TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
LÊ QUỐC ĐẠI
CHẾ ĐỊNH SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM ĐỐI VỚI
NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107
Người hướng dẫn khoa học: TS. DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN
TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
LÊ QUỐC ĐẠI
CHẾ ĐỊNH SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM ĐỐI VỚI
NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107
Người hướng dẫn khoa học: TS DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN
TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017
MỤC LỤC
Lời cam đoan …………………………………………………………………………………………….. iv
Tóm tắt luận văn ………………………………………………………………………………………….1
PHẦN MỞ ĐẦU …………………………………………………………………………………………..2
1. Lý do chọn đề tài
………………………………………………………………………………………..2
3. Tình hình nghiên cứu ………………………………………………………………………………….8
4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu ………………………………………………..11
5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu
……………………………………………………….12
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
……………………………………………13
7. Kết cấu của luận văn …………………………………………………………………………………14
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ CỦA VIỆC XÂY DỰNG CHẾ ĐỊNH PHÁP LÝ RIÊNG
VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH
CƯ Ở NƯỚC NGOÀI …………………………………………………………………………………15
1.1. Khái quát chung về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài
…………………………………………………………………………………………………..15
1.1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài ………………………………..15
1.1.2. Hiện trạng người Việt Nam định cư ở nước ngoài ………………………………..16
1.1.3. Khái niệm về nhà ở và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài ………………………………………………………………………………………..17
1.1.3.1. Khái niệm về nhà ở……………………………………………………………………..17
1.1.3.2.Khái niệm về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài …………………………………………………………………………………………….18
1.2. Sự cần thiết của việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu
nhà ở tại Việt Nam ……………………………………………………………………………………….20
1.2.1. Cơ sở lý luận ……………………………………………………………………………………20
1.2.2. Cơ sở thực tiễn
…………………………………………………………………………………21
1.3. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về chế định sở hữu nhà
ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
……………………………………………………24
1.4. Kinh nghiệm pháp luật nước ngoài về quyền sở hữu nhà ở tại quốc gia nguyên
quán của người có gốc chính quốc ở nước ngoài
………………………………………………26
1.4.1.Kinh nghiệm của Thái Lan …………………………………………………………………26
1.4.2.Kinh nghiệm của Hồng Kông ……………………………………………………………..30
1.4.3.Kinh nghiệm của Trung Quốc …………………………………………………………….32
1.4.4.Kinh nghiệm của Singapore
………………………………………………………………..35
1.4.5.Kinh nghiệm của Malaysia …………………………………………………………………37
Tiểu kết luận chương 1
………………………………………………………………………………….40
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ SỞ
HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI ………..41
2.1. Quy định của pháp luật hiện hành về người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở
hữu nhà ở tại Việt Nam …………………………………………………………………………………41
2.1.1. Về đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại
Việt Nam
………………………………………………………………………………………………….41
2.1.2. Điều kiện về năng lực chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở
hữu nhà ở tại Việt Nam:……………………………………………………………………………..41
2.1.3. Về hình thức nhận xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài: ………………………………………………………………………..43
2.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định
cư ở nước ngoài
……………………………………………………………………………………………44
2.3. So sánh quy định về sở hữu nhà ở của công dân có quốc tịch và không còn giữ
quốc tịch của Việt Nam
…………………………………………………………………………………47
2.4. Quy định xử lý các vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài tại Việt Nam ……………………………………………………………………………….52
Tiểu kết luận chương 2
………………………………………………………………………………….55
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHẾ ĐỊNH VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở
CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI ……………………………..56
3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài tại Việt Nam ……………………………………………………………………………………….56
3.1.1. Vướng mắc trong quy định của pháp luật về điều kiện của các đối tượng
người Việt Nam định cư nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam
………………..58
3.1.2. Vướng mắc của pháp luật trong quy định về vấn đề thực hiện quyền và
nghĩa vụ của người Việt Nam định cư nước ngoài khi được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam
…………………………………………………………………………………………………………62
3.1.3. Vướng mắc của pháp luật trong quy định về vấn đề trình tự thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư nước
ngoài
………………………………………………………………………………………………………..63
3.2. Những giải pháp và kiến nghị hoàn thiện chế định về sở hữu nhà ở của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài ……………………………………………………………………..63
Tiểu kết luận chương 3
………………………………………………………………………………….67
KẾT LUẬN ………………………………………………………………………………………………..68
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
………………………………………………………..2
DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT ……………………………………..8
Lời cam đoan
Tôi tên là LÊ QUỐC ĐẠI – mã số học viên: 7701250418A, là học viên lớp Cao
học Luật – Khóa 25 – Chuyên ngành Luật Kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh
tế Tp. Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chế định
sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài” (Sau
đây gọi tắt là “Luận văn”).
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả
nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa
học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của
một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có
thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn
khách quan và trung thực.
Học viên thực hiện
Lê Quốc Đại
1
Tóm tắt luận văn
Luận văn được trình bày trên cơ sở nhu cầu sở hữu nhà tại Việt Nam của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tìm hiểu thế nào là người Việt Nam định cư
ở nước ngoài và tình hình sở hữu nhà tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài (kiều bào, Việt kiều) từ đó vận dụng giải thích các pháp luật liên quan
hiện hành. Tìm hiểu xem thực trạng pháp luật hiện hành có đáp ứng được nhu cầu
sở hữu nhà tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện còn giữ
quốc tịch và không còn giữ quốc tịch thì sẽ có những quyền gì khi mong muốn sở
hữu nhà đất tại Việt Nam. Tìm hiểu xem quyền sở hữu nhà trước pháp luật hiện
hành của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có khác hay giống nhau với công
dân Việt Nam trong nước, nếu khác thì khác ở điểm nào. Tìm hiểu luật pháp các
nước gần gũi với Việt Nam về sở hữu nhà dành cho người nước ngoài và kiều dân
như thế nào, trên cơ sở đó có sự so sánh đối chiếu với pháp luật trong nước. Những
vướng mắc trong quy định của pháp luật trong thực tiễn áp dụng pháp luật về nhà ở
và những giải pháp kiến nghị hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở cho người Việt
Nam định cư ở nước ngoài hiện nay. Việc tìm hiểu và giải thích này giúp sáng tỏ
hơn những chế định pháp luật về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt
Nam định cư ở nước ngoài.
2
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Theo số liệu thống kê của Ủy ban về người Việt Nam ở nước ngoài, cộng
đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện có trên 4,5 triệu người, tăng gần
gấp 3 lần so với những năm 1980, hơn 25 lần so với năm 1975 và phân bố không
đồng đều tại hơn 100 quốc gia và vùng lãnh thổ trên khắp thế giới, kể cả những khu
vực nghèo, đang phát triển ở châu Phi, Trung Đông và Nam Mỹ, hoặc các đảo nhỏ
ở Thái Bình Dương. Đại bộ phận người Việt (khoảng 98%) tập trung ở 21 nước
thuộc các khu vực địa lý: Bắc Mỹ, Tây Bắc Âu, Nga và Đông Âu, Đông Nam Á,
Đông Bắc Á và châu Đại Dương. Tại các khu vực như Nam Á và Tây Bắc Á, Trung
Đông, châu Phi, Nam Mỹ, tuy có người Việt làm ăn sinh sống, nhưng số lượng
không đáng kể.1 Trong đó gần 2 triệu người đang sống tại Mỹ, có tiềm năng về tài
chính, tri thức, có sự ảnh hưởng trong sự phát triển, đổi mới đi lên của đất nước và
hội nhập kinh tế thế giới2.
Theo Điều 18, Hiến pháp năm 20133 nêu rõ: “Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài là bộ phận không tách rời của cộng đồng dân tộc Việt Nam. Nhà nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khuyến khích và tạo điều kiện để người Việt
Nam định cư ở nước ngoài giữ gìn và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc Việt Nam,
giữ quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương, đất
nước”.
Theo nghiên cứu thống kê của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương
(CIEM), tốc độ tăng bình quân kiều hối về Việt Nam hàng năm từ năm 1991 tới nay
là hơn 38%. Năm 2015 lượng kiều hối chuyển về Việt Nam cao kỷ lục đạt 13 tỷ
1 Học viện ngoại giao (2012), Tiềm năng và phân bố của người Việt ở nước ngoài,
2 Bách khoa toàn thư mở. Việt kiều.
3 Điều 18, Hiến pháp năm 2013
3
USD, trong đó lượng kiều hối chuyển về TP.HCM đạt gần 50%. Năm 2016 kiều hối
trên cả nước là 9 tỷ USD, Tp.HCM là địa phương tập trung đến 50% lượng kiều hối
chuyển về Việt Nam. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Thành
phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ kiều hối chảy vào sản xuất, kinh doanh chiếm 70,6% tổng
kiều hối chuyển về Việt Nam; tỷ lệ kiều hối chuyển vào bất động sản chiếm khoảng
20,7%. Thực tế trước đó đã chứng minh, bất động sản chính là lĩnh vực “hút” kiều
hối nhiều nhất, với 4,7 tỷ USD, chiếm 52% tổng doanh số kiều hối năm 20114.
Trong một thống kê khác của Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước
ngoài5 đến 2015, hiện có 51/63 tỉnh, thành phố trong nước có các dự án đầu tư của
người Việt Nam ở nước ngoài, với hơn 3.600 doanh nghiệp kiều bào với tổng số
vốn đầu tư lên tới 8,6 tỉ USD6.
Để huy động được hết mọi tiềm năng của người Việt Nam ở nước ngoài,
Nghị quyết số 36-NQ/TW của Bộ Chính trị Đảng cộng sản Việt Nam về công tác
đối với người Việt Nam ở nước ngoài7 nhấn mạnh: “Đảng và Nhà nước mong muốn,
khuyến khích người Việt Nam ở nước ngoài hội nhập và thực hiện nghiêm chỉnh
luật pháp nước sở tại; chăm lo xây dựng cuộc sống, làm ăn thành đạt, nâng cao tinh
thần tự trọng và tự hào dân tộc, giữ gìn tiếng Việt, bản sắc văn hóa và truyền thống
dân tộc; đoàn kết, đùm bọc yêu thương, giúp đỡ lẫn nhau, giữ mối quan hệ gắn bó
với gia đình và quê hương, góp phần tăng cường quan hệ hợp tác hữu nghị giữa
nước bà con sinh sống với nước nhà; tùy theo khả năng và điều kiện của mỗi người
4
Vân
Linh,
2016,
Kiều
hối
2015
khoảng
13
tỷ
USD,
đạt
mức
kỷ
lục.
11 tháng 9 năm 2017].
5 Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài. Chức năng: Giúp Bộ trưởng Bộ Ngoại giao thực hiện
chức năng quản lý nhà nước về công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài.
6 Mai Anh, 2015. 3.600 doanh nghiệp Việt kiều với 8,6 tỉ USD đang đầu tư vào Việt Nam.
7 Nghị quyết 36-NQ/TW về công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài là một nghị quyết của Đảng cộng
sản Việt Nam do Bộ Chính trị ban hành.
4
góp phần xây dựng quê hương đất nước, chủ động đấu tranh với các biểu hiện cố
tình đi ngược lại với lợi ích chung của dân tộc”.
Tuy nhiên, có ý kiến8 cho rằng số tiền đầu tư về nước nếu so với tiềm năng
của doanh nghiệp Việt kiều vẫn rất nhỏ bé.
Việc áp dụng quy định đầu tư như nhà đầu tư nước ngoài khiến các doanh
nghiệp kiều bào bị nhiều hạn chế trong ngành nghề kinh doanh. Những khó khăn
của doanh nhân Việt Nam ở nước ngoài khi đầu tư vào trong nước chủ yếu liên
quan đến chính sách ưu đãi về thuế, đất đai, thủ tục hành chính. Do đó, chính sách
cần có định hướng lâu dài và bền vững…Bên cạnh chính sách quản lý ngoại hối,
chính sách đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có vai trò quan trọng
không kém trong thu hút dòng tiền kiều hối vào Việt Nam.
Do Luật Nhà ở năm 2005 còn nhiều hạn chế về số lượng nhà sở hữu và chưa
cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền đứng tên trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), nên nhiều người đã phải nhờ một số người
quen đứng tên hộ, nguy cơ phát sinh tranh chấp nếu giá nhà đất biến động tăng
cao…
Chính sách pháp luật đối với kiều bào trong tình hình mới được cho là thông
thoáng, cởi mở khi luật mới thay cho luật cũ ngày càng tiến bộ hơn, nhưng thực tế
hoàn toàn khác so với những gì những nhà làm luật mong muốn. Tiềm năng của
kiều bào được đánh giá là to lớn, nhưng kết quả đạt được trong thời gian qua lại
chưa tương xứng với tiềm năng, chưa nói đến là việc tận dụng và khai thác tiềm
năng đó còn rất xa vời? Đặt ra sự nghi vấn không phải chúng ta đang bi quan mà là
chúng ta đang chủ động tìm ra nguyên nhân và giải pháp để trước hết là hàn gắn,
kết nối giữa kiều bào và trong nước, sau là thu hút tiềm năng của kiều bào hướng về
quê hương, cùng chung tay xây dựng quê hương, đóng góp cho quê hương ngày
càng giàu đẹp.
8 Hoàng Phi, 2016. Để kiều hối về nhiều hơn.
[Ngày truy cập: 11 tháng 9 năm 2017].
5
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam,
khi vào Việt Nam sinh sống và làm việc đều phải thuê nhà ở hoặc nhờ người khác
thay mình đứng tên sở hữu nhà ở gây bất tiện trong sinh hoạt, dẫn đến nhiều tranh
chấp và khó khăn cho Tòa án khi xử lý các vụ việc liên quan đến nhà ở. Cùng với
tiến trình hội nhập với thế giới, đặc biệt kể từ khi Việt Nam trở thành thành viên
chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Nhà nước Việt Nam đã đưa
ra các chính sách mà theo đó là các văn bản pháp luật được giới chuyên môn đánh
giá là thông thoáng hơn về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Hơn 4,5 triệu người Việt Nam định cư ở nước ngoài9, là con số thật sự không
nhỏ so với đất nước hơn 100 triệu dân như chúng ta, đại đa số họ sống và làm việc
tại các nước phát triển, có bình quân thu nhập tính trên đầu người cao hơn nhiều so
với trung bình thu nhập tại Việt Nam10. Hơn nữa, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài quay trở lại Việt Nam đầu tư, làm ăn, sinh sống. Họ không chỉ mang theo tình
yêu quê hương mà còn đem theo cả gia đình, vợ con và những người thân yêu
nhất… Vì vậy, nhà ở luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu của người Việt Nam định cư
ở nước ngoài. Họ không chỉ muốn có một ngôi nhà để ở cho bản thân, mà họ còn
muốn nhiều hơn cho gia đình và dùng tiền để dành mua nhà, đất phục vụ cho nhu
cầu ở và lưu trú khi đặt chân trở về Việt Nam.
Việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam đã thể hiện được quan điểm đất nước ta đã và đang sẵn sàng cho việc mở
dần cánh cửa ra thế giới, nhưng trên thực tiễn thực hiện còn nhiều vấn đề vướng
9 Đỗ Đức Quân (2017), Tác động từ dòng kiều hối đến kinh tế Việt Nam và một số khuyến nghị, Bài đăng
trên Tạp chí Tài chính kỳ 2, số tháng 2/2017. < http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/vang-tien-te/tac-
dong-tu-dong-kieu-hoi-den-kinh-te-viet-nam-va-mot-so-khuyen-nghi-103971.html>. [Ngày truy cập: 22
tháng 09 năm 2017].
10 Các yếu tố được S&P đánh giá tích cực, góp phần duy trì mức xếp hạng tín nhiệm của Việt Nam bao gồm:
Việt Nam là quốc gia có mức thu nhập trung bình thấp nhưng nền kinh tế tương đối đa dạng và có tính linh
hoạt. Thu nhập bình quân đầu người ước tính là 2.200 USD vào năm 2016, tương ứng gần 49 triệu đồng
(Theo Standard&Poor’s (S&P), 2016).
6
mắc, gây lúng túng cho cơ quan hữu quan và chủ thể chịu tác động chính của các
văn bản pháp luật liên quan. Phải chăng chúng ta chưa có những quy định pháp luật
đủ chín, đủ rõ ràng để thực hiện? Tại sao chúng ta không học tập các nước phát
triển, mọi thứ đều cụ thể hóa bằng luật, nhà nước vừa có thể quản lý chặt chẽ vừa có
thể tận thu thuế, tránh thất thoát…
Trên tinh thần đó, chúng ta đặt ra nhiều vấn đề cần phải bàn luận, cùng gỡ bỏ
từng rào cản đã và đang kìm hãm sự phát triển và hội nhập. Cụ thể hóa, hiện thực
hóa các chính sách pháp luật, tạo đòn bẩy đủ mạnh, đủ lớn, chủ động hội nhập kinh
tế quốc tế theo hướng đa dạng, đa phương hóa. Tranh thủ mọi thời cơ để phát triển
đất nước trên nguyên tắc giữ vững độc lập tự chủ, chủ quyền quốc gia, nâng cao vị
thế, uy tín của đất nước và góp phần vào sự nghiệp hòa bình, độc lập dân tộc, dân
chủ và tiến bộ xã hội trên thế giới.
Tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho các nhà đầu tư, các chuyên gia, nhà
khoa học, nhà quản lý nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sinh
sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài tại Việt Nam, cùng đóng góp xây dựng cho
quê hương Việt Nam. Đồng thời cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được mua và sở hữu nhà ở, đất ở trong khu quy hoạch, nhà đất dự án với những quy
định thông thoáng hơn và họ được mua với số lượng nhiều hơn nữa. Việc định
hướng vào đối tượng này tạo tiền đề thúc đẩy thị trường nhà ở và bất động sản phát
triển trên nguyên tắc đảm bảo ổn định, minh bạch và lành mạnh, góp phần tạo dựng
các đô thị hiện đại, văn minh, thực hiện cụ thể hóa chủ trương chào đón “kiều bào”
về đóng góp cho quê hương với những quyền không thua người Việt Nam trong
nước.
Cùng với tiến trình hội nhập quốc tế và các điều ước quốc tế mà Việt Nam
tham gia ký kết, gia nhập; thì việc đảm bảo tính công khai, minh bạch, bình đẳng
giữa đối tượng người nước ngoài nói chung, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
nói riêng so với công dân Việt Nam là vô cùng cần thiết.
Chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhiều cơ hội
hơn trước về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã tạo ra sự biến đổi lớn lao về chính trị,
7
kinh tế, xã hội. Ở đây chúng ta chỉ xét riêng về người Việt Nam định cư ở nước
ngoài. Bởi lẽ, các quy định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài ảnh hưởng trực tiếp và rất lớn đến một bộ phận cư dân trong nước, những
người có mối quan hệ huyết thống, những mối quan hệ này tạo sự dịch chuyển dòng
tiền từ nước ngoài vào Việt Nam, góp phần thu hút ngoại tệ từ kiều bào và thúc đẩy
sự phát triển của thị trường bất động sản. Song song đó, về mặt xã hội, nhà nước sẽ
kiểm soát được các giao dịch thực về nhà ở, sẽ làm giảm đi các giao dịch không
chính thức về nhà ở cũng như hành vi vi phạm quy định của pháp luật sở hữu nhà ở
tại Việt Nam liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài và để thực hiện
được điều đó sẽ có một sự hỗ trợ của một bộ phận không nhỏ dân cư trong nước.
Luật mới đã ban hành đã cởi mở nhiều hơn luật cũ? Khi trên thực tế, số
lượng người mua nhà vẫn còn rất thấp, không như mong muốn của các nhà đầu tư
kinh doanh bất động sản, thực tế rất ít các giao dịch về nhà ở liên quan đến người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nguyên nhân đến từ khách quan hay do vướng mắc gì về luật?
Trên cơ sở đó, việc nghiên cứu đề tài “Chế định sở hữu nhà ở tại Việt Nam
đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài” là cần thiết trong giai đoạn hiện
nay, nhằm tìm hiểu những nguyên nhân khó khăn, bất cập và những vướng mắc
trong việc áp dụng các quy định của pháp luật về sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Những
yếu tố đó đến từ nguyên nhân chủ quan hay khách quan và đưa ra một số kiến nghị
hoàn thiện các quy định của pháp luật, mặt khác tạo điều kiện thuận lợi cho việc sở
hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tạo ra sự thông
thoáng, hiệu quả trong công tác quản lý nhà ở, đất đai của các cơ quan nhà nước
hữu quan.
Đó là lý do tác giả chọn đề tài “Chế định sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với
người Việt Nam định cư ở nước ngoài” để làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu.
Đề tài này được xây dựng dựa trên giả thuyết nghiên cứu là “Mặc dù pháp
luật Việt Nam đã có các quy định về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định
8
cư ở nước ngoài nhưng trong bối cảnh hội nhập quốc tế và chính sách khuyến khích
người Việt Nam định cư ở nước ngoài trở về góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế,
xã hội cho đất nước thì các quy định này cần được tiếp tục rà soát, phát hiện các bất
cập để tiếp tục hoàn chỉnh”.
Để làm rõ giả thuyết nghiên cứu của Luận văn, câu hỏi nghiên cứu được đặt
ra và luận văn này được thực hiện nhằm trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu sau đây:
Thứ nhất, cơ sở của việc xây dựng một chế định pháp lý riêng về sở hữu nhà
tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khác biệt với công dân
trong nước hoặc người nước ngoài.
Thứ hai, các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về sở hữu nhà ở của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện nay có những hạn chế bất cập nào khi
áp dụng vào thực tiễn.
Thứ ba, những giải pháp được đề xuất nhằm hoàn thiện quy chế về sở hữu
nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
3. Tình hình nghiên cứu
Qua tìm hiểu, khảo sát những công trình khoa học đã được công bố liên quan
đến quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có thể thấy rằng
đã có một số nghiên cứu có liên quan, điển hình như các công trình của các tác giả
được liệt kê sau đây:
Tác giả Chu Mạnh Hùng có bài viết Chính sách mới về nhà ở cho người
nước ngoài tại Việt Nam, đăng trên Tạp chí nghề luật, số 03 năm 2008. Bài viết này
đã đánh giá sự cần thiết mở cửa cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt
Nam và phân tích về điều kiện, đối tượng, trình tự, thủ tục sở hữu nhà ở áp dụng
cho người nước ngoài theo quy định của pháp luật hiện hành;
Trong cuốn sách chuyên khảo Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định
cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam của tác giả Doãn Hồng Nhung
do Nhà xuất bản Xây dựng xuất bản năm 2010 đã nghiên cứu tổng quát các quy
định của pháp luật liên quan đến nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
và người nước ngoài tại Việt Nam như các hình thức sở hữu nhà ở, các giao dịch
9
nhà ở, thực trạng nhu cầu sở hữu nhà ở và đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật
về nhà ở;
Tác giả Nguyễn Minh Hằng và Nguyễn Thị Thùy Trang có bài viết Một số
vướng mắc về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
đăng trên Tạp chí Nghề luật, số 03/2011. Nội dung bài viết đã đi sâu phân tích các
quy định của pháp luật về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, phân tích các sai sót về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và xử lý
của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
Ngoài những công trình nghiên cứu đã được công bố trên các tạp chí và xuất bản
thành sách chuyên khảo được liệt kê trên đây, tác giả còn tìm thấy một số luận văn
thạc sĩ luật học được thực hiện tại các cơ sở đào tạo Luật học có liên quan đến đề tài
nghiên cứu này như sau:
Luận văn Thạc sĩ Những vấn đề pháp lý về sử dụng đất của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài tại Việt Nam của tác giả Đặng Thị Hằng được thực hiện tại
Đại học Luật Hà Nội năm 2010. Trong Luận văn này, tác giả đã phân tích các vấn
đề về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong bối cảnh
của các quy định pháp luật đất đai 2003.
Luận văn Thạc sĩ Chính sách pháp luật Việt Nam đối với người Việt Nam
định cư ở nước ngoài trong bối cảnh hội nhập, của tác giả Nguyễn Hữu Đạt được
thực hiện tại Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012. Trong luận văn này,
tác giả đã phân tích đánh giá vấn đề pháp luật trên cơ sở đánh giá thực trạng cộng
đồng người Việt Nam ở nước ngoài, thực trạng hệ thống chính sách pháp luật của
Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện nay và những vấn đề
mang tính lịch sử có ảnh hưởng sâu sắc đến thực trạng hệ thống chính sách pháp
luật hiện hành đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Qua đó đề xuất những
phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện đồng bộ cơ chế chính sách pháp luật đối
với người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong thời gian tới.
10
Luận văn Thạc sĩ Pháp luật về đảm bảo quyền có nhà ở của người nước
ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, của tác giả Hoàng Tám Phi, được
thực hiện tại Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012. Trong luận văn này,
tác giả đã đề cập đến vấn đề pháp luật nhà ở dưới góc độ tập trung làm sáng tỏ hơn
các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về bảo đảm quyền có nhà ở của
người nước ngoài tại Việt Nam và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, so sánh
đối chiếu với các cam kết quốc tế về mở cửa thị trường bất động sản, các cam kết
giữa Việt Nam và các đối tác thương mại, nhằm tìm ra hạn chế, bất cập của pháp
luật, từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về bảo đảm
quyền có nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại
Việt Nam;
Luận văn Thạc sĩ Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, của tác giả Ngô Thanh Hương, được
thực hiện tại Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2013. Trong luận văn này,
tác giả đã phân tích các vấn đề pháp luật nhà ở dưới góc độ phân tích các quy định
hiện hành về nhà ở, so sánh các quy định về nhà ở của Việt Nam và các nước trên
thế giới và kiến nghị một số giải pháp;
Luận văn Thạc sĩ Giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại tòa
án Việt Nam và kinh nghiệm nước ngoài, của tác giả Bùi Sỹ Khánh, được thực hiện
tại Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2014. Trong luận văn này, tác giả đã
nghiên cứu các vấn đề pháp luật nhà ở dưới góc độ nghiên cứu một cách có hệ
thống các quy định pháp luật về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thẩm quyền giải
quyết của Tòa án; Thực trạng giải quyết các tranh chấp này trong hệ thống Tòa án
tại Việt Nam và kinh nghiệm một số nước trên thế giới. Trên cơ sở đó đề xuất
những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp, đảm bảo
quyền và lợi ích hợp pháp của công dân có ý nghĩa quan trọng cả về lý luận và thực
tiễn hiện nay.
11
Thành quả từ các công trình nghiên cứu trên đây vừa là nguồn gốc cơ sở ban
đầu cho đề tài nghiên cứu này, vừa là nguồn tài liệu tham khảo quý giá để tác giả kế
thừa và tiếp tục phát triển đề tài mà mình đã lựa chọn để nghiên cứu. Nhưng hạn
chế của các đề tài trên là hầu hết các công trình được thực hiện đã lâu, trong bối
cảnh của Luật Đất đai 2003 nên thiếu sự cập nhật. Trong điều kiện của Luật Đất đai
2013 và Luật Nhà ở mới đã có hiệu lực thì hành, những vấn đề trên đây cần được
tiếp tục xem xét, đánh giá để tiếp tục hoàn thiện cơ sở pháp lý, để một mặt nhằm tạo
điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài ngày càng có thể tiếp
cận nhiều hơn với nhà ở và bất động sản tại Việt Nam, đáp ứng nhu cầu tăng cường
mối giao lưu hợp tác với quê hương Việt Nam, mặt khác đảm bảo sự quản lý của
Nhà nước và tránh các hành vi trục lợi, thao túng thị trường bất động sản tại Việt
Nam.
4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu
Mục đích của đề tài là nhằm làm rõ cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc xây
dựng quy chế pháp lý riêng về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài để từ đó đánh giá thực trạng pháp luật về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Đề tài cũng thực hiện việc khảo sát thực
trạng sở hữu nhà ở tại Việt Nam, từ đó đánh giá sự phù hợp của việc áp dụng các
quy định pháp luật về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài. Cuối cùng, đề tài hướng tới đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp
luật sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật Việt Nam về quyền
sở hữu nhà ở tại Việt Nam của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, đề tài sẽ thực hiện những nhiệm vụ nghiên cứu
dưới đây:
12
– Khảo sát, hệ thống hóa những vấn đề lý luận về quyền sở hữu nhà ở của người
Việt Nam ở nước ngoài, phân tích sự cần thiết của việc xây dựng chế định pháp lý
riêng về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
– Nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật
Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành; Các công trình nghiên
cứu, tài liệu tham khảo liên quan đến vấn đề sở hữu nhà ở của đối tượng người Việt
Nam định cư ở nước ngoài;
– Phân tích số liệu, khảo sát thực trạng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài. Từ đó làm rõ những hạn chế, bất cập và nguyên nhân
khó khăn khi áp dụng quy định pháp luật sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư
ở nước ngoài;
– So sánh các quy định về sở hữu nhà ở của một số quốc gia trên thế giới có đặc
điểm tương đồng với Việt Nam và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật sở hữu
nhà ở của Việt Nam liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Phạm vi nghiên cứu
Luận văn sẽ tập trung nghiên cứu về vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài dưới góc độ pháp luật về sở hữu, Luật Nhà ở, Luật đất đai, Luật
Kinh doanh bất động sản và một số luật liên quan khác. Đề tài sẽ đi sâu phân tích
thực trạng, đánh giá các quy định pháp luật liên quan về việc người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được phép mua bán, tặng cho, thừa kế nhà ở…
Đề tài cũng đánh giá quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam về đảm bảo quyền
sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư nước ngoài.
Về thời gian, đề tài khảo sát các quy định của pháp luật về sở hữu nhà ở từ khi Luật
Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005 và những thay đổi pháp luật cho đến hiện nay.
Các tình huống nghiên cứu điển hình được thu thập từ năm 2003 đến nay.
Về không gian, đề tài không giới hạn nghiên cứu tại địa phương cụ thể nào mà tình
huống điển hình, thông tin, số liệu được thu thập trên phạm vi cả nước.
5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
13
– Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh được sử dụng phổ biến tại Chương 1
của luận văn nhằm mục đích làm rõ sự cần thiết của việc xây dựng chế định pháp lý
riêng về quyền sở hữu nhà ở của của người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
– Phương pháp hệ thống hóa pháp luật, phân tích luật viết, so sánh pháp luật được
thực hiện tại Chương 2 của Luận văn nhằm làm rõ các quy định của pháp luật Việt
Nam hiện hành về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Các thông tin, tư liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu như các số liệu về nhu cầu
và thực trạng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tham khảo các công trình nghiên cứu trong nước về sở hữu nhà ở có yếu tố nước
ngoài;
– Phương pháp tổng hợp, diễn dịch và quy nạp được thực hiện tại Chương 3 của
Luận văn nhằm phân tích, làm rõ thực tiễn áp dụng các quy định, đánh giá tính hiện
thực của các chính sách pháp luật có đi vào cuộc sống hay không.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Đề tài góp phần hoàn thiện hệ thống lý luận về sở hữu nhà ở của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài. Pháp luật về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài là vấn đề
không phải là mới mẻ nhưng trong những bối cảnh mới của hội nhập, các quy định
này tỏ ra khá chậm trong việc thay đổi cho phù hợp với bối cảnh mới. Trong khi đó
số lượng và chất lượng của các công trình nghiên cứu liên quan còn khá khiêm tốn,
phần lớn đã được thực hiện từ khá lâu, thiếu tính cập nhật. Vì vậy, đề tài sẽ góp
phần đóng góp thêm vào nguồn tài liệu tham khảo đối với hoạt động xây dựng pháp
luật liên quan đến yếu tố người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói riêng và người
nước ngoài tại Việt Nam nói chung.
Đề tài góp phần hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư
ở nước ngoài. Hiện những chính sách nhà ở dành cho đối tượng người Việt Nam
định cư ở nước ngoài còn quốc tịch hoặc không còn giữ quốc tịch Việt Nam vẫn
chưa phát huy tác dụng định hướng pháp luật vốn có, xuất phát từ thực trạng sở hữu
nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đề tài sẽ kiến nghị
các giải pháp nhằm cụ thể hóa các quy định của pháp luật cũng như cơ chế bảo vệ
14
quyền sở hữu từ đó nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật sở hữu nhà ở dành cho đối
tượng này.
Kết quả của đề tài sẽ góp phần hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài. Từ đó, thúc đẩy quá trình hội nhập của Việt Nam trong
bối cảnh toàn cầu hóa và đó cũng là cách mà chúng ta ứng xử với chính đồng bào ta,
người Việt Nam trên khắp thế giới. Điều đầu tiên và thiết thực nhất mà họ mong
muốn đó là có một ngôi nhà do mình sở hữu trên chính quê hương mình.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở của việc xây dựng chế định pháp lý riêng về sở hữu nhà ở tại Việt
Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Chương 2: Các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về sở hữu nhà ở của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện nay.
Chương 3: Những giải pháp hoàn thiện quy chế về sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài.
15
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ CỦA VIỆC XÂY DỰNG CHẾ ĐỊNH
PHÁP LÝ RIÊNG VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM ĐỐI
VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
1.1. Khái quát chung về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài
1.1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Trong ngôn ngữ thông thường, khái niệm Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài có thể làm người ta hiểu rằng khái niệm này chỉ để chỉ cho người có quốc
tịch Việt Nam và hiện đang ở nước ngoài. Về mặt pháp lý, khái niệm này được hiểu
phức tạp hơn. “Theo khoản 3, khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 (đã được sửa
đổi bổ sung năm 2014) thì: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt
Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”. Như vậy, Luật
Việt Nam xác định người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hai tiêu chí sau đây11:
Thứ nhất, về đối tượng chủ thể, thì không chỉ có những công dân Việt Nam
mà còn bao gồm cả những người hiện không còn là công dân Việt Nam nhưng họ là
người có gốc Việt Nam.
Công dân Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam. Tuy nhiên, việc xác
định một người có gốc Việt Nam dường như phức tạp hơn. Theo quy định của Luật
quốc tịch 2008 thì người gốc Việt Nam là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt
Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và
con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Như vậy, người gốc Việt là người không có quốc tịch Việt Nam nhưng
chứng minh được là đã từng có quốc tịch Việt Nam, hoặc có cha mẹ đẻ, ông bà nội,
ngoại đang có hoặc từng có quốc tịch Việt Nam theo Luật Quốc tịch năm 2008 (đã
được sửa đổi bổ sung năm 2014).
11 Luật Quốc tịch số 24/2008/QH12 ngày 13/11/2008 (đã được sủa đổi bổ sung năm 2014).
16
Thứ hai, đang định cư ở nước ngoài. Định cư ở nước ngoài có nghĩa là cư trú,
sinh sống lâu dài ở nước ngoài theo như quy định tại khoản 3, Điều 3 Luật Quốc
tịch Việt Nam năm 2008 (sửa đổi bổ sung năm 2014).
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là “công dân Việt Nam và người gốc
Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.
1.1.2. Hiện trạng người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm cả công dân Việt
Nam (những người còn quốc tịch Việt Nam) và người gốc Việt Nam (người đã từng
có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên
tắc huyết thống và con, cháu của họ).
Trí thức kiều bào có khả năng tư vấn trong hoạch định chính sách phát triển
đất nước; trực tiếp tham gia hoặc hỗ trợ và làm cầu nối cho các nghiên cứu khoa
học và phát triển công nghệ, chuyển giao tri thức, công nghệ và kinh nghiệm quản
lý tiên tiến; tham gia các hoạt động giáo dục – đào tạo nguồn nhân lực trình độ cao.
Trí thức kiều bào cũng có nhiều ý kiến đóng góp rất có giá trị về các vấn đề kinh tế
vĩ mô và phát triển. Một số doanh nghiệp lớn của kiều bào đã phát triển thành công,
vươn lên thành những doanh nghiệp có thương hiệu hàng đầu Việt Nam như
Vingroup, Euro Windows…
Tuy sống xa quê hương nhưng cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài luôn
hướng về quê hương, gắn bó với gia đình, có tinh thần yêu nước, tự hào dân tộc, có
ý thức giữ gìn và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc nơi quê hương thứ hai của
mình.12
Từ những năm 90 của thế kỷ 20 đến nay, đặc biệt là từ những năm 2000, do
chính sách mở cửa của Việt Nam trong quan hệ đối ngoại cũng như do ảnh hưởng
của quá trình toàn cầu hoá, số người Việt Nam ra nước ngoài định cư ngày càng
đông. Họ ra nước ngoài để định cư, đoàn tụ gia đình theo các chương trình mà Việt
12 Nguyễn Thanh Sơn (2012), Người Việt Nam ở nước ngoài luôn hướng về quê hương <
http://vov.vn/nguoi-viet/kieu-bao/nguoi-viet-nam-o-nuoc-ngoai-luon-huong-ve-que-huong-226089.vov>.
[Ngày truy cập: 09 tháng 10 năm 2017].
17
Nam ký kết hoặc đi làm ăn, kinh doanh, đi du học rồi ở lại. Cũng có nhiều trường
hợp kết hôn với công dân nước ngoài rồi theo chồng hoặc vợ ra nước ngoài định cư.
Với con số không nhỏ người Việt đang định cư ở nước ngoài, giả thiết chỉ cần mỗi
một người Việt Nam gửi tiền về Việt Nam mua một căn nhà để ở theo quy định
pháp luật thì thật sự sẽ là mong ước của thị trường bất động sản tại Việt Nam. Một
lượng kiều hối không nhỏ sẽ chảy vào Việt Nam, thúc đẩy dòng vốn và thị trường
bất động sản vận động theo chiều hướng tốt hơn.
1.1.3. Khái niệm về nhà ở và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài
1.1.3.1. Khái niệm về nhà ở
Công trình nhà ở là một loại công trình xuất hiện sớm nhất trong lịch sử phát
triển của xã hội loài người. Là nơi mà con người quần tụ thành gia đình nhằm thích
nghi với môi trường xung quanh, đảm bảo cho con người có thể có nơi trú ẩn,
chống được sự đe dọa của thú dữ và những điều kiện bất lợi của thiên nhiên như:
nắng, mưa, bão, gió, nhiệt độ khắc nghiệt. Xã hội càng phát triển thì chức năng gia
đình cũng có nhiều chuyển biến và nhà ở cũng phát triển và thay đổi nhiều về hình
thức lẫn nội dung. Nhà ở không chỉ còn là nơi trú ẩn, nương thân đơn thuần mà còn
là đơn vị sản xuất kinh tế ở quy mô gia đình, một nơi để bảo vệ nòi giống, để từng
cá thể trong gia đình phát triển một cách toàn diện đã từng được xem là cơ sở tiêu
thụ hàng hóa trong xã hội đương đại, để tận hưởng những phúc lợi của xã hội, thành
tựu kỹ thuật và khoa học của thời đại.
Trên cơ sở đó, nhà ở là sản phẩm do con người tạo ra và luôn luôn được con
người cải tiến, hoàn thiện dựa trên kinh nghiệm chinh phục thiên nhiên, lợi dụng,
khai thác thiên nhiên, tận dụng phúc lợi do những tiến bộ khoa học kỹ thuật và mức
sống xã hội luôn được nâng cao của văn minh nhân loại. Hơn bất kỳ công trình kiến
trúc nào, nhà ở bao giờ cũng phản ánh trung thực nhất những điều kiện đặc thù của
thiên nhiên (như khí hậu, địa hình, cảnh quan, sinh thái của một vùng địa lý), của
18
mức sống kinh tế văn hóa (về đời sống tinh thần cũng như vật chất của dân tộc, thời
đại)13.
“Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân; Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở
riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm
nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập; Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở
lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu
chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân,
tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư
được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh; Nhà ở thương
mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị
trường; Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở
nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ,
công tác; Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo
quy định của pháp luật; Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các
đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. Hộ
gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê,
thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản
lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Nhà
nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu theo
quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014.”14
1.1.3.2. Khái niệm về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài
Do biến động chính trị theo dòng lịch sử trong suốt thế kỷ 20 nên ngày nay
người Việt có mặt ở khắp “năm châu bốn biển”, một bộ phận không nhỏ người Việt
13 Theo Tủ sách nội thất, 2014. Khái niệm chung về nhà ở và đặc điểm kiến trúc nhà ở.
< http://tusachnoithat.com/?p=216> [Ngày truy cập: 22 tháng 09 năm 2017].
14 Luật Nhà ở 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014.
19
đã ra nước ngoài vì lý do này hoặc lý do khác, nhưng cộng đồng người Việt Nam
định cư ở nước ngoài đều mong muốn một ngày trở về thăm lại quê hương. Người
Việt Nam ở nước ngoài về du lịch, thăm thân nhân, tìm kiếm cơ hội đầu tư kinh
doanh ngày càng nhiều. Song song đó, họ sẽ mong muốn sở hữu nhà đất tại Việt
Nam phục vụ cho nhu cầu ở, sinh sống và làm việc. Chính vì thế, quy định của pháp
luật thì ngày càng phải thuận tiện và dễ dàng hơn, họ rất cần những thay đổi, sửa
đổi của pháp luật với những điều kiện thuận lợi hơn, ưu đãi dành cho kiều bào khi
có nhu cầu sở hữu nhà tại Việt Nam. Và cũng chính vì người Việt ở nước ngoài hơn
4,5 triệu người (gần 5% dân số Việt Nam hiện tại) nên cần thiết phải có một chính
sách riêng, một cơ chế riêng, đặc biệt dành riêng cho người Việt Nam định cư ở
nước ngoài. Vì thực tế hiện nay pháp luật mới đã ban hành nhưng việc áp dụng luật
chưa thật sự khả quan.
Khái niệm sở hữu nhà dành cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là
một khái niệm có tính chất đặc thù, rất riêng và chỉ riêng Việt Nam mới có, do đó
pháp luật cần dành riêng cho các đối tượng này một cơ chế dễ dàng và thông thoáng
hơn, bỏ hẳn đi những thủ tục rườm rà đã và đang là rào cản rất lớn trong quá trình
thực thi pháp luật.
Việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở hợp pháp
tại quê hương là một trong những quy định pháp luật tiến bộ trong quá trình hội
nhập của Việt Nam ra thế giới, xuất phát từ quyền bình đẳng về kinh tế, xã hội, văn
hóa, được áp dụng cho tất cả mọi người mà không có sự phân biệt về bất cứ yếu tố
nào, kể cả về giới tính. Quyền sử hữu nhà ở không được hiểu theo nghĩa hẹp là
quyền có một nơi trú ngụ với một mái che trên đầu. Thay vào đó, cần hiểu đó là
quyền được sống ở một nơi an toàn, bình yên và xứng đáng với phẩm giá con người,
đảm bảo quyền được có nhà ở khi kiều bào trở lại quê hương.
Về nguyên tắc, như đã phân tích ở trên, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài khi sinh sống, làm việc trên lãnh thổ của Việt Nam cũng cần có một chỗ ở ổn
định. Trong chính sách và pháp luật của mình, Việt Nam cần xác định một cách cụ
thể, rõ ràng chính sách về bảo đảm quyền có nhà ở cho người Việt Nam định cư ở
