà ở được phát
triển bởi các dự án công cộng được phê duyệt.
Anh
Nhà ở xã hội
cho thuê/Nhà ở
giá vừa cho thuê
Nhà ở xã hội nghĩa là nhà ở mà chính quyền địa
phương và hiệp hội nhà ở (đăng ký) cung cấp cho
một số hộ gia đình nhất định mà nhu cầu nhà ở của
họ không thể được đáp ứng bởi thị trường.
Mỹ
Nhà
ở
công
cộng/Nhà
ở
được hỗ trợ
Nhà ở công cộng được cung cấp trực tiếp bởi tiểu
bang và các cơ quan nhà ở địa phương với các khoản
trợ cấp từ chính quyền liên bang. Chính quyền liên
bang cũng trợ cấp cho đối tượng tư nhân (cả lợi
nhuận và phi lợi nhuận) sở hữu và quản lý nhà ở hỗ
trợ cho người già và người tàn tật.

10

Nguồn: Tác giả tự tổng hợp từ các tài liệu của Tổ chức Hợp tác và Phát triển
Kinh tế (OECD)10
Nhìn chung, vẫn có nhiều điểm tương đồng và khác biệt giữa các khái niệm
nhà ở xã hội, nhà ở công cộng, nhà ở giá vừa và nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy
nhiên, điều quan trọng có thể giúp phân biệt nhà ở xã hội và các khái niệm khác là
thuật ngữ nhà ở xã hội nhấn mạnh vai trò của chính phủ trong việc hỗ trợ tiếp cận
nhà ở cho những người không thể có nhà bằng thu nhập của mình. Một mặt, nhà
nước là bên hỗ trợ cung cấp nhà ở xã hội, mặt khác, nhà nước xây dựng và quản trị
hệ thống hành chính nhằm phân phối nhà ở xã hội đến được với những đối tượng
không đủ khả năng tiếp cận một chỗ ở phù hợp theo thị trường. Do đó, nhà nước
được coi là chủ thể quan trọng nhất có đầy đủ khả năng để hỗ trợ tất cả các cá nhân
và gia đình giải quyết được nhu cầu có được một chỗ ở phù hợp. Mặc dù các tổ
chức phi chính phủ và tư nhân cũng tham gia cung cấp bất động sản nhà ở xã hội
cho người thuê/mua nhà, nhưng rõ ràng là trách nhiệm của nhà nước được coi là
bảo đảm quan trọng và thiết yếu cho sự thành công của mô hình này trong thực tế.
1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của nhà ở xã hội và khái niệm nhà ở xã
hội theo pháp luật Việt Nam
1.1.2.1
Trên thế giới
Nhà ở xã hội ra đời tại các thành phố lớn của châu Âu trong cuộc Cách mạng
công nghiệp thế kỉ XIX. Trong bối cảnh mà tình trạng nghèo khổ, bệnh tật và thiếu
thốn khắp nơi, Hoàng thân Albert – chồng của Nữ hoàng Victoria là người đầu tiên
khởi xướng ý tưởng kêu gọi những nhà hảo tâm xây dựng các khu nhà ở tập thể cho
người lao động. Năm 1890, nước Anh ban hành Đạo luật “Nhà ở cho tầng lớp lao
động” nhằm khuyến khích tầng lớp lao động bằng việc hỗ trợ cải thiện điều kiện ở
của họ. Tiếp đó, chiến tranh thế giới thứ nhất nổ ra, và hệ lụy của nó khiến cho
chính phủ Anh cảm thấy mình phải chịu trách nhiệm cung cấp nhà cửa cho cho
những người lính trở về từ cuộc chiến và vì vậy, Đạo luật “Nhà cho những người
anh hùng” ra đời năm 1919 với nội dung quy định về các hình thức trợ cấp cho nhà
cửa. Từ những năm 1930, mô hình nhà ở xã hội trở nên rất thông dụng ở nước Anh
và bắt đầu lan sang các quốc gia Châu Âu khác và Mỹ và càng trở nên phổ biến trên
toàn thế giới từ sau chiến tranh thế giới thứ hai đến thời điểm hiện tại. Thực tế, khái
niệm về nhà ở xã hội được sử dụng rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới ban đầu liên

10 OECD, Affordable Housing Database, Available at: . Accessed 20 May 2018
11

quan đến việc cung cấp nhà ở cho thuê được thực hiện bởi các tổ chức nhà nước,
phi lợi nhuận hoặc cho cả hộ gia đình có thu nhập thấp mà không thể mua với giá
thị trường. Mặc cho các nước có gọi tên giống nhau hay chính quyền có thể phát
triển mô hình này theo phương thức khác, thì có một điều không thể phủ nhận là cốt
lõi của mô hình nhà ở xã hội luôn là một trong những chính sách nhân đạo mà
không chỉ tạo cơ hội tích cực cho người dân tiếp cận chỗ ở ở giá rẻ, giảm thiểu bất
bình đẳng xã hội mà còn tích cực giúp ổn định thị trường nhà đất.
1.1.2.2
Tại Việt Nam
Loại hình nhà tập thể được bao cấp bắt đầu xuất hiện ở một số thành phố lớn
của Việt Nam như Hà Nội, Hải Phòng, Sài Gòn, Vũng Tàu từ những năm 1954. Từ
những năm 1960-1970, nhà nước cũng đã có chính sách nhằm đáp ứng một phần
nhu cầu nhà ở cho người dân, dưới hình thức các nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và
cho cán bộ công nhân viên chức thuê với mức giá rẻ. Trong thời gian này, nhiều
khu tập thể đã được xây dựng tại Hà Nội như tiểu khu Kim Liên, khu tập thể Giảng
Võ, Bách Khoa, Trung tự, Thành Công, Thanh Xuân Bắc. Sau năm 1986, do một số
khó khăn về tài chính cũng như những thay đổi căn bản về quan điểm phát triển,
nhà ở được đầu tư bằng ngân sách của Nhà nước không còn được chú trọng, thay
vào đó các cấp chính quyền đưa ra các chính sách khuyến khích việc tự xây nhà của
người dân và sự tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà ở thông qua
việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân và quyền trao đổi, mua bán nhà ở thể hiện trong
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và việc thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai thể
hiện trong Luật đất đai năm 1993 cũng như những Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật này vào năm 1998 và 200111. Tuy nhiên, phải khẳng định rằng trong
thập niên 1990 cho đến giữa những năm của thập niên 2000, Nhà nước vẫn muốn
giữ vai trò chủ đạo như là người xây dựng và cung cấp nhà ở cho những đối tượng
ưu tiên của mình và muốn hướng các thành phần kinh tế khác tham gia vào phân
khúc nhà ở này12. Đến những năm đầu tiên của thế kỷ 21, đã xuất hiện những thay
đổi căn bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự tham gia của các thành phần kinh tế
khác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà ở13.

11 Phạm Thái Sơn (2014), Nhà ở xã hội tại Việt Nam: quan niệm, chính sách và thực tiễn, Tạp chí Quy hoạch
đô thị, số 18+19
12 Phạm Thái Sơn (2014), Nhà ở xã hội tại Việt Nam: quan niệm, chính sách và thực tiễn, Tạp chí Quy hoạch
đô thị, số 18+19
13 Phạm Thái Sơn (2014), Nhà ở xã hội tại Việt Nam: quan niệm, chính sách và thực tiễn, Tạp chí Quy hoạch
đô thị, số 18+19
12

Nghị định số 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà
ở để bán và cho thuê được ban hành ngày 05/10/2001 (sau đây gọi là “Nghị định
71/2001/NĐ-CP”) đã đưa ra khái niệm “nhà ở được ưu đãi”, một khái niệm mà có
thể được xem là hình thức gần nhất với khái niệm nhà ở xã hội hiện nay. Điều 1
Khoản 2 Nghị định 71/2001/NĐ-CP quy định nhà ở được ưu đãi bao gồm dự nhà ở
cao tầng (từ 5 tầng trở lên đối với Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh,
từ 3 tầng trở lên đối với các tỉnh, thành phố khác); có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín,
có cầu thang và lối đi chung (sau đây gọi là nhà chung cư cao tầng), và Nghị định
này cũng quy định các căn hộ thuộc chung cư cao tầng phải được ưu tiên bán và cho
thuê đối với những các đối tượng như cán bộ, công nhân, viên chức nhà nước và
sinh viên. Ở phạm vi địa phương, tại Thành phố Hà Nội, cùng năm 2001, UBND
Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 06/12/2001
quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, cải
tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội (sau đây gọi là “Quyết định
123/2001/QĐ-UB”) cũng đã đưa ra quy định về quỹ nhà ở thành phố – một khái
niệm có thể được xem là khá tương đồng với khái niệm quỹ nhà ở xã hội trong pháp
luật nhà ở hiện nay. Theo đó, Điều 8 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định
123/2001/QĐ-UB quy định rằng: “Đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà
ở để bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào
quỹ nhà ở thành phố; Phần diện tích còn lại (80% diện tích đất ở, hoặc 70% diện
tích sàn xây dựng nhà ở) được phép kinh doanh nhưng phải giành 50% để bán cho
các cơ quan và tổ chức có nhu cầu về nhà ở theo giá sẽ được quy định vừa đảm bảo
kinh doanh, vừa đảm bảo điều tiết nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước trong thời
hạn nhất định: 50% còn lại được phép bán theo giá thị trường”. Ngày 6/5/2004,
Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg phê duyệt định
hướng phát triển nhà ở đến năm 2020. Đây cũng là văn bản đầu tiên xuất hiện cụm
từ Nhà ở xã hội thông qua định nghĩa về quỹ nhà ở xã hội như là “quỹ nhà ở do nhà
nước hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho
thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện
chỗ ở” (điểm d Khoản 1 Mục III Điều 1 Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg).
Một năm ngay sau đó, khái niệm Nhà ở xã hội đã lần đầu tiên chính thức
xuất hiện trong văn bản pháp luật là Luật nhà ở năm 2005 với định nghĩa nhà ở xã
hội là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối
tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Sau một
13

thời gian thực thi, nhà ở xã hội đã được định nghĩa lại tại Khoản 7 Điều 3 Luật nhà
ở năm 2014 như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối
tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”.

Về hình thức, nhà ở xã hội tồn tại dưới dạng nhà chung cư, nhà lưu trú của
công nhân, ký túc xá, hoặc nhà tái định cư… Tuy nhiên, nhà ở xã hội có một số đặc
điểm riêng biệt như sau:
Thứ nhất, về nguồn vốn: nhà ở xã hội luôn nhận được sự hỗ trợ của Nhà
nước.
Thứ hai, về đối tượng tiếp cận: đối tượng được mua, thuê và cho thuê nhà ở
xã hội sẽ bị hạn chế. Nhà ở xã hội chỉ hướng đến các đối tượng được hưởng chính
sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật, nhằm mục tiêu chính là hỗ trợ các
đối tượng này có thể tiếp cận một chỗ ở tử tế và phù hợp, vốn vừa là nhu cầu cơ bản
của con người và cũng là quyền cơ bản của con người.
Thứ ba, cơ chế đầu tư, xây dựng và phân phối: Vì lý do mô hình này mang ý
nghĩa an sinh như trên đã trình bày, do đó, không giống như nhà ở thương mại, nhà
ở xã hội sẽ không được đầu tư, xây dựng, phân phối hoàn toàn dựa trên cơ chế thị
trường, mà sẽ tùy theo nhu cầu của từng địa phương cũng như chính sách hỗ trợ của
nhà nước từng thời kỳ. Đồng thời, việc thiết kế, xây dựng cũng phải tuân thủ thêm
một số quy định hạn chế riêng (ví dụ như số tầng, diện tích v…v).
1.2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI ĐÀI LOAN VÀ
TRUNG QUỐC
1.2.1 Tại Đài Loan
Mặc dù tại Đài Loan, người dân có đời sống chất lượng cao với thu nhập và
phúc lợi rất tốt ở khu vực Châu Á, tuy nhiên, do diện tích đất quá nhỏ hẹp, giá cả và
chi tiêu quá đắt đỏ trong khi nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao, đã khiến cho
chính quyền Đài Loan lo ngại sẽ xảy ra khủng hoảng thị trường bất động sản, và bắt
đầu quan tâm hơn đến việc xây dựng chính sách nhà ở xã hội. Năm 2011, qua khảo
sát của Bộ Nội vụ Đài Loan, đã có hơn 86.8% người dân Đài Loan ủng hộ mô hình
này. Năm 2017, Luật nhà ở Đài Loan chính thức được sửa đổi, bằng việc bổ sung
nhiều quy định liên quan đến việc đầu tư, xây dựng, phân phối và quản lý nhà ở xã
hội. Nhà ở xã hội của Đài Loan được định nghĩa là nhà và cơ sở vật chất cần thiết
14

được xây dựng bởi chính quyền hoặc tư nhân mà được trợ cấp từ chính quyền và
chính yếu dành để cho thuê14.
Theo quy định tại Điều 4 Luật nhà ở năm 2011, sửa đổi năm 2017 của Đài
Loan15, ít nhất 30% nhà ở xã hội được xây dựng bởi cơ quan có thẩm quyền và khu
vực tư nhân và được tính dựa trên thẩm quyền của từng thành phố, quận phải được
dành để cho thuê cho những người thiệt thòi về kinh tế hoặc xã hội. Cụ thể, họ phải
thuộc một trong những trường hợp sau:
 Các hộ gia đình có thu nhập thấp hoặc trung bình.
 Gia đình trong hoàn cảnh đặc biệt.
 Người có từ ba đứa con trở lên là trẻ vị thành niên.
 Người dưới 25 tuổi không thể trở về nhà sau khi được đưa vào một tổ
chức nuôi dưỡng hoặc gia đình nhận con nuôi.
 Công dân cao tuổi từ 65 tuổi trở lên.
 Nạn nhân bị bạo lực gia đình hoặc nạn nhân bị tấn công tình dục và con
cái của họ.
 Người khuyết tật.
 Người bị nhiễm vi rút suy giảm miễn dịch ở người (HIV) hoặc mắc
phải hội chứng suy giảm miễn dịch (AIDS).
 Dân bản địa (người dân tộc).
 Các nạn nhân thiên tai.
 Người vô gia cư.
 Những người khác được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
1.2.2 Tại Trung Quốc
Trung Quốc không dùng khái niệm nhà ở xã hội mà thay vào đó là khái niệm
nhà ở công cộng. Chương trình nhà ở công cộng của Trung Quốc kết hợp rất nhiều
‘sản phẩm’ cho các phân khúc khác nhau của thị trường. Sự bùng nổ nhanh chóng
trong giá nhà ở tại hầu hết các thành phố lớn của Trung Quốc kể từ năm 2003 đã
khiến cho vấn đề hỗ trợ nhà ở trở thành một trong những mối quan tâm xã hội hàng
đầu của Trung Quốc. Năm 2008, chương trình 7,5 triệu đơn vị nhà ở công cộng
được xây dựng như là một phần của gói kích cầu của Trung Quốc để chống lại

14 Taiwan, Housing Act (2017), Available at: < https://www.moi.gov.tw/english/english_law/law_detail.aspx?sn=398> Accessed 11 May 2018
15 Taiwan, Housing Act (2017), Available at: < https://www.moi.gov.tw/english/english_law/law_detail.aspx?sn=398> Accessed 11 May 2018
15

khủng hoảng tài chính toàn cầu. Năm 2009, mục tiêu được tăng gấp đôi và tới năm
2011, chương trình 36 triệu đơn vị nhà ở công cộng sau đó được thông qua cho giai
đoạn trong giai đoạn 2011 -2015. Tỷ trọng nhà ở công cộng đã tăng gần gấp đôi từ
11% lên 20% cuối năm 2015. Khoảng 60% nhà ở công cộng quy định là các hình
thức sở hữu được trợ cấp và 40% là cho thuê16.
Bảng 1.2: Các loại hình nhà ở xã hội ở Trung Quốc
Phân loại
Đối
tượng
thụ hưởng
Điều kiện áp dụng
Hạn chế nhà ở
Để bán
Nhà được hỗ
trợ
(Economic
Comfortable
Housing)
Gia đình thu
nhập thấp; gia
đình nghèo
–
Người
địa
phương (có hộ khẩu)
–
Giới hạn thu
nhập và tài sản
–
Giới hạn không
gian sống
– Diện tích hạn chế từ
60 đến 80m2
– Mức giá vừa phải và
mức lợi nhuận chủ đầu
tư bán ra chỉ giới hạn ở
3-4%
Nhà có giá
bán trần
(Capped-
Priced
Housing)

Gia đình thu
nhập từ thấp
đến
trung
bình; hoặc gia
đình thu nhập
trung bình
–
Người
địa
phương (có hộ khẩu);
–
Giới hạn thu
nhập;
–
Chưa sở hữu
nhà
Giá bán chỉ giới hạn
70% giá thị trường và
người mua phải ở tối
thiểu 5 năm
Nhà đồng sở
hữu với Nhà
nước
(Shared
ownership
housing)
Gia đình thu
nhập thấp
–
Người
địa
phương (có hộ khẩu);
–
Giới hạn thu
nhập;
–
Chưa sở hữu
nhà
Một nửa vốn sau khi
bán nhà phải được hoàn
trả cho Chính phủ
Nhà tái định
cư cho khu ổ
Hộ gia đình
phải tái định
–
Là chủ sở hữu
các ngôi nhà bị phá
Loại nhà tái định cư này
được bán cho các hộ gia

16 Wei Shi, Jie Chen, Hongwei Wang (2016), Affordable housing policy in China: New developments and
new challenges, Habitat International. Available at: < https://www.researchgate.net/publication/297665288_Affordable_housing_policy_in_China_New_developm ents_and_new_challenges>. Accessed 01 June 2018

16

chuột
(Shantytown
Renovation
Housing)
cư do các dự
án cải và xây
dựng đô thị
hủy do các dự án cải
và xây dựng đô thị
đình phải di dời chỗ ở
và dùng giá thị trường
của căn nhà cũ để quy
đổi (bản chất là một
dạng bồi thường)
Để cho thuê
Nhà cho thuê
giá rẻ
(Cheap rental
housing)
Hộ gia đình
có thu nhập
cực kỳ thấp
–
Người
địa
phương (có hộ khẩu)
–
Giới hạn thu
nhập và tài sản
–
Giới hạn không
gian sống

Nhà ở công
cộng cho thuê
(Public
Rental
Housing)
Tất cả các hộ
gia đình
–
Không cần hộ
khẩu
–
Không giới hạn
thu nhập hoặc không
gian sống

(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ tạp chí Habitat International)17
1.3
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI
VIỆT NAM
1.3.1 Tổng quan về chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia từ năm 2020 đến 2030 được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt vào 30/11/2011 đặt mục tiêu: Trong giai đoạn 2011 – 2015,
tiếp tục triển khai thực hiện các chương trình phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô
thị và hỗ trợ các hộ nghèo khu vực nông thôn; phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng
10 triệu m2 nhà ở xã hội để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực
đô thị (chủ yếu là nhà căn hộ chung cư); đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên, học
sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và 50% công
nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở; hoàn thành việc hỗ trợ
cho khoảng 400 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn

17 Wei Shi, Jie Chen, Hongwei Wang (2016), Affordable housing policy in China: New developments and
new challenges, Habitat International. Available at: < https://www.researchgate.net/publication/297665288_Affordable_housing_policy_in_China_New_developm ents_and_new_challenges>. Accessed 01 June 2018
17

cải thiện nhà ở; Trong giai đoạn 2016 – 2020, phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng
tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng
80% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp,
dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu
được giải quyết chỗ ở; hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo
mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở18.
Để có thể đạt được mục tiêu chiến lược đã đề ra, thời gian qua, Nhà nước đã
ban hành nhiều chính sách phát triển xã hội thông qua các văn vản pháp luật trong
nhiều lĩnh vực có liên quan. Có thể kể đến một số chính sách nổi bật như sau:
1.3.1.1
Chính sách quy hoạch
Chính sách quy hoạch tập trung ở việc xây dựng quỹ đất giành cho phát triển
nhà ở xã hội. Khoản 1 Điều 4 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà
ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3. Đối với các chủ đầu tư
dự án phát triển nhà nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, Nghị định
100/2015/NĐ-CP yêu cầu phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy
hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư
xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội (Khoản 1 Điều
5). Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có
quy mô sử dụng đất dưới 10ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc
dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương
đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ
với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để Nhà nước sử dụng làm nhà ở xã hội,
hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực
hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn (Khoản 2 Điều 5). Trong trường hợp
bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội không phù hợp với điều kiện cụ thể
của địa phương hoặc có bố trí nhưng không đủ quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã
hội tại khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng
Chính phủ xem xét, chấp thuận (Khoản 3 Điều 5).
1.3.1.2
Chính sách tài chính

18 Quyết định số 2127/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 30/11/2011 về Phê duyệt Chiến
lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030