VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
BÙI NGỌC TÙNG
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY,
TỪ THỰC TIỄN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI, năm 2019
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
BÙI NGỌC TÙNG
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY,
TỪ THỰC TIỄN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành : Luật Kinh tế
Mã số
: 8.38.01.07
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS LÊ THỊ BÍCH THỌ
HÀ NỘI, năm 2019
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các kết
quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và không trùng lặp với các công trình
nghiên cứu có liên quan đã được công bố; các số liệu phục vụ cho việc phân tích, đánh
giá và một số thông tin trích dẫn đều đã được chú thích nguồn gốc rõ ràng, chính xác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Bùi Ngọc Tùng
LỜI CẢM ƠN
Tác giả luận án xin được gửi lời cảm ơn và tri ân sâu sắc Pgs.Ts Lê
Thị Bích Thọ – Người Thầy đã luôn tận tâm hướng dẫn, giúp đỡ tác giả trong
suốt quá trình nghiên cứu.
Tác giả cũng xin được gửi lời cảm ơn đến Học viện Khoa học Xã hội,
Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam đã tạo mọi điều kiện tốt nhất để tác
giả được học tập và hoàn thành được công trình nghiên cứu của mình.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Bùi Ngọc Tùng
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU …………………………………………………………………………………………
1
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG NHÀ Ở ……………………………………………………………………………
6
1.1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
……………………..
6
1.1.1. Khái niệm hợp đồng …………………………………………………………………..
6
1.1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
…………………………………….
6
1.1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ……………………………….
9
1.2. Phân loại hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ………………………………………
12
1.2.1. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất
……………
12
1.2.2. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chung cư……………………………………
13
1.3. Pháp luật và vai trò của pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ……..
14
1.3.1. Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở……………………………………
14
1.3.2. Vai trò của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ……………….
17
1.4. Các nguyên tắc pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở …………….
21
1.4.1. Nguyên tắc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
……………………..
21
1.4.2. Nguyên tắc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
……………………
22
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG NHÀ Ở ………………………………………………………………………….
26
2.1. thực Thực trạng pháp luật về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
…
26
2.1.1. Chủ thể là cá nhân …………………………………………………………………..
26
2.1.2. Chủ thể là pháp nhân ……………………………………………………………….
34
2.2 Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng nhà ở ………………………………………
40
2.3. Thực trạng pháp luật về hiệu lực của hợp đồng………………………………..
43
2.3.1. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
………………………………………..
43
2.3.2. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng vô hiệu
….
47
2.4. Thực trạng pháp luật về nội dung hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ……..
56
2.4.1. Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở …………………………….
56
2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của các bên ………………………………………………….
60
2.5. Thực trạng pháp luật về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng chuyển
nhượng nhà ở
…………………………………………………………………………………..
64
2.5.1. Căn cứ phát sinh trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ ……………..
64
2.5.2. Các hình thức trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng chuyển
nhượng nhà ở
…………………………………………………………………………………..
65
2.6. Thực trạng thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở từ thực tiễn tại
Quận 1, Thành Phố Hồ Chí Minh
………………………………………………………..
68
Chƣơng 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở
……………………………………..
73
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và cơ chế thực hiện pháp luật hợp đồng
chuyển nhượng nhà ở
………………………………………………………………………..
73
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và cơ chế thực hiện pháp luật hợp đồng
chuyển nhượng nhà ở
………………………………………………………………………..
74
KẾT LUẬN ……………………………………………………………………………………
79
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là một nhu cầu và là quyền cơ bản của con người, trong thời gian
qua, cùng với sự phát triển của xã hội, sự tăng lên nhanh chóng của dân cư
khu vực đô thị bởi quá trình di cư đã tạo nên nhu cầu rất lớn về nhà ở, đặc biệt
ở các thành phố lớn như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Thành phố Hồ
Chí Minh là địa phương có quy mô dân số lớn nhất cả nước, Theo thống kê
của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, hiện quy mô dân số của Thành
phố gần 13 triệu người, trong đó có khoảng 3 triệu người nhập cư. Tốc độ
tăng dân số bình quân của thành phố là 3,5%/năm, trong đó tốc độ tăng dân số
cơ học là 2,3%/năm, gấp đôi mức tăng dân số tự nhiên. Trung bình mỗi năm
dân số thành phố tăng khoảng hơn 200.000 người, cứ mỗi 5 năm, thành phố
tăng dân số khoảng hơn 1 triệu người, tương đương dân số một quận. Hiện
nay, diện tích Thành phố là 2.095 km2 có 24 quận huyện, trong đó có 19 quận
và 5 huyện. Quận 1 nằm ở vị trí trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích
7,73 km2 dân số là 193.632 người. Mặc dù diện tích không tăng và điều kiện
hạ tầng phục vụ phát triển nhà ở là rất khó khăn, nhưng quy mô dân số của
Quận vẫn đang tiếp tục tăng, trong đó chủ yếu là số dân nhập cư, do sự hạn
chế về quỹ đất, khó khăn trong giải phóng mặt bằng, tốc độ tăng giá các yếu
tố đầu vào đã đẩy giá nhà ở lên cao hơn rất nhiều so với thu nhập của người
dân. Chính vì vậy, nhiều biểu hiện tiêu cực, phức tạp trong lĩnh vực mua bán
nhà ở đã diễn ra trong thời gian qua, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của
người tiêu dùng và sự ổn định của xã hội. Đó là hiện tượng đầu cơ, làm lũng
đoạn thị trường gây ra những rào cản cho cơ hội tiếp cận nhà ở một cách công
bằng của người dân; thiếu minh bạch trong chính sách giá và công khai thông
tin dự án; hợp đồng không rõ ràng, không thực hiện đúng cam kết khi ký hợp
đồng…
Hợp đồng mua bán nhà ở có những đặc trưng rất riêng so với các loại
2
hợp đồng khác, liên quan đến đời sống dân sự hàng ngày, tính mạng của cư
dân sống trong các công trình nhà ở; nhà ở là bất động sản gắn liền với đất. Vì
vậy, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật quan trọng
như: Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động
sản, Luật Bảo vệ người tiêu dùng… và các văn bản dưới luật khác. Nhìn
chung, hệ thống pháp uật về chuyển nhượng nhà ở đã tương đối hoàn chỉnh và
đang có những tác động tích cực trong giải quyết các vấn đề từ thực tiễn.
Song, việc không tuân thủ các quy định pháp luật hợp đồng, sự thiếu hiểu biết
pháp luật trong giao kết hợp đồng; các quy định pháp luật về nhà ở và hợp
đồng mua bán nhà ở còn có những bất cập, thiếu đồng bộ, minh bạch đã và
đang là những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp về hợp đồng mua
bán nhà ở ngày càng diễn ra phức tạp. Vì vậy, việc tác giả lựa chọn và thực
hiện đề tài luận văn thạc sĩ luật học: “Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo
pháp luật Việt Nam hiện nay, từ thực tiễn Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh”
nhằm chỉ ra các khoảng trống pháp luật và cơ chế thực hiện pháp luật sẽ có ý
nghĩa cả về lý luận và thực tiễn đối với việc hoàn thiện chế định pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở, cũng như việc quản lý nhà nước với các hoạt động
diễn ra trong lĩnh vực này.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Đã có nhiều công trình khoa học khác nhau nghiên cứu về hợp đồng chuyển
nhượng nhà ở, trong đó có một số các nhóm công trình nghiên cứu như:
* Nhóm các công trình nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật
về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
– Trần Thị Thu Hà, “Về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm
quy định về hình thức”, Tạp chí Tòa án nhân dân, Số 2/2014.
– Hoàng Thị Thu Thủy (2014), Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp
luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật, ĐH Quốc gia Hà Nội.
– Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), Hợp đồng mua bán nhà ở theo
3
pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ luật học, HVKHXH Việt Nam.
– Đỗ Xuân Sơn (2017), Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp
luật Việt Nam hiện nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, HVKHXH Việt Nam.
* Các công trình nghiên cứu thực tiễn thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng nhà ở theo pháp luật
– Dương Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), Hình thức văn bản, văn
bản có chứng thực là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, Tạp chí Nghiên cứu
lập pháp, số 18, tr. 28-33.
– Nguyễn Thị Minh Phượng (2016), Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba
ngay tình khi hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu, Tạp chí Kiểm sát, số
12/2016
– Tác giả Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi (2012), Một số bất cập
trong pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Luật học, số 12/2012, tr.
19-24.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục đích nghiên cứu của đề tài, tác giả xác định các
nhiệm vụ cụ thể sau: Làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng nhà ở, nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện
các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, dựa trên các trường hợp
cụ thể từ số liệu tại Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó, chỉ ra các điểm
hợp lý và chưa hợp lý trong các quy định pháp luật và cơ chế thực hiện pháp
luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở. Đề xuất các định hướng và giải pháp
hoàn thiện pháp luật về nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở, cũng như cơ chế
quản lý nhà nước với các hoạt động chuyển nhượng nhà ở nhằm hướng đến sự
ổn định và phát triển lành mạnh thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng và ở Việt Nam nói chung. Kết quả nghiên cứu của đề tài là
nhằm đánh giá mức độ phù hợp và bất cập của các quy định pháp luật liên
4
quan đến chuyển nhượng nhà ở qua việc nghiên cứu thực tiễn từ hoạt động
chuyển nhượng nhà ở tại Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Trong giới hạn của một luận văn, tác giả chỉ nghiên cứu pháp luật hợp
đồng chuyển nhượng nhà ở theo nghĩa hẹp, nghĩa là dưới góc độ hoạt động
mua, bán nhà ở. Luận văn tập trung vào đối tượng nhà chung cư, nhà ở riêng
lẻ; phân tích một số quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ( xây
dựng, giao kết, thực hiện, hợp đồng, tranh chấp), tìm hiểu một số tranh chấp,
nguyên nhân tranh chấp thực tiễn tại địa bàn Quận 1 trong khoảng thời gian từ
năm 2015 đến năm 2018, qua đó đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện những
qui định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở.
5. Cơ sở lý luận và thực tiễn của luận văn
Đề tài dựa trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác- Lênin, tư
tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước pháp luật, chính sách của Đảng và Nhà nước
về nhà ở và quyền có nhà ở của công dân, chính sách về xây dựng thị trường
nhà ở, quản lý hoạt động mua bán nhà ở trong nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa.
Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ về những lý luận về hợp đồng
chuyển nhượng nhà ở trên cơ sở thực tiễn các hoạt động chuyển nhượng nhà ở
trong các khu chung cư tại địa bàn Quận 1 thành phố Hồ Chí Minh qua đó chỉ
ra những điểm hợp lý và chưa hợp lý trong các quy định pháp luật để đưa ra
những đề xuất cũng như cơ chế quản lý nhà nước đối với những hoạt động
này, Ngoài ra kết quả nghiên cứu của đề tài còn có thể sử dụng làm tài liệu
tham khảo phục vụ học tập cho sinh viên các ngành Luật, Khoa học xã hội và
nhân văn tại các trường đại hoc, cao đẳng.
6. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp thống kê và hệ thống hóa, phương pháp phân tích, tổng
5
hợp, nghiên cứu tình huống: Được sử dụng để gắn kết những vấn đề mang tính
lý luận ở Chương 1 với thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về chuyển
nhượng nhà ở trong Chương 2. Trên cơ sở các thực tiễn , phân tích và đánh giá
một số trường hợp tại Quận 1, tác giả đưa ra phương hướng và đề nghị một số
giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng nhà ở trong Chương 3.
7. Những điểm mới của Luận văn
Đề tài được nghiên cứu và hoàn thiện trong bối cảnh áp dụng Bộ Luật
Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2013, một
số điểm mới đạt được so với các công trình nghiên cứu khác như:
– Luận văn đưa ra khái niệm riêng về Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở.
– Nghiên cứu một cách toàn diện Luật nhà ở năm 2014, Bộ Luật Dân sự
2015, các văn bản pháp luật có liên quan về Hợp đồng mua bán nhà ở.
– Sưu tầm được những tranh chấp thường gặp trong thời gian gần đay
và hợp đồng mua bán nhà ở.
– Chỉ ra hạn chế của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và đưa kiến
nghị hoàn thiện qui định pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở.
8. Kết cấu của luận văn
Luận văn được kết thành 3 chương:Phần Mở đầu, Nội dung và Kết luận
Trong đó, Phần Nội dung của Luận văn được kết cấu thành 03 chương
Chương 1: Cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
Chương 3: Định hường và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng nhà ở
6
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở
1.1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng nhà ở
1.1.1. Khái niệm hợp đồng
Theo pháp luật Việt Nam, với tư cách là hình thức của giao dịch dân sự
theo nghĩa rộng (bao gồm cả những quan hệ về đầu tư, lao động, kinh doanh
thương mại, bảo hiểm…) Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 năm 2015 quy
định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”. Quy định khái niệm hợp đồng tại Điều
385 của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã làm tăng tính khả thi, minh bạch trong
thực tiễn áp dụng, mở rộng phạm vi điều chỉnh của Bộ luật Dân sự năm 2015
về hợp đồng trong các lĩnh vực khác; tránh được sự nhầm lẫn trong lĩnh vực
thương mại, lao động… Trong khái niệm trên, có thể thấy trước hết hợp đồng
phải là sự thỏa thuận, tức là luôn trên cơ sở tự do, tự nguyện của các bên khi
tham gia quan hệ hợp đồng, nhưng sự thỏa thuận đó vẫn phải phù hợp với các
quy định pháp luật và đạo đức xã hội. Hợp đồng là sự thỏa thuận nhưng
không phải mọi sự thỏa thuận là hợp đồng.
1.1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
Theo từ điển Tiếng Việt: “Nhà ở là công trình xây dựng có mái, có
tường vách để ở hay dùng vào một việc nào đó” [41, Tr.900]. Dưới góc độ
pháp lý, nhà ở là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” (Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014).
Nhìn chung, nhà ở có một số đặc điểm sau:
Thứ nhất, nhà được tạo lập nhằm mục đích chính là để ở hoặc phục vụ
nhu cầu sinh hoạt của con người. Vì vậy, ngôi nhà gắn bó mật thiết, lâu dài
với mỗi cá nhân từ khi sinh ra, lớn lên và cho đến lúc qua đời.
Thứ hai, nhà ở là sản phẩm của quá trình lao động của con người nên
7
nó thuộc sở hữu của người đã bỏ vốn đầu tư tạo lập (sở hữu nhà nước, sở hữu
cộng đồng, sở hữu tư nhân, sở hữu doanh nghiệp…). Nhà ở thuộc đối tượng
của các giao dịch dân sự .
Thứ ba, nhà ở cố định về mặt vị trí địa lý, có kết cấu bền vững, hệ
thống móng cố định tại vị trí đất xây dựng. Nhà ở bên cạnh một số yếu tố đặc
thù khu vực nó còn chứa đựng đầy đủ đặc điểm và tính chất của một loại bất
động sản đặc trưng. Nhà ở thường có giá trị lớn. Bên cạnh mục đích để ở, nhà
ở còn được con người sử dụng làm tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ
trong quan hệ vay, dùng để góp vốn, bảo lãnh…[13]
Luật Nhà ở năm 2014 phân loại nhà ở thành nhà ở riêng lẻ, nhà chung
cư, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội.
Giao dịch mua bán nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của môi cá
nhân là hành vi pháp lý quan trọng. Nhà ở được xếp vào nhóm tài sản dưới
dạng bất động sản. Hiến pháp 2013 tại Điều 32 cũng quy định: “Mọi người có
quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt,
tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức
kinh tế khác”. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng dân sự, cụ thể hóa
của của hợp đồng mua bán tài sản. Trong đó, đối tượng của hợp đồng là nhà ở
– tài sản có giá trị lớn. Không ít các nhà nghiên cứu đã đặt ra vấn đề nghiên
cứu sự khác biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng mua bán. Điều
430, Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho
bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán
nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật
này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan”. Trong hợp đồng mua bán tài sản,
hoạt động mua và bán gắn liền với nhau để tạo nên quan hệ pháp luật giữa hai
chủ thể là bên mua và bên bán. Trong đó hoạt động bán bao gồm hai thành
phần riêng rẽ và phân biệt với nhau. Thứ nhất, hợp đồng bán được coi là hoàn
8
thành khi đề nghị giao kết được chấp nhận; thứ hai, việc chuyển giao quyền
sở hữu tài sản được diễn ra trước hoặc cùng đồng thời với khoản thanh toán
đã được các bên thống nhất [41, Tr.1504].
Trong tiếng Việt, cụm từ “chuyển nhượng” được hiểu là “chuyển quyền
sở hữu” [26, Tr.182]. “Nhượng” là nhường lại, chuyển giao lại cho người
khác (cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được
hưởng). Nói cách khác chuyển nhượng là chuyển giao quyền với tài sản của
một chủ thể này sang một chủ thể khác. Thực chất, trong pháp luật Việt Nam
cách hiểu về “chuyển nhượng” còn có những điểm chưa thống nhất. Hiện
không có khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, mà chỉ có khái niệm hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cho dù sử dụng “chuyển nhượng”
hay “mua bán” thì bản chất của giao dịch vẫn là “chuyển quyền sở hữu”, tức
là giao dịch đó vẫn bao gồm các yếu tố: (i) Chuyển giao tài sản; (ii) Có đền
bù; (iii) Người chuyển giao không còn bất kỳ mối liên hệ nào với tài sản sau
khi đã chuyển giao và nhận đền bù [27, Tr.182].
Xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân với đất đai mà cá nhân, pháp nhân,
hộ gia đình, chủ thể khác chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng đất được xác lập
do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền
sử dụng đất cũng được xác lập trên cơ sở hợp đồng chuyển quyền phù hợp với
quy định pháp luật về đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên
nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng. Đối tượng của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đai là hàng hóa đặc biệt mà cá
nhân, pháp nhân hộ gia đình được xác lập quyền sử dụng theo quy định.
Xuất phát từ khái niệm hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản trong Bộ luật
dân sự năm 2015, khái niệm về nhà ở, đặt trong mối quan hệ với chuyển nhượng
9
quyền sử dụng đất, dưới góc độ thuật ngữ luật học thì hợp đồng mua bán nhà ở
hay hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là: “Sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên
nhận chuyển nhượng nhà ở (bên mua) và bên chuyển nhượng nhà ở (bên bán).
Theo đó, bên bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển quyền sở
hữu nhà ở cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ
trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.
Bên nhận chuyển nhượng là chủ sở hữu nhà ở sau khi các bên đã thực hiện các
thủ tục theo quy định của pháp luật”
1.1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
Một là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có đối tượng là nhà ở – loại bất
động sản có giá trị lớn.
Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy
tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất
động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong
tương lai”. Nhà ở là một loại tài sản dưới dạng bất động sản được xác định
theo điểm b, khoản 1, Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015. Nhà ở có thể được
hiểu là nhà dùng để ở được xây dựng có kết cấu độc lập gọi là nhà riêng lẻ
hoặc có kết cấu chung gồm nhiều căn hộ hoặc nhà liên kế dùng cho con người
sinh hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng trong đó có, diện
tích sử dụng chung (nếu có), diện tích sử dụng riêng được xác định bằng ranh
giới về không gian. Nhà ở, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, là
một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua
bán nhà ở đã được pháp luật quy định chặt chẽ.
Căn cứ vào thời điểm hình thành và thời điểm xác lập quyền sở hữu
cho chủ sở hữu, nhà ở có thể đang tồn tại hiện hữu và cũng có thể được coi là
một loại tài sản hình thành trong tương lai. Nhà ở có thể đang tồn tại hiện hữu
là tài sản vào thời điểm hiện tại và đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở
hữu phải đáp ứng các điều kiện sau đây mới là đối tượng của hợp đồng mua
10
bán nhà ở:
– Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể, là
đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền
với ngôi nhà và chúng cần phải được chỉ r trong hợp đồng mua bán.
– Nhà phải có các loại hồ sơ phù hợp qui định pháp luật chứng tỏ quyền
sở hữu hợp pháp của chủ thể hiện đang quản lý, sử dụng nhà. Đó chính là cơ
sở pháp lý cơ bản về hình thức có thể đã được nhà nước xác nhận về nội dung
và là nguyên tắc để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ
sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.
– Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán.
– Không bị cấm lưu thông dân sự.
– Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo
quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người.
Hai là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng song vụ mang tính
đền bù tương đương.
Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với
nhau (Khoản 1, Điều 402 Bộ luật dân sự năm 2015). Trong quan hệ này, bên
chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà
về phương diện pháp lý cho người nhận chuyển nhượng (bên mua). Bản chất
của việc chuyển nhượng nhà là chấm dứt quyền sở hữu nhà của chủ sở hữu,
đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu đối với nhà của người nhận chuyển
nhượng. Tính chất đền bù trong quan hệ này thể hiện trong việc người chuyển
nhượng nhà nhận một giá trị nhất định (thường là tiền) đã thỏa thuận thì bên
nhận chuyển nhượng phải được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở. Người
nhận chuyển nhượng muốn được sở hữu nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho
bên chuyển nhượng nhà một giá trị tương xứng với nhà ở đó, đúng thời hạn,
địa điểm và phương thức theo thỏa thuận. Giá trị mà bên nhận chuyển nhượng
nhà phải trả cho bên bán nhà là khoản đền bù về việc mua bán nhà ở theo thoả
11
thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Tính chất đền bù trong hợp đồng
chuyển nhượng nhà ở xuất phát từ nguyên tắc trong giao kết hợp đồng là trao
đổi ngang giá và tự do thỏa thuận. Đây là đặc điểm phân biệt giữa hợp đồng
chuyển nhượng nhà ở với hợp đồng cho thế chấp, cho thuê hay hợp đồng ủy
quyền quản lý nhà ở. Việc chuyển giao nhà thể hiện ở nội dung như nghĩa vụ
của bên chuyển nhượng là giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng,
vấn đề chuyển giao quyền sở hữu nhà thể hiện ở việc bàn giao sự chiếm hữu,
sử dụng thực sự với nhà ở và dịch chuyển về mặt pháp lý quyền sở hữu nhà
theo quy định của pháp luật.
Ba là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng ưng thuận
ng thuận là một yếu tố pháp lý quan trọng của hợp đồng chuyển
nhượng tài sản nói chung và chuyển nhượng nhà ở nói riêng. Từ thời điểm các
bên thỏa thuận và thể hiện sự thống nhất ý chí với nhau và ký tên (hoặc điểm
chỉ) xác nhận về những nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng đó được
coi là xác lập. Thời điểm xác lập của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là thời
điểm mà hợp đồng được công chứng, đây là thời điểm phát sinh quyền và
nghĩa vụ đối với nhau giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chưa chuyển nhà.
Bốn là, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở nên lập thành
văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
Đây là quy định có tính bắt buộc nhằm đảm bảo tính an toàn, ổn định
của giao dịch chuyển nhượng nhà ở, đồng thời cũng thực hiện chức năng quản
lý nhà nước với bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng. Việc công chứng,
chứng thực hợp đồng là hành vi pháp lý quan trọng nhằm phát sinh hiệu lực
pháp lý của giao dịch chuyển nhượng nhà ở. Nếu các bên không thực hiện
nghĩa vụ công chứng, chứng thực hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng
hoặc chứng thực tại UBND xã/phường/thị trấn nơi nhà ở tọa lạc thì hợp đồng
12
có thể đương nhiên vô hiệu hoặc vô hiệu khi có yêu cầu tuyên vô hiệu của
một bên [28, Tr.30].
Năm là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chịu sự ảnh hưởng của chính
sách về nhà ở của Nhà nước mỗi thời kỳ.
Việc chuyển nhượng nhà ở có sự tác động rất lớn đến tính ổn định phát
triển của xã hội. Do đó, chính sách về nhà ở với mỗi quốc gia nói chung và
Việt Nam nói riêng đều có sự điều chỉnh liên tục, phù hợp với điều kiện kinh
tế – xã hội và nhu cầu quản lý nhà nước ở mỗi giai đoạn.
1.2. Phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng nhà ở
Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng có thể phân thành:
1.2.1. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất
Đây là loại hợp đồng khá thông dụng dùng trong giao dịch nhà ở đã
được tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng trên diện tích đất được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà ở trong hợp đồng chuyển nhượng
nhà ở gắn với quyền sử dụng đất có thể được xây dựng trên toàn bộ diện tích
đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân hoặc có thể được xây dựng một phần trên đất. Tuy nhiên, tính chất đặc
biệt của đối tượng hợp đồng này ở chỗ, hai bên không thực hiện giao dịch với
mục đích mua nhà ở đơn lẻ mà luôn gắn liền với việc chuyển nhượng quyền
sử dử dụng đất. Do đó, giá trị của hợp đồng không chỉ tính trên giá trị nhà ở,
mà còn tính trên giá trị của quyền sử dụng đất được chuyển nhượng.
Điều kiện để chuyển nhượng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất là đối
tượng của hợp đồng là nhà ở và quyền sử dụng đất thỏa mãn điều kiện quy
định tại khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
13
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Nhìn chung, để chuyển nhượng nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thì
phải phù hợp với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai và các điều kiện khác của pháp luật.
Mục đích chuyển nhượng nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khá đa
dạng, có thể mua để ở, có thể mua để bán lại.
1.2.2. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chung cư
Đây là loại hợp đồng mà việc chuyển nhượng có đối tượng chính là nhà
ở dưới dạng căn hộ chung cư. Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 : “Nhà chung cư
là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có
phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung…. “. Như vậy, thực chất chuyển
nhượng nhà chung cư sẽ có mục đích chủ yếu là chuyển quyền sở hữu phần
nhà ở thuộc sở hữu riêng. Phần nhà ở và các công trình sở hữu chung của khu
nhà chung cư sẽ là quyền phát sinh từ quyền sở hữu căn hộ trong khu nhà
chung cư. Song, do đặc tính của nhà chung cư nên đối với chung cư hình
thành trong tương lài thì hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư chủ yếu là
hợp đồng góp vốn. Chủ đầu tư thỏa thuận với các tổ chức, các nhân bằng văn
bản các văn bản ghi nhận góp vốn theo hình thức hợp đồng để đầu tư xây
dựng nhà chung cư. Theo hợp đồng này, bên góp vốn sẽ được nhận sản phẩm
là nhà ở hình thành trong tương lai trên cơ sở theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Do đặc thù của nhà chung cư là một loại tài sản cần số vốn đầu tư lớn
để có thể hoàn thiện nên chủ đầu tư dự án (chủ đầu tư cấp I) nếu có nhu cầu
huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây
dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì được
huy động vốn theo các hình thức được quy định tại Điều 19 Nghị định
14
99/2015/NĐ-CP [30]. Hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư cũng có nhiều
dạng biến thể khác nhau, thời điểm ký hợp đồng cũng được quy định khác
nhau. Theo quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, việc ký Hợp đồng
chỉ được diễn ra sau các thời điểm sau:
– Hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng sau khi đã có dự án
phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở.
– Hợp đồng hợp tác kinh doanh thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng
hợp tác kinh doanh sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện
giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án.
– Hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai thì chỉ được ký sau khi đã có
thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà
ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng
quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Hợp đồng mua bán nhà chung cư là một dạng của Hợp đồng mua bán
nhà ở và nhưng hiện nay chưa có khái niệm riêng cho loại hợp đồng này. Do
nhà chung cư là tài sản có giá trị lớn và dễ xảy ra tranh chấp nên Bộ Xây
dựng quy định mẫu khá cụ thể tại Thông tư số 03 /2014/TT-BXD ngày
20/2/2014. Theo đó, hợp đồng phải nêu rõ thông tin về chủ đầu tư và các
quyết định liên quan đến quyền sử dụng đất như quyết định giao đất, cho thuê
đất, văn bản phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư; và các văn bản
liên quan trực tiếp đến Dự án nhà chung cư như quy hoạch dự án nhà chung
cư. Trong hợp đồng phải ghi rõ phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung,
riêng, phí bảo trì 2% trên tổng giá trị hợp đồng và cách tính diện tích căn hộ
mua bán.
1.3. Pháp luật và vai trò của pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng
nhà ở
1.3.1. Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
Khái niệm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
15
Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở và chuyển nhượng nhà ở, các cá nhân và
tổ chức thực hiện giao dịch nhà ở dưới nhiều dạng khác nhau. Do tính chất
đặc biệt của đối tượng giao dịch là nhà ở, nên luôn đòi hỏi sự công khai, minh
bạch, an toàn cho các bên. Nhằm mục đích quản lý tốt thị trường bất động
sản, tất cả các quốc gia trên thế giới đều xây dựng hệ thống pháp luật điều
chỉnh các mối quan hệ của các chủ thể phát sinh trong các hoạt động chuyển
nhượng liên quan đến nhà ở. Đây là công cụ quản lý nhà nước hữu hiệu nhất,
chủ yếu nhất, bởi lẽ pháp luật mang những đặc trưng mà các biện pháp khác
không có được, đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và
tính thích ứng [31]. Pháp luật về chuyển nhượng nhà ở là một lĩnh vực quan
trọng của pháp luật về bất động sản nói chung và pháp luật về nhà ở nói riêng.
Pháp luật về chuyển nhượng nhà ở là công cụ dùng để điều chỉnh quan hệ
phát sinh trong hoạt động giao dịch chuyển nhượng nhà ở, nhằm đảm bảo trật
tự trong lĩnh vực này; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, của Nhà
nước và xã hội. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là một bộ phận
của pháp luật về chuyển nhượng nhà ở, không chỉ giới hạn ở việc quy định
quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, mà còn liên quan đến trình tự,
thủ tục, ràng buộc pháp lý giữa các bên khi giao kết, thực hiện hợp đồng và
các nghĩa vụ pháp lý với Nhà nước. Do đó, có thể hiểu, pháp luật về chuyển
nhượng nhà ở là hệ thống các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành và
bảo đảm thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá
trình giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở.
Đặc điểm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
Với tích chất riêng có của mình trong lĩnh vực pháp luật bất động sản,
pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có những đặc trưng sau:
– Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là lĩnh vực pháp luật tư
nhưng có mối liên hệ chặt chẽ với lĩnh vực pháp luật công.
Đặc trưng của các lĩnh vực pháp luật tư là liên quan đến quan hệ giữa
các cá nhân, hoặc cá nhân và nhà nước trong quan hệ bình đẳng, tự do thỏa
16
thuận, tự do ý chí của các chủ thể. Hợp đồng là một trường hợp điển hình của
lĩnh vực luật tư. Do hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là một lĩnh vực hợp đồng
nói chung, do đó luôn được pháp luật điều chỉnh dựa trên nguyên tắc tự định
đoạt, tự do thỏa thuận; các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng luôn bình đẳng
về quyền, lợi ích và địa vị pháp lý. Điều này thể hiện ở việc các bên tự do lựa
chọn, thỏa thuận, giao kết hợp đồng.
Trong khi đó Luật công là tổng thể các quy phạm pháp lật điều chỉnh
quan hệ giữa các cơ quan nhà nước và giữa các cá nhân, tổ chức với nhà
nước. Phương pháp điều chỉnh đặc trưng của luật công là mệnh lệnh hướng
tới các lợi ích công [28, Tr.44].
Mặc dù, đặc trưng của pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là luật
tư, nhưng do nhà ở là tài sản có giá trị lớn, gắn liền với đất đai – Tài sản thuộc
sở hữu toàn dân, Nhà nước là chủ thể đại diện sở hữu nên các chủ thể phải
tuân thủ quy định về trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật; chịu sự
quản lý nhà nước bằng mệnh lệnh hành chính về hình thức của hợp đồng
(phải công chứng, chứng thực), thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở,
quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở, các nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Đối với chủ thể kinh doanh cũng phải chịu sự quản lý nhà nước về điều kiện
kinh doanh (vốn). Với nhà ở xã hội, sự ràng buộc về thủ tục, điều kiện chuyển
nhượng, giá chuyển nhượng… Chính vì vậy, pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng nhà ở luôn có mối quan hệ chặt chẽ giữa pháp luật tư và pháp luật
công.
– Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có mối liên hệ mật thiết với
nhiều văn bản quy phạm pháp luật của các ngành luật khác.
Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có nhiều được trưng khác biệt các loại
hợp đồng mua bán tài sản khác xuất phát từ vai trò của nhà ở, khác với các
loại hợp đồng mua bán tài sản khác, để nhà ở khi đưa vào kinh doanh đáp ứng
17
các yêu cầu của nền kinh tế thị trường nhưng phải phù hợp với tình hình chế
độ chính trị và đáp ứng các tiêu chí về đạo đức xã hội [28, Tr.43]. Đó chính là
những yêu cầu và quy định đặc thù của chính sách, pháp luật về đất đai. Mặc
dù có tính độc lập nhất định, nhưng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
nhà ở có mối quan hệ với nhiều lĩnh vực pháp luật khác như: Pháp luật dân
sự; Pháp luật đất đai; Pháp luật tài chính – ngân hàng; Pháp luật thuế; Pháp
luật xây dựng….
– Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là sự cụ thể hóa của các
chính sách về quản lý thị trường nhà ở và an sinh xã hội.
Nhà ở là vấn đề quan trọng của mỗi cá nhân, cùng với sự tăng trưởng
nóng của thị trường bất động sản, giá nhà ở cũng “bị đẩy lên cao” khiến cho khả
năng có nhà ở của người dân ngày càng trở lên khó khăn hơn. Chính vì vậy, Nhà
nước phải có các chính sách quản lý thị trường nhà ở để không tạo ra các “cơn
sốt”, “bong bóng” thị trường, góp phần đảm bảo an sinh xã hội, định hướng thị
trường lành mạnh. Các chính sách đó là liên quan mật thiết đến quản lý giao dịch
bất động sản, sàn bất động sản, tài chính ngân hàng, minh bạch về thị trường,
nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp và các đối tượng chính sách… Các
chính sách này, được cụ thể hóa bằng hệ thống các quy định pháp luật về nhà ở,
trong đó có các quy định pháp luật về chuyển nhượng nhà ở với từng nhóm nhà
ở cụ thể.
1.3.2. Vai trò của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
Là công cụ để nhà nước quản lý hoạt động giao dịch nhà ở
Nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn tăng dần theo thời gian có thể xem
như một kênh tích lũy vốn trong kinh doanh bên cạnh các việc đầu tư vào
vàng hoặc Đô la.. , do đó Nhà nước quản lý các hoạt động giao dịch chuyển
nhượng nhà ở bằng với công cụ qui định khung pháp lý để bảm đảm an toàn
cho các giao dịch dân sự. Nhà nước sẽ quản lý các hoạt động giao dịch như
18
công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng về nhà ở; đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng; quản lý khung giá; quản
lý biến động; quản lý chủ thể và mục đích sử dụng… Các giao dịch chuyển
nhượng nhà ở phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký
pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản trong đó có
giao dịch nhà ở bằng các công cụ, qui định khung pháp lý và các yếu tố pháp
luật sẽ làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch về thông tin, ổn
định và an toàn hơn. Thông qua kiểm soát thị trường nhà ở, Nhà nước tăng
được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản
Là cơ sở pháp lý để các bên tham gia quan hệ giao dịch thực hiện
nguyên tắc tự do thỏa thuận
Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là một lĩnh vực cụ thể của hợp đồng,
do đó, tự do thỏa thuận là nguyên tắc quan trọng, chi phối toàn bộ quá trình
xây dựng hợp đồng.
Nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng xuất phát từ nguyên tắc cơ bản của
luật dân sự. Bằng nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi hội đủ các điều
kiện tư cách chủ thể đều có thể tham gia thực hiện quyền giao kết bất kỳ một
giao dịch hợp đồng dân sự nào phù hợp với nhu cầu và đáp ứng nguyện vọng
của mình. Tuy nhiên, hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật, được pháp luật công
nhận và bảo vệ khi ý chí của các bên giao kết hợp đồng phù hợp với ý chí của
nhà nước, lợi ích của các cá nhân khác, lợi ích chung của xã hội và trật tự
công cộng. Vì vậy, sự can thiệp của nhà nước vào các quan hệ pháp luật tư,
trong đó có việc kiểm soát sự tự do hợp đồng bằng những giới hạn pháp lý.
Sự kiểm soát nhằm bảo đảm lợi ích của cộng đồng, của toàn xã hội được thực
hiện thống qua quy định bởi pháp luật trở thành giới hạn cho sự tự do ý chí
của các chủ thể khi tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng
nhà ở trên thực tế.
19
Là cơ sở pháp lý giải quyết các tranh chấp và xử lý vi phạm
Trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở và
phát sinh bất đồng quan điểm về điều khoản trong hợp đồng để đi đến thực
hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở. Dựa trên khuôn khổ các quy định pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, các cơ quan chức năng có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp sẽ có cơ sở để xác định tính tuân thủ qui định,
tính phù hợp pháp luật hiện hành của hợp đồng, các hành vi vi phạm liên quan
trong quá trình thực hiện. Đồng thới, các quy định pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng nhà ở cũng là cơ sở để xử lý hành vi vi phạm.
Bảo đảm các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên
Khi hợp đồng chuyển nhượng nhà ở đã có hiệu lực thì sẽ làm phát sinh
các quyền, nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng và các quyền,
nghĩa vụ khác. Trong đó quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được
chuyển giao và quyền nhận giá trị thanh toán của bên chuyển nhượng là quan
trọng nhất. Thông qua các cơ quan chức năng, Nhà nuớc công nhận hợp đồng
và bảo đảm cho quyền sở hữu, quyền sử dụng được chuyển giao nhanh chóng.
Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở cũng là căn cứ pháp lý để các
bên tham gia giao dịch đối chiếu để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của mình,
kể cả trong trường hợp đồng bị xác định là vô hiệu. Cơ sở đó thể hiện ở việc,
các bên xác định được tính hợp pháp, an toàn của đối tượng hợp đồng cũng
như từng điều khoản của hợp đồng. Việc thực hiện đúng nghĩa vụ của hợp
đồng nhằm hướng đến bảo vệ quyền lợi của các bên. Khi một bên vi phạm
nghĩa vụ hợp đồng thì khuôn khổ pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng, chủ
thể đó sẽ bị xử lý để khôi phục quyền lợi cho bên bị vi phạm.
Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Các quy định pháp luật tạo ra sự ổn định cho các quan hệ xã hội về
chuyển nhượng nhà ở. Chính nhờ sự an toàn, ổn định này mà các chủ thể yên
