BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
NGUYỄN VIỆT QUỐC
BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN VÀ TỰ DO Ý CHÍ
TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
TP. Hồ Chí Minh, Năm 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
NGUYỄN VIỆT QUỐC
BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN VÀ TỰ DO Ý CHÍ
TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
Chuyên ngành:
Luật Kinh tế
Mã số:
8380107
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS TS. PHẠM DUY NGHĨA
TP. Hồ Chí Minh, Năm 2019
LỜI CAM ĐOAN
Lòng trung thực là chương đầu tiên của cuốn sách trí tuệ.
Honesty is the first chapter in the book of wisdom.
Thomas Jefferson
Vào thời điểm bắt đầu những lời đầu tiên này, khung cảnh buổi học đầu tiên với
những lời tâm huyết của TS. Phạm Duy Nghĩa về sự trung thực trong học thuật, lại hiển
hiện rõ trong tâm trí người viết. Và như một xác tín về sự trung thực, vốn đã bị bào mòn và
khuất lấp theo thời gian trong guồng quay cuộc sống, Lời cam đoan này được viết ra để mở
đầu cho một hành trình mới trên con đường tìm kiếm tri thức.
Trong tâm thế thức tỉnh và thôi thúc đó, người viết luôn tự nhủ để đoan chắc rằng
những nội dung và thông tin trong bài Luận của mình, trước hết sẽ phải luôn cố gắng để
được giữ được tính độc lập và dấu ấn cá nhân, và tất nhiên không thể thiếu vắng các ý kiến
đóng góp quý báu của người Thầy hướng dẫn cũng như không thể thoát khỏi những ảnh
hưởng và sự kế thừa đối vớ các luận cứ, quan điểm của những bậc tiền bối hay đàn anh đi
trước về vấn đề đang nghiên cứu. Và chắc chắn, các ý kiến hay quan điểm này cũng sẽ
luôn phải được dẫn nguồn trên tinh thần khoa học và cũng để thể hiện lòng tri ân đến các
tác giả.
Trân trọng.
Học viên thực hiện
Nguyễn Việt Quốc
MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TÓM TẮT LUẬN VĂN
ABSTRACT
DẪN NHẬP
……………………………………………………………………………………………….. 1
1. Sự lựa chọn đề tài ……………………………………………………………………………………….. 1
2. Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu
……………………………………………………………………… 3
3. Tình hình nghiên cứu
…………………………………………………………………………………… 4
4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
…………………………………………………… 6
5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết …………………………………. 7
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài ……………………………………………… 7
7. Kết cấu của Luận văn ………………………………………………………………………………….. 8
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN VÀ BẤT
CÂN XỨNG THÔNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG
CƯ ………………………………………………………………………………………………………………… 9
1.1 Lý thuyết về Bất cân xứng thông tin ………………………………………………………… 9
1.2 Các đặc tính của Bất cân xứng thông tin
…………………………………………………. 11
1.2.1 Lựa chọn bất lợi (Adverse selection) …………………………………………………… 12
1.2.2 Rủi ro đạo đức (Moral hazards) hay tâm lý ỷ lại
……………………………………. 13
1.3 Giải pháp hạn chế, kiểm soát Bất cân xứng thông tin
……………………………….. 13
1.3.1 Khung lý thuyết ………………………………………………………………………………… 13
1.3.2 Đối tượng thực hiện
…………………………………………………………………………… 13
1.3.2.1 Giải pháp tư nhân …………………………………………………………………………… 14
1.3.2.2 Giải pháp từ Chính phủ …………………………………………………………………… 15
1.4 Bất cân xứng thông tin trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
…………….. 17
1.4.1 Lịch sử phát triển và Khái niệm căn hộ chung cư
………………………………….. 17
1.4.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và Bất cân xứng thông tin trong Hợp
đồng mua bán Căn hộ chung cư ………………………………………………………………….. 21
1.4.2.1 Tài sản vật lý chưa hiện hữu tại thời điểm giao kết …………………………….. 22
1.4.2.2 Đặc tính về hình thức sở hữu
……………………………………………………………. 23
1.4.2.3 Quy trình, thủ tục và hồ sơ tài liệu của dự án nhà chung cư ………………… 26
1.4.2.4 Việc huy động vốn của Chủ đầu tư …………………………………………………… 28
Tiểu kết luận Chương 1 ……………………………………………………………………………… 30
CHƯƠNG 2: TỰ DO Ý CHÍ VÀ SỰ CAN THIỆP CỦA PHÁP LUẬT VÀO
TỰ DO Ý CHÍ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ
CHUNG CƯ …………………………………………………………………………………………….. 31
2.1 Tự do ý chí và Hợp đồng
………………………………………………………………………. 31
2.2 Sự can thiệp của pháp luật vào tự do ý chí trong Hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư
…………………………………………………………………………………………………… 33
2.2.1 Pháp luật về chung cư và căn hộ chung cư …………………………………………… 33
2.2.2 Hợp đồng mẫu ………………………………………………………………………………….. 35
2.2.3 Các định chế trung gian
……………………………………………………………………… 40
Tiểu kết luận Chương 2 ……………………………………………………………………………… 43
CHƯƠNG 3: HIỆU QUẢ CỦA CHÍNH SÁCH CAN THIỆP – CÁC HƯỚNG
TIẾP CẬN PHÙ HỢP ……………………………………………………………………………….. 44
3.1 Tác dụng của chính sách can thiệp
…………………………………………………………. 44
3.1.1 Sự can thiệp quá đà
……………………………………………………………………………. 44
3.1.2 Sự khiếm khuyết
……………………………………………………………………………….. 45
3.1.3 Vấn đề tài chính
………………………………………………………………………………… 48
3.2 Các bước tiếp cận phù hợp ……………………………………………………………………. 50
3.2.1 Sự thất bại của một hướng đi đúng………………………………………………………. 51
3.2.2 Cơ chế sàng lọc và giám sát ……………………………………………………………….. 51
Tiểu kết luận chương 3
………………………………………………………………………………. 54
KẾT LUẬN ……………………………………………………………………………………………… 55
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CHCC
Căn hộ chung cư
HĐMB
Hợp đồng mua bán
BCXTT
Bất cân xứng thông tin
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Hiện nay, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam ngày một gia tăng đặc biệt là ở các
thành phố lớn, đông dân cư. Nắm bắt được nhu cầu, các nhà đầu tư dần chuyển hướng
từ đầu tư nhà phố, đất nền sang đầu tư căn hộ chung cư để đáp ứng nhu cầu ngày càng
lớn của thị trường. Tuy nhiên, kéo theo đó là hàng loạt tranh chấp phát sinh từ hợp
đồng mua bán giữa người mua với chủ đầu tư. Trong giao dịch này, bên mua luôn là
đối tượng yếu thế khi giao kết hợp đồng. Mặc dù luật quy định rất rõ, hợp đồng là sự
giao kết dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận giữa các bên. Nhưng trên thực tế, hợp
đồng này được thiết kế dưới dạng hợp đồng mẫu do phía chủ đầu tư soạn thảo, vì thế
họ đã xây dựng các điều khoản có lợi nhất để bảo vệ mình và bất lợi sẽ nghiêng về
phía người mua. Do đó tình trạng bất cân xứng thông tin là tình trạng phổ biến trong
giao dịch mua bán căn hộ chung cư hiện nay.
Thông thường, bên mua khi đồng ý giao kết hợp đồng sẽ phải chấp thuận toàn
bộ các điều kiện mà bên bán đưa ra theo khuôn mẫu có sẵn mà không thể sửa đổi, bổ
sung bất kỳ điều khoản nào. Chính vì thế, trong quá trình thực thi hợp đồng giữa các
bên luôn xảy ra tình trạng tranh chấp. Mặc dù với rất nhiều tranh chấp phát sinh
nhưng cở sở pháp lý để xử lý hiện không đầy đủ, thống nhất dẫn đến việc tranh chấp
không thể giải quyết được một cách thỏa đáng.
Do đó, vấn đề đặt ra là phải xây dựng hệ thống pháp luật thống nhất quy định
tất cả các vấn đề liên quan đến nhà chung cư trong mối tương quan với quyền tự do ý
chí của các bên kết ước, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận được
quy định pháp luật để họ có khả năng xem xét các điều khoản có lợi hoặc bất lợi trong
hợp đồng nhằm đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình và hạn chế các
tranh chấp phát sinh, qua đó cũng góp phần ổn định trật tự an toàn xã hội, nâng cao
hiệu quả trong việc thực thi chính sách pháp luật tại Việt Nam.
Từ khóa: Nhà chung cư, Bất cân xứng thông tin, Tự do ý chí.
THE ABSTRACT OF GRADUATION THESIS
The demand for housing in Vietnam has recently increased, especially in major
and densely populated cities. Having understood the current situation, investors are
gradually shifting from investing in townhouses and land plots to investing in
condominiums to meet the growing demand of the market, followed by several
disputes arising from sales contracts between buyers and investors, however. In such
transactions, buyers are always the weaker party during the execution of such
contracts although the law has properly imposed regulations, in which a contract is the
agreement based on a principle of consent between the parties. Nevetheless, such
contracts are in fact in the form of a model contract template prepared by the
investors, therefore, the investors have built the most favourable terms to protect
themselves and the disadvantages will be given over the buyers. Therefore,
information asymmetry is a popular stuation on the current transactions related to sale
and purchase apartment.
Normally, the buyers – after agreeing to enter into a contract – shall be subject
to all conditions pursuant to model contract templates imposed by the sellers , which
shall not be amended and supplemented afterwards. Accordingly, disputes always
arise during the implementation of the contract between the parties. In lieu of such
arising disputes, the current legal basis is incomplete and inconsistent, resulting in the
inadequate insolubility of these disputes.
For that reason, the issue is that a unified legal system shall be built, regulating
all issues relevant to condominiums in relation to the free will of the parties in order to
create favorable conditions for customers to access legal regulations, so that they have
the ability to consider the beneficial or adverse terms therein to virtually ensure the
legal rights and interests and to limit the disputes arising, thereby contributing to
stabilize the security of the society and to improve the efficiency in the
implementation of legal policies in Vietnam.
Key words: Apartment, Information asymmetry, The free will.
1
DẪN NHẬP
Tình cờ là một từ vô nghĩa; không gì có thể tồn tại mà không có một nguyên nhân.
Chance is a word void of sense; nothing can exist without a cause.
Voltaire
1. Sự lựa chọn đề tài
Tháng 04 năm 2008, thời điểm mà thị trường bất động sản ở Việt nam bắt
đầu trầm lắng lại sau cơn sốt 2007 – 20081, tác giả may mắn có cơ hội được bắt đầu
công việc mới tại tập đoàn Bitexco2, một trong những doanh nghiệp phát triển dự án
nhà ở hàng đầu vào vào thời điểm đó. Trong bối cảnh thị trường kinh doanh bất
động sản lúc bấy giờ manh nha chuyển dịch từ sản phẩm truyền thống là đất nền-
nhà phố sang loại hình CHCC do ảnh hưởng của chính sách hạn chế phân lô bán
nền từ những năm 2004 – 20063 cùng với sự dịch chuyển dòng tiền thặng dư từ thị
trường chứng khoán4, tác giả đã được tiếp cận, chứng kiến và hít thở môi trường
đầu tư, phát triển và kinh doanh dự án CHCC mỗi ngày trong suốt giai đoạn 10 năm
bắt đầu từ mùa Hè 2008 cho đến cuối Đông 2018, là thời điểm chính thức chấm dứt
công việc tư vấn nội bộ thường trực cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản5
của tác giả.
Nhìn lại quãng thời gian trên, ngập chìm trong các mối tương quan pháp lý
giữa Chủ đầu tư với Cơ quan hành chính nhà nước, giữa Chủ đầu tư với Nhà thầu tư
vấn/Nhà thầu thi công/Nhà thầu cung cấp dịch vụ, và giữa Chủ đầu tư với Khách
hàng mua sản phẩm, tác giả đã lờ mờ nhìn thấy đâu đó thủ phạm của sự biến dạng
hoặc đứt gãy trong các mối quan hệ này. Nếu nói thủ tục hành chính và cơ chế quản
lý là cản trở chính yếu trong mối tương quan thứ nhất, giữa Chủ đầu tư và Cơ quan
hành chính nhà nước6, vấn đề thanh toán và thực tế thi công – cung cấp dịch vụ là
1 Nguyễn Mạnh Hùng (2009), Thị trường bất động sản Việt nam Thực trạng và giải pháp, Viện
nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, Chuyên đề số 05/2009, tr. 11.
2 Tham khảo tại Website: http://bitexco.com.vn/vn/about.html, truy cập ngày 18 tháng 03 năm 2019.
3 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 cấm phân lô bán nền và sau đó được tháo gỡ một
phần bởi Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2016.
4 Báo cáo ngành lần đầu (2014), Ngành bất động sản Việt nam tháng 03/2014, Công ty TNHH
Chứng khoán Ngân hàng TMCP Việt nam Thịnh vượng (VPBS), tr. 9.
5 Bitexco từ 04/2008 – 08/2014; Nova Land từ 08/2014 – 10/2014; Kusto Home từ 04/2015-
08/2017; Bitexco lần 2 từ 08/2017 – 08/2018; Capital Land từ 10/2018 – 12/2018.
6 Quyết định số 5753/QĐ-UBND, Phê duyệt Báo cáo tóm tắt kết quả nghiên cứu Đề án phát triển
thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 – 2020, định hướng đến 2025 và tầm nhìn
đến 2030, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày 30/10/2017, tr. 7 – 8.
2
căn nguyên xung đột giữa Chủ đầu tư và các Nhà thầu7, thì sự bất cân xứng về
thông tin và vị thế trong giao dịch là nguồn cơn sâu xa của hầu hết các bất đồng
tranh chấp giữa Chủ đầu tư và Khách hàng, theo quan điểm của tác giả sẽ được
trình bày tại luận văn này.
Trong mối tương quan bất cân xứng như vậy giữa Chủ đầu tư và Khách
hàng, các nhà làm luật trong thời gian qua dường như chỉ loay hoay cố tìm cách can
thiệp điều chỉnh bằng cách phủ trùm lên các Bên giao dịch chiếc áo pháp luật may
sẵn, vốn luôn lỗi thời và được vá víu nhiều nơi. Các quy định liên tục được được
ban hành, thay đổi, hay hủy bỏ lần lượt theo thời gian với sự tự do ý chí của các
bên, vốn là nền tảng của khế ước, ngày càng bị thu hẹp nếu không muốn nói là gần
như bị thay thế bởi ý chí của chính các thợ may pháp luật già cỗi. Đơn cử chỉ trong
khoảng thời gian 01 năm từ năm 2009 đến 2010, cơ quan quản lý chuyên ngành đã
ban hành đến 02 bộ hợp đồng mẫu bắt buộc áp dụng cho các giao dịch mua bán
CHCC8. Không dừng lại ở đó, 04 năm sau người ta tiếp tục ban hành Thông tư
03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 để thêm vào một số nội dung phải có trong
HĐMB CHCC để rồi chỉ trong một thời gian ngắn sau đó, tất cả các mẫu này lại
tiếp tục có nội dung thay đổi và quan trọng hơn hết là chấm dứt hiệu lực bó buộc
mà chỉ có giá trị tham khảo theo nội dung Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày
10/09/20159.
Tuy nhiên bất kể nỗ lực can thiệp vào nội dung giao dịch giữa Chủ đầu tư và
Khách hàng mua căn hộ cung cư bằng một hợp đồng mẫu, mang tính bó buộc hoặc
tham khảo như trên, theo một báo cáo của cơ quan quản lý chuyên ngành là Bộ xây
dựng lên Thủ tướng chính phủ về tình trạng tranh chấp khiếu kiện tại các dự án bất
động sản vào năm ngoái 201810, người ta đã liệt kê một trong những nguyên nhân
dẫn đến tranh chấp đó là “người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội
dung đã thỏa thuận trong HĐMB căn hộ đã ký, đặc biệt là các thoả thuận về quyền
và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao”. Rõ
ràng, hiệu quả của chính sách can thiệp trực tiếp vào nội dung giao dịch của các bên
7 Lê Nết (2016), Chuyên đề giải quyết tranh chấp xây dựng, LNT& Partner 06/10/2016, tr. 32- 33.
8 Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 được bãi bỏ bởi Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày
01/09/2010.
9 Khoản 1, Điều 7, Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015: “Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động
sản được ban hành kèm theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp
đồng.”
10 Báo cáo số 1304/BXD-QLN ngày 31/05/2018 của Bộ xây dựng gởi Thủ tướng Chính phủ.
3
nhằm kiểm soát tình hình như trên cần phải xem xét đánh giá thêm … Nhà nước,
đứng trước sự BCXTT và địa vị của Chủ đầu tư và Khách hàng mua CHCC, đã rời
bỏ vai trò khách quan của mình tất tả chạy theo can thiệp trực tiếp vào giao kết của
hai bên để hoặc ưu ái, hoặc nặng tay với một bên bằng các quy định liên tục thay
đổi theo thời gian.
Trong bối cảnh đó, học viên với mong ước đóng góp thêm một góc nhìn đối
với các vấn đề đã nêu dựa trên nền tảng kiến thức cũng như trải nghiệm hạn hẹp của
bản thân, đã lựa chọn đề tài “Bất cân xứng thông tin và Tự do ý chí trong Hợp đồng
mua bán Căn hộ chung cư” và hy vọng qua đây có thể gợi mở thêm về các giải pháp
hoặc thiết chế quản lý phù hợp, hiệu quả hơn đối với giao dịch mua bán CHCC nói
riêng và thị trường bất động sản nói chung.
2. Giả thuyết và câu hỏi nghiên cứu
Từ các căn nguyên dẫn dắt tác giả lựa chọn đề tài đã trình bày, nội dung luận
văn từ đó sẽ tập trung cho việc phân tích và luận giải xoay quanh các vấn đề lần
lượt như sau:
Đầu tiên, với giả định là một trong những nguyên nhân chính của các cuộc
tranh chấp của các bên trong giao dịch, tác giả sẽ nhận diện và làm rõ các dạng thức
BCXTT trong giao dịch mua bán CHCC hiện nay trên thị trường. Tiếp theo, các
chính sách và quy định pháp luật nhằm can thiệp trực tiếp vào ý chí của các bên kết
ước để giải quyết hiện trạng bất cân xứng đó của nhà làm luật trong thời gian qua
cũng sẽ được phân tích đánh giá.Và cuối cùng, các khả năng hay chính sách pháp
luật nào có thể được nghiên cứu hay đề xuất áp dụng nhằm điều tiết và kiểm soát sự
BCXTT theo giả thuyết đã đặt ra cũng sẽ được trình bày trong luận văn.
Từ các giả thuyết trên, sẽ có các câu hỏi được đặt ra, cũng như giải đáp
xuyên suốt bài trong bài luận. Cụ thể, câu hỏi thứ nhất sẽ liên quan đến nội dung
của tình trạng BCXTT trong giao dịch mua bán CHCC là gì ? Câu hỏi tiếp theo sẽ
là pháp luật đã định ra các nguyên tắc hay quy định để can thiệp vào ý chí của các
bên kết ước như thế nào ? và đó có phải là giải pháp tối ưu hay không ? Cuối cùng,
đâu là giải pháp hoặc công cụ pháp lý để điều tiết, kiểm soát hữu hiệu tình trạng
BCXTT, cân bằng quyền lợi của các bên trong giao dịch mua bán CHCC ?
4
3. Tình hình nghiên cứu
Đối với tình trạng BCXTT có thể thấy đã có rất nhiều các công trình, bài viết
nghiên cứu khác nhau về BCXTT trong giao dịch dân sự, trong đó đáng chú ý là bài
viết của TS. Phạm Duy Nghĩa đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 5, tháng
5/2003, “Điều chỉnh thông tin bất cân xứng và quản lý rủi ro trong pháp luật hợp
đồng Việt nam”, theo đó tác giả đã chỉ ra rằng sự can thiệp của pháp luật trong việc
xử lý thông tin bất cân xứng là cần thiết cho mục đích duy trì lẽ công bằng. Về vấn
đề thông tin trong giao dịch, tác giả Đỗ Văn Đại cũng có bài viết đăng trên Tạp chí
Nhà nước và Pháp luật số 11/2007 với nhan đề “Nghĩa vụ thông tin trong pháp luật
Hợp đồng Việt nam”. Ngoài ra, cũng có khá nhiều đề tài nghiên cứu chuyên ngành
về BCXTT khác nhưng hầu hết đều liên quan đến các lĩnh vực truyền thống như
chứng khoán11, bảo hiểm12 hay lao động13 mà hầu như chưa có một nghiên cứu
chuyên sâu nào liên quan đến sự BCXTT cụ thể trong giao dịch mua bán CHCC.
Đối với câu hỏi thứ hai liên quan đến biện pháp và công cụ pháp luật nào đã
được sử dụng trong thời gian qua để điều tiết, can thiệp vào ý chí của các bên tham
gia kết ước mua bán CHCC cũng như tính hiệu quả của nó, thì ngoài các bài viết,
công trình nghiên cứu về mối tương quan giữa tự do ý chí và sự can thiệp của luật
pháp nói chung như tác giả Ngô Huy Cương với bài viết “Tự do ý chí và sự tiếp cận
ý chí trong pháp luật Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 115,
tháng 02/2008, bài viết của Nguyễn Trọng Điệp – Cao Thị Hồng Giang đăng trên
tạp chí Luật học, Tập 32, số 2/2016 “Những giới hạn của tự do ý chí và vấn đề bảo
vệ người tiêu dùng theo quy định của pháp luật Việt nam hiện nay”, hoặc bài viết
“Quyền con người và giới hạn tự do hợp đồng” của Th.S Nguyễn Thị Thu Trang
đăng tải trên Tạp chí Pháp luật và Phát triển, chúng ta có thể tìm thấy khá nhiều
công trình khoa học nghiên cứu về chế định pháp luật nói chung điều chỉnh quan hệ
HĐMB CHCC, tiêu biểu như Luận văn thạc sĩ Luật học “Hợp đồng mua bán Căn
hộ chung cư theo pháp luật Việt nam hiện nay” của tác giả Đỗ Xuân Sơn, Học Viện
Khoa Học Xã Hội, năm 2017; hay tác giả Nguyễn Thị Xuân với Luận văn thạc sĩ
Luật học “Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt nam” Khoa Luật –
11 Dương Ngân Hà (2014), Lý thuyết BCXTT – Thực trạng trên thị trường chứng khoán Việt Nam,
Chứng khoán Việt Nam 2014, số 193, tr.15-18.
12 Trần Công Trường (2014), Giải pháp hạn chế thông tin bất cân xứng trong thị trường bảo hiểm y
tế tự nguyện : Trường hợp tỉnh Tiền Giang, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.
13 Đào Mộng Điệp (2014), Quyền tiếp cận thông tin của người lao động trong pháp luật lao động
Việt nam, Tạp chí Luật học số 9/2014, tr.10-15
5
Đại học quốc gia Hà nội, năm 2014. Tuy nhiên, bất kể sự đa dạng và phong phú như
vậy, chúng ta có thể vẫn thấy sự thiếu vắng của các nghiên cứu, phân tích chuyên
sâu khai thác về sự can thiệp của pháp luật vào ý chí của các bên trong giao dịch cụ
thể mua bán CHCC qua các thời kỳ phát triển của thị trường bất động sản nói
chung.
Có chung tình trạng vừa đa dạng, phong phú trong các khảo cứu tổng thể
nhưng lại vừa thiếu vắng các cuộc đào xới vào một vấn đề chuyên sâu như trên, tình
hình nghiên cứu đối với câu hỏi thứ ba về việc gợi mở hoặc đề xuất một hướng đi
hữu hiệu cho các nhà làm luật hay các nhà hoạch định chính sách để giải quyết vấn
đề, ngoài những đề xuất mang tính giải pháp chung dựa trên các hiện tượng bề mặt,
hiện cũng chưa nhiều các giải pháp khởi đi từ căn nguyên của vấn đề, chẳng hạn từ
thực trạng BCXTT, được giới học thuật quan tâm. Nói như vậy, không có nghĩa phủ
nhận các giá trị hiển nhiên và thực tế của các công trình nghiên cứu liên quan, mà rõ
ràng tất cả các nghiên cứu như vậy đều có giá trị đóng góp vô cùng quan trọng
trong cả về mặt học thuật lẫn trong thực tiễn ứng dụng. Trong phạm vi hạn hẹp của
kiến thức cũng như khả năng tìm hiểu của mình, tác giả đã thâu lượm rất nhiều kiến
thức và ý tưởng từ các bài viết, tác phẩm nghiên cứu đối với vấn đề liên quan, tiêu
biểu như bài viết “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về HĐMB nhà ở”
của TS. Trần Thị Huệ – ThS. Nguyễn Văn Hợi đăng tải trên Tạp chí Luật học số
12/2012 hay Luận văn thạc sĩ Luật học của Hoàng Thị Thu Thủy “HĐMB nhà ở
theo pháp luật Việt nam”, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà nội, năm 2014.
Ngoài ra cũng phải kể đến một số các tài liệu, công trình nghiên cứu khác,
kinh điển hoặc hiện đại, tuy không đề cập đến nội dung nghiên cứu của luận văn
này một cách trực tiếp, nhưng cũng là nguồn tài liệu chứa đựng các ý tưởng độc đáo
và vô cùng quý báu mà tác giả, ít nhiều có sự kế thừa, khai thác hoặc chịu ảnh
hưởng từ đó để hoàn thành bài luận văn này. Cụ thể như các quyển “Việt nam Dân
luật lược khảo” Quyển II, Nghĩa vụ và Khế ước, ấn bản 1963 của Gs. Vũ Văn Mẫu,
“Dân Luật Khái Luận” ấn bản 1961 cũng của Gs. Vũ Văn Mẫu, Luận án Tiến sĩ
Luật học “Pháp luật về điều kiện thương mại chung – Những vấn đề lý luận và thực
tiễn” của Nguyễn Thị Hằng Nga, Đại học Luật Hà nội, năm 2016, Luận văn thạc sĩ
Luật học “Pháp luật về quảng cáo CHCC trên thị trường bất động sản ở Việt nam”
của Tạ Thu Thảo, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà nội, năm 2016.
6
Tóm lại, trong tình hình nghiên cứu phong phú và đa dạng như trên liên quan
đến đề tài, hy vọng luận văn của tác giả về “BCXTT và Tự do ý chí trong HĐMB
CHCC” sẽ đóng góp thêm một phần nhỏ bé trong kho tàng kiến thức pháp lý khổng
lồ cũng như có thể hữu dụng cho các đối tượng quan tâm đến vấn đề nghiên cứu
mang tính mới này.
4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Về mục đích, đầu tiên luận văn sẽ làm rõ tình trạng BCXTT trong giao dịch
mua bán CHCC đang diễn ra trên thị trường, vốn là căn nguyên tiềm ẩn của xung
đột quyền lợi trong thời gian qua. Tiếp theo trên nền tảng hiện trạng như vậy, luận
văn sẽ tiếp tục phân tích đánh giá các quy định và chính sách pháp luật đã tồn tại
cũng như hiện hữu trong nỗ lực điều tiết, kiểm soát tình trạng bất cân xứng này. Và
mục đích cuối cùng của đề tài không gì khác hơn là nhằm gợi mở ra các khả năng
hay phương hướng khả dĩ để xây dựng chính sách, xây dựng pháp luật điều chỉnh
vấn đề cho tương thích với các học thuyết pháp lý cũng như thực tiễn đặc thù của
thị trường kinh doanh CHCC hiện nay.
Về đối tượng và phạm vi nghiên cứu, các quy định pháp luật liên quan điều
chỉnh HĐMB CHCC như Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, qua các thời kỳ
cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành các luật này cũng sẽ được tìm hiểu phân
tích trong mối tương quan với diễn biến và thực trạng của hoạt động mua bán
CHCC là nhà ở thương mại14 trên thị trường thông qua một hợp đồng giữa Chủ đầu
tư và Khách hàng. Ngoài ra, trọng tâm của luận văn chỉ xét đến quan hệ hợp đồng
đối với sản phẩm CHCC thương mại hình thành trong tương lai15, vì vậy đối với các
loại hình giao dịch khác như nhà ở xã hội16, nhà ở công vụ17, nhà ở tái định cư18,
hoặc căn hộ là nhà ở thương mại có sẵn19 sẽ không thuộc phạm vi và đối tượng
14 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 4 “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho
thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.”
15 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 19 “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá
trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
16 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 7 “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối
tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.”
17 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 5 “Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc
diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.”
18 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 6 “Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia
đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của
pháp luật.”
19 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 18 “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng
và đưa vào sử dụng.”
7
nghiên cứu. Vì lẽ đó cụm từ “HĐMB CHCC” sử dụng trong luận văn này, nếu
không có dẫn giải khác của tác giả, sẽ chỉ giới hạn là HĐMB CHCC hình thành
trong tương lai mà thôi. Bối cảnh thời gian sẽ chủ yếu tính từ 2008, là thời điểm
khởi phát của thị trường bất động sản với sản phẩm chủ đạo là CHCC sau thời gian
trầm lắng vì ảnh hưởng của chính sách hạn chế phân lô bán nền giai đoạn 2004-
2006, đến thời điểm hoàn thành luận văn này, tháng 04/2019. Tất nhiên, các quy
định pháp luật và sự kiện trước thời điểm 2008 cũng sẽ được xem xét đến trong
trong chừng mực có liên quan hoặc trong phạm vi mang tính lịch sử kế thừa có ảnh
hưởng đến giai đoạn nghiên cứu.
5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết
Để giải quyết các vấn đề nêu ra trong đề tài, các phương pháp phân tích pháp
luật, đối chiếu so sánh với thực tiễn đang diễn ra và cuối cùng tổng hợp lại để cố
gắng gợi mở về một giải pháp khả thi cho vấn đề đã được làm sáng tỏ.
Với mục đích hướng đến một triết lý cho các quy định và chính sách luật
pháp, trong khả năng tối đa có thể tác giả cũng sẽ cố gắng phân tích và đối chiếu, so
sánh các quy định của luật thực định trong mối tương quan với các học lý20
(doctrine) kinh điển hoặc tân thời chẳng hạn như học thuyết về tự do ý chí hay lý
thuyết về Điều kiện thương mại chung21. Đôi lúc điều này có thể trở nên gượng ép
mà tác giả không nhận ra, rất mong được sự châm chước của độc giả.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Như đã trình bày ở phần đầu về lý do lựa chọn để tài, xuất phát từ cơ duyên
nghề nghiệp, đề tài này được viết ra chủ yếu dựa trên các trải nghiệm cá nhân về
quá trình giao kết và sự xung đột, tranh chấp sau đó của các bên trong giao dịch
mua bán CHCC. Từ các sự kiện đụng chạm hàng ngày đó, vận dụng các quy định
pháp luật thực định để giải quyết, tác giả đã nhìn nhận ra được căn nguyên của xung
đột chính là sự bất cân xứng cả về thông tin lẫn địa vị của các bên kết ước.
Cũng trong quá trình hoạt động nghề nghiệp như vậy, tác giả cũng phải
thường xuyên cập nhật, nghiên cứu, vận dụng và do đó chứng kiến sự thay đổi trong
chính sách và các quy định pháp luật để điều chỉnh quan hệ giao dịch giữa bên bán
20 Vũ Văn Mẫu, Dân luật khái luận, Bộ Quốc Gia Giáo Dục 1961, tr. 311
21 Nguyễn Thị Hằng Nga (2016), Pháp luật về điều kiện thương mại chung – những vấn đề về lý
luận và thực tiễn, Luận án Tiến sĩ Luật học – Đại học Luật Hà nội, 2016.
8
và bên mua CHCC theo thời gian. Từ đây các nhận xét về cách thức can thiệp vào
giao dịch của nhà làm luật cũng như hiệu quả của chính sách can thiệp đó được
manh nha hình thành và đến nay được đúc kết lại trong luận văn này.
Cuối cùng, từ tất cả những trải nghiệm và đánh giá trên, tác giả hy vọng các
phân tích, quan điểm, kết luận và giải pháp nếu có trong luận văn này sẽ hữu ích, kể
cả trong lĩnh vực học thuật nghiên cứu, như một góc nhìn mới đối với vấn đề được
đề cập, cũng như giá trị áp dụng trong các tình huống ứng xử thực tiễn đời thường
trong hoàn cảnh và tình huống tương thích, chẳng hạn trong một giao dịch thực tiễn
mua bán CHCC. Được như vậy, không còn gì mong muốn hơn.
Tất nhiên các trải nghiệm, vận dụng và nhận định của tác giả do đặc thù công
việc, chỉ hạn hẹp dưới nhãn quan và trong vai trò của một bên trong giao dịch là
Chủ đầu tư, nên không thể tránh khỏi những thiên kiến hoặc chưa bao quát hết tất cả
vấn đề trong vai trò của bên đối tác, là Khách hàng mua Căn hộ hoặc vai trò của
một bên trung gian là cơ quan quản lý nhà nước. Vì vậy, các sai sót hoặc nhầm lẫn
là không thể tránh khỏi và nằm ngoài ý muốn của tác giả, rất mong được lượng thứ
và nhận được các ý kiến chỉ điểm góp ý thêm nhằm hoàn thiện bài luận văn này.
7. Kết cấu của Luận văn
Theo quy chuẩn chung, Luận văn này sẽ bao gồm Phần mở đầu như trình bày
đến nay, Phần kết luận sẽ được phân bổ ở cuối cùng, và phần nội dung chính gói
gọn trong 03 chương:
Chương 1: Lý luận chung về BCXTT và BCXTT trong HĐMB CHCC.
Chương 2: Tự do ý chí và sự can thiệp của pháp luật vào tự do ý chí của các
bên HĐMB CHCC.
Chương 3: Hiệu quả của chính sách can thiệp và các hướng tiếp cận đề xuất.
9
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN VÀ BẤT CÂN XỨNG
THÔNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
1.1
Lý thuyết về Bất cân xứng thông tin22
Ý tưởng về BCXTT được giới thiệu lần đầu bởi một nhà kinh tế học người
Mỹ, George A. Akerlof vào năm 1970 trong một ấn phẩm nhan đề “Thị trường của
những “quả chanh”: Thị trường bất ổn và Cơ chế của thị trường”23. Với một ví dụ
về tình huống mua bán xe hơi trên thị trường, Ông đưa luận thuyết về BCXTT với
nội dung tóm lược là: Trong một giao dịch trên thị trường người bán hàng sẽ biết rõ
đặc tính của sản phẩm mình muốn bán hơn và thường rao bán với mức giá cao,
trong khi đó bên mua tiềm năng vì không rành về đặc tính của món hàng bằng
người bán nên có xu hướng mua hàng (bất kể tốt hay xấu) tại mức giá trung bình
trên thị trường. Trên thực tế một món hàng tốt luôn có mức giá cao hơn mức giá
trung bình và vì thế chỉ có những sản phẩm kém chất lượng được giao dịch tại mức
giá trung bình đó. Và kết quả là bên mua thường là mua được những sản phẩm xấu.
Quá trình lựa chọn sản phẩm để mua như vậy trên thị trường được gọi là trình trạng
lựa chọn bất lợi (adverse selection) vì bên mua có thể trả giá cao hơn đối với một
sản phẩm kém chất lượng trong khi người bán lại không thể bán được sản phẩm
chất lượng cao với giá bán thấp. Với tiên lượng như vậy, thị trường có thể sẽ bị sụp
đổ.
Đáng lưu ý là Akerlof cũng cho rằng có thể giảm thiểu tình trạng BCXTT trên
thị trường giữa các Bên thông qua các định chế thị trường trung gian được gọi là
“counteracting institutions”. Thông qua các định chế này, thông tin sản phẩm đến
với người mua như các chi tiết về bảo hành, nhãn mác, thông số kỹ thuật sẽ được
cung cấp đầy đủ… chính điều này đã làm cho các bên giao dịch cân bằng hơn về
22 Lauri Auronen (2003), Asymmetric Information: Theory and Application, Helsinki University of
Technology – Department of Industrial Engineering and Management, May 21st 2003.
23 George a. Akerlof (1970), The market for “lemons”: Quality uncertainty and the market
mechanism, The Quarterly Journal of Economics, 1970.
10
thông tin và do đó, giao dịch sẽ dễ dàng được thực hiện tránh được hậu quả sụp đổ
thị trường (“keep the market from reducing to the size of zero”).
Nguyên Hiệu trưởng trường kinh doanh Stanford lừng danh, Michael Spence
tiếp tục phát triển ý tưởng của Akerlof trong ấn phẩm “Tín hiệu của thị trường việc
làm”24 vào năm 1973. Thay vì thị trường xe hơi, Spence lấy ví dụ trên thị trường
việc làm để minh họa cho quan điểm của mình. Theo Spence, trong việc thuê lao
động thường thì giới chủ (tức bên mua) không thể biết hết được khả năng đóng góp,
năng suất làm việc của người lao động (tức bên bán) là bao nhiêu. Vì thế các ông
chủ có thể kiểm tra các thông tin về bằng cấp, kinh nghiệm, … của người lao động,
như là các tín hiệu về năng lực, để lựa chọn được lao động có chất lượng. Ngược lại,
giới thợ thuyền có thể kiểm tra các tín hiệu tín nhiệm từ giới chủ thông qua mức
lương được mời chào. Tình trạng phát tín hiệu cân bằng (signaling equilibrium) như
vậy theo ví dụ, có tác dụng giảm thiểu thông tin bất cân xứng giữa những những
người làm thuê và các ông chủ và do đó giữ cho thị trường luôn ở trong trạng thái
hoạt động.
Hai năm sau đó, Joseph Stiglitz, người từng giữ chức vụ Phó chủ tịch Ngân
hàng Thế giới tiếp tục bổ khuyết cho lý thuyết về BCXTT mà Akerlof và Spence đã
đặt nền móng trước đó bằng bài viết “Lý thuyết về “sàng lọc”, giáo dục, và sự phân
phối lợi tức”25 trong năm 1975. Quan điểm của Stiglitz là bất kỳ sản phẩm nào cũng
có những đặc tính riêng biệt chẳng hạn như về chất lượng, mẫu mã, xuất xứ… và
cũng tương tự như vậy với từng nhóm lao động khác nhau đều có các kỹ năng, tay
nghề, chuyên môn, kiến thức khác nhau. Vì vậy cơ chế trả lương cũng phải được
điều chỉnh để khuyến khích người lao động có tay nghề, nâng cao hiệu quả công
việc. Cơ chế đánh giá, phân loại hàng hóa, nhân lực như vậy được gọi là các
phương tiện sàng lọc (screening devices).
24 Michael Spence (1973), Job market signaling, The Quarterly Journal of Economics, 1973.
25 Joseph E. Stiglitz (1975), The theory of ’screening,’ education, and the distribution of income,
The American Economic Review, 1975
11
Lý thuyết này của Stiglitz tiếp tục được phát triển bởi chính ông và một tác
giả khác là Michael Rothschild với một ấn phẩm vào năm 1976 nhan đề “Sự cân
bằng trong Thị trường Bảo hiểm cạnh tranh: Một tiểu luận kinh tế học về thông tin
không hoàn hảo”26 mà theo đó các tác giả đã chỉ ra rằng một bên có ít thông tin hơn
có thể thu thập thông tin thông qua việc chào mời các điều kiện giao dịch khác
nhau. Ví dụ như các công ty bảo hiểm trên thị trường thường cung cấp các gói bảo
hiểm với các mức phí và điều kiện khác nhau, kể cả mức bồi thường. Từ đó, các
khách hàng sẽ tự động lựa chọn loại hợp đồng bảo hiểm phù hợp, và như vậy đã tự
phân loại mình vào các nhóm khách hàng khác nhau. Những khách hàng có rủi ro
thấp thường thích loại hợp đồng có phí bảo hiểm thấp trong khi khách hàng có rủi
ro cao lại lựa chọn hợp đồng có phí bảo hiểm cao.
Đến năm 2001, các tác giả của lý thuyết về BCXTT là George Akerlof,
Michael Spence và Joseph Stiglitz đã cùng vinh dự nhận giải Nobel kinh tế cho
“những phân tích về thị trường của họ với lý thuyết BCXTT”27 (The Sveriges
Riksbank Prize in Economic Sciences in Memory of Alfred Nobel 2001 was
awarded jointly to George A. Akerlof, A. Michael Spence and Joseph E. Stiglitz
“for their analyses of markets with asymmetric information.”).
1.2
Các đặc tính của Bất cân xứng thông tin
Từ lý thuyết nguồn của các tác giả tiên phong trên, hiện có nhiều cách tiếp
cận khác nhau để định nghĩa BCXTT trong giới kinh tế và học thuật tại Việt nam:
“Thông tin bất cân xứng xảy ra khi một bên đối tác nắm giữ thông tin còn
bên khác thì không biết đích thực mức độ thông tin ở mức nào đó”28.
26 Michael Rothschild, Joseph Stiglitz (1976), Equilibrium in competitive insurance
markets: An essay on the economics of imperfect information, The Quarterly Journal of Economics,
1976.
27 Website: https://www.nobelprize.org/prizes Michael Rothschild, Joseph Stiglitz (1976),
Equilibrium in competitive insurance markets: An essay on the economics of imperfect information,
The Quarterly Journal of Economics, 1976./economic-sciences/2001/press-release/, truy cập ngày 04
tháng 04 năm 2019.
28 Nguyễn Trọng Hoài (2006), Bất cân xứng về thông tin trên các thị trường tài chính, Bài giảng cho
học viên cao học, Đại học Kinh tế TP.HCM, 2006.
12
“Thông tin bất cân xứng là tình trạng trong một giao dịch có một bên có
thông tin đầy đủ hơn và tốt hơn so với (các) bên còn lại.”29
“Bất đối xứng thông tin là một khái niệm trong chuyên ngành kinh tế học
thông tin mô tả tình huống trong đó những người tham gia tương tác trên thị trường
nắm được những thông tin khác nhau về giá trị hoặc chất lượng của một tài sản hay
dịch vụ đang được giao dịch (trao đổi) trên thị trường đó.”30
Tuy nhiên bất kể là định nghĩa theo cách nào, tổng quan BCXTT vẫn mang
những đặc tính cơ bản, như liệt kê dưới đây.
1.2.1 Lựa chọn bất lợi (Adverse selection)
Theo tác giả Nguyễn Trọng Hoài (2006) thì “Lựa chọn bất lợi là kết quả của
thông tin bị che đậy, nó xảy ra trước khi thực hiện giao dịch hay nói cách khác
trước khi ký hợp đồng”31. Mô tả này tiếp cận vấn đề theo hướng chú trọng vào hành
vi chủ động của một bên để che dấu thông tin và đối tác đã quyết định giao dịch dựa
trên sự che dấu đó. Trên thực tế, cha đẻ của lý thuyết BCXTT lần đầu tiên đề cập
đến khái niệm Sự lựa chọn bất lợi ở góc độ bao quát hơn. Theo ví dụ về thị trường
mua bán xe hơi của George A. Akerlof được trình bày ở phần trên, có thể thấy Sự
lựa chọn bất lợi là hệ quả của tình trạng thiếu vắng các thông tin cần thiết về hàng
hóa của một bên trong giao dịch để có thể đi đến một quyết định chính xác và công
bằng. Tiến trình Lựa chọn bất lợi này được lặp đi lặp lại có thể dẫn đến sự biến mất
của thị trường hàng hóa đó.
1.2.2 Rủi ro đạo đức (Moral hazards) hay tâm lý ỷ lại
Đặc tính tiếp theo của BCXTT là nó sẽ gây ra tâm lý ỷ lại hay còn gọi là rủi
ro đạo đức, theo đó “Rủi ro đạo đức hay tâm lý ỷ lại là tình trạng cá nhân hay tổ
29 Đặng Văn Thanh (2012), Thông tin bất cân xứng – Kinh tế học vi mô dành cho chính sách công,
Chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright – học kỳ mùa Thu, 2012.
30 Hồ Công Hoài Phương (2010), Thương hiệu và lý thuyết bất đối xứng thông tin, Thời báo Kinh tế
Sàigòn, Ngày 24 tháng 03 năm 2010. https://www.thesaigontimes.vn/31349/Thuong-hieu-va-ly-thuyet-bat-
doi-xung-thong-tin.html, truy cập ngày 04 tháng 04 năm 2019.
31 Lê An Khang (2008), Ảnh hưởng của thông tin bất cân xứng đối với nhà đầu tư trên thị trường
chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ Kinh tế – Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh,
2008.
13
chức không còn động cơ để cố gắng hay hành động một cách hợp lý như trước khi
giao dịch xảy ra”32.
Trong ví dụ từ thị trường việc làm của Michael Spence như trình bày ở phần
trên, có thể thấy tâm lý ỷ lại sẽ xuất hiện khi một bên không thể quan sát hay nhận
định được năng lực, xu hướng gian dối, không trung thực hay biểu hiện những hành
vi không tốt của bên còn lại. Rõ ràng nếu các ông chủ không thể tiếp tục kiểm tra
các tín hiệu chỉ dấu năng lực hay xu hướng hành vi của người làm công sau khi giao
kết khế ước lao động, chắc chắn công việc sẽ không đảm bảo sẽ được hoàn thành
với thời gian nhanh nhất mà không có sai sót. Rủi ro đạo đức cũng xảy ra khi một
bên không phải chịu trách nhiệm hay hậu quả cho việc làm của mình, và vì vậy họ
có tâm lý bỏ mặc bất kể hậu quả hay không cần phải thận trọng, và đôi khi có thể
khiến cho người khác phải gánh chịu một phần trách nhiệm hay hậu quả từ sự bỏ
mặc hay bất cẩn của mình. Đó là trạng huống xảy ra đối với bên mua bảo hiểm
trong ví dụ về thị trường bảo hiểm của Stiglitz, bởi lẽ được đảm bảo về việc sẽ có
một bên chịu trách nhiệm cho các hậu quả rủi ro được bảo hiểm, các chủ đơn bảo
hiểm có thể sẽ có tâm lý ỷ y, không cần cẩn trọng như trước khi hợp đồng bảo hiểm
được giao kết.
1.3
Giải pháp hạn chế, kiểm soát Bất cân xứng thông tin
1.3.1 Khung lý thuyết
Lý thuyết về BCXTT của các nhà nghiên cứu như trình bày trên, tự thân nó
đã chứa đựng các giải pháp hay công cụ đề xuất để kiểm soát hoặc hạn chế mức độ
bất cân xứng. Nếu Spence tiếp cận vấn đề từ bên có nhiều thông tin hơn bằng cách
đưa ra cơ chế phát tín hiệu (signaling), Stiglitz ở phía ngược lại đề xuất về một quy
trình sàng lọc (screening) cho bên thiếu thông tin, thì Akerlof gợi ý về một tổ chức
trung gian (counteracting institutions) để thu thập và dung hòa thông tin.
1.3.2 Đối tượng thực hiện
32 Đặng Văn Thanh (2012), Thông tin bất cân xứng – Kinh tế học vi mô dành cho chính sách công,
Chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright – học kỳ mùa Thu, 2012.
14
Xuất phát từ khung lý thuyết như trên, ở góc độ thực hiện, người ta phân
định ra hai nhóm chủ thể chính thực hiện các giải pháp để hạn chế, kiểm soát
BCXTT, đó là Chính phủ và Tư nhân33.
1.3.2.1 Giải pháp Tư nhân
Ở nhóm giải pháp do Tư nhân thực hiện, chúng ta có thể thấy rất nhiều
dạng thức phát tín hiệu khác nhau. Trong môi trường học tập, các sinh viên sẽ cố
gắng phát tín hiệu về sự chăm chỉ qua việc tham gia đầy đủ các buổi học, nộp bài
luận đúng hạn hoặc thường xuyên tương tác với giảng viên về nội dung học
tập…Trong thị trường lao động, người lao động sẽ cố gắng minh chứng về năng lực
và trình độ của mình thông qua các tín hiệu về kinh nghiệm hay bằng cấp…Các
doanh nghiệp thường lựa chọn phương cách phát tín hiệu về sản phẩm, dịch vụ của
mình thông qua các kênh quảng cáo, tổ chức hội thảo, thực hiện tài trợ hay từ thiện.
Tựu trung, tất cả điều muốn truyền các thông tin tích cực của mình đến đối tác càng
nhiều càng tốt, nhiều đến mức có thể tạo nên tình trạng BCXTT ở một dạng thức
khác, khi có quá nhiều thông tin một chiều và đôi khi sai sự thật. Tất nhiên đây
không phải là điều mà Spence chủ trương, phát tín hiệu của Ông có mục đích cân
bằng thông tin ở mức vừa đủ và tất nhiên với sự trung thực mặc nhiên.
Cũng vậy với sự sàng lọc, việc dùng thử sản phẩm trong kinh doanh, chế độ
thử việc trong lao động, thi tuyển sinh trong giáo dục, đấu thầu trong xây dựng hay
cung cấp dịch vụ, sản phẩm ….tất cả đều nhằm mục đích tìm hiểu thêm về thông tin
quan trọng của cá nhân, hay pháp nhân mà một bên không thể quan sát được. Tất
nhiên cũng như việc phát tín hiệu một chiều và dư thừa như trên, sự lạm dụng trong
việc sàng lọc không phải là điều mà Stiglitz mong muốn.
Cũng nên đề cập đến một chút về định chế trung gian mà Akerlof chủ trương,
theo đó trong nền kinh tế hiện đại các tổ chức trung gian này đóng vai trò rất hiệu
quả trong việc điều tiết thông tin, nếu được kiểm soát chặt chẽ và hoạt động đúng
33 Đặng Văn Thanh (2012), Thông tin bất cân xứng – Kinh tế học vi mô dành cho chính sách công,
Chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright – học kỳ mùa Thu, 2012.
15
tôn chỉ minh bạch. Không ai có thể phủ nhận vai trò của các đại lý môi giới trong
nền kinh tế, là nơi bên bán và bên mua gặp gỡ nhau với các thông tin được cung cấp
và sàng lọc phù hợp.
1.3.2.2 Giải pháp từ Chính phủ
Tương tự nhóm Tư nhân, Chính phủ cũng có thể thực hiện các giải pháp
theo lý thuyết BCXTT như trên, nếu không muốn nói là hữu hiệu hơn bởi tính bó
buộc và chế tài đặc thù mà Chính phủ được trao quyền hành xử.
Đầu tiên, cơ quan hành pháp có thể đặt ra các chế định sàng lọc thông qua
việc cấp và kiểm soát các loại giấy phép. Trên thế giới, về nội dung, có hai loại cơ
chế kiểm soát thủ tục hình thành của doanh nghiệp34: (i) cơ chế đăng
ký (Registration hoặc Notification), theo đó, Nhà nước yêu cầu Nhà đầu tư phải
cung cấp các thông tin cụ thể của họ để được phép hoạt động kinh doanh; (ii) cơ chế
cấp phép (License) nhằm kiểm tra sự đáp ứng của Nhà đầu tư đối với các điều kiện
thực tế mà có thể có độ khó và tính cụ thể nhiều hơn hoặc ít hơn trong các quy định
pháp luật đang tác động đến thành lập doanh nghiệp35. Nói cách khác, doanh nghiệp
hoạt động trong điều kiện kinh tế thị trường thì bị chi phối bởi hai loại giấy phép:
Giấy phép thành lập (Entry Licensing) và Giấy phép hoạt động (Operation
Licensing)36. Đối với giấy phép thành lập thì một doanh nghiệp không thể hoạt
động hợp pháp trong bất kỳ lĩnh vực nào trừ phi được cấp phép thành lập. Còn giấy
phép hoạt động thì đòi hỏi sự cấp phép của Nhà nước cho các hoạt động kinh doanh
đặc thù nhưng không ảnh hưởng đến sự tồn tại của doanh nghiệp, đôi khi người ta
còn gọi giấy phép này là giấy phép tiêu cực (Negative Licensing)37.
34 Bureau of Industrial Economics (Australia) (1996), Business Licence: International Bechmarking,
Report 96/9, 1996, Pages: 10-14; N.Devas and R.Kelly (2001), Regulation or Revenue? Implementing local
government business licence reform in Kenya, 21 Public Administration and Development, 2001, P. 381,
383.
35 Anthony Ogus and Qing Zhang (2005), Licensing regimes East and West, International Review of
Law and Economics, Volume 25/2005, P. 126.
36 The distinction is made in J.Morisset and O.L.Neso (2002), Administrative barriers to foreigners
in developing countries, World Bank Policy Research, Working Paper No. 2848 (2002).
37 C.Scott and J.Blake (2000), Cranston’s Consumer and the Law, the third edition, Butterworths
(2000), P. 460.
16
Về hình thức, có ba công cụ thực hiện các mối quan hệ giữa cơ quan nhà
nước với doanh nghiệp với ba mức độ can thiệp tương ứng; đó là “thông báo”,
“đăng ký” và “cấp giấy phép”. Thông báo nghĩa là doanh nghiệp chỉ gửi những
thông tin với nội dung theo quy định đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà
không cần có bất kỳ việc phê duyệt hay chấp thuận của cơ quan đã nhận thông tin.
Đăng ký là việc ghi nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các nội dung
và điều kiện do nhà đầu tư chủ động khai báo. Giấy phép là việc cơ quan nhà nước
xem xét, thẩm tra hồ sơ và căn cứ theo các điều kiện theo quy định của pháp luật
chấp thuận đồng ý để nhà đầu tư (người được cấp phép) có quyền thực hiện một
hoặc một số hoạt động nhất định. Như vậy, nhìn chung giấy phép là cấp độ cao nhất
trong việc sàng lọc các điều kiện của một bên kinh doanh tham gia thị trường.
Thứ đến, căn cứ trên chức năng của mình, nhà nước còn có thể bắt buộc
một bên phải cung cấp đầy đủ thông tin mà họ nắm giữ cho thị trường, thông qua
hàng loạt các quy định về nhãn mác, bao bì, hàm lượng, chỉ tiêu, nguồn gốc, xuất
xứ hoặc các thông tin về chỉ dẫn, hướng dẫn sử dụng. Không chỉ bắt buộc một bên
nhà nước còn có thể, với lượng thông tin khổng lồ mà mình có được trong phạm vi
thực hiện trách vụ, tự mình tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường như các thông
tin thống kê, thông tin vĩ mô về đầu tư, kinh doanh, các dự báo, báo cáo về thị
trường trong và ngoài nước… Các thông tin này, khác với mô hình các tổ chức
trung gian môi giới có mục tiêu lợi nhuận, thường và lẽ ra là phải miễn phí.
Cuối cùng, sau khi sàng lọc đầu vào thị trường bằng giấy phép, kiểm soát
hoạt động bằng việc bó buộc cung cấp thông tin, nhà nước còn thực hiện việc sàng
lọc thông qua việc tổ chức, duy trì bộ máy kiểm tra, thanh tra của cơ quan có thẩm
quyền hay các cơ quan, hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng để đánh giá kiểm soát, đảm
bảo bên liên quan tuân thủ đúng các điều kiện và thông tin mà mình đã đăng ký
hoặc công bố khi tham gia thị trường. Việc này là hết sức cần thiết và quan trọng để
có thể tiếp tục sàng lọc, kiểm soát sự cân bằng của thị trường bao gồm cả vấn đề
cân bằng thông tin.
17
Thông tin bất cân
xứng
Như vậy Chính phủ hay nhà nước đóng một vai trò rất quan trọng trong
việc hạn chế và kiểm soát BCXTT bằng một thể chế và chính sách pháp luật hữu
hiệu, công bằng cho tất cả. Tuy nhiên đây chỉ là lý thuyết và các tín hiệu do nhà
nước thiết lập hoặc cung cấp có hiệu quả hay không, hoặc sự sàng lọc của nhà nước
có minh bạch, công bằng, chính xác hay không trên thực tế lại là một câu chuyện
khác. Sự thất bại của nhà nước là hoàn toàn có thể xảy ra, ít nhất là trong lĩnh vực
mà luận văn này đang nhắm đến và sẽ được trình bày ở các phần tiếp theo.
Hình 1.1 : Tóm tắt mô hình thông tin bất cân xứng
Nguồn: Nguyễn Trọng Hoài (2006)
1.4
Bất cân xứng thông tin trong Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư
1.4.1 Lịch sử phát triển và Khái niệm Căn hộ chung cư
Các tòa nhà chung cư đã xuất hiện từ hàng nhiều thế kỷ, theo đó ở La mã và
Ostia cổ đại, người ta đã cho xây dựng môt khối hoặc các tòa nhà riêng biệt gọi là
Insulae. Loại hình chung cư này cung cấp phần lớn nhà ở với ý nghĩa thực tế trong
Lựa chọn
bất lợi
Cơ chế trực tiếp
Cơ chế gián tiếp
Tâm lý ỷ
lại
Sau khi ký
hợp đồng
Hành
vi che
Trước khi ký
hợp đồng
Thông tin
che đậy
Phát tín hiệu
Sàng lọc
