BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
HUỲNH TRỌNG NGHĨA
PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ
CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN TẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
HUỲNH TRỌNG NGHĨA
PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG
NHÀ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
Mã số: 8380107
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ
Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2018
MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
PHẦN MỞ ĐẦU …………………………………………………………………………………………..
1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG
CƯ
……………………………………………………………………………………………………………….
6
1.1. SỰ CẦN THIẾT CỦA NHÀ CHUNG CƯ ………………………………………..
6
1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ
CHUNG CƯ
…………………………………………………………………………………………
7
1.2.1 Khái niệm nhà chung cư
……………………………………………………………………
7
1.2.2. Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ nhà chung cư ……………………………..
7
1.3. PHÂN LOẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÂN HẠNG NHÀ CHUNG CƯ8
1.3.1 Phân loại nhà chung cư …………………………………………………………………….
9
1.3.2. Về phân hạng nhà chung cư ……………………………………………………………
10
1.4. KHÁI NIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ.
…………………
11
1.5. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ …………..
12
1.5.1. Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cư ……………
12
1.5.1.1. Chủ thể…………………………………………………………………………………………………. 13
1.5.1.2. Khách thể …………………………………………………………………………………………….. 15
1.5.2. Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư ……………………………………..
15
1.5.2.1. Phần sở hữu riêng – sở hữu chung trong nhà chung cư …………………… 15
1.5.2.2. Chỗ để xe trong nhà chung cư
……………………………………………………………. 16
1.5.2.3. Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư:
……………………………………. 17
1.5.2.4. Các khoản kinh phí trong nhà chung cư ……………………………………………. 19
1.5.2.5. Hội nghị nhà chung cư ……………………………………………………………………….. 22
1.5.2.6. Điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư ………………………………….
23
1.6. KINH NGHIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Ở MỘT SỐ
NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI …………………………………………………………………….
26
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CH MINH À GIẢI PH P HOÀN
HI N ……………………………………………………………………………………………………….
33
2.1. NG QUAN VỀ NH H NH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG CHUNG CƯ
ẠI HÀNH PHỐ H CH MINH
……………………………………………………….
33
2.2. NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠ ĐƯỢC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ
SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ ẠI HÀNH PHỐ H CHÍ MINH
………….
34
2.3 NHỮNG TRANH CHẤP TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG
NHÀ CHUNG CƯ ………………………………………………………………………………
35
2.3.1 Tranh chấp liên quan đến Ban Quản trị
……………………………………………..
35
2.3.2 Tranh chấp về chỗ để xe
………………………………………………………………….
37
2.3.3 Tranh chấp tầng sân thượng …………………………………………………………….
39
2.3.4 Tranh chấp các loại phí trong nhà chung cư ………………………………………
39
2.3.4.1 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của nhiều chủ sở
hữu …………………………………………………………………………………………………………………….. 39
2.3.4.2 Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư …………………………………………… 42
2.4 NGUYÊN NHÂN TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG
NHÀ CHUNG CƯ ………………………………………………………………………………
43
2.5 GIẢI PH P HOÀN HIỆN C NG C QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ
CHUNG CƯ
……………………………………………………………………………………….
46
2.6 CÁC GIẢI PH P ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP
LUẬT QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ ………………………………….
48
2.6.1 Giải pháp nâng cao năng lực cho cán bộ, công chức chuyên trách
………..
48
2.6.2 Giải pháp tăng cường công tác, phổ biến và hỗ trợ pháp luật của cơ quan
nhà nước về công tác quản lý nhà chung cư ………………………………………………
49
2.6.3 Giải pháp tăng cường sự quản lý, giám sát, xử lý của cơ quan nhà nước
.
50
2.6.4 Giải pháp hỗ trợ của Hiệp hội bất động sản trong việc tham gia hỗ trợ hoạt
động quản lý nhà chung cư.
……………………………………………………………………..
50
2.6.5 Nâng cao nhận thức của người dân trong nhà chung cư. ……………………..
51
KẾT LUẬN ………………………………………………………………………………………………..
53
DANH MỤC TÀI LI U THAM KHẢO
LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là Huỳnh Trọng Nghĩa – là học viên lớp Cao học Khóa 26 chuyên
ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, là tác giả
của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung
cư qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”).
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là
kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn
khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học
của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và
có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn
khách quan và trung thực
Học viên thực hiện
Huỳnh Trọng Nghĩa
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Luật nhà ở năm
2005
Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005
Luật nhà ở năm
2014
Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014
Thông tư số
02/2016/TT-
BXD
Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây
dựng về ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư
Thông tư số
28/2016/TT-
BXD
Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 ngày 12 ngày 2016 của
Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư
số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 về việc đào
tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý
vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày
30 tháng 12 năm 2015 quy định về việc cấp chứng chỉ hành
nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi
dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, Điều hành
sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt
động của sàn giao dịch bất động sản và Quy chế quản lý, sử
dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số
02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây
dựng
Thông tư số
31/2016/TT-
BXD
Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 quy định việc
phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư
Quyết định số
08/2008/QĐ-
BXD
Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008
của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng
nhà chung cư
Ban quản trị
Ban Quản trị nhà chung cư
Ủy ban Nhà ở
và Phát triển
Singapore
HDB
1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội là các đô thị loại đặc biệt và là trung tâm
kinh tế của cả nước. Cùng với đó là việc thu hút các nguồn lao động trong và ngoài
nước sinh sống và làm việc tại đây. Do đó, nhu cầu về nhà ở là rất lớn trong khi
diện tích đất của Thành phố có hạn nhưng để đáp ứng nhu cầu về nhà ở nên có hàng
loạt chung cư đã được xây dựng. Sự đầu tư xây dựng chung cư đã giúp chỉnh trang
đô thị, thay đổi bộ mặt đô thị, giải quyết nhu cầu về nhà ở của người dân. Tuy
nhiên, hiện nay trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư xảy ra các vụ tranh
chấp: Giữa Ban quản trị và chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị, việc bàn giao Quỹ
bảo trì trong nhà chung cư…
Trước đây, Luật nhà ở năm 2005, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày
28/5/2008 của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của
Chính phủ, Luật nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015
của Chính phủ, Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016,…đều có các quy
định về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có quy định thành lập Ban
quản trị nhà chung cư (đại diện cho quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở
hữu và những người sử dụng trong chung cư). Với các quy định hiện nay, thì điều
kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban quản trị tại Thông tư số
02/2016/TT-BXD đã đơn giản hơn so với các quy định trước đây tại Quyết định số
08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng. Để mô Ban quản trị hoạt
động đúng theo quy định còn khó, nhiều chung cư thành lập ra Ban quản trị để đủ
“thủ tục” theo quy định, hữu danh vô thực.
Theo quy định hiện hành, kinh phí bảo trì nhà chung cư được chủ đầu tư
quản lý và phải bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư sau khi được thành lập.
Quy định pháp luật đã có nhưng chưa rõ ràng, do đó công tác bàn giao, cưỡng chế
bàn giao, quản lý, sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư để sửa chữa, bảo trì
phần sở hữu chung trong nhà chung cư hiện nay ngày càng phức tạp.
2
Thực trạng quy định pháp luật còn chưa cụ thể, chưa đầy đủ để điều chỉnh
các mối quan hệ trong công tác vận hành, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang là
một trong những nguyên nhân gây nên các tranh chấp, mâu thuẫn (giữa Ban quản trị
và chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị…) xảy ra thường xuyên ở thành phố Hồ Chí
Minh và Hà Nội. Những tranh chấp, mâu thuẫn này theo thời gian sẽ tạo nên những
suy nghĩ, định kiến không tốt đối với mô hình nhà chung cư, ảnh hưởng đến sự phát
triển của thị trường bất động sản, chương trình phát triển nhà ở của Chính phủ. Từ
Những cơ sở trên, tác giả chọn một trong những thành phố lớn là thành phố Hồ Chí
Minh để tìm hiểu và đánh giá thực trạng xảy ra, đề xuất xây dựng và hoàn thiện hệ
thống pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Do đó, việc Tác giả lựa chọn đề
tài nghiên cứu : Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua thực tiễn tại Thành
phố Hồ Chí Minh là đề tài có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc, góp phần hoàn
thiện pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư trong thời gian tới tại Việt Nam.
2. Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu đề tài Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua
thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh nhằm làm rõ những vấn đề lý luận, các quy
định pháp luật hiện hành về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư. Đồng thời đề
xuất một số giải pháp kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về quản lý, sử dụng nhà
chung cư.
Từ mục tiêu nghiên cứu đã xác định nêu trên thì nhiệm vụ của Luận văn bao
gồm:
– Tập hợp, hệ thống các quy định pháp luật hiện hành về công tác quản lý, sử
dụng nhà chung cư.
– Đánh giá các quy định hiện hành, xác định các điểm mới của quy định pháp
luật về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư so với các quy định pháp luật trước
đây.
– Đánh giá thực trạng về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư ở thành phố
Hồ Chí Minh hiện nay. Từ đó xác định được những tồn tại, hạn chế, còn thiếu ở hệ
thống pháp luật ở Việt Nam.
3
– Nêu ra một số kinh nghiệm trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư ở
một số nước trên thế giới.
– Từ cơ sở trên đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp
luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư ở Việt Nam
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng của Luận văn là pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư.
Trong đó tập trung quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong trong quan hệ pháp luật về
quản lý sử dụng nhà chung cư như Nhà nước, chủ đầu tư, cư dân và hoạt động quản
lý nhà nước và chủ đầu tư.
Phạm vi nghiên cứu của Luận văn là các quy định pháp luật của Việt Nam
về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư: Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh
bất động sản năm 2014 và một số văn bản dưới luật. Trên cơ sở văn bản quy phạm
pháp luật này, tìm hiểu thực trạng về công tác quản lý sử dụng nhà chung cư tại
thành phố Hồ Chí Minh.
4. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trong những năm gần đây, có nhiều bài viết, bài báo giấy hoặc báo điện tử
liên quan đến công tác quản lý sử dụng nhà chung cư.
Bài viết của Tiến sĩ Đoàn Dương Hải về “Quản lý nhà chung cư cần mô hình
mới” được đăng trên Tạp chí xây dựng số 01/20131 đề xuất xây dựng mô hình Ban
quản trị nhà chung cư dưới hình thức một công ty trách nhiệm hữu hạn. Tuy nhiên,
tác giả lại chưa đưa ra được hình thức và kinh phí để hoạt động khi xây dựng mô
hình này.
Năm 2017 bài viết “Thực trạng và giải pháp chất lượng dịch vụ quản lý nhà
chung cư tại Hải Phòng” của thạc sĩ Lê Va Xi và PGS.TS Trương Đình Chiến đánh
giá thực trạng chất lượng dịch vụ trong quản lý nhà chung ở Hải Phòng và đề xuất
giải pháp để nâng cao chất lượng dịch vụ trong quản lý nhà chung cư nhưng chưa
phân tích chuyên sâu nguyên nhân xảy ra thực trạng nêu trong bài.
1 Tạp chí xây dựng số 01/2013, http://kinhtexaydung.gov.vn/tap-chi/tap-chi-kinh-te-xay-dung-so-1-2013.htm,
(truy cập ngày 02/4/2018).
4
Bên cạnh các bài viết về công tác quản lý nhà chung cư, còn tổ chức các buổi
tọa đàm về giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà chung cư. Ngày
23/6/2016, Tạp chí đầu tư bất động sản đã tổ chức buổi tọa đàm với chủ đề “Tìm
kiếm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư”. Buổi tọa đàm chỉ trao đổi,
giải thích các quy định pháp luật hiện nay nhưng chưa phân tích các vướng mắc
phát sinh xảy ra trong chung cư hiện nay cũng như giải pháp khắc phục tình trạng
trên.
5. Phương pháp nghiên cứu:
Để giải quyết những vấn đề đặt ra, Luận văn sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau:
Phương pháp phân tích luật học được sử dụng trong Chương 1. Phương pháp
này sử dụng các lý luận để phân tích, giải thích các quy định pháp luật hiện hành về
công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, tổng hợp đánh giá quyền và trách nhiệm
của các chủ thể có liên quan (chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận
hành…) trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư.
Ngoài ra, trong Chương này, Luận văn còn sử dụng phương pháp nghiên cứu
so sánh luật học nhằm mục đích so sánh các quy định của pháp luật nước ngoài
(Singapore, Pháp) với quy định pháp luật Việt Nam về công tác quản lý sử dụng
nhà chung cư để đưa ra kiến nghị hoàn chỉnh hệ thống pháp luật.
Phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp được sử dụng trong Chương 2
nhằm trình bày các tình huống đã thực tế xảy ra trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh về tranh chấp, khiếu nại của những bên có liên quan (giữa Ban quản trị và chủ
đầu tư, giữa cư dân với Ban quản trị,…) để phân tích, làm rõ những nguyên nhân,
thực trạng những vấn đề đang xảy ra.
Tại Chương 2, còn áp dụng phương pháp quy nạp, chứng minh,…để đưa ra
một số giải pháp nhằm khắc phục những nguyên nhân, hạn chế cũng như nâng cao
hiệu quả trong công tác quản lý nhà chung cư.
6. Câu hỏi nghiên cứu
5
Luận văn nghiên cứu đề tài Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua
thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh nhằm hướng đến giải quyết các vấn đề đặt ra
từ 3 câu hỏi nghiên cứu sau :
Thứ nhất, pháp luật hiện hành quy định như thế nào về công tác quản lý, sử
dụng nhà chung cư tại Việt Nam?
Thứ hai, thực trạng và nguyên nhân xảy ra các vụ tranh chấp, mâu thuẫn
trong quản lý sử dụng nhà chung cư ở Thành phố Hồ Chí Minh như thế nào ?
Thứ ba, Việt Nam cần hoàn thiện những gì trong công tác quản lý sử dụng
nhà chung cư ?
7. Kết cấu của Luận văn
Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung
của Luận văn được chia thành hai Chương:
Chương 1: Lý luận chung về quản lý và sử dụng nhà chung cư.
Chương 2: Thực trạng quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh và giải pháp hoàn thiện
6
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG
NHÀ CHUNG CƯ
1.1. SỰ CẦN THIẾT CỦA NHÀ CHUNG CƯ
Ông cha ta có câu: “An cư mới lạc nghiệp” đã cho chúng ta thấy rõ được tầm
quan trọng của nhà ở từ thời xưa đối với cuộc sống con người. Nhà ở là nơi mà mỗi
gia đình là mỗi tế bào của xã hội sống và sinh hoạt hàng ngày. Trước đây, mỗi gia
đình chỉ có chỗ ở là đáp ứng nhu cầu, ngày nay, yêu cầu về nhà ở ngày càng cao
hơn, mỗi người muốn có căn phòng riêng, căn hộ phải đầy đủ tiện nghi, nơi sống
phải đầy đủ tiện ích (gần trường học, y tế,…). Nhu cầu của con người ngày càng
tăng cao theo thời gian, theo sự phát triển của xã hội.
Việt Nam ngày càng phát triển về kinh tế, nền kinh tế chuyển dần sang nền kinh tế
thị trường, cùng với đó là tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, dẫn đến một số hậu quả
như: Môi trường, hạ tầng xã hội, việc làm…trong đó có vấn đề về nhà ở. Nhu cầu về
nhà ở của người dân ngày càng nhiều, tạo ra các áp lực cho các cơ quan nhà nước
trong việc xây dựng chính sách, quy hoạch về nhà ở. Bên cạnh đó, tốc độ tăng dân
số ngày càng cao nên diện tích đất ở ngày càng thu hẹp. Do đó, Nhà nước khuyến
khích các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế tham gia phát triển nhà ở, nhất là nhà chung
cư.
Nhà chung cư xuất hiện với nhiều mô hình khác nhau, đáp ứng một phần nhu
cầu về nhà ở của người dân. Nhờ nhà chung cư giúp tiết kiệm được diện tích sử
dụng đất, tạo cơ hội cho nhiều tầng lớp khác nhau trong xã hội sở hữu nhà ở: Chung
cư cao cấp, chung cư dành cho người thu nhập thấp, chung cư nhà ở xã hội,…Sự
xuất hiện chung cư vừa giải quyết nhu cầu về nơi ở, vừa giúp đô thị ngày càng
khang trang hơn hình thành nếp sống văn minh đô thị, cùng với sự đồng bộ hạ tầng
kỹ thuật, cảnh quan môi trường. Bên cạnh đó, quá trình xây dựng nhà chung cư giúp
các ngành về lĩnh vực xây dựng được tiếp thu, học hỏi khoa học kỹ thuật tiến bộ.
7
Tốc độ gia tăng dân số ở Việt Nam ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở ngày
càng cần thiết. Sự xuất hiện của nhà chung cư đã phần nào giải quyết nhu cầu trên.
Tuy nhiên, việc đầu tư xây dựng các chung cư ngày càng nhiều, cơ sở hạ tầng chưa
được chú trọng đầu tư, dẫn đến chất lượng nhà chung cư ngày càng đi xuống: Thiếu
điện, nước, thường xuyên bị thấm,…Bên cạnh đó, chủ sở hữu căn hộ, người sử dụng
tự ý cơi nới, sửa chữa,…ảnh hưởng đến chất lượng của công trình. Một số khu
chung cư sử dụng chưa đến 10 năm phải sửa chữa, thay thế gần như toàn bộ.
Tốc độ đô thị hóa ngày cành nhanh, xuất hiện các khu đô thị với hàng loạt
nhà chung cư dẫn đến áp lực cho hạ tầng (điện, nước, đường xá…) trong khu vực.
Đất nước ngày càng phát triển, đời sống tinh thần và vật chất của người dân
ngày càng được nâng cao. Do đó, xây dựng nhà chung cư phải kết hợp chất lượng
dịch vụ quản lý hiệu quả là vấn đề cần thiết hiện nay.
1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ
CHUNG CƯ
1.2.1 Khái niệm nhà chung cư
Về mặt lịch sử, thuật ngữ nhà chung cư xuất hiện từ rất lâu. Vào thời La mã,
nhà được xây dựng dạng chung cư được gọi với tên “insula”. Đến thế kỷ thứ VI
trước Công nguyên, nhà chung cư được gọi với tên là “condominium”; trong tiếng
Latin, “con” là “của chung”, “dominium” có nghĩa là “sử dụng” hoặc “quyền sở
hữu”. Ngày nay, từ “condominium” là hình thức sở hữu, không phải hình thức tài
sản nguyên vẹn. “condominium” ghi nhận khuôn viên đất và công trình xây dựng.
Các căn hộ nằm trong khuôn viên đất. Một người sở hữu căn hộ trong
“condominium” thì người đó có quyền sở hữu không gian giữa trần, sàn, bước
tường của căn hộ, quyền sử dụng chung “không gian chung” thuộc khuôn viên của
“condominium” đó.
Ở Việt Nam, từ ngày 01/07/2006, Luật nhà ở năm 2005 đã nêu khái niệm
nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần
8
sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ
gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư (Khoản 1 Điều 70 Luật nhà ở năm 2005).
Đến năm 2014, Luật nhà ở mới đã đưa ra định nghĩa nhà chung cư cụ thể
hơn tại Khoản 3 Điều 3 như sau : Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều
căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ
thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao
gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây
dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Như vậy, Luật nhà ở năm
2014 đã bổ sung thêm “tổ chức” được sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung ở nhà chung cư so với Luật nhà ở năm 2005 chỉ
có hộ gia đình, cá nhân.
Như vậy, từ những khái niệm ở trên, ta có thề xác định khái niệm nhà chung
cư có thể hiểu như sau: Nhà chung cư là một dạng nhà ở tập trung ở các khu đô thị,
bao gồm các căn hộ riêng biệt, độc lập do nhiều hộ gia đình sinh sống. Chủ sở hữu
có các phần sở hữu riêng và sở hữu chung tất cả các không gian công cộng trong
nhà chung cư.
Qua quá trình đầu tư và xây dựng, khái niệm toà nhà, cụm nhà chung cư xuất
hiện và Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD đã định nghĩa: Tòa nhà
chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế
nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt. Còn cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên
được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Ngoài ra, Khoản 15 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 cũng định nghĩa khái niệm
căn hộ chung cư là phần diện tích sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức
trong nhà chung cư. Phần diện tích sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần
diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư
được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử
dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung
cư theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.
9
1.2.2. Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ nhà chung cư:
Chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà chung cư đều có quyền sử dụng phần
sở hữu chung nhà chung cư, có trách nhiệm đóng phí (kinh phí bảo trì, kinh phí
quản lý vận hành…) nhà chung cư để đảm bảo hoạt động chung cư ổn định.
Phần diện tích sở hữu chung nhà chung cư được các chủ đầu tư xác định
trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua hoặc trong văn bản
phê duyệt dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chủ đầu tư không được tự ý
chiếm dụng hoặc chuyển đổi công năng đối với phần diện tích sử dụng chung này.
Chủ sở hữu nhà chung cư hoặc người sử dụng không có toàn quyền sở hữu
phần sở hữu chung so với bất động sản khác (nhà ở). Chủ sở hữu phải tuân theo
quyền và nghĩa vụ đối với phần diện tích sở hữu chung và bị hạn chế quyền sử dụng
và định đoạt căn hộ như sau: Không được tự ý thay đổi kết cấu trong căn hộ hoặc
phần diện tích sở hữu chung nhà chung cư, không được tự ý sơn hoặc sử dụng vật
liệu màu sắc khác bên ngoài căn hộ,…
1.3. PHÂN LOẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÂN HẠNG NHÀ CHUNG
CƯ
1.3.1. Phân loại nhà chung cư
Về tổng thể, hiện nay thông tin về bất động sản ở Việt Nam chưa được minh
bạch, cụ thể người mua nhà tin vào các quảng cáo của chủ đầu tư để mua nhà, do
đó, phân loại nhà chung là cần thiết. Phân loại nhà chung cư đúng, người mua nhà
sẽ mua được những căn hộ giá hợp lý, giúp cơ quan nhà nước quản lý, đánh giá
được chất lượng nhà chung cư, tính được các chi phí trong nhà chung cư. Có nhiều
tiêu chí khác nhau để làm căn cứ phân loại nhà chung cư như sau :
Nếu căn cứ vào chủ sở hữu thì nhà chung cư được phân thành : Nhà chung
cư có một chủ sở hữu và nhà chung cư có tư hai chủ sở hữu trở lên
Nhà chung cư có một chủ sở hữu là nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu đối
với toàn bộ nhà chung cư và không có phân chia phần sở hữu chung, phần sở hữu
riêng.
10
Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu trở lên là nhà chung cư có từ hai chủ sở
hữu trở lên, trong đó có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu và có phần sở hữu
chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu.
Nếu căn cứ vào mục đích sử dụng thì nhà chung cư được phân thành:
– Nhà chung cư có mục đích sử dụng để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây
dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở.
– Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế,
xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng,
dịch vụ, thương mại.
1.3.2. Về phân hạng nhà chung cư
Xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên
thị trường và cơ sở để áp dụng mức giá dịch vụ quản lý, vận hành chung cư theo
khung giá đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì nhà chung cư được phân
hạng thành:
Chung cư hạng A là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân
hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD đồng
thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01
ban hành kèm theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD2.
Chung cư hạng B là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân
hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD, đồng
thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02
ban hành kèm theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD3.
2 Khoản 1 Điều 6 Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân hạng
và công nhận hạng nhà chung cư.
3 Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân hạng
và công nhận hạng nhà chung cư.
11
Chung cư hạng C là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân
hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD nhưng
không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B4.
1.4. KHÁI NIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ.
Thuật ngữ “sử dụng” được hiểu là đem ra dùng. Từ “quản lý” được hiểu
nhiều cách khác nhau. “Quản lý” được hiểu là sự tác động có định hướng và tổ chức
của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý bằng các phương thức nhất định để đạt tới
những mục tiêu nhất định5.
Thuật ngữ quản lý đất động sản được định nghĩa trong Luật kinh doanh bất
động năm 2014 như sau : Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc
tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền
của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất6.
Như vậy có thể hiểu “quản lý, sử dụng nhà chung cư” là thực hiện một, một
số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác, sử dụng và định đoạt nhà chung
cư theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử
dụng nhà chung cư.
Mô hình quản lý nhà chung cư
Hiện nay, tại Việt Nam, có các mô hình quản lý nhà chung cư như sau :
Mô hình thứ nhất, chung cư do chủ đầu tư trực tiếp quản lý. Đây là dạng phổ
biến, ở một số chung cư chỉ có một chủ sở hữu là chủ đầu tư hoặc chưa đảm bảo đủ
tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao đưa vào sử dụng (bao gồm cả số lượng
căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán) để thành lập Ban quản trị nhà nhà chung
cư theo quy định…
Đây là dạng phức tạp gồm nhiều loại hình quản lý, chủ đầu tư phải thành lập
ra các bộ phận hoặc công ty trực thuộc để thực hiện công tác quản lý nhà chung cư
4 Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân hạng
và công nhận hạng nhà chung cư.
5 Học viện chính trị quốc gia, 2015. Những vấn đề cơ bản về quản lý hành chính nhà nước. Hà Nội: Nhà xuất
bản lý luận chính trị
6 Khoản 5 điều 3 Luật kinh doanh bất động năm 2014.
12
để thực hiện công tác quản lý. Với mô hình này, do thời điểm thực hiện dự án, mức
độ hoàn thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau nên việc xác định chi phí quản lý
dịch vụ có sự chênh lệch lớn.
Điều này dẫn đến quản lý dịch vụ nhà chung cư có sự không đồng đều từ
chất lượng dịch vụ đến trách nhiệm của của đơn vị cung cấp dịch vụ và chủ đầu tư.
Mô hình thứ hai, chung cư do chủ đầu tư hoặc Ban quản trị nhà chung cư ký
hợp đồng thuê đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Đơn vị quản lý vận hành để
thực hiện công tác quản lý vận hành nhà chung phải là đơn vị có đủ điều kiện về
chức, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật nhà ở năm 20147 và
được đăng trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc Cục quản lý nhà và thị
trường bất động sản8. Đơn vị quản lý vận hành thực hiện quyền và trách nhiệm
được quy định tại Điều 42 Thông tư 02/2016/TT-BXD
Với mô hình này, doanh nghiệp quản lý vận hành là đơn vị trung gian, góp
phần vào việc tăng cường phối hợp giữa cư dân và chủ đầu tư nhằm giải quyết các
vấn đề phát sinh, tạo sự minh bạch, nhất quán trong công tác quản lý và nâng cao
hơn nữa giá trị căn hộ.
1.5. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG
CƯ
1.5.1. Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cư
Bản chất của quản lý sử dụng nhà chung cư là hoạt động quản lý, sử dụng.
Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cư là tổng hợp các quy phạm
pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong hoạt động
Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư là tập hợp các quy
phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình quản lý sử
dụng nhà chung cư giữa các chủ thể, phát sinh trong quá trình khai thác, vận hành,
sử dụng nhà chung cư phù hợp với đặc trưng, tính chất từng loại nhà chung cư trong
7 Khoản 8 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD.
8 Khoản 9 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD
13
đô thị. Tham gia hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm: Chủ thể, khách
thể và đối tượng tham gia quan hệ trong pháp luật về quản lý nhà chung cư
1.5.1.1. Chủ thể
Bao gồm các chủ thể sau : Cư dân, chủ đầu tư, nhà nước.
Chủ thể thứ nhất: cư dân bao gồm chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư,
đại diện chủ sở hữu căn hộ.
– Chủ sở hữu nhà chung cư là là chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu diện tích
khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư9.
Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông
qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế,
nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật nhà ở
năm 2014 và pháp luật có liên quan.
Như vậy, chủ sở hữu nhà chung cư là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sở hữu
hợp pháp căn hộ hoặc diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư.
Theo quy định tại Khoản 8 Điều 3 Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì người
sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong
nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử
dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, Khoản 9
Điều 3 Thông tư số 02/2016/TT-BXD cũng quy định : Đại diện chủ sở hữu căn hộ
hoặc diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư là người đại diện cho chủ
sở hữu của mỗi căn hộ, mỗi phần diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà
chung cư hoặc người sử dụng hợp pháp nếu chủ sở hữu không sử dụng và có ủy
quyền hợp pháp (gọi chung là đại diện chủ sở hữu căn hộ).
Trong nhà chung cư, cư dân thành lập ra một tổ chức thông qua Hội nghị nhà
chung cư để bầu ra các đại diện cho họ trong công tác quản lý nhà chung cư được
gọi là Ban quản trị nhà chung cư. Đây là tổ chức có quyền cao nhất trong việc quản
lý nhà chung cư.
9 Khoản 13 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014
14
Tuy nhiên, để thành lập được Ban quản trị phải có điều kiện sau :
– Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ
sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống
nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban
quản trị nhà chung cư10.
– Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải
thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm
đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp
người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban
quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng11.
Mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được
tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc hoặc
mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu, tài khoản
riêng và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 Luật nhà ở
năm 201412.
Chủ thể thứ hai: Chủ đầu tư – là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay
vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư
xây dựng13. Nhà chung cư có một hay nhiều chủ sở hữu, chủ đầu tư có trách nhiệm
thực hiện các quyền và nghĩa vụ tại Điều 38 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD và
Khoản 13 và 14 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD.
Chủ thể thứ ba: Nhà nước
Nhà nước có trách nhiệm quản lý, giữ vai trò cân bằng giữa chủ đầu tư, nhà
nước, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, cư dân. Nhà nước có vai trò :
– Nhà nước xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về công
tác quản lý nhà chung cư để điều chỉnh các mối quan hệ trong nhà chung cư (giữa
10 Khoản 1 Điều 103 Luật nhà ở năm 2014
11 Khoản 2 Điều 103 Luật nhà ở năm 2014
12 Khoản 3 điều 103 Luật nhà ở năm 2014
13 Khoản 9 Điều 3 Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014.
15
chủ đầu tư và Ban quản trị, Ban quản trị và cư dân…), được thể hiện qua: Luật nhà ở
năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở,…
– Nhà nước kiểm tra, thanh tra, giám sát công tác quản lý nhà chung cư để
kịp thời phát hiện, xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật.
– Nhà nước có trách giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm trong quản lý, sử
dụng nhà chung cư.
1.5.1.2. Khách thể
Trong quá trình thực hiện các quy định pháp luật về nhà chung cư sẽ điều
chỉnh các quan hệ phát sinh giữa các chủ thể nêu ở trên, khách thể của nó là nhà
chung cư.
Các đối tượng trong quan hệ pháp luật về quản lý nhà chung cư: Quyền và
nghĩa vụ của các chủ thể trong nhà chung cư, căn hộ nhà chung cư,…
1.5.2. Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư
1.5.2.1. Phần sở hữu riêng – sở hữu chung trong nhà chung cư
– Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong
căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó, phần diện tích
khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung
cư; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền
với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng14.
– Phần sở hữu chung trong nhà chung cư : Chung cư khác với loại nhà ở
khác, ngoài phần sở hữu riêng trong nhà chung cư còn có phần diện tích sở hữu
chung được quy định như sau15 :
– Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu
riêng, nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.
14 Khoản 1 Điều 100 Luật nhà ở năm 2014
15 Khoản 2 Điều 100 Luật nhà ở năm 2014
16
– Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường
phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,
đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ
thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu
hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
– Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư
đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện
phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án
đã được phê duyệt.
– Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc
diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung
dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình
khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê
duyệt.
Cư dân trong nhà chung cư có quyền ngang nhau trong việc sử dụng phần
diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư, có trách nhiệm bảo quản,
đóng góp các khoản phí để bảo trì, bảo dưỡng phần diện tích sở hữu chung này.
1.5.2.2. Chỗ để xe trong nhà chung cư
Trước đây, Luật nhà ở năm 2005 chỉ đề cập chỗ để xe trong nhà chung cư
thuộc phần diện tích sở hữu chung. Sau đó, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ về hướng dẫn chi tiết thi hành Luật nhà ở năm 2005, tại
Điểm c Khoản 2 Điều 49 quy định nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động
cơ hai bánh) thuộc khu vực sở hữu chung của nhà chung cư. Riêng khu vực để xe ô
tô do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà
chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
Hiện tại, Luật nhà ở năm 2014 đã quy định về chỗ để xe tại Điểm a, b Khoản
1 Điều 101 như sau16:
16 Khoản 2 Điều 100 Luật nhà ở năm 2014
17
– Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh,
xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc
quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.
– Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người
mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc
thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền
quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi
phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư
phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới
dành chỗ để xe công cộng.
Luật nhà ở năm 2005 trao quyền quyết định khu vực để xe ô tô thuộc sở hữu
chung hoặc sở hữu riêng trong nhà chung cư là do chủ đầu tư quyết định. Tuy
nhiên, Luật nhà ở năm 2014 đã trao quyền cho các chủ sở hữu nhà chung cư quyết
định việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư. Trường hợp không mua
hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư.
1.5.2.3. Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư:
Công tác quản lý vận hành nhà chung cư là hoạt động quản lý vận hành nhà
chung cư bao gồm các công việc sau17 :
– Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang
máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa
cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở
hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư.
– Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm
sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung
cư hoạt động bình thường.
– Các công việc khác có liên quan
Việc quản lý vận hành nhà chung cư do đơn vị quản lý vận hành nhà chung
cư thực hiện (đối với nhà chung cư có thang máy). Còn nhà chung cư không có
17 Khoản 1 Điều 10 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
18
thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê
đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện (Khoản 1 Điều 105 Luật nhà ở năm
2014). Đơn vị quản lý vận hành phải có chức năng, năng lực và trình độ chuyên
môn để thực hiện.
Về bảo trì nhà chung cư: Hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm
tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa
lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy,
chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm
nhà chung cư (Khoản 1 Điều 11 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD).
Việc thực hiện bảo trì nhà chung cư theo Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày
12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng. Có
02 hình thức bảo trì:
Bảo trì sự cố là việc linh kiện, các thiết bị sử dụng chung hoặc công trình bị
hư hỏng phải tiến hành sữa chữa, khắc phục và thay thế.
Bảo trì phòng ngừa là hình thức bảo trì định kỳ (ngày hoặc tháng hoặc quý).
Hình thức này giúp công trình, thiết bị hoạt động ổn định kéo dài thời gian sử dụng,
phát hiện xử lý kịp thời các tình trạng có nguy cơ hư hỏng.
Công tác bảo trì nhà chung cư phải làm thường xuyên. Đối với phần diện tích
sở hữu chung trong nhà chung cư thì phải xây dựng kế hoạch bảo trì phần sở hữu
chung và kế hoạch này phải được thông qua Hội nghị nhà chung cư để áp dụng.
Về bảo hành nhà chung cư: Sau khi xây dựng công trình xong và bán cho
người dân thì đơn vị thi công phải có trách nhiệm bảo hành nhà chung cư theo quy
định của pháp luật về xây dựng và bảo hành nhà ở (Điều 85 Luật nhà ở năm 2014).
Nhà chung cư được bảo hành với thời hạn tối thiểu 60 tháng kể từ khi hoàn
thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng (Điểm a Khoản 2 Điều 85 Luật
nhà ở năm 2014).
Nội dung bảo hành nhà bao gồm : Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung,
cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ
thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước
19
và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh
hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác
theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác
gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa,
thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất18.
1.5.2.4. Các khoản kinh phí trong nhà chung cư
Trong nhà chung cư có các khoản kinh phí sau:
Về kinh phí bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:
Theo quy định tại Điểm a, b Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 quy
định phần kinh phí bảo trì trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu như sau: Phần
kinh phí này được thu từ 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác mà chủ đầu tư bán
cho khách hàng, phần căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu
tư giữ lại cho thuê mua, không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho
thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, phần giá trị
này được tính theo giá bán căn hộ giá cao nhất của nhà chung cư, trừ phần diện tích
thuộc sở hữu chung.
Quy định này giúp các Ban quản trị thu phần kinh phí bảo trì 2% đối với các
căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư lấy lý do chưa bán được
nên chưa nộp kinh phí bảo trì này.
Trường hợp kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu
chung trong nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp
thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu
(Khoản 2 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014).
Phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở
hữu phải được chủ đầu tư gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín
dụng đang hoạt động ở Việt Nam trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày thu kinh phí
của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư và phải
thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết. Sau đó,
18 Khoản 3 Điều 85 Luật Nhà ở năm 2014
