10906_Quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng Trị

BỘGIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯ ỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
LÊ TRƯ ỜNG SƠ N
QUẢN LÝ TÀI CHÍNH TỪĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN CAM LỘ, TỈNH QUẢNG TRỊ
Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế
Mã số: 83 40 410
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ
NGƯ ỜI HƯ ỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHAN KHOA CƯ Ơ NG
Huế, năm 2018
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu đư ợc trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chư a từng
dùng bảo vệđểlấy bất kỳhọc vịnào.
Tôi cũng xin cam đoan rằng mọi sựgiúp đỡcho việc thực hiện luận văn đã
đư ợc cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đư ợc chỉrõ nguồn
gốc.
Huế, tháng 4 năm 2018
Tác giảluận văn
Lê Trư ờng Sơn
ii
LỜI CẢM Ơ N!
Đểhoàn thành đư ợc bản luận văn này, trư ớc hết, tôi xin chân thành cảm ơn
Quý nhà trư ờng, quý Thầy Cô và đặc biệt là Thầy giáo Phan Khoa Cư ơng, ngư ời đã
trực tiếp hư ớng dẫn tôi trong thời gian tôi thực hiện nghiên cứu đềtài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Cam Lộ, UBND các xã, thịtrấn
thuộc huyện Cam Lộ, Phòng Tài nguyên và Môi trư ờng, Phòng Nông nghiệp và
Phát triển Nông thôn, Phòng Tài chính – Kếhoạch, Ban Quản lý Dựán – Đầu tư và
Xây dựng huyện Cam Lộ, Chi cục Thống kê huyện, Chi cục Thuếhuyện, Kho bạc
Nhà nư ớc huyện và các cá nhân, tổchức trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉ
nh Quảng Trị
đã giúp đỡtôi trong việc thu thập sốliệu liên quan đểthực hiện đềtài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơ n!
Huế, ngày……. tháng …….năm 2018
Tác giảluận văn
Lê Trư ờng Sơn
iii
TÓM LƯ ỢC LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
Họvà tên học viên: Lê Trư ờng Sơn
Chuyên ngành: Quản lý kinh tếứng dụng. Niên khóa: 2016 – 2018
Tên đềtài: Quản lý tài chính từđất đai trên đị
a bàn huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng Trị
.
1. Tính cấp thiết của đềtài
Trong những năm qua, chính quyền huyện Cam Lộrất coi trọng và quan tâm
đến việc quản lý, thúc đẩy sử dụng hợp lý, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai; Tuy
nhiên, thực hiện chính sách đất đai nói chung và chính sách tài chính đất đai hiện
nay trên địa bàn còn nhiều hạn chế, vư ớng mắc và chư a đạt đư ợc như mong muốn.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu công tác quản lý tài chính từđất đai phù hợp với điều
kiện thực tếcủa địa phư ơng là vấn đềcấp thiết cảvềlý luận và thực tiễn. Xuất phát
từnhững lý do trên tôi chọn nghiên cứu đề tài “Quản lý tài chính từđất đai trên
đị
a bàn huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng trị
” làm đềtài luận văn Thạc sĩ chuyên
ngành quản lý kinh tế.
2. Phư ơng pháp nghiên cứu
Thu thập sốliệu thứcấp, sơ cấp thông qua các bảng câu hỏ
i khảo sát
Sửdụng tổng hợp các phư ơng pháp phân tích: Luận văn chủyếu sửdụng các
phư ơng pháp như phân tổthống kê, phân tích – so sánh, tổng hợp và phư ơng pháp
thống kê mô tả. Sốliệu thu thập đư ợc xửlý và phân tích với sựhỗtrợcủa máy tính
bằng phần mềm Excel.
3. Kết quảđạt đư ợc
Tổng hợp và hệthống một sốnội dung cơ bản vềlý luận, thực tiễn liên quan
đến công tác quản lý tài chính từđất đai.
Phân tích đánh giá thực trạng công tác công tác quản lý tài chính từđất đai
trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉ
nh Quảng Trị.
Đềxuất các định hư ớng và giải pháp trong việc hoàn thiện công tác công tác
quản lý tài chính từđất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉ
nh Quảng Trị.
iv
DANH MỤC CÁC CHỮVIẾT TẮT
Chữviết tắt
Cụm từđư ợc viết tắt
BĐS
Bất động sản
CCN
Cụm công nghiệp
ĐTNN
Đầu tư nư ớc ngoài
GCNQSD
Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất
KT – XH
Kinh tế- Xã hội
NGTK
Niên giám thống kê
NSNN
Ngân sách nhà nư ớc
NVTC
Nghĩa vụtài chính
QSDĐ
Quyền sửdụng đất
SDĐ
Sửdụng đất
SDĐĐ
Sửdụng đất đai
TM – DV
Thư ơng mại dịch vụ
TN&MT
Tài nguyên và Môi trư ờng
TTCN
Tiểu thủcông nghiệp
TW
Trung ư ơng
UBND
Ủy ban nhân dân
v
MỤC LỤC
Lời cam đoan………………………………………………………………………………………………… i
Lời cảm ơn ………………………………………………………………………………………………….. ii
Tóm lư ợc luận văn thạc sĩ quản lý kinh tế………………………………………………………. iii
Danh mục các chữviết tắt…………………………………………………………………………….. iv
Mục lục…………………………………………………………………………………………………………v
Danh mục bảng …………………………………………………………………………………………. viii
Danh mục hình vẽ……………………………………………………………………………………….. ix
Danh mục sơ đồ……………………………………………………………………………………………..x
Phần 1: ĐẶT VẤN ĐỀ………………………………………………………………………………….1
1. Tính cấp thiết nghiên cứu đềtài……………………………………………………………………1
2. Mục tiêu nghiên cứu……………………………………………………………………………………2
3. Đối tư ợng và phạm vi nghiên cứu…………………………………………………………………3
4. Phư ơng pháp nghiên cứu……………………………………………………………………………..3
5. Kết cấu luận văn…………………………………………………………………………………………4
Phần 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨ
U……………………………………………………………..5
CHƯ Ơ NG 1: CƠ SỞLÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀQUẢN LÝ TÀI CHÍNH
TỪĐẤT ĐAI ……………………………………………………………………………………………….5
1.1. Quản lý tài chính từđất đai……………………………………………………………………….5
1.1.1. Khái niệm và vai trò của quản lý tài chính từđất đai …………………………………5
1.1.2. Nội dung quản lý tài chính từđất đai……………………………………………………….7
1.2. Các yếu tốảnh hư ởng đến quản lý tài chính từđất đai………………………………..25
1.2.1. Các yếu tốthuộc vềchính quyền …………………………………………………………..25
1.2.2. Các yếu tốthuộc vềbên ngoài chính quyền…………………………………………….25
1.3. Kinh nghiệm quản lý tài chính từđất đai ởmột sốđịa phư ơng và bài học cho
huyện Cam Lộ……………………………………………………………………………………………..26
1.3.1. Kinh nghiệm của thành phốĐà Nẵng…………………………………………………….26
1.3.2. Kinh nghiệm của tỉ
nh Thừa Thiên Huế…………………………………………………..27
1.3.3. Bài học kinh nghiệm cho huyện Cam Lộ………………………………………………..28
vi
CHƯ Ơ NG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH TỪĐẤT
ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAM LỘ- TỈNH QUẢNG TRỊ…………………..30
2.1. Giới thiệu chung vềhuyện Cam Lộ, tỉ
nh Quảng Trị…………………………………..30
2.1.1. Đặc điểm tựnhiên và điều kiện kinh tế- xã hội huyện Cam Lộ………………..30
2.2. Hiện trạng sửdụng và biến động đất đai tại huyện Cam Lộ…………………………32
2.2.1. Hiện trạng sửdụng đất …………………………………………………………………………32
2.2.2. Dựbáo biến động đất sửdụng trên địa bàn huyện Cam Lộđến năm 2020….36
2.3. Thực trạng công tác quản lý tài chính từđất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ-
tỉ
nh Quảng Trị……………………………………………………………………………………………..39
2.3.1. Thực trạng công tác quản lý giá đất, định giá đất…………………………………….39
2.3.2. Công tác quản lý nguồn thu từđất đai ……………………………………………………40
CHƯ Ơ NG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI
CHÍNH TỪĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAM LỘ- TỈNH QUẢNG
TRỊ…………………………………………………………………………………………………………….80
3. 1. Giải pháp vềchính sách, pháp luật ………………………………………………………….80
3.1.1. Hoàn thiện công tác quy hoạch, kếhoạch sửdụng đất……………………………..80
3.1.2. Xây dựng hoàn thiện hệthống đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất………………………………………………………………………………………………………81
3.1.3. Chính sách thu hút tài chính từđất đểnâng cấp kết cấu hạtầng ………………..81
3.1.4. Chính sách thuê đất……………………………………………………………………………..81
3.1.5. Đối với nghĩa vụtài chính đất đai tại huyện ……………………………………………82
3.2. Giải pháp vềcải cách hành chính……………………………………………………………..82
3.3. Giải pháp vềcông nghệ, kỹthuật……………………………………………………………..83
Phần 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ…………………………………………………………84
1. KẾT LUẬN……………………………………………………………………………………………..84
2. KIẾN NGHỊ…………………………………………………………………………………………….85
2.1. Đối với Trung ư ơng ……………………………………………………………………………….85
2.2. Đối với tỉ
nh Quảng Trị……………………………………………………………………………85
2.3. Đối với chính quyền huyện Cam Lộ…………………………………………………………86
2.4. Đối với ngư ời sửdụng đất ………………………………………………………………………86
vii
TÀI LIỆU THAM KHẢO …………………………………………………………………………..87
PHỤLỤC ………………………………………………………………………………………………….90
QUYẾT ĐỊNH VỀVIỆC THÀNH LẬP HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
BIÊN BẢN CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VẮN THẠC SĨ KINH TẾ
NHẬN XÉT LUẬN VĂN THẠC SĨ CỦA PHẢN BIỆN 1
NHẬN XÉT LUẬN VĂN THẠC SĨ CỦA PHẢN BIỆN 2
BẢN GIẢI TRÌNH CHỈNH SỬA LUẬN VĂN
XÁC NHẬN HOÀN THIỆN LUẬN VĂN
viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1.
Bậc thuếsuất………………………………………………………………………………19
Bảng 2.1.
Diện tích tựnhiên phân theo đơn vịhành chính cấp xã năm 2016 …….32
Bảng 2.2.
Hiện trạng Sửdụng đất năm 2016 trên địa bàn huyện Cam Lộ…………33
Bảng 2.3.
Kết quảthu ngân sách và thu ngân sách từđất đai trên địa bàn huyện
Cam Lộgiai đoạn 2014-2016……………………………………………………….52
Bảng 2.5.
Kết quảthu tiền thuê đất trên địa bàn huyện Cam Lộ
giai đoạn 2014 – 2016 …………………………………………………………………59
Bảng 2.6.
Kết quảthu tiền thuếsửdụng đất trên địa bàn huyện Cam Lộ
giai đoạn 2014 – 2016 …………………………………………………………………61
Bảng 2.7.
Kết quảthu tiền thuếthu nhập từquyền sửdụng đất (thuếthu nhập cá
nhân) trên địa bàn huyện Cam Lộgiai đoạn 2014 – 2016 ………………..64
Bảng 2.8.
Kết quảthu lệphí trư ớc bạtrên địa bàn huyện Cam Lộ
giai đoạn 2014 – 2016 …………………………………………………………………65
Bảng 2.9.
Tình hình tìm hiểu, cập nhật pháp luật vềnghĩa vụtài chính đất đai của
cán bộcác cơ quan liên quan tại huyện Cam Lộnăm 2016………………70
Bảng 2.10. Khó khăn trong công tác thu tiền sửdụng đất theo đánh giá của cán bộ
liên quan ……………………………………………………………………………………71
Bảng 2.11. Khó khăn của cán bộthực thi thu thuếthu nhập từchuyển quyền sử
dụng đất …………………………………………………………………………………….71
Bảng 2.12. Quy trình thực hiện NVTC theo ý kiến của ngư ời sửdụng đất …………73
Bảng 2.13. Thời gian đểhoàn thành các thủtục NVTC theo ý kiến của ngư ời sử
dụng đất …………………………………………………………………………………….74
ix
DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1
Bản đồtỉ
nh Quảng Trị…………………………………………………………………30
Hình 2.2.
Tỷlệđóng góp các nguồn thu từđất đai trong tổng thu ngân sách trên
địa bàn huyện Cam Lộgiai đoạn 2014 – 2016………………………………..53
Hình 2.3.
Cơ cấu các khoản thu từđất đai trên địa bàn huyện Cam Lộgiai đoạn
2014-2016………………………………………………………………………………….54
Hình 2.4.
Tỷlệđóng góp của tiền sửdụng đất trong tổng thu ngân sách từđất đai
trên địa bàn huyện Cam Lộ giai đoạn 2014- 2016 …………………………..57
Hình 2.5.
Tỷlệđóng góp của tiền thuê đất trong tổng thu ngân sách từđất đai trên
địa bàn huyện Cam Lộ giai đoạn 2014 – 2016………………………………..60
Hình 2.6.
Thuếsửdụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn huyện Cam Lộ
giai đoạn 2014 – 2016………………………………………………………………….62
Hình 2.7.
Tỷlệđóng góp của thuếthu nhập cá nhân khi chuyển như ợng BĐS
trong tổng thu ngân sách từđất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ
giai đoạn 2014 – 2016 …………………………………………………………………64
Hình 2.8.
Tỷlệđóng góp trong tổng thu ngân sách từđất đai của lệphí trư ớc bạ
nhà, đất trên địa bàn huyện Cam Lộgiai đoạn 2014 – 2016 ……………..66
x
DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ1.1. Bộmáy quản lý nguồn thu từđất của chính quyền cấp huyện…………….23
Sơ đồ1.2. Sơ đồđiều hành quản lý nguồn thu từđất………………………………………..24
1
Phần 1:
ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết nghiên cứu đềtài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia và đồng thời là
một trong những nguồn vốn tiềm năng quan trọng cho sựphát triển kinh tếxã hội.
Do vậy, quốc gia nào cũng đều chú ý đến việc bảo vệ, phát triển và SDĐ tiết kiệm,
có hiệu quả. Đối với Việt Nam, vấn đềđất đai luôn đư ợc chú trọng, đặc biệt điều
này đư ợc Đảng ta khẳng định tại Nghịquyết số26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của
Ban chấp hành TW Đảng khoá IX về“Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật vềđất
đai trong thời kỳđẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nư ớc”, Nghịquyết
nêu rõ: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nư ớc”. Chính sách tài chính đất đai là
công cụkhông thểthiếu đểNhà nư ớc quản lý việc SDĐ có hiệu quảbằng biện pháp
kinh tếvà huy động nguồn tài chính từđất đai thành quỹtiền tệtập trung của Ngân
sách nhà nư ớc.
Từchủtrư ơng của Đảng, Nhà nư ớc, nhiều địa phư ơng trong cảnư ớc đã chú
trọng tập trung thực hiện công tác tài chính vềđất đai. Ởtỉ
nh Quảng Trị, cụthểlà
trên địa bàn huyện Cam Lộ, vấn đềnày rất đư ợc coi trọng. Huyện Cam Lộtỉ
nh
Quảng Trịcó tổng diện tích đất tựnhiên 34.420,71 ha. Là cửa ngõ phía Tây và phía
Bắc của thành phốĐông Hà – trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá của tỉ
nh Quảng
Trị. Huyện Cam Lộcó vịtrí địa lý thuận lợi cho giao thư ơng và phát triển thư ơng
mại dịch vụ. Trên địa bàn huyện có các trục đư ờng bộquan trọng như Quốc lộ1A,
Quốc lộ9, đư ờng HồChí Minh và hệthống giao thông nội vùng làm cầu nối giao
lư u phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của huyện với các địa phư ơng trong tỉ
nh và
các tỉ
nh bạn; Có tiềm năng vềphát triển nông- lâm nghiệp, thư ơng mại, du lịch và
tiểu thủcông nghiệp chếbiến, khai khoáng, sản xuất vật liệu xây dựng.
Trong những năm qua, chính quyền địa phư ơng rất coi trọng và quan tâm
đến việc quản lý, thúc đẩy sử dụng hợp lý, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai; thực
2
hiện Luật Đất đai và các Nghịđịnh hư ớng dẫn thi hành, công tác quản lý tài chính
vềđất đai cơ bản đi vào nề nếp, đáp ứng nhu cầu của nhân dân và góp phần phát
triển kinh tế xã hội của địa phư ơng, của tỉ
nh. Đất đai trên địa bàn đư ợc quản lý chặt
chẽ, cơ bản đã đư ợc giao đến các thành phần để sử dụng đúng mục đích và hiệu
quả, việc khai thác các nguồn thu từđất đai trên địa bàn huyện đã đư ợc triển khai
thực hiện và tăng thu thêm hàng năm, góp phần vào nguồn thu ngân sách của tỉ
nh.
Tuy nhiên, thực hiện chính sách đất đai nói chung và chính sách tài chính đất
đai hiện nay trên địa bàn còn nhiều hạn chế, vư ớng mắc và chư a đạt đư ợc như mong
muốn: Chính sách thu từđất đai thiếu đồng bộ, thiếu thống nhất; việc xác định giá
đất theo giá thịtrư ờng đểtính nghĩa vụtài chính còn lúng túng, tốn kém nhiều
thời gian và chi phí; khi chính sách thay đổi, nhiều trư ờng hợp quyền lợi nhà đầu tư
bịảnh hư ởng; nhiều chính sách còn lạc hậu như ng chậm đư ợc thay thế, chư a phù
hợp với tình hình thực tế; giá đất năm sau thư ờng biến động tăng hơn năm trư ớc,
trong khi công tác giải phóng mặt bằng thư ờng kéo dài dẫn đến giá đất đểtính thu
tiền SDĐ, tiền thuê đất và giá bồi thư ờng, hỗtrợvềđất đư ợc duyệt làm căn cứđể
khấu trừtiền đền bù hỗtrợvềđất vào tiền SDĐ phải nộp không cân bằng; chính
sách tài chính đất đai còn chư a thống nhất với các chính sách khác…
Chính vì vậy, việc nghiên cứu công tác quản lý tài chính từđất đai phù hợp
với điều kiện thực tếcủa địa phư ơng là vấn đềcấp thiết cảvềlý luận và thực tiễn.
Xuất phát từnhững lý do trên tôi chọn nghiên cứu đề tài “Quản lý tài chính từđất
đai trên đị
a bàn huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng trị
” làm đềtài luận văn Thạc sĩ
chuyên ngành quản lý kinh tế. Đềtài góp phần làm rõ cơ sởkhoa học trong việc
thực thi chính sách tài chính vềđất đai.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu chung
Trên cơ sởkết quảphân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý tài chính
từđất đai tại địa phư ơng, luận văn đềxuất một sốgiải pháp góp phần hoàn thiện
công tác quản lý tài chính từđất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉ
nh Quảng Trị
trong thời gian tới.
3
2.2 Mục tiêu cụthể
+ Hệthống hoá cơ sởlý luận và thực tiễn vềvấn đềquản lý tài chính từđất
đai;
+ Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý tài chính từđất đai tại địa
bàn nghiên cứu;
+ Đềxuất một sốgiải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý tài chính
từđất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉ
nh Quảng Trị.
3. Đối tư ợng và phạm vi nghiên cứu
3.1 Đối tượng nghiên cứu
Những vấn đềlý luận và thực tiễn vềcông tác quản lý tài chính từđất đai
trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉ
nh Quảng Trị.
3.2 Phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu, đánh giá công tác quản lý tài chính từđất
đai trên địa bàn huyện Cam Lộgiai đoạn 2014 – 2016 chủyếu đư ợc tập trung vào
công tác quản lý thu tài chính nhằm rút ra bài học kinh nghiệm, đềxuất giải pháp
góp phần hoàn thiện công tác quản lý tài chính từđất đai trên địa bàn huyện Cam
Lộ, tỉ
nh Quảng Trị.
4. Phư ơng pháp nghiên cứu
* Thu thập dữliệu thứcấp:
Sốliệu đư ợc thu thập từSởTN&MT tỉ
nh Quảng Trị, Phòng TN&MT, Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Chi cục Thống kê, Chi cục Thuếvà Kho bạc Nhà
nư ớc huyện Cam Lộ; kếthừa sốliệu của các công trình nghiên cứu có liên quan
trư ớc đây và từmột sốtài liệu tham khảo khác.
* Thu thập dữliệu sơ cấp:
Dữliệu sơ cấp đư ợc tiến hành thu thập thông qua việc thực hiện khảo sát ý
kiến trực tiếp của các đối tư ợng liên quan đến công tác quản lý tài chính từđất đai
trên địa bàn huyện Cam Lộnhư Cán bộphòng TN&MT, Cán bộChi cục Thuếvà
Đối tư ợng nộp thuế, phí… bằng các phiếu khảo sát ý kiến đư ợc thiết kếsẵn. Cụthể
như sau:
4
– Tiến hành phỏ
ng vấn nhanh một sốhộgia đình, cá nhân vềquy trình, thủtục
thực hiện nghĩa vụtài chính từđất đai, thời gian đểhoàn thành các thủtục thực hiện
nghĩa vụtài chính từđất đai, các văn bản hư ớng dẫn thực hiện nghĩa vụtài chính từ
đất đai, việc thực hiện các nghĩa vụtài chính từđất đai, việc cấp giấy chứng nhận
quyền sửdụng đất và ý kiến đềnghịkhác nếu có. Tác giảđã thực hiện khảo sát ý
kiến của các hộgia đình, cá nhân với 103 phiếu đư ợc gửi vềcho các trư ởng thôn,
khu phốtrư ởng.
– Tiến hành phỏ
ng vấn toàn bộchuyên viên thuộc chi cục Thuếhuyện (03
chuyên viên), phòng TN&MT huyện (03 chuyên viên), Bộphận 1 cửa (02 chuyên
viên), Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện (09 chuyên viên).
Phư ơng pháp chọn mẫu nghiên cứu đư ợc áp dụng đối với hộgia đình, cá
nhân trên địa bàn nghiên cứu là phư ơng pháp chọn mẫu xác suất- thuận tiện, nghĩa
là chọn mẫu dựa trên sựthuận lợi hay tính dễtiếp cận với đối tư ợng điều tra.
Sau khi tham khảo các tài liệu liên quan và tình hình thực tếtại địa bàn
nghiên cứu, phiếu khảo sát đã đư ợc xây dựng hoàn thiện. Các câu hỏ
i trong phiếu
khảo sát (phụlục) đư ợc thiết kếvới mục đích nhằm lư ợng hóa sựđánh giá của
ngư ời đư ợc hỏ
i. Sau đó tác giảđã sửdụng kỹthuật phỏ
ng vấn trực tiếp đểthu thập
các sốliệu sơ cấp phục vụcho quá trình đánh giá vấn đềnghiên cứu.
* Phương pháp phân tích sốliệ
u:
Luận văn chủyếu sửdụng các phư ơng pháp như phân tổthống kê, phân tích –
so sánh, tổng hợp và phư ơng pháp thống kê mô tả. Sốliệu thu thập đư ợc xửlý và
phân tích với sựhỗtrợcủa máy tính bằng phần mềm Excel.
5. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mởđầu và kết luận, nội dung nghiên cứu của luận văn đư ợc kết
cấu thành 3 chư ơng như sau:
Chư ơng 1: Cơ sởlý luận và thực tiễn vềquản lý tài chính từđất đai
Chư ơng 2: Thực trạng công tác quản lý tài chính từđất đai trên địa bàn
huyện Cam Lộ- Tỉ
nh Quảng Trị
Chư ơng 3: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tài chính từđất đai trên
địa bàn huyện Cam Lộ- Tỉ
nh Quảng Trị
5
Phần 2:
NỘI DUNG NGHIÊN CỨ
U
CHƯ Ơ NG 1:
CƠ SỞLÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀQUẢN LÝ TÀI CHÍNH TỪ
ĐẤT ĐAI
1.1. Quản lý tài chính từđất đai
1.1.1. Khái niệm và vai trò của quản lý tài chính từđất đai
Khái niệm
Quản lý tài chính từđất đai là nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà
nư ớc vềđất đai vì nó là quản lý các nguồn tài chính trực tiếp liên quan đến đất đai
như ng lúc đầu chỉđơn thuần là quản lý thuếđất. Khi Luật Đất đai 1993 quy định
quyền SDĐ có giá trị, mọi hoạt động giao dịch vềđất đai như : giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, bồi thư ờng khi Nhà nư ớc thu hồi đất, thu thuế
khi chuyển quyền SDĐ… đều dựa trên cơ sở giá trị của quyền SDĐ thì quản lý tài
chính đất không chỉđơn thuần là quản lý thuếđất mà là quản lý tất cả những gì
thuộc lĩnh vực tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai. Như vậy, nội dung này đã
đư ợc đề cập đến từ lâu như ng chư a nằm trong các văn bản quy phạm pháp luật về
đất đai mà nằm trong các văn bản quy phạm pháp luật về tài chính. Đến khi ban
hành Luật Đất đai 2003, Nhà nư ớc đư a vào hệ thống pháp luật đất đai những quy
phạm pháp luật quy định về tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai đểquản lý. Vì
vậy, quản lý tài chính vềđất đai trở thành một trong các nội dung của công tác quản
lý nhà nư ớc vềđất đai. Quản lý tài chính vềđất đai bao gồm quản lý giá đất và quản
lý các nguồn thu ngân sách từđất đai.
Quản lý tài chính từđất đai thực chất là việc Nhà nư ớc sửdụng công cụtài
chính đểquản lý, điều tiết tình hình sửdụng đất đai nhằm góp phần đạt đư ợc mục
tiêu của quản lý Nhà nư ớc vềđất đai [14]. Quản lý tài chính vềđất đai cũng còn là
công cụđểNhà nư ớc khuyến khích SDĐ một cách hợp lý, tiết kiệm và ngày càng
hiệu quả; đồng thời điều tiết và quản lý thịtrư ờng quyền SDĐ nói riêng, thịtrư ờng
6
BĐS nói chung nhằm phát triển thịtrư ờng này một cách lành mạnh, hiệu quảvà bền
vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai, đảm bảo công bằng vềtài chính trong
SDĐ và phân phối nguồn tài nguyên đất đai trong xã hội. Nhà nư ớc đã ban hành và
hoàn thiện chính sách đất đai qua các thời kỳđểphù hợp với tình hình thực tếcủa
Việt Nam.
Hàng loạt cơ chếchính sách tài chính liên quan đến đất đai đã đư ợc ban hành
trong từng bối cảnh, giai đoạn cụthểđã tạo ra những chuyển biến tích cực trong
việc quản lý và sửdụng có hiệu quảđất đai như : giải quyết quan hệđất đai theo cơ
chếthịtrư ờng gắn với hiệu quả; cải thiện môi trư ờng đầu tư ; giải quyết hợp lý
vềlợi ích giữa Nhà nư ớc với ngư ời SDĐ; giá đất dần dần tiệm cận với giá thị
trư ờng, từng bư ớc xóa bỏ
cơ chếbao cấp trong lĩnh vực đất đai, góp phần quản lý
đất đai bằng biện pháp kinh tế; cơ chếđấu giá quyền SDĐ và đấu thầu dựán có
SDĐ đã từng bư ớc hạn chếđư ợc bất cập trong việc giao đất, bảo đảm công khai và
minh bạch; các chính sách tài chính đất đai cũng thúc đẩy khơi thông nguồn lực tài
chính đất đai phục vụcho phát triển kinh tế- xã hội của đất nư ớc và sốthu ngân
sách Nhà nư ớc từchính sách tài chính đất đai đã không ngừng tăng.
Vai trò
Vềtài chính, công tác quản lý tài chính vềđất đai đảm bảo tăng thu cho ngân
sách Nhà nư ớc trên nguyên tắc tránh thất thu, thu đúng, thu đủ, mặt khác đảm bảo
công bằng vềtỷlệhuy động nghĩa vụđóng góp giữa các loại đất, giữa các tầng lớp
trong xã hội, nghĩa là đảm bảo công bằng tài chính trong sửdụng đất nói chung.
Vềkinh tế, công tác quản lý tài chính vềđất đai khuyến khích việc sửdụng đất
trong nền kinh tếthịtrư ờng, thúc đẩy sửdụng đất hợp lý, tiết kiệm, ngày càng có
hiệu quảcao hơn, góp phần điều tiết giá đất vềmức độhợp lý.
Vềxã hội (thịtrư ờng BĐS), công tác quản lý tài chính vềđất đai góp phần hạn
chế, ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai, đảm bảo nhu cầu sửdụng đất hợp lý của mỗi
ngư ời dân, phân phối công bằng nguồn tài nguyên đất đai trong xã hội. Điều tiết
cung – cầu trong quản lý, sửdụng đất đai, thúc đẩy thịtrư ờng quyền sửdụng đất nói
riêng và thịtrư ờng BĐS nói chung phát triển lành mạnh, hiệu quảvà đúng hư ớng.
7
1.1.2. Nội dung quản lý tài chính từđất đai
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là tư liệu lao động vừa là đối tư ợng
lao động. Về bản chất, đất không phải là hàng hóa song trong quá trình phát triển
của xã hội, con ngư ời đã xác lập quyền sở hữu đất đai và đất trở thành hàng hóa. Do
vậy, các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó
liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của ngư ời SDĐ.
Quản lý tài chính từđất đai là tổng thể các quan điểm, tư tư ởng, các giải pháp
và các công cụ mà Nhà nư ớc sử dụng để tác động lên các chủ thể KT – XH nhằm
giải quyết quan hệ giữa nhà nư ớc – tổ chức – cá nhân dư ới hình thức giá trị phát sinh
trong quá trình khai thác, quản lý, SDĐ nhằm thực hiện những mục tiêu nhất
định. Hiện nay, chính sách tài chính đất đai cơ bản bao gồm các nhóm chính sách
liên quan đến: thu ngân sách Nhà nư ớc từđất đai, xác định giá đất. [24] Trong hệ thống tài chính vềđất đai, yếu tố cơ bản là giá đất, theo lý luận của
Mác, giá đất là giá trị của địa tô (tiền thuê đất) trên tỷsuất lợi nhuận của sản xuất
kinh doanh trên đất, giá đất phản ánh khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế trên đất
và nó quyết định giá cho cả những loại đất không có hoạt động kinh tế. Trong thực
tếgiá đất còn bị ảnh hư ởng bởi sự kỳ vọng vào khả năng sinh lợi trong tư ơng lai.
1.1.2.1. Quản lý giá đất
1) Giá đất
Giá đất là giá trịquyền SDĐ tính trên một đơn vịSDĐ. Giá trịquyền SDĐ là
giá trịbằng tiền của quyền SDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn
SDĐ xác định. Giá đất là công cụchủyếu trong việc thực hiện chính sách tài chính
đất đai.
Đối với đất đai, giá cả phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá cảđất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệvềđất đai – thịtrư ờng – sựquản lý của
Nhà nư ớc. Nhà nư ớc điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: Giá
đất là công cụkinh tếđểngư ời quản lý và ngư ời sửdụng đất tiếp cận với cơ chếthị
8
trư ờng, đồng thời cũng là căn cứđểđánh giá sựcông bằng trong phân phối đất đai,
đểngư ời sửdụng thực hiện nghĩa vụcủa mình và Nhà nư ớc điều chỉ
nh các quan hệ
đất đai theo pháp luật. Như vậy, giá đất do Nhà nư ớc quy định chỉnhằm đểgiải
quyết mối quan hệkinh tếgiữa Nhà nư ớc – chủsởhữu đất và ngư ời sửdụng đất –
ngư ời đư ợc Nhà nư ớc giao đất hoặc cho thuê đất, không áp dụng giá này cho giao
dịch dân sựnhư chuyển quyền sửdụng đất, thếchấp giá trịquyền sửdụng đất giữa
những ngư ời đư ợc Nhà nư ớc giao đất và cho thuê đất. Giá bán quyền sửdụng đất
đư ợc hình thành trong các giao dịch dân sựlà do các bên tựthoảthuận và giá này
đư ợc gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thịtrư ờng”.
Giá đất thịtrư ờng là giá bán quyền sửdụng đất của một mảnh đất nào đó có
thểthực hiện phù hợp với quy luật giá trị(trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu,
quy luật cạnh tranh… biểu hiện bằng tiền do ngư ời chuyển như ợng (bán) và ngư ời
nhận chuyển như ợng (mua) tựthoảthuận với nhau tại thời điểm xác định.
Giá đất là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó không thểđư ợc
hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hành chính ý chí. Chỉ
trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất, chúng ta mới có thể
xây dựng đư ợc một mức giá phù hợp, khách quan và có đư ợc cách thức tác động
vào đất theo các mục tiêu kinh tế- xã hội. Khi tiến hành mua bán, trao đổi, chuyển
như ợng đất đai hay chuyển dịch quyền sử dụng đất đai, nó như một loại hàng hoá
đặc biệt.
Đối với nư ớc ta, do đặc điểm sở hữu đất đai nên giá đất thực chất là giá
quyền SDĐ. Hiện tại, hệ thống giá của chúng ta đư ợc xác định chủ yếu dựa trên
mục đích sửdụng (khả năng sinh lợi hiện tại) chứ ít phụ thuộc vào vị trí cũng như
khả năng sinh lợi tiềm năng.
Bên cạnh đó còn có quan điểm cho rằng cần phải giải quyết đầu tiên vấn đề
hai giá đối với cùng một thửa đất, với hai nội dung là: Một là, giá đất do Nhà nư ớc
xác định khi thu hồi đất cần lấy theo giá đất khi chư a chuyển mục đích sử dụng,
chư a có đầu tư , do đó giá thấp (ví dụ là giá đất nông nghiệp); như ng sau khi chuyển
mục đích sử dụng để giao, để cho ngư ời khác thuê, thì giá đất cao (ví dụ là giá đất ở
9
tại đô thị). Hai là, xem xét giá đất do Nhà nư ớc xác định và giá chuyển như ợng thực
tế trên thị trư ờng. Thực tế có hai loại giá đất đư ợc áp dụng đó là giá thị trư ờng và
giá chuẩn. Giá thị trư ờng của đất là giá hiện thực áp dụng trong mua bán quyền sử
dụng đất, giá này tựđiều chỉ
nh lên xuống tuỳ theo nhu cầu sử dụng đất và chính
sách của Nhà nư ớc vềđất đai. Giá chuẩn là giá do Nhà nư ớc xây dựng dựa trên các
yếu tố: giá cả thị trư ờng, mức thu nhập của ngư ời tiêu dùng, sức mua của đồng tiền.
2) Các yếu tốảnh hư ởng đến giá đất
* Các yế
u tốtựnhiên: là yếu tốcủa bản thân đất đai, yếu tốtựnhiên là yếu tố
tồn tại ngay trong tựnhiên hình thành của một thửa đất. Nhóm các yếu tốtựnhiên
ảnh hư ởng đến giá đất bao gồm:
– Mục đích sửdụng:
+ Mục đích sửdụng do tựnhiên hình thành.
+ Mục đích sửdụng theo quy hoạch.
+ Ảnh hư ởng của mục đích sửdụng đến giá đất.
– Địa điểm:
+ Phạm vi rộng là một vùng, một địa phư ơng.
+ Phạm vi hẹp là xã, phư ờng, tổdân phố, cụm dân cư .
+ Ảnh hư ởng của địa điểm đến giá đất.
– Vịtrí thửa đất: đất đai luôn cốđịnh, không thểdi chuyển vịtrí sang chỗ
khác, vì vậy sựthuận lợi của vịtrí sẽtạo ra sựkhác nhau vềđịa tô, giá đất và khả
năng thu lợi của đất. Một thửa đất ởvịtrí thuận lợi có thểsửdụng vào một sốmục
đích khác nhau như : vừa đểở, vừa có thểxây dựng cửa hàng; hay xây dựng nhà
hàng, khách sạn; hoặc làm trụsởcông ty, văn phòng đểkinh doanh hoặc cho thuê…
Do đó thửa đất ởvịtrí này có giá trịcao và giá đất sẽcao hơn các vịtrí khác kém
thuận lợi hơn.
– Phạm vi rộng, hẹp vùng lân cận thửa đất;
– Chất đất (độphì) phù hợp với mục đích sửdụng; đất xây dựng công trình,
đất khai thác khoáng sản, đất sản xuất nông nghiệp.
– Kích thư ớc, hình thể, diện tích thửa đất; ảnh hư ởng đến giá trịsinh lời của
đất. Thực tếcho thấy, thửa đất có giá trịcao nhất khi nó có kích thư ớc và hình thể
10
tối ư u đáp ứng đư ợc yêu cầu của đại đa sốngư ời sửdụng đất. Một mảnh đất có diện
tích rộng, hình thểphù hợp vừa đểkinh doanh, vừa đểxây dựng nhà ởbao giờcũng
có giá cao hơn một mảnh đất khác có diện tích hẹp, hình thểtrung bình trên cùng
một đư ờng phố.
– Đặc điểm trên bềmặt và dư ới lòng đất.
– Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro đe dọa khác của tựnhiên.
– Giá trịcủa đất đai còn phụthuộc vào điều kiện cơ sởhạtầng kỹthuật: hệ
thống đư ờng giao thông, hệthống cung cấp điện, hệthống cấp thoát nư ớc… giá đất
sẽcao nếu nơi đó có các yếu tốtrên đư ợc đầu tư xây dựng tốt. Hoặc ởnhững khu
vực có điều kiện vềcơ sởvật chất kỹthuật tốt như : trư ờng học, bệnh viện, công
viên, khu thểthao, khu dân cư tập trung có dân trí cao và các dịch vụcông cộng
khác ảnh hư ởng trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần, ảnh hư ởng đến hoạt động
kinh doanh… thì giá đất sẽcao hơn ởnhững nơi khác có điều kiện hạtầng xã hội
kém hơn.
– Yếu tố môi trư ờng có ảnh hư ởng trực tiếp đến sức khỏ
e và đời sống của cộng
đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trư ờng cũng góp phần quyết định
đến giá đất.
* Quan hệcung cầu: Quan hệcung cầu có ảnh hư ởng đến giá cảhàng hóa nói
chung cũng như đến giá đất nói riêng.
Tính đặc biệt của quan hệcung cầu vềđất đai là do đất đai có hạn (cung có
hạn), mặt khác do sựphát triển vềkinh tế, do dân sốngày càng gia tăng nhất là tại
các đô thịlớn dẫn đến cầu vềđất đai tăng làm cho giá đất biến động theo chiều
hư ớng tăng.
Quan hệcung cầu vềđất đai của từng vùng khác nhau dẫn đến giá đất có tính
vịtrí và khu vực.
– Cung vềđất trên thịtrư ờng luôn mang tính không gian và thời gian, trong đó
tính chất không gian mang tính đặc thù. Xét trên phư ơng diện tổng thể, khảnăng
cung vềđất trên thịtrư ờng của một địa phư ơng (lãnh thổ) mang tính cốđịnh cảvềsố
lư ợng lẫn vịtrí. Đối với từng loại đất cụthểthì khảnăng cung vềđất là tư ơng đối.
11
– Cầu vềđất nói lên nhu cầu sửdụng đất và khảnăng thanh toán của ngư ời có
nhu cầu (cầu có khảnăng thanh toán). Cầu vềđất đai phụthuộc vào các yếu tốnhư :
giá cảđất đai (cầu vềđất đai vận động ngư ợc chiều so với giá cả, cầu càng tăng thì
giá đất càng cao; cầu càng thấp thì giá đất giảm); thu nhập ngư ời tiêu dùng (thu
nhập ngư ời tiêu dùng tăng lên đư a tới khảnăng thanh toán đối với các hàng hoá và
dịch vụtăng theo); yếu tốpháp lý, các thủtục pháp lý và những yếu tốtâm lý cũng
có ảnh hư ởng rất lớn đến giá cảđất đai hiện nay của Việt Nam.
* Chính sách điề
u tiế
t của Nhà nước
Một trong những đặc trư ng cơ bản của giá đất là chịu ảnh hư ởng lớn tác động
từphía con ngư ời; trong đó tác động do chính sách điều tiết của Nhà nư ớc vừa có
tính đặc trư ng, vừa như một nhân tốảnh hư ởng.
Các chính sách điều tiết của Nhà nư ớc bao gồm:
– Chính sách – Pháp luật đất đai điều chỉ
nh các quan hệđất đai hình thành nên
giá đất.
– Chính sách phát triển kinh tếcủa Nhà nư ớc có tác dụng khuyến khích, thúc
đẩy hoặc hạn chếsựphát triển của thịtrư ờng BĐS cũng như giá đất của từng vùng,
từng địa phư ơng khác nhau.
– Quy hoạch sửdụng đất.
– Các quy định vềxây dựng và kiến trúc.
– Các chính sách tài chính, các loại thuếvà mức thuếhiện hành, các quy định
của Nhà nư ớc vềgiá đất.
– Tình trạng pháp lý của BĐS trong khu vực.
Đối với nư ớc ta hiện nay thì yếu tốquy hoạch là một trong những yếu tốquan
trọng nhất có ảnh hư ởng đến giá đất. Quy hoạch đất đai tạo nên giá trịtiềm năng
của đất. Đối với những vùng có quy hoạch tổng thểđư ợc Nhà nư ớc phê duyệt thì
giá đất tại vùng đó sẽtăng lên rất lớn. Hơn nữa, quy hoạch đất đai điều chỉ
nh số
lư ợng từng loại đất trong tổng quỹđất theo lãnh thổlàm tác động đến quan hệcung
– cầu gây biến động vềgiá cảđất đai.
12
Bên cạnh đó, các quy định vềxây dựng và kiến trúc, quy định vềsửdụng đất
đai, xây dựng nhà cửa và các công trình khác gắn liền với đất, các chính sách tài
chính liên quan đến đất đai, các loại thuếvà mức thuếhiện hành và tình trạng pháp
lý của thửa đất cũng tạo nên sựbiến đổi vềgiá cảđất đai.
* Các yế
u tốxã hội
– Đặc điểm khu dân cư ;
– Tình trạng môi trư ờng;
– Mật độdân số;
– Tình trạng nhận thức, tâm lý và tập quán của ngư ời dân trong vùng;
– Yếu tốvềan ninh chính trị, trật tựan toàn xã hội và trật tựcông cộng;
– Tâm lý, thịhiếu, truyền thống.
Đối với nư ớc ta yếu tốtâm lí và mật độdân sốlà hai yếu tốxã hội cơ bản có
ảnh hư ởng đến giá đất.
– Mật độdân sốtác động đến mọi mặt xã hội và tác động trực tiếp đến quan hệ
cung – cầu vềđất đai. Sựgia tăng dân số(tựnhiên, cơ học) là áp lực lớn làm tăng nhu
cầu vềđất ởvà nhà ở, nhất là tại các đô thịlớn dẫn đến giá cảvềđất cũng tăng lên.
– Yếu tố tâm lý có tác động đến giá đất theo từng thời gian và địa điểm. Yếu tố
tâm lý thư ờng phụ thuộc theo thói quen, tập quán và xu hư ớng chung của một cộng
đồng, dân tộc.
3) Nguyên tắc xác đị
nh giá đất
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc:
– Theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá;
– Theo thời hạn SDĐ;
– Phù hợp với giá đất phổbiến trên thịtrư ờng của loại đất có cùng mục đích
sửdụng đã chuyển như ợng, giá trúng đấu giá quyền SDĐ đối với những nơi có đấu
giá quyền SDĐ hoặc thu nhập từviệc SDĐ;
– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kềnhau có cùng mục đích sửdụng,
khảnăng sinh lợi, thu nhập từviệc SDĐ tư ơng tựnhư nhau thì có mức giá đất như
nhau.
13
Có thểnói xác định giá đất là một nội dung rất khó trong quản lý nhà nư ớc về
đất đai. Khẳng định đất có giá tức là thừa nhận quyền SDĐ là một loại hàng hóa đặc
biệt. Việc định giá đất theo quy định pháp luật hiện hành và sựtác động của giá đất
đến các nguồn thu tài chính từđất đai vẫn phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện với
mục đích đảm bảo quyền lợi của Nhà nư ớc và quyền lợi của ngư ời SDĐ.
1.1.2.2. Quản lý các nguồn thu từđất đai
Đất đai là sởhữu toàn dân do nhà nư ớc đại diện chủsởhữu thực hiện các
quyền năng chủsởhữu và thống nhất quản lý. Quan hệgiữa nhà nư ớc với ngư ời sử
dụng đất là quan hệgiữa chủsởhữu và ngư ời sửdụng. Với tư cách là đại diện chủ
sởhữu, Nhà nư ớc giao quyền sửdụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất thư ơng
mại dịch vụcho các tổchức, cá nhân, và nhà nư ớc công nhận quyền sửdụng đất đối
với ngư ời đang sửdụng đất hợp pháp. Trong khi thực hiện quyền sửdụng đất vào
mục đích đư ợc nhà nư ớc giao, tổchức cá nhân đư ợc hư ởng mọi thành quảdo công
sức, đầu tư và lợi ích do việc sửdụng đất mang lại đồng thời ngư ời sửdụng đất phải
có trách nhiệm đối với nhà nư ớc thông qua việc thực hiện nộp các khoản thu tài
chính từđất cho nhà nư ớc.
Nguồn thu từđất của chính quyền cấp huyện là hệthống các mối quan hệtài
chính giữa Nhà nư ớc với đối tư ợng sửdụng đất, đư ợc pháp luật quy định và thực
hiện bằng các công cụchính sách, bộmáy quản lý, nhằm nâng cao hiệu quảsửdụng
đất đai, đảm bảo sựcông bằng giữa các đối tư ợng sửdụng đất.
* Mục tiêu quản lý nguồn thu từđất của chính quyền cấp huyện:
– Thu đúng.
– Đảm bảo thực hiện thu đủtheo kếhoạch thu ngân sách từđất.
– Đảm bảo khảnăng huy động nguồn thu từđất cho chính quyền.
– Nâng cao hiệu quảnguồn thu từđất của chính quyền.
– Đảm bảo công bằng giữa các đối tư ợng nộp thuế, nộp tiền sửdụng đất
* Tiêu chí đánh giá nguồn thu từđất của chính quyền cấp huyện:
– Kết quảthu đư ợc so với kếhoạch đã lập.
– Đảm bảo khai thác hiệu quảnguồn lực nguồn thu từđất.
14
– Tỷlệthất thu do bỏ
sót đối tư ợng thực hiện nghĩa vụtài chính từđất đai.
– Sựcông bằng giữa các đối tư ợng nộp thuế, nộp tiền sửdụng đất.
– Tỷlệthất thu ngân sách do công tác định giá.
– Sốthu tài chính từđất có chiều hư ớng tăng dần trong tổng nguồn lực tài
chính huy động đư ợc cho ngân sách.
Nguồn thu vào ngân sách địa phư ơng đư ợc hình thành từnhiều loại hình khác
nhau, tỷtrọng và kết cấu nguồn thu cũng rất khác nhau. Tuy nhiên, nếu như nguồn
thu tài chính liên quan đến đất của năm sau cao hơn so với năm trư ớc là một tiêu chí
thểhiện việc quản lý nguồn thu từđất hiệu quảhơn.
– Xét vềtỷtrọng, nếu tỷtrọng nguồn thu tài chính từđất trong ngân sách tăng
dần so với các nguồn thu từhoạt động sản xuất kinh doanh khác cũng có thểđư ợc
xem như việc quản lý nguồn thu hiệu quảhơn.
Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2013 quy định các khoản thu tài chính từđất
đai bao gồm: Tiền SDĐ khi đư ợc Nhà nư ớc giao đất có thu tiền SDĐ, cho phép
chuyển mục đích SDĐ, công nhận quyền SDĐ mà phải nộp tiền SDĐ; Tiền thuê đất
khi đư ợc Nhà nư ớc cho thuê; ThuếSDĐ; Thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ;
Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật vềđất đai; Tiền bồi thư ờng cho Nhà
nư ớc khi gây thiệt hại trong quản lý và SDĐĐ; Phí và lệ phí trong quản lý, SDĐĐ.
Cụ thể như sau:
1) Tiền sửdụng đất
* Khái niệm:
Tiền sửdụng đất là sốtiền mà ngư ời sửdụng đất phải trảcho Nhà nư ớc khi
đư ợc Nhà nư ớc giao đất có thu tiền sửdụng đất, cho phép chuyển mục đích sửdụng
đất, công nhận quyền sửdụng đất.
Đối tư ợng nộp tiền sửdụng đất, bao gồm: Hộgia đình, cá nhân đư ợc giao đất
ở; tổchức kinh tếđư ợc giao đất vào mục đích làm cơ sởsản xuất kinh doanh như
thực hiện dựán đầu tư xây dựng nhà ởđểbán hoặc đểbán kết hợp cho thuê, thực
hiện dựán đầu tư hạtầng nghĩa trang, nghĩa địa đểchuyển như ợng quyền sửdụng
đất gắn với hạtầng, xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích